地铁对区域发展影响-上海为例

1、Owned byOwned byE EL LD D 1地铁建设地铁建设效益效益沿线商业提升生活空间和便利度沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。改善城市投资环境改善城市投资环境地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。为沿线土地带来增值为沿线土地带来增值地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。Owned byOwned byE EL LD D 2p地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格

2、局的重整，还对住宅价值产生影响。p从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组p中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市中心区城市边缘城市边缘地铁开通地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理地铁对房地产的价格影响机理 Owned byOwned by

3、E EL LD D 3第一影响区域第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容资料来源：Schtz E

4、, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6,Owned byOwned byE EL LD D 4对房地产价值的正向影响可达性到地铁站的距离地铁站噪音对边缘地带对中心地带地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线p在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。p地铁对沿线住宅房

5、地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。p随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势 Owned byOwned byE EL LD D 5Owned byOwned byE EL LD D 6p在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近

6、十年的经济增长作出了极大的贡献。p基础设施投资与城市GDP增长呈正相关关系p地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效应上海基础设施投资增长与GDP增长比较年份固定资产投资总额（亿元）GDP（亿元）固定资产投资对GDP总量的贡献作用20011934.734950.842.65年份明珠线二期总投资（5年建设期）对GDP贡献作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67亿2.65351亿70亿1.4%以明珠线二期投资为例以上海为例以上海为例Owned byOwned byE EL LD D 7p经济效益经济效益以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资

7、将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16左右p产业效益产业效益明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，沿线商业、办公用地的比重会有不同程度的提高，普通住宅用地比重会有减少，工业用地面积将大幅下降p人口、就业效益人口、就业效益地铁建设对人口产生集聚作用，创造更多就业机会，从而诱发消费和需求，对经济增长具有乘数效应以1990到2001年上海交通运输投资和房地产投资数据为基础进行回归分析交通运输投资对房地产投资的回归系数为6.281以明珠线二期为例，132.67亿元的投资将带动房

8、地产投资828亿元带动的房地产投资将占到2001年度上海GDP总值的16%左右 增加收入增加收入和扩大就和扩大就业业 地铁投资建设地铁投资建设产生集聚产生集聚效应效应引起消费引起消费和投资增加和投资增加 刺激消费刺激消费品生产品生产 进一步扩进一步扩大就业和大就业和增加收入增加收入乘数乘数效果效果住宅住宅工业工业金融旅游商贸服务商业住宅以上海为研究对象得到的结论Owned byOwned byE EL LD D 8p徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区发展成为繁华的城市副中心p目前徐家汇年商业销售额60

9、亿元，日人流量近80万人次p徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业地产价值p徐家汇地铁站点附近的营业性商业用房成为商家的最佳选址p徐家汇中心广场占地1.2平方公里，云集多家大型百货商场p徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机 居住为主、旧城区居住为主、旧城区旧城改造、商业兴旧城改造、商业兴起起地铁开通、繁华商圈地铁开通、繁华商圈起步阶段（改革开放初期）发展阶段（80年代90年代）成熟阶段（90年代）1234657891011121314徐家汇站地铁站点的14个出口徐家汇商圈商铺租金写字楼租金住宅均价

10、各物业租金/价格30-50元/平方米/天0.6-0.8美元/平方米/天1.8万-2.2万元/平方米徐家汇商圈地铁1号线Owned byOwned byE EL LD D 9p为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地p已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用陆家嘴站p 浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6 p 浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”区域内 p 近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨p 目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天

11、地铁2号线 陆家嘴CBDOwned byOwned byE EL LD D 10莘莘庄庄地铁15分钟徐家汇徐家汇中心区中心区 地铁地铁1 1号线号线p上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。p当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域，成为上海市重要的人口导入区。p2003年莘庄片区住宅均价为7300元/平米p2006年莘庄地铁站周边住宅的均价已经达到10000元/平米以上金铭新水岸金铭新水岸65006500虹桥领地虹桥领地80008000新梅莘苑新梅莘苑74007400莘庄