我国物业管理制度存在的问题及法律完善

1、我国物业管理制度存在的问题及法律完善物业管理兴起流行于国际， 成为现代化城市的朝阳产业， 具 有两方面因素：其一， 城市化的开展， 多层建筑与居住小区的出 现使物业管理成为必要；其二，社会分工， 所有权与管理权的别 离加速物业管理的开展。改革开放后，尤其是进入 20 世纪 90 年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃开展，到 1998 年 底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆 盖面已达 50% ，深圳市那么 90% 。实践证明，物业业主的自治 管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和 住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。 但与此同时， 我国传统的 房屋管理体制

2、和物权法律构造阻碍了市场化物业管理的推行。 一 个完善的物业管理法律制度将有助于标准物业管理行业， 维护业 主权益，推动房地产市场，促进城市社区建立。一、我国物业管理开展中存在的问题一 专业人才明显缺乏。 物业管理企业中人才缺乏现象越 来越突出， 主要表现为传统的继承型房产管理人才多， 新的创新 型物业管理人才少； 高级管理人才少， 特别是能担任管理主任或 部门经理以上职务的人才。 物管从业人员中大都是其他行业下岗 职工的再就业者， 对物业管理专业技术知识缺乏， 不知如何管理 物业工作。二业主的物业知识缺乏。 一方面， 舆论宣传缺乏明确的 政策开展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺

3、乏 职业精神与职业道德， 肆意扩大物业管理中的矛盾报道， 或者受 企业恩惠为企业摇旗呐喊。 热衷于典型事件的吵作， 而缺乏对社 会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的 思考。三多数的物业管理企业科技化程度低、 效劳质量差。 由 于客观条件的限制， 我国的物业管理科技化程度与西方兴旺国家 水平相距甚远。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低， 劳动密集型依然是物业管理的主导模式，不但消耗极大的人力、 物力和财力，而且难以到达标准化的管理效果。四 业主委员会难以发挥正常作用。 业主委员会是由业主 大会选举产生， 并经房地产行政主管部门登记， 在物业管理活动 中维护业主合法权益的

4、代表性组织。 有些城市住宅小区业主委员 会组建不及时， 有的未按规定程序通过民主选举产生， 还有的委 员会不能代表产权人、使用人的意志， 作用发挥得不好。比方目 前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式， 并没采 取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。二、原因分析一物业管理效劳收费思想难统一。 一是从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说， 主要是针对房租而言， 现阶段的低水平房 租，使产权人交费额与房租相差很小； 对于物业使用人来说， 与 以往相比， 除了交纳房租外， 还必须承当住户个人交费工程的费 用这笔难以承受的开支。 价格水平与效劳质量也不

5、相符。 违规收 费时有发生。比方擅自增设收费工程、 擅自提高收费标准、 擅自 处长收费期限、只收费不效劳、多收费少效劳、不按规定明码标价收费等等二是从物业管理单位的角度， 主要是收费标准太低、 工程不 全。有资料显示，对于物业管理工程进展本钱核算， 发现除了个 别工程外，大多数收费标准低于本钱价。同时收费责任不清， 承 当风险过大。 现阶段各物业管理企业承当了大多数公用部门的收 费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用， 而且由于拒缴、 欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费 用，承当了很大的经济风险。二法制建立跟不上物业管理开展的主要原因。 一是效力层次低、权威性不高，体系

6、残缺不全。 现行物业管 理立法大多是建立所公布的各种部门规章，政策及标准性文件， 这些规章的权威性、 普遍适用性较低， 不利于物业管理职权的行 使。在我国现行的物业管理法律法规中， 缺乏一部能统率物业管 理所涉及的所有领域的根本法，一旦某一单行法规出现立法漏 洞，无法可依的现象便不可防止。二是内容不完全、 法律漏洞多。 现行物业管理法规的适用范 围过窄。 物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系， 而 现行法规主要涉及住宅小区的物业管理， 至于工业厂房、 商业物 业、办公大楼、 仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。 同时， 尚未建立完善、 科学的物业管理市场准入制度。 准入制度是主管 机

7、关对物管企业进展监视和管理的首要环节， 是建立竞争有序的 市场体系的根底。 物业管理市场的监视管理体制尚未理顺。 目前 物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象， 不仅增大了 物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。三、解决方法一 走专业化开展之路。 物业管理要有专门的针对对象和 具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70 以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的， 物业管理企业要克制 这种一体化管理中机构庞杂、 人员众多、管理本钱高的弊病， 摈 弃落后的用人观念， 建立科学的人力资源管理机制， 加大专业人 才培训力度， 吸引和留住

8、人才， 发挥和调动他们的积极主动性和 创造精神， 做好效劳集成， 通过高标准效劳来激发消费者的自觉 缴费意识， 从根本上解决物业管理收费难的问题， 向知识型管理 过渡，走一条人才专业化、效劳专业化、竞争市场化的道路。二推进物业管理科技化、 科学化。首先在管理手段上要 多采用现代科技。 主要是计算机及其相关技术，如三表计收、 用 户档案管理、用户投诉处理、 小区管理信息的发布、 收费情况公 布等都可以通过电子邮件、 电子公布栏实现。 其次是管理机制科 学化。管理过程的标准化与程序化能确保物业管理效劳按照既定 的程序和标准高质量地稳定运行； 管理内容的简约化可简化公司 的内部管理事务， 实现人力和

9、物力资源的优化配置， 有效降低管 理本钱；机构设置的合理化可使职能部门与管理处之间相互配合 与相互协调，有效防止资源浪费。三完善物业管理法律法规。 一是提升物业管理法规的层次和效力， 建立健全物业管理法 规体系。就物业管理的目的、 根本原那么、 物业管理法律关系 含 主体的权利义务 、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原那么性内容加以明确规定。 各有关部门要 加强政策法规的协调， 尽量摒弃狭隘的部门利益， 以实现法规的 体系化， 促进法与社会需求之间的和谐。 二是完善物业管理法规 内容， 做到内容与体系的协调。 应当扩展物业管理法规的适用范 围，除了继续完善城市住宅小区物

10、业管理法规外， 还要将工业厂 房、商业物业、办公大楼、 仓库等的物业管理也纳入物业管理法 规的调整范围。 同时建立完善科学的物业管理市场准入制度， 净 化市场竞争环境。 物管企业应做到产权清晰且独立、 组织机构和 内部管理制度科学合理、 不断提高管理水平和效劳质量、 创造好 的业绩。 促使那些由房管所、 公房管理单位转制而来的物管企业 尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者， 应当理顺物业管理市场的监管体制， 细化各职能部门的职权及行使 职权的程序，完善监管、制约手段。 最后，完善法律责任制度。 明确规定罪错与应承当的责任形式， 构建涵盖民事责任、 行政责 任和刑事责任的责任体系，