不动产评估成本法计算题

1、成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2,在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2,耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。解：（1）求折旧额DDC1Rtn120060015%123016285.71元（2）至估价时点的折旧总额Et为EtDt16285.7112195428.52元或EtC1R-19542857元tn（3）建筑物现值V:V=C-Et=600X1200-195428.52=524571.48（元）或V=C1-（1-R）刈（t+n）=524571.43（元）注

2、：公式要写完整；Et的取值必须取195428.52,不可取195428.57。2、某一房地产，土地总面积2500m2,是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2,现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2,是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2,现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%,试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VlVl=2500M000=250（万元）（2）求建筑物价格Vb建筑物的重置价格C=6000X1100=660（万元）VB=C.q=600>80=52

3、8（万元）（3）计算房地产总价VV=Vl+Vb=250+528=778（万元）（4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）3、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%,求该房地产在200

4、3年4月的市场价格。解：（1）计算土地现实价格VlVl 5000 2000111 8% 3618%7098.26万元Vb（2）计算建筑物的现实价格求建筑物重置价格CC=1000X2000>3.0=600（万元）求可修复部分折旧DiDi=5 （万元） 求装修部分折旧D2=30>2.5 -5=15求设备部分折旧D2（万元）D3D3=50>2.545=8.33（万元）求结构部分折旧D4D4=（600-5-30-50）X2.538.5=33.44（万元）求折旧总额DD=Di+D2+D3+D4=61.77（万元）则Vb=C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在

5、2003年4月的市场价格VV=Vl+Vb=98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，

6、平均寿命为10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格建造成本：800万元管理费用：800X3%=24万元投资利息：（800+24）40%<（1+6%）1.5-1+（800+24）>40%X（1+6%）0.5-1=54.90万元建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元（2）计算建筑物的折旧额墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元装修部分的折旧费=200X2/5=80万元设备部分的折旧费=110X8/10=88万元长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）M/50>8

7、0=115.34万元该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%,第二年投入60%,可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计

8、算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）（2002年试题）解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格K35阻 2000 2000K40因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格1-8%10-8%1390.94万元18%1建安成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润（3）计算建筑物的重新购建价格:=600（万元）=600X3%=18（万元）（1+6%） 1.5-1+ （600+18） 40%X （1+6%） 0.5-1=33.54 （万元）=（600+18）%0%<=90（万元）

9、=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）（4）计算建筑物折旧额门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）装修部分的折旧额140X1/5>3=84（万元）设备部分的折旧额=100X1/10>3=30（万元）长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）M/38>3=48.44（万元）（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地

10、50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得2、工程建设住宅楼建设写字楼建设3、经营住宅楼销售写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%）,并且按年租金收入的30%交纳押金

11、，出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%,报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）解：（一）第一种解法1、项目总建筑面积1.210000>2.5=30000（m2）其中，住宅楼

12、总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值5000X15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：5634.86 万元75003110%3写字楼价值写字楼租金收入=120X15000X70%<（1-20%）X12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.6X30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88X3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.6X30%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写

13、字楼价值:857 .6110 %147110 % 478478 .86 万元写字楼折现到第1年末折现值=8478 .86110 % 36370 .29 万元项目总价值折现值 =5634.86+6370.29=12005.15 （万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分=1800X15000X （1+5%） 写字楼部分=2800X15000X （1+5%） 住宅楼开发成本及管理费折现值=2835 （万元）=4410 （万元）28350 .50T110 %0 .5TT10 %2580.13 万元写字楼开发成本及管理费用折现值:44100.515110 % 1.50.52-5110 %

14、 2.53648 .76 万元项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500>6%=450（万元）住宅楼销售税费折现值:4503338.09万兀110%（5）所能支付的最高土地价格总价值住宅楼销售税费13%开发成本及管理费用12005.15338.096228.89七一5279.78万兀13%（原6412.50万元）2、第二种解法（1）项目总建筑面积1.210000>2.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积=15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折

15、现值住宅楼价值5000X15000=7500（万元）写字楼价值写字楼租金收入=120X15000X70%<（1-20%）X12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.6X30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88X3%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.6X30%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写字楼价值：857.6110%1471 10%8478.86 万元项目总价值折现值=7500+8478.86=15978.86（万元）（3）项目开发成本、管理费用及折现值住宅楼部分=1800X1

16、5000X（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=2800X15000X（1+5%）=4410（万元）住宅楼开发成本及管理费折现值28350.5110%2.50.5110%1.53434.25万元写字楼开发成本及管理费用折现值：_15_05_.一44100.5110%.0.5110%.4856.51万兀项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500>6%=450（万元）（5）所能支付的最高土地价格4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）=（15978.86-450-8290.76）=

17、7238.10（万元）7238.1一贝占现：3-5438.09万兀110%地价款=5438.095279.70万元13%7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。解：先计算建筑物的重置价格包括：1）建造成本=800（万元）2）管理费用=800X3%=24（万元）3）投资利息=