标杆地产集团-研发设计--住宅项目复盘——设计篇课件

1、 项目交付复盘及反思-设计篇设计篇2020.1.282项目概况 目 录适配及交付标准解读产品品质审核敏感点分析最终设计梳理一二四四二四三四五品质优化及解说五六总结一项目概况项目概况3 34涟水南城上院项目位于郑梁梅大道和淮浦路交叉口东北侧涟水一中老校区，地块于2018年4月21日获取。工程规划总用地面积为89286.79，总建筑面积为188061.72。由6栋18-31层高层、3栋11层洋房，及19栋4层别墅，1栋17层公寓及商业组成。适配等级为C档，立面风格为法式古典。住宅交付时间：2020-12-25合同交付时间：2020-12-30复盘总结复盘总结项目概况-简介及鸟瞰图5复盘总结复盘总结

2、项目概况-方案报批版总平面图及经济技术指标6分类单位方案批复版施工图版目前最新版备注（报批版与施工图版差异原因）总用地面积M2892878928789287无变化总建筑面积M2189911187935.8187935.8地库面积优化总可售面积M2152887152887152887无变化可售比0.81 0.81 0.81 无变化计容建筑面积M2154897154897154897无变化其中住宅建筑面积M2124011124144.02124144.02方案调整其中一类高层住宅M23843338473.8438473.84应县领导要求，降低大高高度，由2栋34层大高，调整为三栋大高二类高层住宅M

3、2280802815528155洋房住宅M22125221313.421313.4方案调整叠拼M23624636201.7836201.78方案调整联排M2000无变化商业M22859728333.9228333.92方案调整其中商业街M21131510909.3410909.34方案调整SOHOM21728217424.5817424.58方案调整幼儿园M2000无变化配套用房M222892419.062419.06根据实际需要调整其中物业管理用房M2761762.36762.36根据实际需要调整社区用房M2382384.27384.27根据实际需要调整配电室M2816804.02804.0

4、2根据实际需要调整其他辅助用房M2270468.41468.41根据实际需要调整 做好方案版与施工最终版图纸面积核对工作，保证预期可做好方案版与施工最终版图纸面积核对工作，保证预期可售面积及涉及相关验收功能部位的面积与前期承诺一致。售面积及涉及相关验收功能部位的面积与前期承诺一致。复盘总结复盘总结项目概况-施工图版总图及经济技术指标对比7分类单位方案批复版施工图版目前最新版备注（报批版与施工图版差异原因）非计容建筑面积M23501433038.833038.8地库优化其中架空层面积M2000无变化保温层M2000无变化地库主体范围面积（S1)M23501433038.833038.8地库优化其

5、中人防区车库面积M294969709.959709.95户数减少，车位配建减少普通车库面积M22291519452.8819452.88户数减少，车位配建减少非机动车库面积M226033875.973875.97户数减少，车位配建减少全地下面积（S)M23501433038.833038.8地库优化总赠送面积M2574657465746下叠赠送庭院其中地上赠送面积M2574657465746无变化地下赠送面积M2000无变化地上赠送率%3.71 3.71 3.71 无变化容积率A：1.5B：1.8A：1.5B：1.8A：1.5B：1.8无变化建筑密度%A：50%B：30%A：50%B：30%A

6、：50%B：30%无变化绿地率%303030无变化复盘总结复盘总结项目概况-施工图版总图及经济技术指标对比二适配及交付标准适配及交付标准8 89适配标准（建筑工程）适配标准（建筑工程）业态业态高层、洋房、别墅、公寓适配等级适配等级新C档部位部品部件部位部品部件备案版备案版方案报批版方案报批版施工图版施工图版营销宣传营销宣传外墙材质门头真石漆真石漆真石漆真石漆基座真石漆真石漆真石漆真石漆标准层涂料涂料涂料涂料栏杆观景阳台栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺生活阳台栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺消防楼梯栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺残疾人坡道栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺护窗栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺连廊栏杆铁艺铁艺铁艺铁艺外窗开启方式推拉窗推拉窗

7、推拉窗推拉窗型材塑钢、铝合金塑钢、铝合金塑钢、铝合金塑钢、铝合金阳台门开启方式推拉窗推拉窗推拉窗推拉窗型材塑钢塑钢塑钢塑钢空调百叶镀锌百叶镀锌百叶镀锌百叶镀锌百叶单元门材质钢框喷漆门钢框喷漆门钢框喷漆门钢框喷漆门门洞尺寸叠拼：宽1.5m*高2.4m高层：宽2.4m*高2.35m/宽1.5m*高2.55m/宽1.5m*高2.4m叠拼：宽1.5m*高2.4m高层：宽2.4m*高2.35m/宽1.5m*高2.55m/宽1.5m*高2.4m叠拼：宽1.5m*高2.4m高层：宽2.4m*高2.35m/宽1.5m*高2.55m/宽1.5m*高2.4m叠拼：宽1.5m*高2.4m高层：宽2.4m*高2.35

8、m/宽1.5m*高2.55m/宽1.5m*高2.4m入户门材质钢制门钢制门钢制门钢制门门洞尺寸叠拼：宽1.2m*高2.4m：洋房：宽1.2m*高2.2m高层：宽1.1m*高2.2m叠拼：宽1.2m*高2.4m：洋房：宽1.2m*高2.2m高层：宽1.1m*高2.2m叠拼：宽1.2m*高2.4m：洋房：宽1.2m*高2.2m高层：宽1.1m*高2.2m叠拼：宽1.2m*高2.4m：洋房：宽1.2m*高2.2m高层：宽1.1m*高2.2m门锁叠拼：密码锁洋房、高层：机械锁叠拼：密码锁洋房、高层：机械锁叠拼：密码锁洋房、高层：机械锁叠拼：密码锁洋房、高层：机械锁复盘总结复盘总结适配标准及交付标准10

9、适配标准（建筑工程）适配标准（建筑工程）业态业态高层、洋房、别墅、公寓适配等级适配等级新C档部位部品部件部位部品部件备案版备案版方案报批版方案报批版施工图版施工图版营销宣传营销宣传雨棚镀锌钢板+双层钢化夹胶玻璃线脚EPSEPSEPSEPS防火门木质防火门木质防火门木质防火门木质防火门电梯品牌型号西继迅达西继迅达西继迅达西继迅达开门尺寸宽0.95m*高2.2.m宽0.95m*高2.2.m宽0.95m*高2.2.m宽0.95m*高2.2.m梯速1)叠墅:1.00m/s;2)11-22层:1.75m/s;3)23-34层:2.0m/s1)叠墅:1.00m/s;2)11-22层:1.75m/s;3)2

10、3-34层:2.0m/s1)叠墅:1.00m/s;2)11-22层:1.75m/s;3)23-34层:2.0m/s1)叠墅:1.00m/s;2)11-22层:1.75m/s;3)23-34层:2.0m/s载重1)别墅:320-450kg;2)公寓:800-1050kg1)别墅:320-450kg;2)公寓:800-1050kg1)别墅:320-450kg;2)公寓:800-1050kg1)别墅:320-450kg;2)公寓:800-1050kg标准层轿厢饰面发纹不锈钢发纹不锈钢发纹不锈钢发纹不锈钢首层家轿厢饰面发纹不锈钢发纹不锈钢发纹不锈钢发纹不锈钢是否有装修不装修不装修不装修不装修层高（首层

11、/标准层）叠墅：3m/3m洋房、高层：2.9m/2.9m叠墅：3m/3m洋房、高层：2.9m/2.9m叠墅：3m/3m洋房、高层：2.9m/2.9m叠墅：3m/3m洋房、高层：2.9m/2.9m智能化弱电智能化成本指标15元/m215元/m215元/m215元/m2泛光照明范围商业、公寓、高层、洋房（27/28#楼）商业、公寓、高层、洋房（27/28#楼）商业、公寓、高层、洋房（27/28#楼）商业、公寓、高层、洋房（27/28#楼）可视对讲7吋，视得安等同等品牌7吋，视得安等同等品牌7吋，视得安等同等品牌7吋，视得安等同等品牌户内召梯不配置不配置不配置不配置紧急呼救按规范配置按规范配置按规范

12、配置按规范配置复盘总结复盘总结适配标准及交付标准11适配标准（建筑工程）适配标准（建筑工程）业态业态高层、洋房、别墅、公寓适配等级适配等级新C档部位部品部件部位部品部件备案版备案版方案报批版方案报批版施工图版施工图版营销宣传营销宣传地下车库层高4.85m4.85m4.85m4.85m柱网尺寸5.3m*5.3m5.3m*5.3m5.3m*5.3m5.3m*5.3m车位地坪水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆车道地评水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆水泥砂浆天花涂料涂料涂料涂料墙面涂料涂料涂料涂料地库墙裙涂料涂料涂料涂料通风方式机械通风机械通风机械通风机械通风复盘总结复盘总结适配标准及交付标准12景观设计适配标

13、准景观设计适配标准适配档位：适配档位：内容细项设计情况营销宣传小区入口门头形式新亚洲新亚洲体量尺寸宽4m,长16m，高6.5m宽4m,长16m，高6.5m立面材料黄金麻光面花岗岩、褐色铝板黄金麻光面花岗岩、褐色铝板小区绿化单方指标/苗木量/围墙样式尺度高2.3m高2.3m道路一级园路材料沥青沥青尺寸6m6m二级园路材料PC砖PC砖尺寸4m4m三级园路材料PC砖PC砖尺寸2m2m排水带导水凹槽成品路平石带导水凹槽成品路平石庭院院墙围合方式绿篱围合绿篱围合管井位置不外露不外露儿童活动场地面积约800平约800平活动设施丰富性攀爬滑梯，摇摇椅,沙坑等攀爬滑梯，摇摇椅,沙坑等安全性安全安全休息区/复盘

14、总结复盘总结适配标准及交付标准(景观)13景观设计适配标准景观设计适配标准适配档位：适配档位：内容细项设计情况营销宣传配套用房配电房位置10#楼与18#楼之间，19#楼北侧，26#楼北侧10#楼与18#楼之间，19#楼北侧，26#楼北侧燃气调压站位置地块最北侧配电房东侧地块最北侧配电房东侧风井位置见P23不利因素图见P23不利因素图采光井位置见P23不利因素图见P23不利因素图垃圾房位置无无室外景观水景数量2121构筑物数量55跑步道材料塑胶塑胶标识不锈钢不锈钢健身场地丰富性丰富丰富安全性安全安全雕塑小品主题营造自然自然标识系统室外材质不锈钢不锈钢样式王府中式王府中式地库材质不锈钢不锈钢样式王

15、府中式王府中式复盘总结复盘总结适配标准及交付标准(景观)三产品品质审核敏感点分析141415项目客户敏感点管控表项目客户敏感点管控表V1.0一级敏感点：基于归家动线，涉及第一观感类序号敏感位置细项类方案版施工图版备注3外立面基座材料真石漆真石漆颜色米黄色米黄色样式荔枝面荔枝面标准段材料涂料涂料颜色米黄色米黄色户内窗户材质铝合金塑钢+中空钢化玻璃铝合金塑钢+中空钢化玻璃附框开启方式推拉窗平开窗推拉窗平开窗阳台栏杆材质锌钢组合栏杆锌钢组合栏杆高度1100mm1100mm4单元入户大堂空间尺度层高，高层2.9m，叠墅3m层高，高层2.9m，叠墅3m装修标准墙面地面贴砖，吊顶墙面地面贴砖，吊顶单元门材

16、质钢框喷漆门钢框喷漆门开启方式平开门平开门5电梯品牌西继迅达西继迅达轿厢尺寸2100mm*2200mm2100mm*2200mm装修标准不装修不装修轿厢材质位置高层、洋房有书房贴临电梯 高层、洋房有书房贴临电梯是否临卧室造成噪音污染7入户门品牌重量定制重量定制材质钢质门钢质门尺寸1100mm*2200mm1100mm*2200mm开启方向内外开内外开9地下车库地面材料环氧地坪环氧地坪复盘总结复盘总结产品品质审核- 一级敏感点16项目客户敏感点管控表V1.0二级敏感点：基于主要空间或设备、设施等功能性感受序号敏感位置细项类方案版施工图版备注3厨房吊管位置详图纸详图纸立管位置厨房角落厨房角落4卫生

17、间吊管位置详图纸详图纸立管位置淋浴间淋浴间5空调外机尺寸客厅1400mmX600mm，卧室1200mmX600mm客厅1400mmX600mm，卧室1200mmX600mm百叶镀锌百叶镀锌百叶安装位置阳台、厨房、卫生间、卧室外侧 阳台、厨房、卫生间、卧室外侧便利性有可开启格栅有可开启格栅6户内栏杆材质锌钢栏杆锌钢栏杆高度1100mm1100mm7地下车库车位尺寸2.4mX5.3m2.4mX5.3m消防栓位置墙面及柱子墙面及柱子注意不利因素对车位的影响地库设备位置详图纸详图纸注意不利因素对车位的影响地下住宅电梯是否直达是是结构梁位置详图纸详图纸地下管线位置详图纸详图纸吊装高度赠送空间面积/使用功

18、能/9庭院院墙围合方式绿篱绿篱注意交付承诺管井位置不外露不外露管井位置是否在庭园内11配套用房配电房位置10#楼与18#楼之间，19#楼北侧，26#楼北侧10#楼与18#楼之间，19#楼北侧，26#楼北侧注意不利因素对住户的影响燃气调压站位置地块最北侧配电房东侧地块最北侧配电房东侧注意不利因素对住户的影响风井位置见P23不利因素图见P23不利因素图注意不利因素对住户的影响采光井位置见P23不利因素图见P23不利因素图注意不利因素对住户的影响垃圾房位置无无注意不利因素对住户的影响复盘总结复盘总结产品品质审核- 二级敏感点17类型指标备注人行出入口数量人行出口1形式人行道闸门头风格新亚洲人行出口2

19、形式人行道闸门头风格无车行出入口数量2车行出口1形式车行道闸车行出口2形式车行道闸关键点描述：关键点描述：1.整个地块有5个主出入口，沿郑梁梅大道有2个出入口（东侧出入口为专为住宅使用，西侧为商业与住宅共用，兼做商业后勤出入口），淮浦南路有2个出入口（为商业服务），缘槐路有1个出入口（商业和住宅共用）。其中，A、B地块有二个连通口，一个在10#与18#楼之间，一个在23#与28#楼之间。2.住宅部分设置了20%的地面停车，主要集中在1、2#,57#、1116#、1921#、24#楼为4F多层住宅。（多层3、4、8、25#楼无地面停车）。出入口1出入口2复盘总结复盘总结产品品质审核- 小区主要动

20、线规划18关键点描述：关键点描述：1.9、10、17、18、22、23#主楼地下室设置了非机动车库。住宅部分设置了20%的地面停车，主要集中在1、2#,57#、1116#、1921#、24#楼为4F多层住宅。（多层3、4、8、25#楼无地面停车）。2.通道净宽为1.2m。3.不利车位详见车位公告。4.地面停车235辆（不含住宅南侧大门20辆来访车位），住宅部分188辆，商业47辆。地下停车总数969（非人防668+人防301），预留10%充电桩位。总车位数1204。复盘总结复盘总结产品品质审核- 地功能库配套19关键点描述：关键点描述：1.南向主出入口宽16m，门头高6.8m；2.风格为新亚洲

21、3.材料为黄金麻光面花岗岩、褐色铝板；4.项目南主入口大门因规划变更，立面风格作调整。复盘总结复盘总结产品品质审核- 小区重要节点变化提示关键点描述：关键点描述：1.物业管理用房位于27#楼北侧，社区服务用房（养老服务用房）位于地块东北角；2.大部分配套设在商业一层；3.开闭所，配电房位于10#楼与18#楼之间，19#楼北侧，26#楼北侧；图例社区用房（养老服务用房）配电房物业管理用房消控室邮政生活水泵房开闭所社区服务公厕复盘总结复盘总结产品品质审核- 小区配套位置四最终设计梳理212122 在项目对外销售时需和营销、物业、客服等部门做好风险提示，针对项目及周边不利因素做好详细摸底工作，并及时

22、公示。减少在交付过程中部分业主对项目规划不清楚，针对楼栋这边配套设施位置存在异议。复盘总结复盘总结最终设计梳理不利因素梳理23位置消火栓安装形式（半嵌/全嵌/明露/装修外包）消火栓门是否外露消防管是否外露是否施工完成是否有交付风险图纸做法（典型楼栋图纸截图）现场照片提升方案（存在明露消火栓、消防管需填写，非明露不填）【地下】电梯厅明露否否是否明装位置处于角落 【首层】大堂、电梯厅、连廊装修外包否否是否26、27、28#明装，在水井侧边包住会与水井门打架【标准层】电梯厅、连廊装修外包否否否（玻璃盖未加上）否26、27、28#明装位置处于角落，正常归家路线不经过消火栓; 9、17、22#明装位置处

23、于角落复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比 项目名称涟水南城上院责任供方： 问题描述报规图纸15#楼叠墅下叠无院子问题原因5#展示样板房下叠有院子展示解决措施营销对外口径需严谨，对客户明确“5#展示样板房下叠的院子仅为展示， 15#楼叠墅下叠无院子”。有无风险 无，未收到业主投诉设计缺陷类指标异动类成本超支类营销物料类降标降配类施工质量类二改类 竣备验收类进度滞后类复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比 项目名称涟水南城上院责任供方： 中意达问题描述报规图纸地下车库有8辆微型车位（非标准车位，折算为8x0.7=5.6合5个车位）。问题原因主楼与地库结构柱叠图有误解决措施营销把此部分车

24、位放在末期出售，且需与业主明确此部分车位为非标车位，并告之车位尺寸。有无风险 无，已售车位已同业主协商替换为标准车位，不可售车位已公示。设计缺陷类指标异动类成本超支类营销物料类降标降配类施工质量类二改类 竣备验收类进度滞后类复盘总结复盘总结最终图纸梳理现场与图纸对比 项目名称涟水南城上院责任供方： 问题描述后期可能存在商改问题原因商业前期无运营招商解决措施商业公区先做，住宅竣备完成后，配合营销招商有无风险风险较小设计缺陷类指标异动类成本超支类营销物料类降标降配类施工质量类二改类 竣备验收类进度滞后类复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比项目名称涟水南城上院区集/区域公司苏北区域问题描述叠拼

25、因考虑立面效果未考虑砼板支架，图审要求不允许打钢支架。问题原因考虑立面效果解决措施下叠利用原立面造型进退关系搁置平板集热器，上叠打钢支架。问题解决时间相关专业机电27供电供水污水雨水燃气弱电其他复盘总结复盘总结最终图纸梳理现场与图纸对比项目名称涟水南城上院区集/区域公司苏北区域叠拼前期雨水管位置不合理叠拼前期雨水管位置不合理问题原因后期出具变更，使雨水管落位更加合理化，后续落地方案建议建筑考虑雨水管立面表达解决措施已隐蔽于建筑阴角处问题解决时间相关专业雨水28供电供水污水雨水燃气弱电其他复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比项目名称涟水南城上院区集/区域公司苏北区域问题描述叠拼因考虑立面效

26、果未考虑砼板支架，图审要求不允许打钢支架。问题原因考虑立面效果解决措施下叠利用原立面造型进退关系搁置平板集热器，上叠打钢支架。问题解决时间相关专业机电29供电供水污水雨水燃气弱电其他复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比项目名称涟水南城上院区集/区域公司苏北区域叠拼前期雨水管位置不合理叠拼前期雨水管位置不合理问题原因后期出具变更，使雨水管落位更加合理化，后续落地方案建议建筑考虑雨水管立面表达解决措施已隐蔽于建筑阴角处问题解决时间相关专业雨水30供电供水污水雨水燃气弱电其他复盘总结复盘总结最终设计梳理现场与图纸对比五品质优化及解说313132序号种类细项是否存在问题问题描述问题附图问题原因解

27、决措施是否闭环2公示总图、景观总图、车库顶板图、沙盘图叠图审核景观园建因建筑设计效果太差只有平面表达，景观从新设计大区园建部分因建筑设计效果太差只有平面表达景观从新设计大区园建部分否3景观绿化商业街红线外围沙盘为硬质铺装应为市政绿化公关力度否复盘总结复盘总结品质优化及解说33报规效果图景观效果图营销效果图复盘总结复盘总结品质优化及解说34序号种类细项是否存在问题问题描述问题附图问题原因解决措施是否闭环16公示效果图、景观效果图、营销输出效果图叠图审核门头否因建筑门头效果不佳，景观从新设计门头建筑门头效果不佳门头重新设计，规划变更已通过是复盘总结复盘总结品质优化及解说35合图附总平图合图附户型图合图附交付标准未附复盘总结复盘总结品质优化及解说36序号种类细项是否存在问题问题描述问题附图问题原因解决措施是否闭环1合图附图合同附总平图否未附/2合同附户型图否无/采用当地约定俗成规定，直接采用房产预测绘单线图作为合同附图。本项目在集团对合同附图最新要求（关于针对合同附图规范要求的通知ZLDC-CY-2019-053）之前。不利因素在相关大堂公告中以立面非标差异、车位公告、不利因素公告、装配式建筑特别提醒等形式告知小业主/3交付标准否无/复盘总结复盘总结品质优化及解说37合图附车库平面图