房产基础知识入门

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产基础知识入门1、什么是房地产？土地、建筑物及其他地上定着物。在现实中，其他地上定着物可视为土地或建筑屋的构成或附属部分，所以通常讲房地产包括土地和建筑屋两在部分。2、房地产十大特性？不可移动性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性相互影响性 易受限制性 价格高大性 难以变现性 保值增值性3、什么是房地产业？房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等，其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归

2、为房地产中介服务业。4、房地产咨询代理？指为有关房地产经营活动的企业或当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，具体业务有接受当事人的委托作房地产市场调研，房地产开发项目可行性研究，房地产开发项目整体策划和全程销售等活动。5、房地产的实物、权益和区位的含义是什么？ 实物：房地产中看得见、摸得着的部分如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻关系等。 区位：地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系。最简单和常见的是用距离衡量区位的好坏。距

3、离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。人们重视的是交通时间距离。6、房地产市场？指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等。房地产市场可以是有形（固定的房地产交易场所）或无形的。7、房地产市场特点？交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；交易的对象非标准化，各不相同；交易金额大，价款可一次付清，但通常是分期支付；市场是地区性的，其变化主要取决于当地的供求状况；容易出现垄断和投机；较多地受到法规政策的影响和限制；一般人非经常性参与；广泛的房地产经纪人服务；依赖于金融机构的支持与配合。8

4、、房地产“过热”和“泡沫”的含义和形成原因？一种（或一系列）资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始使人产生进一步上涨的预期，从而吸引新的买者投资者，随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，并由此导致金融危机。房地产“过热”和“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且速度远远超过整个经济的增长速度。在房地产中容易出现“过热”和“泡沫”的一是土地，二是期房，三是新建商品房。其形成原因一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作，二者相辅相成，其中对房地产价格看涨的共同预期是形成“过热”和“泡沫”的基础。9、房地产需求有几类？消费性需求，购买和承租后直接用于生活或生产；投资性需求，多

5、用于出租；投机性需求，寻机再次出售以期从价格变化中获利；盲目性需求，无目的，冲动，“跟风”购买。投资性需求、投机性需求和盲目性需求最终回归于消费性需求，否则成为虚假需求，从而使房地产价格脱离市场基础价值并产生“过热”和“泡沫”。10、房地产市场的分级？一级市场（土地市场）：开发商向政府购买土地使用权的市场；二级市场（房地产增量市场）：开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场，商品房进入流通领域必然要有中介机构参与代理销售，成为房地产经纪人的主要业务；三级市场（房地产存量市场）：业主将自己拥有的房屋进行出租、出售等活动的市场，存量市场的居间报务是房地产经纪人的又一主要业务。11

6、、房地产子市场的特征？一级市场二级市场三级市场市场供应方政府开发商业主市场需求方开发商、投资者业主业主市场竞争供应方垄断供给、需求方竞争在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场市场价格政府指导、开发商参与开发商主导定价双方协定、自由定价12、二、三级市场营销的不同特征?二级市场三级市场产品增量房地产存量房地产价格开发商主导定价交易双方协定定价促销较多使用广告、包装、价格等促销手段较少使用促销手段分销较少使用分销渠多种分销形式，如连锁加盟、中介合作、客户网络、多重代理等13、什么是国有土地什么是集体土地？目前，我国的土地只有两类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的

7、土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。14、土地使用权的获得方式？目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿转让。两种途径的主要区别在于，

8、取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。15、土地使用权出让方式？招标、拍卖、协议出让。16、土地使用权出让年限？居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其它用地50年。17、房地产市场营销？房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取

9、得预期的收益。对于一般耐用消费品，代理商在产品制造出来后才开始介入，而房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地方。18、商品房预售？房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先定金或房价款的行为。19、商品房预售条件？1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证；3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4. 取得商品房预售许可证。20、房产开发具备的“

10、五证两书”？国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证。“两书”是住宅质量保证书和住宅使用说明书。21、标价（报价、价格表）？商品房出售者在价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格。一般买卖双方在此基础上讨价还价。22、成交价？商品房买卖双方的实际交易价格。一般为合同中标明的价格。23、均价？所售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。一般可以反映所销商品房的价格水平。24、用地面积？规划地块划定的面积。25、用地红线？经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。26、容积率？反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要

11、指标，即容积率=总建筑面积（地上所有建筑面积之和）/建筑用地面积（以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征用地。）27、建筑控制高度？（建筑限高）地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。28、建筑密度：建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积29、绿化率？城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。30、建筑间距？两栋建筑物外墙之间的水平距离。住宅通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。一般的建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。31、住宅使用面积？是指住宅分户

12、门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。32、住宅建筑面积？ 是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 33、什么是商品房？商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。34、商品房计价方式？1. 按套（单元）计价；2. 按套内建筑面积计价；3. 按建筑面积计价

13、。35、建筑物如何分类？(1)按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑四大类。居住和公共建筑又称民用建筑。(2)按建筑物层数或总高度分类：低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑四大类。住宅通常按建筑层数划分，1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层。公共及综合性建筑通常按建筑总高度划分：总高度超过24M的为高层（不包括总高度超过24M的单层建筑）；总高度超过100M的，不论是住宅、公共或综合性建筑，均称为超高层建筑。对于高层建筑，国际上划分为四类：低高层建筑：9-16层，建筑总高度25-50M；中高层建筑：17-25层，建筑总高度50-75M；高

14、高层建筑：26-40层，建筑总高度75-100M；超高层建筑：40层以上，建筑总高度100M以上。(3)按建筑结构（建筑物中由承重构件如基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等组成的体系）分类：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。砖木结构：主要承重购件是砖木。一般在3层以下，20世纪60年代前多为此类。砖混结构：竖向承重购件是砖墙或砖柱，水平承重购件是钢筋混凝土（楼板、屋顶板），一般在6层以下，造价低、抗震性能差，开间、进深尺寸及层高受限制，逐步为钢筋混凝土结构所替代。钢筋混凝土结构：主要承重购件（梁、板、柱、剪力墙、屋架等）是钢筋和混凝土。钢结构：主要承重购件是钢材。(4)按建筑施

15、工方法分类：现浇、现砌式建筑（主要承重购件在施工现场浇筑和砌筑）；预制、装配式建筑（主要承重购件在加工厂制成，在施工现场装配。）；部分现浇、现砌部分装配式建筑（一部分购件如墙体在施工现场浇筑或砌筑，一部分如楼板、楼梯在加工厂预制）；(5)按建筑物耐火等级分类：1-4级，1级耐火性能最好。(6)按建筑物耐久等级分类：四级。建筑物耐久等级建筑物等级耐久年限适用范围一100年以上重要的和高层建筑二50-100年一般性建筑三25-100年次要的建筑四15年以下临时建筑(7)按房屋完损等级分类：完好房屋（10、9、8成）；基本完好房屋（7、6、成）；一般损坏房屋（5、4成）；严重损坏房屋（3成以下）；危险房屋（3成以下）。36、建筑物的组成？基础、墙（或柱）体、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗六部分组成。37、建造物构件的功能划分构件