郑州市房地产供求状况

1、河南科技大学毕业论文目录目录摘要摘要 .11、问题提出、问题提出 .12、郑州市的基本情况、郑州市的基本情况 .22.1 经济动态.22.1.1、工业.22.1.2、投资.32.1.3、消费品市场、外贸.32.1.4、财政、金融.32.1.5、居民消费价格.32.2、郑州市土地使用概况.42.2.1居住用地销售量回升.52.3、郑州市人口以及流动人口基本现状调查.62.3.1本地人口.62.3.2流动人口.73、郑州市、郑州市 2012 年房地产销售情况调查与分析年房地产销售情况调查与分析 .83.1、2012 年政策公布.83.2、房产销售情况.93.2.1、商品房.93.2.2、商品住宅.

2、103.2.3、非住宅.114、对郑州市长住居民的住房状况调查、对郑州市长住居民的住房状况调查 .125、调查结果及报告：房价日益升高、调查结果及报告：房价日益升高 ，房地产市场供不应求，房地产市场供不应求 .145.1、郑州房地产市场消费能量巨大.145.2、近六成市民一年内欲购房.155.3、自住购房占比高达 78.155.4、新区成为购房新去向.165.5、房价与地段成左右购房主因.165.6、舒适三房需求最旺.175.7、房价接受度可小幅上扬.17河南科技大学毕业论文摘要20 世纪 90 年代中国房地产市场迎来了前所未有的热浪，楼市的价格日益攀升，中国各地的城市的此产价格以及供求状况都

3、是广大市民最最关注的热点，郑州地处中原，地势辽阔，处于中国最优越的平原地带，地产市场同样备受关注，拥有一套自己的房子是每一个城市追逐着的目标，楼市价格也一路飙升，供求状况不容乐观。2011 年 4 月，中央出台对楼市的调控政策，各大城市实行“限购令”，这一政策出台，对房地产市场的冲击是前所未有的壮阔，楼市泡沫大受打压，极大的遏制了众多炒房团。但是，楼市状况仍旧不容乐观，本文通过对郑州房地产市场近一年来的数据调查与分析，阐述了 2012 年 8 月份房地产市场的销售状况。同时，在郑州的各个城区内（郑州市内）开展了以“对郑州市长住居民的住房状况”为题的市场调查，经过调查问卷的整理与分析，结合郑州地

4、产市场销售情况，对郑州房地产供求状况进行分析说明。关键词：宏观调控，市场调查，分析说明河南科技大学毕业论文1、问题提出随着时代的不断发展，人民的生活日益提高，人们对物质生活的要求也日益增长，房子这一生活中扮演人们的家的角色，必然是人们生活追求的首选，房子不仅是人们寄托家的情感的地方，也是彰显个人的能力的一个方面，有时，房子是组成一个婚姻的重要因素，人们也因为没有属于自己的房子而将婚姻放在第二位，许多的炒房者也在这样的市场下开始“炒楼”发家致富，这一现象在中国的房地产市场红红火火的延续了十几年，2011 年我过各地政府纷纷出台房地产限购令，限制恶意炒楼抬高房价，这一政策让很多炒房者热度渐渐褪去，

5、但是，这也对很多真正需要房子的消费者对房子望而却步，郑州市目前的房地产市场处于什么形势？消费者有多大的意愿买房？郑州本地人口与流动人口会对房地产市场产生多大的影响？2、郑州市的基本情况 郑州，地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市。全市总面积 7446.2 平方公里，人口 910 万人。是中原经济区建设主要城市、中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。2.1 经济动态2.1.

6、1、工业 1-8 月，全市工业增加值同比增长 17.7%。近六成行业增速放缓。1-8 月，全市 37 个工业行业大类中有 30 个行业增加值保持增长。和 1-7 月相比，有 23个行业增速放缓。工业七大主导产业情况。1-8 月，工业七大主导产业合计同比增长 24.9%，占全市总量的比重为 62.7%。重工业增速明显快于轻工业。1-8河南科技大学毕业论文月，轻、重工业分别增长 11.0%和 19.5%，重工业增速比轻工业快 8.5 个百分点。部分产品产量增速回落。1-8 月，全市重点监测的 40 种工业品产量中有 32 种同比增长，8 种下降。速冻米面食品、纱、机制纸及纸板、汽车等产品当月下降幅

7、度在 10%以上。2.1.2、投资 1-8 月，全市固定资产投资完成 2165.2 亿元,同比增长 22.7%，其中国有及国有控股完成投资 407.0 亿元，增长 16.7%；地方经济完成投资 2139.4 亿元，增长 24.5%。民间投资完成 1637.7 亿元，增长 25.5%。在总投资完成额中，工业完成投资 866.7 亿元，增长 18.3%；房地产开发完成投资 666.9 亿元，增长23.0%。2.1.3、消费品市场、外贸 1-8 月，全市社会消费品零售总额完成 1485.7 亿元，同比增长 15.3%。其中，批发业零售额 153.2 亿元，同比增长 21.7%；零售业零售额 1092

8、.7 亿元，同比增长 14.5%；住宿业零售额 15.0 亿元，同比增长 11.9%；餐饮业零售额224.8 亿元，同比增长 15.7%。 1-8 月，全市直接进出口总值 181.2 亿美元，同比增长 174.8%，其中出口105.3 亿美元，增长 166.0%。市属进出口总值 176.9 亿美元，同比增长187.7%，其中出口 103.8 亿美元，增长 173.8%。实际利用外资 21.9 亿美元，同比增长 20.2%。2.1.4、财政、金融 1-8 月，全市地方财政总收入 650.9 亿元，同比增长 14.2%；其中地方公共财政预算收入 391.3 亿元，增长 16.1%；，其中税收收入

9、295.7 亿元，增长 6.9%。地方财政公共预算支出 395.5 亿元，增长 36.1%。截止八月底，全市金融机构存款余额 10184 亿元，比年初增长 13.6%，其中城乡居民储蓄存款余额 3682.2 亿元，比年初增长 13.2%；金融机构贷款余额 6569.7 亿元，比年初增长 7.5%。河南科技大学毕业论文2.1.5、居民消费价格 1-8 月，全市居民消费价格同比上涨 3.1%。八大类价格水平均出现不同程度的上涨，其中食品上涨 6.7（其中肉禽及制品上涨 7.3%，蛋回落 9.8%，菜上涨 20.2%）、烟酒上涨 2.4、居住上涨 3.5。2.2、郑州市土地使用概况2012 年 4

10、月 10 日，郑州市国土资源管理局发布本年度郑州市国有建设用地供应计划，其中，对住宅及工业、交通灯用地均有详细计划面积与比例，如下图所示：河南科技大学毕业论文 通过对郑州市辖区内的土地使用情况调查，我们认为目前郑州市房地产使用情况存在以下几个特点：2.2.1 居住用地销售量回升 郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，公布郑州市第一度房地产市场运行数据，数据显示，郑州市区第一季度商品住宅均价 5958 元/平方米，销售面积同比增长 4.99%，去库存化效果明显，全市商品房销售189.48 万平方米，同比下降 15.11%，其中，商品住房销售 169.26 万平方米，同比下降 7.39%，市

11、区商品房销售 140.39 万平方米，同比下降 3.51%，其中，商品住房销售 122.39 万平方米，同比增长 4.99%。 前三季度，全市商品房销售均价为 5947 元/平方米，其中，商品住房销售均价为 5261 元/平方米，市区商品房销售均价为 6802 元/平方米，其中，商品住房销售均价为 5957 元/平方米。 前三季度各月份市区商品房销售面积分别为 23.67 万平方米、39.59 万平方米、77.13 万平方米，环比增长分别为-61.19%、67.25%和 94.8%，成交量呈现较为明显回升态势。 郑州市住房保障和房地产管理局公布了 3 月份“郑房指数”，数据显示，3 月份郑州市

12、区商品住宅量价齐升，均价 6010 元/平方米，比去年同期涨489 元，销量 7370 套，几乎是去年同期的三倍。河南科技大学毕业论文 郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦分析，3 月份郑州楼市量价齐升，主要有以下四方面的原因，首先，1 月份为传统的市场销售淡季，同时受春节长假的影响，部分购房者选择在春节过后的二三月份集中签约。其次，首套房贷款回归基准利率、存款准备金率下调银行获得新的贷款额度、信贷环境相对宽松等因素在一定程度上刺激部分刚性需求客户，促使按揭购房的签约量增加。第三，在房价下降效应下，“刚需”、改善性需求入市积极性增加。第四，限购政策执行超过一年，外地符合购房资格者增多。 政策环境

13、总结：调控的持续深入和未见松绑信号，使得全国楼市整体情况不容乐观，3 月的房地产景气指数充分印证当前对于楼市的信心，一手土地市场前景不明，全国楼市地价持续下降，全国百城销售价格持续下跌 财政金融：多地重启首套房贷 9 折和 8.5 折的优惠利率，提高贷款审批效率，降低购房成本，促使更多刚需入市。 郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏 2012 年 4 月 16 日 9 时做客新华网，就“郑州市一季度保障性住房建设情况、郑州市公共租赁住房情况、对收入限制、缴纳社保情况的调整及公租房条件的放宽”等话题进行了深入的讲解，其中他讲道，2012 年郑州市将建公租房 2.2 万套，租金控制在市场价的 7

14、0%以内。2.3、郑州市人口以及流动人口基本现状调查2.3.1 本地人口 郑州市作为河南省会城市，其常住人口正以年均新增近 20 万人的速度膨胀。最新发布的河南省第六次全国人口普查数据显示，郑州市以 862.65万人的常住人口数量，跃居河南省辖市第三位，紧随南阳、周口之后。 其中一个重要因素是，郑州的跨越发展，省城首位度的持续提升，以及城市框架的不断拉大，正吸引越来越多外地人前来这里落户。2000 年，郑州市常住人口所占全省比例为 7.30%，2010 年则达到 9.17%，十年抬升 1.87河南科技大学毕业论文个百分点。 从省内人口地区分布来看，1.87 个百分点的攀升幅度，不可谓不大，甚至

15、常住人口比重上升破一个百分点的，18 个省辖市中也“独此一家”，这进一步印证省城郑州对外来人口极具吸引力。 而作为省内第一常住人口大市，南阳市的常住人口数量达到 1026 万人，这也是全省唯一一个常住人口破千万的省辖市。但其人口比重 10 年来仅抬升 0.42 个百分点。这一增长速度也直接影响郑州房地产市场供求状况，国家发布一系列的限购政策，对于郑州本地户口的购房者，其购买意愿自然远远大于外来人口。2.3.2 流动人口流动人口是我国现行户籍制度下相对一地户籍人口而产生的概念，比较规范的“流动人口”，主要是指那些离开户籍所在地，在另一地区滞留、居住、从事各种活动的人口，其中绝大多数是从农村转移出

16、来进城务工经商的富余劳动力，目前，郑州市人口流动已达到 160 多万，每年以 20%的速度递增，流动人口管理已经成为其社会管理的重要组成部分，做好流动人口服务管理工作，不仅是社会治安综合管理、维护社会稳定的需要，更是全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会的需要，直接影响到郑州市工业化、城镇化进程，影响到其现代化建设成败。郑州市流动人口现状：2.3.2.1、数量大、增长速度快郑州市于 1989 年 11 月 8 日 0 时至 24 时进行了第二次人口调查，结果显示截止 1989 年 11 月 8 日流动人口的现状是，在城区滞留的流动人口37.4 万人，占城区常住人口 110 万的 34%，200

17、7 年郑州市警方登记的市区流动人口是 73 万人，“实际数字肯定要超出很多，因为有近半年的流动暂住人员都不在登记范围内。”市公安局治安支队的一名负责人说，郑州市区的暂住人口总数，估计实际在 120 万人以上。截止 2008 年 6 月，郑州市流动人口达到 160 万。郑州市公安局治安支队提供的数字显示，随着近年来大河南科技大学毕业论文郑州建设步伐加快，郑州市的外来务工人员以每年 20%的增幅急剧上升，这给社会治安带来了空前的压力。由此可见，郑州市流动人口数量大，增长速度较快。2.3.2.2、流动人口的文化素质相对较低文化层次的高底是衡量不同群体类型流动人口素质的主要标志之一，从整体上看，流动人

18、口绝大部分来自农村，流入地区多数为社会经济较发达的城市地区。一方面，与流入地的城里人相比，他们的教育水平、劳动技能、生活水平、保健意识等各方面都处于弱势地位，另一方面，与流出地的农村人口相比，流动人口的素质，包括文化素质、心理素质、职业素质等方面都处于优势。因此，通常情况下流动人口的学历或文化程度水平要高于流出地人群，但低于流入地人群，其文化程度分布特点是两头小、中间大，即流动人口中文盲及中专以上文化程度的比例都比较低，而小学和初中文化程度者占绝大多数，郑州市流动人口文化素质相对较低，这种绝大多数是低学历、低教育水平的流动人口素质结构，决定了他们绝大多数职能从事简单的、繁重的体力劳动，如建筑、

19、矿产等方面的临时工。因此，流动人口从业领域主要是体力劳动为主，建筑业、工业和服务业等劳动密集型产业中的就业比例高居榜首，职业层次偏重体力付出，流动人口一般在工资较低、工作条件差、就业不稳定、无保障、无升迁机会的城市非正规部门就业。2.3.2.3、流动人口居住条件较差 由于流动人口文化素质较低，只能从事一些体力劳动，收入水平低，一般居住条件较差，在郑州，都市村庄是流动人员的主要居住地，这些地方通常租金较便宜，但是脏乱差是其最大的特点。3 3、郑州市、郑州市 20122012 年房地产销售情况调查与分析年房地产销售情况调查与分析 3.1、2012 年政策公布河南科技大学毕业论文 郑州市国土资源局公

20、布 2012 年商品房、商品住宅房、非住宅房的批准预售面积，一下是本年度批准预售面积数据品名品名批准预售面积：万平方米批准预售面积：万平方米商品房684.19商品住宅房680.03非住宅130.44 3.2、房产销售情况 2012 年 2-9 月，郑州市房产管理局每月公布 2012 年度郑州市商品房、商品住宅房、非住宅的销售数据，根据这些数据显示出本年度郑州市商品房、商品住宅、非住宅等销售面积、价格，以及 1-8 月份价格走势 3.2.1、商品房河南科技大学毕业论文商品房销售面积 1-8 月份增长近 5 倍。但 8 月份在 7 月份的基础上稍有回落，价格也稍微降低。 3.2.2、商品住宅商品住

21、宅销售面积同样逐月递增，在 8 月份势态稍缓，价格 1-8 月份增长缓慢，幅度较小河南科技大学毕业论文 3.2.3、非住宅非住宅用地销售面积在本年度初至今增长近 3 倍，但价格在 4 月份冲高以后，继续回落至年初价格。河南科技大学毕业论文4 4、对郑州市长住居民的住房状况调查、对郑州市长住居民的住房状况调查目前中国房地产行业面对政策调控，政府重拳出击，打击异地炒房等投机行为,购房者进入了新一轮的观望。在这样的背景下，我们为了解广大购房者的消费需求，推出购房者消费调查。本问卷实行匿名制，所有数据只用于统计分析， 请您放心填写。题目选项无对错之分，请您按自己的实际情况填写。谢谢您的帮助。您的年龄

22、性别 工作收入 家庭收入 1、您目前有无购买房产的意愿？购买不购买您打算在多久之后购买房产？一年内半年内一个月内视情况而定2、目前你购房的用处是什么？改善居住结婚买房拆迁投资其它3、你会选择在郑州哪个区域买房？金水区 二七区 管城区 中原区河南科技大学毕业论文惠济区 郑东新区新郑龙湖4、您购房主要考虑以下哪些原因？价格户型地理位置环境配套物业开发商品牌其它5、购房您选择多大面积的户型？70以下70-9090-110110-130130-150150-170170以上6、您可接受的房价范围是多少？5000 以下5000-70007000-90009000 以上感谢您的配合，本次调查结束！5 5、

23、调查结果及报告：房价日益升高、调查结果及报告：房价日益升高 ，房地产市场供不应求，房地产市场供不应求河南科技大学毕业论文主要调查市民一年内购房意向、购买决策、购买偏好、购买行为、价格支付能力等内容，通过看报纸参与调查的形式，回收问卷 115 份。 市场供需决定房价，还决定一个地方的房地产行情。此次活动重点调查“需”的层面，为“供”的层面提供了丰富的有价值信息，更可窥见郑州房地产市场未来走势。5.1、郑州房地产市场消费能量巨大此次购房意愿调查统计数据显示，有购房意向的占 7243，无购房意愿的占 27：57，有购房意向者是无购房意向者的 262 倍，这一结果证明郑州市民购房意愿度极高。 尽管此次

24、调查的样本多为郑州晚报和郑州日报房地产专版的读者，因此有买房意向者偏多，但即便考虑了此因素，262：1 这一比例依然惊人，旺盛的需求折射出郑州房地产市场存在巨大的消费能量。5.2、近六成市民一年内欲购房河南科技大学毕业论文调查统计显示，在有购房意向的人群中，一个月内考虑购房的占 3，半年内考虑购房的 13，一年内购房的有 41，等等看情况占到 43。由此可见，一年内购房的在受访者中占比例较高，总计达 57，超过半数。这充分反映出市场短期内充足的人气，同时也在一定程度上反映了房价上涨的对消费者的压力。5.3、自住购房占比高达 78从上图购房原因比例看出，改善居住的最高占到 57，其次是结婚占到1

25、，投资占到 13，其它因素占 10，拆迁占 5。上述数据表明，当前郑州房地产市场自住性需求仍是主流，占到总需求的78。而随着房价的快速上涨，投资比例虽有所上升，但目前所占比例仍不足15。同时，改善居住条件已成为占绝对主导地位的需求，这与近年来楼盘产品升级以及房价上涨，激发出大众换房的热情有密切关系。另外，结婚约占15，年轻群体的需求将对未来户型的发展起到重要影响，将刺激中小户型的发展。 河南科技大学毕业论文5.4、新区成为购房新去向 从对购买住宅区域分析上看，在郑东新区购房占到 29，说明随着新区日益完善发展，新区已成购房新去向。市区内占 23，管城区占 12，金水区占到 16，说明老市区因其配套设施完善，生活便利，目前还存在相当一部分购买力。而新郑、新密等购房占比较少，仅 9。5.5、房价与地段成左右购房主因调查统计发现，从居民购房考虑