上海轩煌宾馆可行性研究报告

1、轩煌宾馆可行性研究报告一、 项目背景根据集团公司的整体规划，凭借自身在酒店管理的经验，同时基于上海是全国最大的经济中心，人口流动大的特点，在此建立快捷商务酒店的项目。通过对酒店合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益，实现集团公司新的利润增长点。二、 市场分析1、地理位置、周边环境上海轩煌宾馆位于上海市周家嘴路3681号，交通便利，距杨浦大桥、内环、中环高架、地铁8号线三分钟路程。到浦东机场仅45分钟、虹桥机场仅30分钟、到公园步行只要5分钟就可。周边拥有足球场，会议室、羽毛球馆、健身房、室内游泳池、停车场、射击场、高尔夫球、餐厅等辅助设施等。同时毗邻六所院校，综合性能强，地域开阔

2、。去城隍庙、外滩、人民广场、南京路步行街、上海火车站，吴松码头、五角场商业贸易中心有十多条公交线路，交通十分便利。周边交通：起始地点名称/位置距离如何到达酒店市中心提篮桥8公里乘公交车33路直达。火车站上海火车站15公里乘坐地铁4号线，在大连路站下车(2号口出)，步行至长阳路大连路站，换乘33路，在周家嘴路“双阳路站”下车，步行约470米。乘坐出租车约47元。市中心人民广场20公里乘坐地铁8号线(市光路方向)，在延吉中路站下车(4号口出)，步行至靖宇东路站，换乘145路，在周家嘴路站下车，步行约380米。乘坐出租车约49元。火车站上海火车南站20.7公里乘坐地铁1号线(富锦路方向)，在人民广场

3、站下车，换乘地铁8号线(市光路方向)，在延吉中路站下车(4号口出)，步行至靖宇东路站，换乘145路，在周家嘴路站下车，步行约380米。乘坐出租车约87元。机场上海虹桥机场（一号航站楼）35.5公里乘坐地铁10号线(新江湾城方向)，在四平路站下车，换乘地铁8号线(市光路方向)，在延吉中路站下车(4号口出)，步行至靖宇东路站，换乘145路，在周家嘴路站下车，步行约380米。乘坐出租车约123元。机场上海浦东国际机场37公里乘坐地铁2号线(徐泾东方向)，在世纪大道站下车，换乘地铁4号线，在杨树浦路站下车(2号口出)，步行至杨树浦路大连路站，换乘28路，在隆昌路周家嘴路站下车，步行约330米。乘坐出租

4、车约136元。火车站上海虹桥火车站39.3公里乘坐地铁2号线(浦东国际机场方向)，在人民广场下车，换乘地铁8号线(市光路方向)，在延吉中路下车(4号口出)，步行至靖宇东路，换乘145路，在周家嘴路下车，步行约380米。乘坐出租车约136元。机场上海虹桥机场（二号航站楼）40.1公里乘坐地铁2号线(浦东国际机场方向)，在人民广场站下车，换乘地铁8号线(市光路方向)，在延吉中路下车(4号口出)，步行至靖宇东路，换乘145路，在周家嘴路下车，步行约380米。乘坐出租车约139元。2、 酒店目前状况轩煌宾馆于2008年2月开始装修，2008年7月开张的一家全新宾馆。中欧设计风格，时尚典雅，环境安静，价

5、格经济，服务周到，设施齐全。楼高6层，总面积4000余平米，有各种房型房间共计86间。提供全天候热水，电视，电脑，宽带上网，电话，空调，餐厅等辅助设施。轩煌酒店产权属于杨浦区体育局，产权单位拥有相当的特定客户，人脉关系广。杨浦区有意将轩煌酒店周边打造成杨浦区旅游集散中心，这些使得酒店将来发展潜力巨大。酒店开业至今已有5年，装饰、设备开始陈旧，酒店面临整改。且酒店后面有建筑施工，影响到酒店入住率（未了解到该建筑何时完工）。因此目前业主有意转让该酒店。综合考虑整体情况比较适合我方需求，是我公司切入上海市场的一个契机。3、 上海杨浦区未来规划根据上海市黄浦江岸线核心区中心段的结构规划以及杨浦区的黄浦

6、江岸线控制区的现状资源条件，结合产业结构调整、土地功能置换，规划将杨浦段建成以现代服务业为主导，以工业博览、教育科研、文化娱乐为特色，充满生机和活力的滨江亲水区域。轩煌宾馆位于W5单元规划区域：该区域位于杨浦大桥两侧，自杨树浦港至定海路桥。区域面积87.89公顷，规划总建筑面积109.65万平方米。主导功能为都市旅游、研发办公、商业娱乐和创意产业的综合滨水生活区。轩煌宾馆楼后在建的建筑为体育局综合楼，内设室内球馆，计划作为办公和培训使用。对面在建建筑为复旦大学科技园区。杨浦旅游集散中心也将落户在此片区。轩煌宾馆与规划中的地铁12号线很近，距隆昌路站仅500米，上海12号地铁于2014年完工全线

7、开通。4、 周边竞争对手情况：三公里内的酒店多达十几家，比较知名的有:0.40公里上海格林豪泰连锁酒店 0.60公里华信顿商务酒店0.60公里汉庭快捷连锁酒店 1.22公里上海锦江之星连锁酒店 1.76公里上海为波连锁酒店 1.70公里上海7天连锁酒店 1.82公里上海速8连锁酒店 因地处上海杨浦区商务中心和旅游中心地带，周边以三星级商务酒店和快捷连锁酒店居多，且有多家知名度较高的快捷酒店，如速8、格林豪泰等，轩煌酒店与之相比竞争力较弱，知名度不高，酒店特色不明显。轩煌酒店靠近杨浦体育馆，运动、健身设施齐全，但其本身并无特色服务项目，缺乏核心竞争力。在酒店预订的网站中（携程网、同程网等），轩煌

8、酒店与其他家酒店相比较，最突出的特点就是经济实惠，性价比高。5、 SWOT分析项目优势 项目地处上海市交通主干道，是杨浦区商务及旅游中心； 相对稳定的快捷酒店发展趋势 有丰富酒店管理经验 有现成的酒店管理人员 可整合公司其他资源，项目劣势 新酒店品牌忠实度不高、附加值低 楼后有建筑施工，有噪音影响 外阜会员群锁定困难 人员工资上涨、原材料价格上涨酒店主题不明，没有特色服务，缺乏核心竞争力项目机会上海市政府对加强服务产业的发展规划。响应国家“十二五”规划，加强了对第三产业、服务业的投资力度。杨浦区政府对加强杨浦区商务中心的发展规划，本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。快捷商务性质、性价比高

9、的酒店已成为出门入住的首选酒店。项目威胁本地区已有多家同类竞争者，轩煌酒店缺乏有特色的服务。全国快捷酒店品牌众多，竞争压力不断加大。快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销。三、 经营预测1、人员配置（1）管理团队： 总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）财务会计一名  （负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）保安队长一名 （负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门）营销经理一名（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）客房主管一名（负责酒店日常工作和管理）（2）员工队伍营销人员四名 （对外营销

10、宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台服务员六名 (总台接待加收银，目标任务的完成)保安八名（车场楼层和各要害部位的巡视和管理）客房中心文员三名（接听电话处理一般投诉和意见收集反馈）客房中心服务员三名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题）万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制）卫生班六名 （客房清理，环境卫生维护）注：以上正常配置，共计36人，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置。2、经营收入预测a.客房收入：改造后拥有客房86间。预计房型及价格：套房：388元/间， 计4间，日收入388*4=1552元标准间：188元/间， 计43间，日收入188*43=8084元三人

11、间：258元/间， 计5间，日收入258*5=1290元家庭间：198元/间， 计18间，日收入198*18=3564元大床间：208元/间， 计12间，日收入208*12=2496元特价迷你小房间，128元/间，计：4间，日收入128*4=512元日收入合计：17498元入住率保守估计为40%全年收入约：17498*365天*40%=2554708元b.餐厅收入：8000.0010000.00每月全年约10万左右c. 房租收入：旅游票务3000.00每月，全年约3.6万 商场超市5000.00每月，全年约6.00万合计：9.6万d.其他收入： 客房服务；食品饮料；商务收费；电话等&

12、#160;全年约6万元各项总计：2810708元3、成本费用：每年固定成本 184.1 万(租金0.85元/平米/天，转让费300万。酒店共4000平米。租金4000*0.85*365=124.1万)。改造 192 万，（酒店共86间房间，按照3星级标准改造，每间房至少需2万元，计86*20000=172万元；门面改造约10万，餐厅改造约10万元）。财务 万（贷款和资金利息）税收 万（营业收入的6%左右）工资 6.12 万（员工和管理人员费用：预计36人，按照人均工资1700元，计36*1700=6.12万元）能耗 12.56 万（水电气等费用：房间数*365*日消耗 =86*365*4=12

13、5560元）低耗 1 万（一次性用品、茶叶等）布草 12 万（床上用品，毛巾类的清洗）维修 1 万（维修的配件及专业维修的费用）营销 5 万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）其他 20 万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）注：以上不包括税收和资金占用费用。一年总费用约 181.78 万元（不含改造费和转让费）4、投资回报预测： l总投资492万元l入住率按照40%计算，年营业收入281.07万元，预计年增长6%l固定费用房租，（不考虑资金占用等）；变动费用为其他项费用支出，约占营业收入的21%预计4年回收投资，单位：万元经营年限营业收入固定费用变动费用利润总额投资回收租金 4921281.07124.157.6899.94-392.062293.32124.160108.22-283.843310.92124.165121.82-162.024329.57124.170135.47-26.555349.35124.175150.25123.7注：以上投资预测忽略对物价指数和变动成本的分析，忽略对现金流量因素与货币时间价值的分析，忽略对物价指数和劳动力成本的分析。四、 结束语上海思唯环保工程有限公司通过对轩煌酒店和周边环境的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如