浅谈房地产开发企业项目成本控制_工程管理

1、浅谈房地产开发企业项目成本控制文章从工程设计、项目实施等方面简洁阐述了如何对开发项目进行成本掌握和管理。0 引言在市场 经济 时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特别商品，当基本的元素如房型、环境、形状等都已被市场理性选择，在如今房地产市场非常规范的状况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产 企业 赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球 金融 危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本掌握显得尤为重要。合理有效地掌握房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，

2、可以说是一个系统掌握过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本掌握各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本掌握应有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。1 项目设计阶段，成本掌握的重头戏项目设计阶段是掌握开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，由于设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定详细的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是详细分解目标成本并进行落实的阶段;在这个阶段，成本管理要把握一个重要原则，那就是已经确定

3、的目标成本只能优化不能超标。在详细设计阶段应详细抓好以下几方面的工作：1.1 项目设计托付时，要向设计单位及设计人员供应尽可能详尽精确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特殊要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，详细内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节省。1.2 初步设计完成后，房开企业技术部门要仔细审查比对，不能过分依靠于设计部门。这一阶段非常重要，着重应留意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上

4、满意 现代 人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，由于现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，依据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采纳经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济有用、美观舒适，不求奢华但求新奇。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避开设计返工;其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对比，这样做目的是为了避开超预算设计。1.3 施工图设计阶段，这是掌握工程成本最主要的一环。设

5、计过程中，有些工程设计人员只注意设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。限制和掌握对工程造价影响大的内容。实施限额设计，在满意设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要留意以下几点：建筑结构形式的采纳。在满意抗震及平安功能的前提下，依据建筑物特点尽量采纳成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。基础结构形式的选用必需依靠真实的地勘资料并对持力层进行仔细选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避开在施工时消失超深或返工现象。结构配筋量

6、标准不一。有些设计人员为了削减工作量，对配筋及截面不进行单独 计算 ，统一配筋;比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是非常铺张的。结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简洁说明。2 施工阶段是项目成本掌握中的另一个关键阶段建设项目的施工阶段成本掌握是详细的、繁杂的，也会在肯定程度上影响项目的投资。这一阶段对工程造价的影响程度可达10%左右，依据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本掌握中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格掌握工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：2.1 加强合同管理，严格掌握合同变更 建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家 法律 爱护的。所以，

7、首先必需增加合同的法律意识，把握合同条款的内涵，细心推敲合同文字的措词，增加合同条款的严密性。保证合同的顺当履行，有效预防合同纠纷的发生，削减、避开施工索赔，从而 削减工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发觉问题准时订正，从而更有效地掌握工程造价。2.2 加强施工现场管理工作 优化施工组织设计，选择技术先进、 经济 合理的施工方案，同时尽可能削减设计变更及严格掌握现场工程量变更签证工作。现场签证是施工过程中一项常常性的工作，很多项目由于现场签证的不严厉，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅

8、度可达10%-20%，个别的甚至更高，必需严格现场签证制度管理。2.2.1 制定严格的工程量签证制度和程序，要求全部的现场签证必需经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同签字方为有效。另外，开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时把握、掌握工程造价的变化状况，进行跟踪掌握。2.2.2 签证内容必需与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素养 训练 ，培育他们实事求是的工作作风，特殊在±0.00以下隐藏工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、平安监督的同时，充分重视节省工程投资的重要性。2.2.3 签证的范围应正确，现场工程管理人员必需仔细熟识招标文件、

9、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。2.3 切实把好设备、材料的质量及价格关 工程材料、设备价格管理是项目成本掌握的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是掌握工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，要准时了解材料、设备的价格变化状况，从而能较好的掌握材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。掌握好以上二个关键阶段的同时还应正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格掌握项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率,以利降低 企业 财务成本。3 结束语总之，项目施工阶段的成本掌握是工程项目成本全过程掌握中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本掌握一起构成房地产开发项目成本掌握