湿地公园项目精装建议报告

1、金地集团湿地项目精装配置建议 报告框架一项目定位二竞品分析三精装客户需求调研四相似项目考察五精装建议Part1 项目定位基于本案的整体定位，指导精装系列的建议项目定位高端，以景观高层+低密度舒适型洋房作为产品规划；针对中高端客群为主，整体定调改善型项目。初步定位市场竞争环境土地条件总体定位：以城市低密度洋房及首改、再改产品为主客户选择城市腹地优质土地：交通便利，区域周边生活配套齐全，档次中上；城市建面较好，有优质景观资源市场供应量较大，但低容积率产品稀缺 改善型产品供求两旺，洋房有一定溢价 以项目周边的改善类人群主，兼具城市外溢改善类及周边乡镇入城客户Part2 竞品分析通过区域及同类竞品的精

2、装标准、销售情况分析，寻找本案可以参考的方向精装竞品项目分布万科江东府均价28000元/平米万科江湾府均价28000元/平米南塘金茂府均价23000-30000元/平米荣安中央公园均价20000元/平米江山万里（选装）一期毛坯18400元/平米二期毛坯22000元/平米华茂悦峰均价24500-28500元/平米金盛金磐均价23500元/平米本案强竞争中等竞争华侨城欢乐海岸均价23000元/平米项目名称开盘时间产品类型精装标准（元/）主力户型（）成交均价（元/）已推套数销售率高端项目中央公园一期2013-12精装小高层、高层3000118-14020000131060%金茂府2014-08高层精

3、装修4000-6000138-180不沿江23000沿江3000077772%江山万里一期高层2014-11高层精装修2000/2700高层130-270一期2000069277%江山万里二期高层2015-8高层精装修高层130-270二期2200032047%悦峰2015-03高层精装修小面积3500大面积7000137-300小面积24500大面积2850060745%金磐2015-09高层精装修7000138-2372450042459%万科系列江东府2014-09高层精装修2100-2500138-1852300081479%公园里一期2014-06高层精装修1200-1800120-

4、1681900073097%华侨城2015-12高层精装修2500102-1881930051647%万科江湾府2015-11高层精装修1200-180085-1391800042085%把控总价为主流的市场下，宁波在售精装项目主要集中在高端项目和万科项目，近一年开盘的精装项目，销售率普遍达到或超过50%，市场接受度有所提高。竞品概况备注：数据截至备注：数据截至20162016年年1212月月3030日日中央公园/项目概况项目区位鄞州中心区户型面积118-140装修风格现代风格欧式与新古典风格装修标准3000元/销售价格1.9-2.1万元/销售情况60%（786套）装修标准对外为3000元/，

5、成交均价20000元/主题：奢装大户最新样板房：爱丽舍总统样板小面积风格：现代风格中大面积：欧式、新古典混搭风格突出特点：国际一线品牌豪装中央公园/装修品牌在装修品牌方面，中央公园运用全进口系一线品牌，没有参杂低等级品牌来降低成本，在装修的品牌的运用上要比市场一般豪宅项目要“纯正”，整体品质较高材料名称确定品牌品牌档次卫浴科勒美国一线品牌龙头汉斯格雅德国一线品牌。浴缺卡德维德国一线品牌。厨房电器西门子德国一线品牌橱柜卡高德国品牌厨房水槽摩恩美国一线品牌空调日立日本一线品牌热水林内日本一线品牌，地暖乐智荷兰品牌新风、空气净化恩科芬兰品牌净化水3M美国一线品牌墙地砖欧美国内知名品牌参照标准：普通精

6、装修（如金域传奇）参照标准：轻豪精装修（如万科公园里）参照标准：豪华精装修（万科江东府）参照标准：奢侈精装修（泊璟庭）装修标准参照豪华精装修中央公园/材料清单装修部位中央公园客厅地面天然石材客厅墙面壁纸客厅顶面纸面石膏板乳胶漆卧室地面多层实木复合地板卧室墙面壁纸卧室顶面纸面石膏板乳胶漆阳台地面地砖窗台板天然石材门槛石天然石材餐厅地面天然石材在基础装修用料也是选择了一些较为昂贵的物料，使用天然石材，带墙纸。Vs人造岗石天然石材Vs实木地板复合地板中央公园/销售表现2013年-14年初滞销，面对调控后的市场，2014年采取精装修策略，直接以性价比冲击市场，成交量开始回升。2014年中开始采取精装修

7、，并且营销上以装修补贴家电补贴等优惠来吸引客户，直接以低价冲击市场，成交量回升2013年高层的毛坯均价为20000元/平米2014年7月开盘去化234套房源，均18764元/2013年12月-2014年3月开盘去化房源，共去化20套，4月封盘2015年月去化约44套/月2015年成交均价20021元/金茂府/项目概况项目区位海曙区鄞奉板块户型面积138-180装修风格欧式与新古典风格装修标准5000-6000元/销售价格2.3-3万元/销售情况72%（559套）装修标准对外为4000-6000元/，成交均价23000-30000元/主题：健康科技豪宅整体基调为欧式与新古典混搭风格突出特点：12

8、大健康科技系统，成品奢装开盘17个月，月均去化33套金茂府/装修品牌采用国际高端品牌，整体装修材料和施工工艺水准较高，主打恒温、恒湿、恒氧的科技住宅概念，客户接受及信任度普遍较高。客厅地面高档石材拼花墙面亚麻墙纸，底部石材，部分木材装饰配置新风系统，地源热泵毛细血管，分布在墙体内（23-28度恒温），雷士灯具卧室地面实木地板墙面亚麻墙纸配置新风系统，地源热泵毛细血管，分布在墙体内（23-26度恒温）雷士灯具厨房地面高档石材墙面高档面砖配置燃气灶、抽油烟机、烤箱、消毒柜、冰箱（博世）；橱柜（柏丽）；操作台面（人造石台面），水槽龙头（弗兰卡）卫生间地面高档石材墙面高档面砖配置马桶、台盆、浴缸（杜拉

9、维特）；卫浴五金（德国高仪）；外窗配置双层中空Low-E玻璃，入户门配置钢木复合门，耶鲁密码锁（刷卡、密码、机械）户内门配置实木贴皮门智能化配置智能可视对讲、地源热泵毛细血管（设备安置在地下80米处，冬天取热，夏天散热，房间墙体分布毛细血管，通过地源水循环，使房间温度常年控制在23-28度）；24小时热水供应（小区统一集中储水）参照标准：普通精装修（如金域传奇）参照标准：轻豪精装修（如万科公园里）参照标准：豪华精装修（万科江东府）参照标准：奢侈精装修（泊璟庭）标准介于豪华与奢侈之间江山万里/项目概况项目区位鄞州中心区户型面积130-270装修风格现代简约新中式风格装修标准2000元/（选装）销

10、售价格毛坯1.8-2.2万元/销售情况66%（616套）选装标准对外为2000元/左右，毛坯均价18000-22000元/主题：高贵生活小面积为现代简约风格大面积为新中式风格突出卖点：精装平价选装服务江山万里/装修品牌参照标准：普通精装修（如金域传奇）参照标准：轻豪精装修（如万科公园里）参照标准：豪华精装修（万科江东府）参照标准：奢侈精装修（泊璟庭）标准介于轻豪与豪华之间舒适型奢适型江山万里在选装方面分为三个规格，137“奢适型”整套价37.2万、“舒适型”整套价28.6万、“留白型”27.7万，整体约2000元/左右的装修标准。江山万里/装修展示悦峰/项目概况标准：小面积3500元/、大面积

11、7000元/成交均价：小面积24500元/、大面积28500元/主题：新豪宅主峰小面积为新亚洲、港式混搭风格大面积为新古典主义风格突出卖点：奢华品牌、公共空间奢华装修、独享豪华电梯厅开盘10个月，月均去化21套项目区位鄞州中心区户型面积130-300装修风格新亚洲、港式风格新古典主义风格装修标准3500-7000元/销售价格2.45-2.85万元/销售情况34%（209套）参照标准：普通精装修（如金域传奇）参照标准：轻豪精装修（如万科公园里）参照标准：豪华精装修（万科江东府）参照标准：奢侈精装修（泊璟庭）装修标准参照奢侈精装修悦峰/装修品牌客厅地面拼花石材墙面高级墙纸、木饰面及石材配置中央空调

12、、低热辐射地暖、顶棚辐射系统、热平衡置换新风系统卧室地面实木复合地板或实木地板墙面高级墙纸、木饰面及石材配置玄关感应灯、自动感应夜灯、电视灯厨房地面拼花石材墙面高级墙纸、木饰面及石材配置厨柜：德国SieMatic/德国Leicht/德国Rational/意大利Valcucine/意大利Veneta/意大利Scavolini/意大利Aran 厨房电器：德国Gaggenau/德国博世/德国西门子卫生间地面拼花石材墙面高级墙纸、木饰面及石材配置洁具：德国Dorn Brachi/德国Villeroy&Boch/瑞士Laufen/美国科勒/德国高仪/德国杜拉维特龙头：德国Kludi/德国Hans

13、grohe/德国高仪/美国科勒浴缸：德国Kaldewei/德国Villeroy&Boch/德国Hoesch/美国科勒/德国高仪/德国杜拉维特外窗配置木铝或铝木门窗（具备内开内导功能），国际品牌五金件，三层中空LOW-E玻璃，配备电动遮阳帘入户门配置高档钢木双开门，高度2.6-2.7米、指纹密码锁，带IC卡开启功能及智能消音功能电子密码锁智能化配置智能可视对讲、家居智能化系统、中央空调系统、低热辐射地暖、顶棚辐射系统、热平衡置换新风系统国际精装设计大师陈文栋、梁景华主笔设计，全面使用奢华品牌、高配置产品，整体色调浓郁奢华，配以尊贵石材点缀运用，整体品质较普通豪宅产品高出一个档次江湾府/项

14、目概况项目区位长丰板块户型面积85-139装修风格现代风格装修标准1200-1800元/销售价格18000元/销售情况85%（358套）装修标准为1200-1800元/成交均价18000元/主题：江东府之后的府系升级作品整体基调为现代风格突出卖点：美好家定制选装江湾府/装修品牌分为两个档次，85-115平精装标准1200元/、140平精装标准1800元/，属万科系中端配置，地板可换，中央空调可以增加，阳台衣柜等收纳系统可定制选装。客厅地面手刮纹实木复合地板墙面多乐士/立邦或同档次乳胶漆配置朗思威或同档次品牌除霾新风系统卧室地面手刮纹实木复合地板墙面多乐士/立邦或同档次乳胶漆配置130平主卧外遮

15、阳厨房地面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖墙面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖配置方太厨电，科勒水槽龙头卫生间地面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖墙面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖配置科勒、摩恩外窗配置个别楼栋low-e入户门配置钢木复合单开门，海贝斯SM6020智能锁户内门配置定制PVC户内门智能化配置一键断电设计、彩色可视对讲；家居报警系统华侨城/项目概况装修标准为1800-2500元/成交均价20000元/主题：空间性能时代整体基调为简美风格突出卖点：定制、设施设备项目区位钟公庙户型面积102-188装修风格简美装修标准1800-

16、2500元/销售价格20000元/销售情况47%（244套）分为两个档次，102-140平精装标准1800元/、188平精装标准2500元/，属万科系中高端配置，地板可换，中央空调可以增加，阳台衣柜等收纳系统可定制选装。华侨城/项目概况客厅地面手刮纹实木复合地板墙面多乐士/立邦或同档次乳胶漆配置朗思威或同档次品牌除霾新风系统，地源热泵空调卧室地面实木复合地板墙面多乐士/立邦或同档次乳胶漆厨房地面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖墙面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖配置方太厨电，科勒水槽龙头卫生间地面欧神诺/蒙娜丽莎/东鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖墙面欧神诺/蒙娜丽莎/东

17、鹏/兴辉等同档次品牌墙地砖配置科勒、摩恩外窗配置个别楼栋low-e入户门配置钢木质进户门户内门配置实木贴皮智能化配置一键断电设计、彩色可视对讲；家居报警系统江东府/项目概况项目区位江东老城板块户型面积138-185装修风格美式风格装修标准2100-2500元/销售价格2.3万元/销售情况79%（639套）装修标准为2100-2500元/成交均价23000元/主题：万科高端TOP系整体基调为美示风格突出卖点：地暖、新风，智能化，高收纳空间等江东府/装修品牌分为两个档次，138平精装价格2100元/、185平精装价格2500元/，装修标准配备进口系一线品牌，湿法地暖的应用是一大亮点，属万科系高端配

18、置。客厅地面实木复合地板墙面高档乳胶漆配置湿法地暖、兰舍新风系统、智能变频空调、数字式彩色对讲卧室地面实木复合地板墙面高档乳胶漆配置VBH静音门锁、PVC防撞条厨房地面高档地砖墙面高档墙砖配置西门子四大件厨房电器、整体橱柜、摩恩水槽、摩恩抽拉式龙头、橱柜照明灯卫生间地面高档地砖墙面高档地砖配置卫浴五金、杂志架、摩恩恒温龙头、TOTO智能马桶、奥普风暖浴霸外窗配置双层中空Low-E玻璃，入户门配置钢木复合门，耶鲁密码锁（刷卡、密码、机械）户内门配置实木贴皮门智能化配置一键断电设计、报警紧急按钮、客厅USB面板竞品小结1 / 精装规模：大部分项目均采用整体精装修；同时市场也出现了江山万里这类毛坯交

19、付，后期提供选装的产品。万科推出定制服务，客户可根据自身需要增加精装项目。竞品小结2/ 精装主题、风格、标准：中央公园、悦峰、明州主打奢华豪装，突出自己的用材、品牌；万科系产品，从智能化健康、定制服务、细节设计突出住宅性能。金茂府主打健康科技豪宅，恒温恒湿恒氧。市场中高端项目多采用现代或简欧的装修风格，装修标准控制在2000-3000元/；部分豪宅采用更显档次的新古典或港式风格，精装报价达到5000-7000元/。Part3 精装客户需求调研根据项目及市场的结论，对本案精装房源的设计方向，通过客户调研作出建议调研样本本次调研共分成两部分，分别针对宁波市四区范围内的，有购买精装修房源意向的客户，

20、进行了精装房需求的调研一、客户访谈共计访谈了20组客户，一对一访问，每组访谈时间约在半小时左右问卷发放与回收：共计回收70份，其中有效问卷达56份，无效问卷（80的内容未填）有14份。二、问卷调研调研分析共计访谈了20组客户，一对一访问，每组访谈时间约在半小时左右一、客户访谈客户分布立足宁波市区，进行客户访谈调研金地湿地项目访谈区域分布日期区域数量11月14日至11月17日江东老城8海曙区2鄞州中心区7江北核心区33525精装的接受标准约40%的客户表示所购买的精装房的装修标准控制在1500-2000元/是最合适的，既符合他们的心目中对装修品质的接受门槛，也利于控制总价。1500-2000元/

21、就差不多了，装修材料一定要好，多采用环保材料。钱女士考虑到购房成本，能接受2000元/左右，前提是开发商一定要真材实料给我装。金先生客户访谈语录装修风格的喜好现代、简约的室内装修风格是主力客户所选择的，认为比较好和软装做搭配，不喜欢太花炮的，当然也有少数客户倾向日式、美式等风格。现代一点，家具比较好搭配。戴女士最好是现代简约，日式也能够接受，不会显得冷冰冰、太商务化。章小姐简单一点、现代一点，线条不要太复杂，看起来像酒店。李女士客户访谈语录装修房内部色系在色系选项上，米黄色的暖色调是客户选择最多的，另外35岁左右的男性客户也倾向冷色系，希望在暖色调为主的情况下，客餐厅可以设计些灰色做点缀。房间

22、暖色调，客餐厅要冷色调。王先生暖色调为主，米色、黄色、灰色，相互之间的搭配很重要。齐先生整体暖色系，但要有中性色系来搭配，这样空间上看着会明亮点。钱女士客户访谈语录关于厨房的装修设计厨房燃气灶、油烟机电器的品牌选择：方太是客户提到最多的品牌，因为之前都使用过，并且使用的感觉都很不错，未来会继续用下去，当然欧琳其他同类品牌也在可接受的范围内。目前在用欧琳，不太满意，用久了油烟很多，以后想换方太或西门子。黄先生家里在用林内，感觉一般，听说方太比较好，同事用了很多年也没有坏。钱女士客户访谈语录关于厨房的装修设计厨柜的品牌选择：多数客户购买厨柜并不购买品牌货，只有少数客户会关注具有品牌的厨柜，比如欧琳

23、，认为其实体展厅给人感觉不错。美观和实用，品牌无所谓。 -俞女士不容易看到的，比如厨柜门后面的一些隐蔽点要做好，品牌不注重。 -戴女士品牌无所谓，售后服务要好，未来要维修清洗。 -李先生欧琳，去看过他们的展厅，感觉挺不错。 -凌女士整体厨房需要定做，品牌最好有。 -夏先生客户访谈语录关于厨房的装修设计厨柜的其他设计：相比品牌，反而厨柜内部的人性化设计，各类厨具的收纳空间，以及拉环等五金件的做工是客户提到最多的。客户访谈语录 不注重品牌，注重橱柜的做工、美观度、五金件。 品牌无所谓，拉篮的设计很重要，最好能多放一些东西。 水槽下面的空间通常是浪费的，能不能想办法利用起来。关于厨房的装修设计厨柜的

24、台面：人造石、石英石等坚硬的石材质感的材质都是可以接受的，另外防水、防火的设计是女性客户最关心的。偏向石材，人造石也可以，要达到防火防水的要求。赵女士家里在用的台面好像三星的品牌，材质看着像人造石，用着还不错，就是颜色浅了一点，容易脏，以后要用深色的。李女士客户访谈语录类似这类凹槽的设计关于厨房的装修设计厨柜的柜门：PVC贴皮或者实木都在可接受范围内，但是实木材质的选择数量会更多一些，很多客户担心贴皮会翘，另外材质的环保性最重要。实木，贴皮不好，容易翘脚。曾经在朋友家看到过，那种贴皮的都翘起来了凌女士无所谓，整体风格好就可以，要实用。王先生还是喜欢实木，觉得木头比较有生活感，也很原始。齐先生客

25、户访谈语录关于厨房的装修设计厨房的水槽：科勒或摩恩、美标等品牌都可以接受，大部分客户喜欢双槽，另外有少数客户提出来希望是设计大的单槽，认为双槽的利用率并不高。双槽，品牌不要太差就行。俞女士大单槽，科勒美标都可以接受。凌女士单槽最好，双槽占地方，不关注品牌戴女士双槽，品牌无所谓。赵女士客户访谈语录关于厨房的装修设计厨房内部功能设计：多数客户提到希望厨房的收纳功能能有一些创新，消毒柜或者洗碗机等现在并不多用，但是烤箱榨汁机面包机或酸奶机能这些小的厨房电器希望都能预留一些收藏的空间。且预留双门冰箱的位置。烤箱、微波炉、等电器，消毒柜、洗碗机不用，以后可能要放双门冰箱。 -林女士消毒柜、微波炉一定要有

26、，其他预留位置就可以。 -李女士预留小电器的空间，单门冰箱就可以。 -李先生厨房要有放烤箱、微波炉、榨汁机等小电器的空间，消毒柜没什么必要，当然能配最好，双门冰箱的位置要留好，现在冰箱都不够用。 -高女士客户访谈语录关于厨房的装修设计油烟机的款式：认为主要吸力好，款式不重要，有部分客户认为顶吸的款式，常会撞到头，而没用过侧吸的客户担心侧吸的吸力不如顶吸大。侧吸，顶吸头会撞到。戴女士顶吸的好，吸力大，中国人做菜油烟大，西式的不适合。章小姐客户访谈语录关于卫生间的装修设计卫浴的品牌：科勒、TOTO等是客户提到最多的，只要接近这类档次的品牌都在可接受范围内。TOTO、科勒都可以，产品要中端以上。王先

27、生TOTO的比较好，美标家里装过，马桶很费水，感觉不怎么好。沈先生听到过的牌子都可以。钱女士客户访谈语录关于卫生间的装修设计马桶：提到toto马桶的客户很多，另外很多客户都表示想尝试智能马桶的想法，最好能预留电源插座；对于马桶坐便器弧度的设计细节有部分客户提到。普通就可以，但是马桶的坐便器设计要人性化，弧度要符合人体工程学。戴女士以前在台湾的酒店里实用过智能马桶，感觉很不错，未来家里想装一个。钱女士不排斥智能马桶，要预留电源插座。夏先生客户访谈语录关于卫生间的装修设计龙头花洒：科勒、摩恩等品牌，客户都可以接受，并且提到花洒必须配备三个龙头。普科勒摩恩都可以接受，必须要三个喷头花洒。俞女士不注重

28、品牌，好看、耐用。陈先生喜欢德系品牌，质量好，出水大，喷琳要大。戴女士客户访谈语录关于卫生间的装修设计浴霸：奥普、松下是提到最多的品牌，另外客户对灯泡取暖的款式有一些抗性，认为制暖范围不均匀，小孩洗澡的时候存在危险性，热衷风暖。奥普，最好有一体化制暖设计。林女士奥普，灯暖、风暖都要有。李女士不太用，奥普、松下都可以。李先生客户访谈语录关于卫生间的装修设计卫生间设计：镜柜的设计得到客户的一致好评，希望卫生间的收纳空间能设计的多一些，洗漱用品和护肤用品的摆放位置可以干湿分离。增加收纳空间，接受镜柜设计。王先生镜柜可以有，而且镜子一定要做成可以防雾的。 钱女士客户访谈语录关于装修功能和材质小部分不要

29、旋转鞋架，一定要固定的不需要的客户觉得破坏风水常用鞋和不穿鞋子的位置能分开留出来。李先生鞋柜要有，摆块镜子风水不太好。夏先生客户访谈语录玄关设计：在有限的空间内都希望设计玄关的功能，旋转鞋架、全身镜的客户认可度都较高，但也有客户提出门口放镜子破坏风水，希望设置成隐形镜子，也有客户提出鞋架设计常穿鞋和收藏鞋的分区。玄关的地面希望用硬质铺装。关于装修功能和材质客餐厅：多数客户喜欢客餐厅地面能用实木地板铺装，少量客户也提到餐厅可以用地砖，但是客厅必须用地板。餐厅可以用石材，客厅一定要实木地板。李先生复古地砖，地板打理不方便。凌女士实木地板，家里有小孩，会光脚跑来跑去，地板比较好赵女士客户访谈语录关于

30、装修功能和材质客厅背景墙：并不关心背景墙的设计，只提到希望设计得简约美观一些，不要太花哨影响实力分散，多数客户并没有安装投影仪的需求，认为在客厅看电视已经可以满足。不需要投影仪，一套130左右的房子客厅不会太大，没必要放。钱女士不需要投影仪，现在电视都不怎么看了，看电影会去电影院。林女士最好能留好投影仪的线路，以后自己想装了方便一点李女士客户访谈语录关于装修功能和材质墙面：无论是客餐厅还是卧室，多数能接受乳胶漆，即便有部分客户提出卧室的墙面用墙纸，但是用乳胶漆后，也可以让客户自行改装。另外漆的环保是客户比较关注的一点。一定要用环保漆，现在好像还有一种硅藻泥，据说挺好的。凌女士我喜欢用墙纸或者木

31、饰面，看着高档一点。黄先生客户访谈语录关于装修功能和材质窗户：选择铝合金，不能接受塑钢，是客户的统一心声。另外窗户的隔音也是客户比较关注的点，希望窗户能设计落地窗，能为室内采光。铝合金，不能接受塑钢，另外最好是双层玻璃。李先生铝合金，不能接受塑钢，另外最好能打开窗，中间是落地玻璃设计。赵先生客户访谈语录关于装修功能和材质阳台：多数客户未来入住后会将阳台封起来，认为能防尘和防水，也能保证安全性，另外可以扩大室内空间。另外阳台一般都会放置洗衣机和洗衣板，如果是两个阳台，会将洗衣机放置在北阳台。客户选择语录：阳台还是建议封起来，一个危险性没法保证，现在雾霾很严重，可以起到防灰尘。一般是会在阳台上放洗

32、衣机，室内也没地方放。阳台会封起来，室内空间可以增加一些。关于装修功能和材质开关面板和插座：西门子、松下等品牌是客户的主力选择，客户认为插座等必须要用品牌货，因为关系到安全性，另外最好能有儿童防护的开关设计。客户选择语录：开工的品牌不追求，但是质量必须保证，关系到安全，万一漏电什么比较致命。西门子或松下的开关都可以，开工还是用品牌货吧，最好能设计防儿童触摸设置的插座。品牌不关注，但是外观设计要人性化，比如大一些，夜晚的时候能看得见开关的位置，起到小夜灯的作用最好。关于装修功能和材质中央空调和地暖：如果二选一，客户会选择中央空调，地暖并不在多数客户的考虑之内，认为宁波的冬天并不长，地暖使用期不长

33、，未来维修也麻烦。中央空调的品牌上，客户选择三菱最多，其次是大金。客户选择语录：冬天的时候，地暖有，中央空调可有可无，但是夏天确实还是中央空调有用。感觉安装地暖没什么必要，使用的费用又比较高，用的时间也不长。开发商都能配自然好，但是地暖怕坏了维修麻烦，中央空调可以代替地暖。关于装修功能和材质入户门：材质并不在考虑范围之内；选择子母门的客户比较多，认为方便搬大型的家具，门希望往外开，可以节约室内空间，如果配置指纹密码锁，客户会有惊喜感。客户选择语录：子母门更气派一些，还可以搬大件的家具。门的材料不太懂，配的锁很重要，你们提到的指纹密码锁如果能配，自然更好。一定要子母门，单开门搬不进大的沙发，上次

34、买的欧式沙发是从阳台里吊上去的。关于装修功能和材质附加系统：新风和净水系统是客户重复提到的，客户对健康的重视程度越来越看重，因此空气和水的净化最重要。反而对智能化安居系统，客户需求的意识不强烈。客户语录 电动窗帘不提倡，新风系统很喜欢，中央空调开起来可以先开新风系统，净化一下空气。 水和空气是最重要的，其他不重要，当然配置的产品必须要保证质量，如果配置，没什么效果，还不如不配 现在的人都有意识来分类垃圾，垃圾处理系统可以考虑配置。调研分析问卷发放与回收：共计回收70份，其中有效问卷达56份，无效问卷（80的内容未填）有14份。二、问卷调研关于客户情况外贸、金融占主要行业；其次是制造业，另外还有

35、房地产的配套行业；部门负责人占主力，其次是职员，另外像老板、总经理也占不少的比例。问卷客户的职业和职位：关于客户情况20-50万的家庭收入占主力，其次是20万左右的，另外50-100万也占不少问卷客户的年收入：关于客户情况31-40岁是问卷客户主要年龄段，符合换房改善的年龄范围，其次是26-30岁品质刚需客户，另外像40岁以上的多改客户也在调研范围内。问卷客户的年龄：关于装修品牌32%的客户选择2000-2500元/，25%的客户选择1500-2000元/，20%的客户选择2500-3000元/。1、如果您购买精装修房，愿意选择的精装标准是多少？（不含家电及家具）关于装修品牌选择方太和西门子的

36、客户最多，其次是欧琳，另外像博世和米勒等高端德系品牌也被客户所选中。2、对于厨房电器，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌从客户选项来看，可以发现关于厨柜及台面，客户的品牌意识并不强烈，并且多数在用的不是品牌货，因此选择其他的客户占主力；当然，有品牌意识的客户中，对柏丽和博德宝的厨柜产品深受好感。3、对于厨柜及台面，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌科勒、摩恩等品牌是客户选择最多的，该品牌当前在其他精装项目中的覆盖率也比较高，足以说明配置这类品牌的风险性较低，多数客户能够接受。4、对于厨房水槽，您比较认可哪个品牌？ 关于装修品牌Toto、科勒两个品牌客户选择最多，另外也有杜拉维特和美标等品牌被选择。

37、5、对于卫浴洁具，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌Toto、科勒选择的客户最多，其次是摩恩，另外汉斯格雅也有客户选择。6、对龙头花洒，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌客户在对浴霸的品牌占有欲较强，选择的多数是奥普、松下、樱花、欧普等品牌，没有客户选择其他。7、对于浴霸，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌史密斯热水器是客户选择最多的，占50%，其次是林内，另外像西门子、阿里斯顿等品牌也有客户所选。8、对于热水器，您比较认可哪个品牌？关于装修品牌55%的客户需要安装中央空调系统，34%的客户无所谓，少量客户认为不需要安装；而在需要安装中央空调的客户当中，希望能安装大金品牌为主，另外松下、三菱等品牌也

38、是客户需求的。9、您是否需要中央空调系统？如果需要的话，希望中央空调的品牌是什么？关于装修品牌客户对开关的品牌选择比较重视，像西门子、西蒙、松下等品牌是客户所希望的，说明客户对电力的安全性非常注重。10、您希望开关面板和插座的品牌是什么？关于装修材质客厅：实木地板的选择最多，其次是大理石和高级地砖等偏石材类材质；餐厅：高级地砖和大理石的选择最多，其次是实木地板；说明客户在客餐厅的使用中，怕餐厅的食物、水分滴落而导致地板损耗，因此选择石材铺装的较多。11、您希望客餐厅的地面是用什么材质？关于装修材质无论是客厅还是卧室，选择乳胶漆的客户最多，其次是墙纸。12、您希望客厅、卧室的墙面是用什么材质？关

39、于装修材质窗户：70%的客户选择铝合金，30%的客户选择塑钢；入户门：选择钢木复合门的客户最多，其次是钢质门。13、您希望窗户、入户门用什么材质？关于附加系统三星品牌选择客户最多，其次是博世，另外像霍尼韦尔、弗曼科斯等品牌货也在选择项目中。14、您希望可视对讲用什么品牌？关于附加系统新风系统、智能家居系统、净水系统是客户选择较多的附加系统配置，说明客户现在的环保意识非常重视。15、您希望有哪些附加系统？关于装修关注点装修材质是客户最关注的环节，其次是装修品牌和装修工艺。16、如果花同样的价格，您愿意在哪个地方有所突出？Part4 相似项目考察通过对上海、天津相似项目考察，进行借鉴宁波公司于12

40、月3日-5日3天时间于上海、天津考察，共计12个项目。12月3日：海珀玉晖/金地天地云墅/保利夜之林/世茂云图12月4日：瑞虹新城怡庭/尚海郦景/九龙仓滨江壹十八/宝华紫薇花园12月5日：金地艺城华府其中较有参考价值的项目为保利夜之林、世茂云图、天津金地艺城华府。 建议宁波湿地公园项目的精装标准、精装主题、品牌展示馆、营销配套等可从以上三个项目做借鉴。金地天地云墅金地天地云墅是集洋房、联排别墅、辅以少量高层公寓以及风情商业街区为一体的低密度、墅质化，智能化住区。精装成本：1500元/，有水暖无中央空调借鉴点：精装样板房主题具有故事性，能够较好的融入销售说辞内（类似自在城太太的洋房） 借鉴点：收

41、纳空间做的比较丰富，卧房、阳台均设置收纳空间，可作为一个客户吸引点；金地天地云墅不足之处：精装修硬装风格底调不合适，为浅色风格，同时由于品质细节把控很不到位， 显档次不足。所有木饰面都为浅色调PVC覆膜； 金地天地云墅保利叶之林 保利地产叶系公园住宅，位于宝山区上大板块，是一个现代风格的纯公寓社区。 精装成本：1800元/，有地暖中央空调客厅为大理石地面（部分仿石材拼花），卧室为木地板。所有木饰面为实木贴皮，厨房为PVC覆膜。入户门锁为电子指纹锁。内门均为到顶门，感受大气。 借鉴点： 成本把控到位，精装风格、精装细节品质较高。实地体验感受较天地云墅可高出1500元/的标准； 不足之处：收纳空间

42、2套样板房均未设置，从实际居住需求考虑，将带来一定影响。世茂云图项目采用全精装打造，中央空调、地暖设备、新风等五大系统一应俱全，并配备知名家电品牌，演绎高端阶层人居梦想 精装成本：2000元/，有水暖无中央空调借鉴点：整体精装主题风格精致、吸引力大，提升整体精装档次（从售楼处入口的室外主题包装到样板房内的精装主题风格均保持统一调性）、主题风格元素细节把控十分到位； 借鉴点：精装品质感、细节感执行到位，实地感受较好，突出收纳空间设计 世茂云图不足之处：部分品质细节仍有缺陷（同保利夜之林相比）；同时所有木饰面为PVC覆膜；所有样板房风格均以浅色调为背景，其中一大户型的档次感略差，但整体细节把控有一

43、定补足；工法展示缺少一些客户直观体验的细节展示（同艺城华府相比）；建议该项目的工法展示中声光电系统、展示体系，整体精装主题风格可作为湿地公园精装修的参考模板。 世茂云图九龙仓滨江壹十八 精装标准10000元/左右，对外报价15000元/。 精装风格基本走绿城模式，核心亮点在精装修设备品牌上。厨房间/卫生间全套 设备零售价约100万，成本价约35万。 借鉴点：可采购个别品牌设备作为精装销售的展示噱头，客户买账滨江壹十八甄选塔尖奢侈品牌，如荣获德国国家博物馆收藏荣耀的Pogenpohl橱柜，英国女王伊丽莎白御用bulthaup橱柜，德国总统、教皇、麦当娜等政要明星御用的Gaggenau厨电 Par

44、t5 精装建议根据项目、市场及客户的调研结论，得出精装建议精装标准、主题风格建议竞品精装标准对比同类竞品的装修成本约在2000-2500元/，江东府成本在2100-2500元/，且销售率达50%以上，证明客户接受度高。建议本案高层的精装标准定在2000元/，洋房的精装标准定在2600元/江湾府中央公园华侨城江山万里精装报价（元/）2000+30002000-30002000（选装）精装成本（元/）1200-18002000+1800-25001500自身售价（元/）1800020000200018000-22000竞品研究总结：1、宁波本土开发商旗帜鲜明的主打奢装豪宅，强调装修原材、设备品牌。2、金茂府主打12项科技豪宅，独树一帜，主要为”地源热泵、新风置换、毛细管网辐射“。3、万科通过对室内空气、饮用水、社区环境、居家收纳等产品细节的设计，主打更适合居住的装修成品好房。而根据调研，客户普遍注重空间利用，重视装修材质品质、材料品牌及施工工艺。围绕本项目城市低密度洋房及首改再改产品的总体定位。建议项目营销以“精奢主义”主题，主打“人性化”卖点。在全球时尚消费领域，“轻奢主义”越来越被中产阶级消费者