目前中国楼市的首要问题是空置率太高

1、 “目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达亿平方米。”近日，国际货币基部尤其明显。”    连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？    空置率高低之争难休    提供的“亿平方米”的空置面积数据，其准确性如何？有关方面说法不一。西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。年我国城镇住宅市场的整体空置率达。据此估算，全国城镇空置房为万套。我国的住房

2、空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。    但许多业内人士及学者分析认为，报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。    以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过。    “一些区域密密麻麻耸立着高楼而没人住的情况确实存在。”杭州市民李先生的观察得到很多人的响应。不过很多购房者都发出疑问，这么高的空置，为何在

3、建楼房仍旧那么多？难道开发商不知道这些情况？    “房屋空置有多种情况，也和观察者所处时间节点、出发点有很大关系。”杭州一家本土房企负责人认为，单纯说空置率意义不大，关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡，“除开一些激进的冒险者，多数开发商都对市场做过细致调研，不会闭着眼睛往火坑里跳”。    某些城市“造城”过度是不争事实    事实上，万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实，目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”，“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”，鄂尔多斯、

4、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。    即使是在楼市火爆的上海，已交付使用年的青浦区某高端楼盘，其空置率也高达。记者随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现，刚需住房的入住率一般在以上；而位于市中心区的中高端楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。    空置率说明了啥？看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的年，租房空置率最高时候也就达到，自有住房空置率最高只有。欧洲国家

5、的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有，法国为左右，德国约为。    显然，一些城市的空置率是高于国际平均水平的。给中国楼市的分析就是：年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率。    空置率在我国统计系统中仍是空白    作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。记者梳理发现，中国楼市空置率高企的话题屡被提及，其中数据的出处不一，从“数灯法”到大数据估算，引用者各有理由，但很难获得社会普遍认可，关键问题是数据缺乏权威性。

6、60;   但对于这个重要指标，相关部门对其的统计上仍是一片空白。公开信息显示，上世纪年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。    对此，“新华视点”记者采访到国家统计局新闻发言人盛来运。他说：“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登

7、记制度的实施。”    住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。    空置率是一个很难准确统计的变量。“很难有一个标准去界定达到什么样的状态就算空置，即使理论上有，在实践中也很难去操作。”快房网首席评论员程伟明认为，大家热议空置率，实际是对楼市走势以及风险的关注。    市场难保不出错，但市场会自己纠错。如果一些地方确实出现了空置高企，相信市场会做出反应，开发商从一些区域收缩正是市场调节的体现。“不用太过纠结，楼市的参与者会用供给、价格进行调节

8、，将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。    更值得关注的是，随着生活水平提升，一定的房屋空置本就是楼市发展的应有之义。但在当下金组织（）副总裁朱民在春季年会期间表示。随后，驻中国代表在月日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达亿平方米。”近日，国际货币基部尤其明显。”    连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？   

9、0;空置率高低之争难休    提供的“亿平方米”的空置面积数据，其准确性如何？有关方面说法不一。    西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。年我国城镇住宅市场的整体空置率达。据此估算，全国城镇空置房为万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。    但许多业内人士及学者分析认为，报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。    以中国房协副会

10、长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过。    “一些区域密密麻麻耸立着高楼而没人住的情况确实存在。”杭州市民李先生的观察得到很多人的响应。不过很多购房者都发出疑问，这么高的空置，为何在建楼房仍旧那么多？难道开发商不知道这些情况？    “房屋空置有多种情况，也和观察者所处时间节点、出发点有很大关系。”杭州一家本土房企负责人认为，单纯说空置率意义不大，关键要看城市之间、区域内部的商品房供

11、需是否平衡，“除开一些激进的冒险者，多数开发商都对市场做过细致调研，不会闭着眼睛往火坑里跳”。    某些城市“造城”过度是不争事实    事实上，万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实，目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”，“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”，鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。    即使是在楼市火爆的上海，已交付使用年的青浦区某高端楼盘，其空置率也高达。记者随机走访的几个市内及

12、郊区的楼盘发现，刚需住房的入住率一般在以上；而位于市中心区的中高端楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。    空置率说明了啥？看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的年，租房空置率最高时候也就达到，自有住房空置率最高只有。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有，法国为左右，德国约为。    显然，一些城市的空置率是高于国际平均水平的。给中国楼市的分析就是：年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率。 

13、;   空置率在我国统计系统中仍是空白    作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。记者梳理发现，中国楼市空置率高企的话题屡被提及，其中数据的出处不一，从“数灯法”到大数据估算，引用者各有理由，但很难获得社会普遍认可，关键问题是数据缺乏权威性。    但对于这个重要指标，相关部门对其的统计上仍是一片空白。公开信息显示，上世纪年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。

14、年，统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前，未见到公布相关进展。    对此，“新华视点”记者采访到国家统计局新闻发言人盛来运。他说：“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”    住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。    空置率是一个很难准确统计的变量。“很难有一个标准去界定达到什么

15、样的状态就算空置，即使理论上有，在实践中也很难去操作。”快房网首席评论员程伟明认为，大家热议空置率，实际是对楼市走势以及风险的关注。    市场难保不出错，但市场会自己纠错。如果一些地方确实出现了空置高企，相信市场会做出反应，开发商从一些区域收缩正是市场调节的体现。“不用太过纠结，楼市的参与者会用供给、价格进行调节，将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。    更值得关注的是，随着生活水平提升，一定的房屋空置本就是楼市发展的应有之义。但在当下，由于基础数据缺乏特别是房屋底数不清以及看多看空楼市的博弈舆论，导

16、致空置率成为表征中国楼市泡沫的极富弹性的指标。    但专家认为，个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进，为社会提供权威的基础数据，让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识，不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。，由于基础数据缺乏特别是房屋底数不清以及看多看空楼市的博弈舆论，导致空置率成为表征中国楼市泡沫的极富弹性的指标。    但专家认为，个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进，为社会提供权威的基础数据，让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识，不再让空置率成为说不

17、清楚的糊涂账。1、“新常态”下增速放缓致使楼市投资缩窄。2015年中国经济依然处于结构调整和经济发展方式的转变时期，“新常态”成为政治经济领域的关键词，由此产生的经济增长速度将放缓。7%左右是许多经济观察人士对中国经济增速的基本预判。瑞士银行近日发布的2015年年度经济展望报告中预示2015年中国经济增长速度可能跌破7%，进入“六时代”,中国政府将采取较为稳健的经济刺激措施。“新常态”思维将深刻影响经济发展的方个面面，与之相关的是2015年房地产行业的投资总额会随之缩窄，房地产行业的投资风险预期增加。2、房地产市场总量依然很大是去库存的最大压力。目前房地产的供求已经逆转，调整预期已经形成。20

18、13年高达20%左右的开发投资在2014-2015年将要竣工。而与此同时销售增速持续回落，到2014年10月同比下滑了7.8个百分点。库存水平已达到历史新高，未来供给压力将进一步加大。2014年10月底中国房地产的待售面积达到56160万平方米，在建项目已经高达89557万平方米，并依然以8.8%的速度在增加。这意味着未来几个季度中，中国新增存量将进一步上扬。自2014年以来，去库存成为一二线城市房地产市场的最大压力，2015年这个难题依然持续存在。3、房地产税立法与房屋永久产权改革。这可能是2015年房地产业制度与改革最大的动作，而且是最接地气、最具有根本性影响的事件。全国不动产统一登记已经

19、铺开，房产税扩围没有意义转而改为房地产税立法。根据当前和未来的市场情况和发展形势来看，这两项重大制度安排条件基本成熟。关于所有房屋改为永久产权，不再设40年、50年、70年等产权年限，这是近日诸多媒体根据广东省日前出台的财税改革总体方案披露的信息，虽然还未得到最高决策层面的证实，但讨论和呼吁也许代表了一种改革方向。而房地产税立法加速已经是事实，财政部财政科学研究所原所长贾康在2014年12月初公开表示，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，2017年将正式依法全面实施。4、新型城镇化将持续给力房地产发展。国家新型城镇化规划（20142020年）发布之后，户籍管理制度已经相应调整

20、，预计2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场复苏并好转，最终形成房地产业量价齐升的局面。尽管城镇化不是房地产化，但是不可否认，新型城镇化的战略对房地产业的持续影响是肯定的。5、内陆三四线城市房地产将出现新超越。这些城市在过去是人口净流出的地方，随着产业内迁和流动人口老龄化趋势，这些地方将会成为人口回流的重点方向，相信在2015年，三四线城市房地产业将迎来新的机遇，特别是工业地产、商业地产、物流地产、养老地产等会大

21、量涌现。特别是在电子商务快速发展之际，物流地产可能步入一个黄金时代。以“万科”和“万达”为代表的两大龙头房企，则在此方面早有战略安排和雄心壮志。三四线城市的工业地产、文化地产、旅游地产以及养老地产等都是开发商谋求转型可涉足的重要物业类型。7、房产众筹和互联网金融等成为房地产金融新宠。在房地产市场并不乐观的现状下，虽有央行房贷政策助力，市场情绪稍显缓和，但这些对于资金需求巨大的开发商来说还难以根本改变格局。房地产行业需要探索各种融资方式，互联网金融无疑是最具有创新的方式之一，各房地产龙头企业对互联网金融的探索在2014年已开始触电，房地产众筹也在网络的强大势能推动下，一炮而红。因此，2015年可

22、期待一个全新的房地产金融格局，可以肯定，房产众和互联网金融等将有更大作为和业绩呈现。8、房地产市场将呈现地区分化。一线城市供需矛盾比较突出，因此政策不会完全放开，但会适当微调，比如公积金政策、普通住宅认定标准、外来人口购房标准等，将会逐步释放出新的购买力。一线城市市场全面回暖的态势已经确立，2015年成交量会比较好看，房价也会缓慢上升，但总体看还将是供应不足。新一线和二线城市的供应仍然是充足的。三四线城市的供需基本会处于动态平衡，也可能会处于卖方市场，各种类型的产品能充分满足购房者。五线城市和绝大多数偏远的小城，市场供大于求，基本上处于“野渡无人舟自横”的状态。9、大中城市商业地产潜在风险可能

23、集中显露。近四年来，各房地产企业纷纷转型，许多开发商进军商业地产。商业地产的开发热潮，意味着未来的供给过剩和竞争加剧，相对于人才储备、零售业发展水平、区域人流量等因素，短期内激增大量的商业地产项目很可能得不到相应匹配，人才储备的不足，将会直接影响项目的服务品质，而众多商业项目的集中推出很可能面临严重的同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障，加上电子商务大潮的冲击，三好地产机构研究认为，对近几年许多乐观进入商业地产的开发商，如果没有好的商业模式和成功运营的话，2015年商业地产的运营风险会集中显露，并向市场预警。10、房价走向趋于平稳。政府“稳定住宅消费”，

24、释放住宅购买力，取消限购降息等政策，会一定程度上刺激消费需求，稳定房价。在“新常态”下，房价有涨有跌完全是一种市场正常表现。未来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必须进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价格上涨乏力。总体来看，预计2015年房价趋于平稳，房价大涨大跌都不会在2015年出现。11、互联网对房地产业整合更深。2015年移动互联网对传统产业的整合，将成为最火热的投资领域。在2014年的双十一网购狂欢节中出现了众筹买房和网上售楼部等形式，大多是作为宣传推广的噱头，虽无非常大的实际成交金额，但已经显示了风向标意义。比如最近“房多多”挖走万科副总裁肖莉、前首富陈天桥辞任盛大游戏董事长加盟互联网金融投资，雷军杀入房地产业推出“小米公寓”和“小米创业社区”就是最现实的案例。互联网对房地产业的整合是去中介化，相信在2015年还会对传统的体验