专题研究-旅游目的地式商业地产模式

1、机会1：休闲度假是未来人们生活的大趋势-11.20%10.11%36.85%17.85%12.20%7.10%11.40%9.90%9.50%9.10%-20%-10%0%10%20%30%40%50%20022003200420052006全国旅游收入增长率全国GDP增长率n2000-2007年的统计数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展； n2006年我国人均GDP达2062美元，部分发达地区已超过3000美元。人均人均GDP1000美元美元3000美元美元5000美元美元旅游阶段旅游阶段国内旅游业进入高速发展阶段休闲、度假需求持续发展&

2、周边国家旅游热潮世界游休闲度假是未来人们生活大趋势：休闲度假是未来人们生活大趋势：n1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。20052005年我年我国人均国人均GDPGDP已达已达17001700美元，沿海发达城市则已达美元，沿海发达城市则已达30003000美元，部分城市更高达美元，部分城市更高达50005000美元以上美元以上 ；n2、消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化需求出现结构性变化，观光游将以10以上速度发展，而休闲游加速发展，增速将在而休闲游加速发展，增速将在2020以上。以上。 体验式和服务性旅游资源的开发是未来最大的增长点。国

3、外的新的体验旅行项目国外的新的体验旅行项目n1、养生度假（典型案、养生度假（典型案例：普吉岛、巴厘岛）例：普吉岛、巴厘岛）n2、医疗健康旅游（典、医疗健康旅游（典型案例：韩国整形美容旅型案例：韩国整形美容旅游、匈牙利专业牙科）游、匈牙利专业牙科）观光时代观光时代体验时体验时代代中国旅游中国旅游发展阶段发展阶段中国的旅游发展正从中国的旅游发展正从“世界世界之窗观光之窗观光”到到“东部华侨城东部华侨城体验体验”过渡！过渡！泰国普吉岛在自然资源的基础上，结合传统文化，塑造全体验旅游模式作为重要的旅游胜地，普吉岛除了海资源之外，还有更加丰富的内涵。泰国普吉岛的芭东海滩有一条著名的酒吧街，将优质的海资源

4、结合了泰国的传统文化，并提供休闲度假的各种娱乐方式进行延伸。全体验模式全体验模式围绕围绕“海海”关键词：游览关键词：游览围绕围绕“文化文化”关键词：消费关键词：消费地点：大、小PP岛活动：出海游览、潜水、游泳、吃海鲜地点：酒吧街BANG LA ROAD活动：shopping、特色酒店、spa、酒吧、表演东部华侨城打破单一海资源旅游模式，成为新的休闲旅游风向标东部华侨城现处于建设期，已建成规划总体的1/3。2008年十一黄金周十一黄金周，接待游客1515万余人万余人次次，总营业收入25462546万元万元牛年春节黄金周春节黄金周，该旅游区累计接待游客17.417.4万人次万人次，营业总收入近45

5、004500万元万元，为深圳各大为深圳各大旅游景区之首旅游景区之首。国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。以丰富的活动和区域打造，突破传统意义中海资源的局限，形成无季节性的旅游目的地。板块一：大侠谷生态公园板块一：大侠谷生态公园板块三：云海谷体育公园板块三：云海谷体育公园板块二：茶溪谷休闲公园板块二：茶溪谷休闲公园板块四：华兴寺板块四：华兴寺板块五：主题酒店群落板块五：主题酒店群落板块六：天麓大宅板块六：天麓大宅 从“世界之窗”到“东部华侨城”，体验式旅游时代全面到来，成为新区域焦点旅游模式主要组成部分面积日游客接待量上限2008

6、年游客接待量世界之窗观光式按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。有历史遗迹、名胜、自然风光、世界奇观、民居、雕塑等130多个景点48万4万人次220万香港迪士尼观光+体验迪士尼主要是以迪斯尼动画为主题的卡通乐园，依靠卡通人物、商品开发以及各种美食吸引人们眼球。120万3万人次500万东部华侨城体验式东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成，其中“大侠谷”体现生态旅游文化，“茶溪谷”体现休闲度假旅游文化，“云海谷”体现户外运动旅游文化。900万未完全建成100万体验式旅游趋势：1. 促成自己个性化形象形成、彰显

7、自己与众不同的旅游项目或服务。2. 厌倦“走马观花”式的巡游，而开始“下马赏花”。他们关注的不仅仅是去过哪些地方，而是有过如何新奇的经历，如何得到这一段难忘的回忆。3. 不再满足于被动地接受旅行社的诱导和操纵，而是主动的参与线路的设计与安排。4. 旅游者健康和环保的观念不断增强，希望自己在旅行过程中回归自然，体现自己的环保意识，进行“生态旅游”，消费“绿色产品”。项目紧邻东部华侨城的停车场，具有一定的昭示优势，同时具备同东部华侨城形成统一体系的基础。本项目与高速的出入口的关系也较好。本项目的机会与东部华侨城地理关系紧密，成为东部华侨城边的重要途经景点高速收费站/出口东部华侨城大门东部华侨城大巴

8、停车场东部华侨城停车场本项目本项目的机会世界级的建筑艺术，项目自我旅游价值挖掘大师建筑，借势东部华侨城，脱离梅沙，成为新体验旅游休闲的另一个焦点我们有了东部华侨城，我们就有了一次新契机。我们有了东部华侨城，我们就有了一次新契机。当越来越多的人来深圳的观光点是当越来越多的人来深圳的观光点是东部华侨城而不是世界之窗时东部华侨城而不是世界之窗时，东，东部华侨城对于城市的意义不再仅仅是一个旅游景点。它对于城市的意义将部华侨城对于城市的意义不再仅仅是一个旅游景点。它对于城市的意义将突破突破区域的限制区域的限制，成为城市的，成为城市的新名片、新窗口新名片、新窗口。梅沙借此，脱离深圳东岸而。梅沙借此，脱离深

9、圳东岸而与众不同。与众不同。而我们更有些而我们更有些“长城脚下的公社长城脚下的公社”的意思。的意思。项目和东部华侨城的关系是近的，依托于它，我们有了突破区域的先决优势。同项目和东部华侨城的关系是近的，依托于它，我们有了突破区域的先决优势。同时，我们还有时，我们还有Steven hollSteven holl。大师在中国的新作品，深圳唯一大师级的建筑艺术。大师在中国的新作品，深圳唯一大师级的建筑艺术等等等等。我们有了等等等等。我们有了并行于华侨城的支撑并行于华侨城的支撑。它会像长城脚下的公社一般，。它会像长城脚下的公社一般，长城是一个有名的背景，而公社又独立于长城，暗自繁荣。长城是一个有名的背景

10、，而公社又独立于长城，暗自繁荣。机会2： 全球化/新技术/个性化的全球新经济模式带来的商业模式转型“全球化全球化1.01.0版是国家的全球化。达伽玛和哥伦布代表他们的国家利益探索世界，开启了版是国家的全球化。达伽玛和哥伦布代表他们的国家利益探索世界，开启了1.01.0版版的全球化，直到一八的全球化，直到一八年工业时代来临而结束。全球化年工业时代来临而结束。全球化2.02.0版是企业的全球化。这一阶段从一版是企业的全球化。这一阶段从一八八年起一直延续到二千年网络泡沫化为止。最新的全球化年起一直延续到二千年网络泡沫化为止。最新的全球化3.03.0版从二千年开始，到现在还没结束。版从二千年开始，到现

11、在还没结束。这一阶段是个人的全球化。这一阶段是个人的全球化。” ” GDP、经济转型带来的商业模式转型深圳目前主深圳目前主流商业模式流商业模式未来商业模式未来商业模式的必然转换的必然转换中国的新经济时代已经到来：大企业从竞争的产品和渠道时代到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代，小企业在知识经济的背景下，创意型公司的兴起新经济时代大趋势：从产品和标准化的竞争时代到产业链和个性化的竞争时代新经济时代大趋势：从产品和标准化的竞争时代到产业链和个性化的竞争时代在经济全球化背景下，新经济是以信息技术革命带动的、以高新科技产业在经济全球化背景下，新经济是以信息技术革命带动的、以高新科技产业为龙头的知识经济

12、。新经济具有低失业、低通货膨胀、高增长的特点。为龙头的知识经济。新经济具有低失业、低通货膨胀、高增长的特点。大企业：从竞争的产品和渠道时代到更大企业：从竞争的产品和渠道时代到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代具垄断性的客户品牌和行业整合时代中国移动通信：市场份额基本维持在70%左右，个人业务具有全球通、动感地带、神州行、G3四大业务，并拥有飞信、 无线音乐、 12580、手机报、手机证券、139邮箱等多项业务，以移动管理全面提升电子政务与电子商务的层次。三星：三星集团营业规模超过了1700亿美金，业务范围横跨石化、造船、航空、金融、电子、通讯等诸多领域。其中三星电子拥有移动办公、激光打印、网络

13、安全、大屏显示、3G应用等完整产业链资源。小企业：知识经济下的创意型公司的兴小企业：知识经济下的创意型公司的兴起，在某一方面形成一定的垄断起，在某一方面形成一定的垄断风火广告：在深圳地产广告业中占据了高端项80左右的市场份额，包括平面设计、策划、营销、公关、媒介代理、影视制作、户外发布等全方位的专业地产整合推广服务。腾讯：在中国的市场份额高达78%，遥遥领先于其它实时通信平台。已形成了即时通讯业务、网络媒体、无线和固网增值业务、互动娱乐业务、互联网增值业务、电子商务和广告业务七大业务体系，并初步形成了“一站式”在线生活的战略布局。新经济转型趋势下的城市机遇： 特区深圳 “设计之都”富有先锋性和

14、个性化的良好城市基础“2008年11月19日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都”称号。目前已经命名的6个“设计之都”是：柏林、布宜诺斯艾利斯、蒙特利尔、名古屋、神户和深圳。 ”创意是新鲜且年轻的，它天生讨人喜欢。而深圳这种包容和自有的创造力更是稀有的。也因此，深圳改革开放30年涌现出了许多优秀的企业：华为、中兴、万科、腾讯目前深圳设计从业人员达10万人，年产值15亿元，设计产业占GDP的5%.近年来，深圳的设计业已经取得了重要成果，涌现出一批领军企业，例如浪尖、嘉兰图等工业设计企业频频斩获国际最顶尖的红点设计大奖，飞亚达也凭借“航天表”成为国际钟表界的明星。而深圳

15、更让人值得相信和期待的是它不是民间的自主性而是城市的自主性：2005年深圳就提出了文化立市”两城一都一基地”，即“图书馆之城”、“钢琴之城”、“设计之都”和“动漫基地”。自主创新是深圳经济长期又好又快发展的原动力。所以，我们或许可以这样说，“文化沙漠”已是过去，“创意巢地”正在新生。企业机遇：万科创造新、行业领先性以及资源整合化的企业优势万科是深圳创新企业的前列，是全国房地产行业的领头兵。万科是深圳创新企业的前列，是全国房地产行业的领头兵。万科作为房地产行业的领袖关于创新一直在思考。从情景洋房到万科居住体验中心；从青年置业计划到万科全面家居解决方案；从第五园古典与现代的完美结合到工业化住宅的1

16、0年尝试深圳成长了多久，万科就成长了多久。万科在地产行业内的创新一直走在前面，领跑不息，值得我们敬佩。而万科不停的创新为行业资源整合，行业网络化合作的良好基础而万科不停的创新为行业资源整合，行业网络化合作的良好基础其实万科已经在以行业资源的整合以及行业网络化合作的模式在进一步发展。不管是万科的全面家居解决方案里和博洛尼、松下的内装合作，还是工业化住宅的与建筑、建材行业的长期共同尝试，万科已经脱离单纯的地产开发，进行行业内更具深度和广度的挖掘、合作。万科正在正确的方向上，领先行业一大步的在前进着，当下万科中心更给万科万科正在正确的方向上，领先行业一大步的在前进着，当下万科中心更给万科提供一个更能

17、表现行业整合优势的平台提供一个更能表现行业整合优势的平台北京/上海出现的新经济下更具体验性/个性化/服务性的新型商业模式传统经济核心传统经济核心销售销售以各种方式和手段促进销售新经济核心新经济核心信息化信息化/ /技术化技术化/ /个性化体验个性化体验用最快的速度和最接近消费者的方式，让消费者感知新产品/新技术，以及个性化的全新商业体验，从而建立产品品牌和形象，促进产品顺利销售。城市城市地点地点新经济实体形式新经济实体形式北京三里屯VILLAGEAPPLE STORENIKE概念店（NIKE ID BAR）ADIDAS品牌中心(互动体验区)新中关MINI COOPER展示中心新光天地北京松下中

18、心（体验日本生活新概念，与日本同步展示最新产品）朝阳公园海尔“四海一家”奥运体验中心（以U-home整套家电呈现的未来16小时生活圈，配合“360度无缝接的投影球体”的展示）东方新天地BMW Lifestyle概念店上海8号桥个人工作室、艺术画廊、酒吧文化外滩18号深圳不乏此类商业，如COCOPARK的移动体验厅和万象城的MINICOOPER的展厅等新商业已经突破传统的商业含义，成为集旅游、城市展示、客户服务等功能为一体的新商业模式典型案例：德国大众汽车城典型案例：德国大众汽车城集工业旅游与销售、体验营销于一体集工业旅游与销售、体验营销于一体德国大众汽车城：位于德国WOLFBURG，以大众总部

19、为核心，包括了透明汽车工厂生产展示，汽车博物馆，品牌陈列展馆，销售中心，客户服务中心，旅游服务提供的大型综合体是大众汽车文化的朝圣地点是大众汽车文化的朝圣地点“品牌营销品牌营销+ +直接终端销售直接终端销售+ +工业旅游工业旅游+ +客户维系客户维系”集合体集合体典型案例：德国大众汽车城典型案例：德国大众汽车城成为德国工业经济和旅游经济的成成为德国工业经济和旅游经济的成功结合典型功结合典型油泥汽车模型制作油泥汽车模型制作新车展览新车展览大众汽车公园大众汽车公园这个独特的游乐园可以让顾客选择他们的车辆并见识汽车业的发展新趋势。展示：展示：有超过1万辆的汽车用于展示并让顾客选择。流程演示：流程演示

20、：这里进行洗涤、真空包装、清洁处理，以及进行一个全面的质量控制。所有的工作都完成后，汽车被用于运送的48米高玻璃塔内。VW大众集团旗下闻名全球的VW大众汽车主题乐园在去年吸引了超过200200万万的参观人潮，这座公园拥有多项世界纪录拥有多项世界纪录，是经认证可当作课外教育的主题公园课外教育的主题公园，里面包括了有客户服包括了有客户服务中心、工厂参观、试车、电影院和各种展示务中心、工厂参观、试车、电影院和各种展示VWVW汽车历史、汽车历史、生产技术和旗下子公司的展览馆生产技术和旗下子公司的展览馆。 典型案例：日本纳得工房典型案例：日本纳得工房住宅技术的细节化、人性化体验成为住宅技术的细节化、人性

21、化体验成为行业内聚焦、工业旅游的完美结合行业内聚焦、工业旅游的完美结合“9点出发，10点抵奈良积水纳得工房。旧地重游，第三次参观。虽缺少了新鲜感，仍参加人性化的住宅现场体验：戴上使腿脚不灵活的负重绑带，感受老年人的状态；坐上轮椅感受残疾人士的轮椅路径；肚子上绑上五公斤铅块体会孕妇的特殊状况，以此来考虑房屋设计和建造。” 纳得工房纳得工房纳得工房是日本積水房屋株式会社兴资的以住宅为主的文化学术研究推进机构。纳得工房的研究主旨是“在知道、明白、理解的过程中，全方位地组织和建立对适合自身住宅的印象。从16个方面带个客户全新的体验：餐厅、宠物、花卉、入住者、储物、锅碗瓢盆、美容美发、厕所、照明、洗涤、

22、沐浴、用餐、会客、学习、清洁等。纳得工房成为国内建筑、地产行业知名技术聚焦点新型商业与旅游功能的结合，形成双赢。典型案例：北京典型案例：北京798历史历史+包豪斯建筑包豪斯建筑+个性化艺术个性化艺术艺术、创意产业与旅游、商业艺术、创意产业与旅游、商业的完美结合的完美结合历史：重量级的国家电子工业基地历史：重量级的国家电子工业基地前世：艺术区（租金低廉、小众）前世：艺术区（租金低廉、小众）今生：商业今生：商业+ +旅游区（租金高昂、大众）旅游区（租金高昂、大众）汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。截止至2008年1月，入驻北京798艺术区的画廊

23、、艺术家个人工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家。这里已成为中国文化艺术的展览、展示中心，成为国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。 20072007年，来年，来798798参观的人数达到了参观的人数达到了150150万人次；万人次；20082008年仅北京奥运会和年仅北京奥运会和“十一十一”黄金周期间，园区黄金周期间，园区到访人数就高达到访人数就高达7070万人次。万人次。典型案例：典型案例：kidzania连锁主题商业连锁主题商业/杭州杭州do都城都城以儿童体验为主题，建立一体化的商业、主题旅游，将商业转向更以儿童体验为主题，建立一体化的商业、主题旅游，将商业转

24、向更为主题旅游的模式为主题旅游的模式深圳新名片的焦点再生：全国知名的旅游休闲地产模式信息化信息化/网络化网络化新技术新技术个性化个性化+体验营销体验营销旅游型目的地旅游型目的地式商业形成式商业形成=万科中心旅游型地产商业形成的有利基础：万科中心旅游型地产商业形成的有利基础：旅游新经济大师作品，中国的又一次建筑奇迹，万科中心之于全国大师作品，中国的又一次建筑奇迹，万科中心之于全国的行业名气建立的行业名气建立万科具有行业内领先的技术创新性和延展性，同时万科在行万科具有行业内领先的技术创新性和延展性，同时万科在行业资源整合利用上无论深度、广度都无人能及，万科具备了业资源整合利用上无论深度、广度都无人能及，万科具备了新经济时代下企业转型的前提条件新经济时代下企业转型的前提条件东部华侨城的良好起势，超越区域的城市旅游名片建立东部华侨城的良好起势，超越区域的城市旅游名片建立典型案例：海上世