项目研究报告：南京德基广场

1、工程研究报告：南京德基广场典型工程研究 南京德基广场高高通通智智库库 目 录 2021年4月14日半月报 一、 商业综合体的开展模式 2 :01058677566 二、 商业综合体的功能定位和有机组合 2 邮箱:gtgaotongchina4>> 三、 综合体案例南京德基广场 4 网站:.gaotongchina> 1. 南京德基广场简介 4 2. 工程区位及商圈布局 5 3. 工程定位分析 8 4. 德基广场一期业态分析 8 5. 德基广场二期业态分析 13 6. 工程建筑设计及动线设计 20 高通智库是一家房地产研究综合效劳商，简报产品是在分析师长7. 工程建筑指标及团队

2、 24 期对房地产行业进行系统研究和8. 工程细节 25 监测根底上，形成的房地产策略参谋信息产品。目前高通智库提9. 工程租金及经营情况 25 供十一种房地产定期研究产品，10. 消费人流分析 25 成系统的为行业内企业效劳。 11. 工程推广 25 ?典型工程研究?每半月一次。客户如果需要更为详细的专项研12. 案例小结 27 究报告，请与研究主管联系。 四、 关于开发商 28 典型工程研究 一、 商业综合体的开展模式 当城市规模不断扩大，传统的商业、居住、休闲、娱乐中心往往不能适应城市新的需求，复合多重功能的城市新中心成为城市快速开展的突破口。在此过程中，城市综合体能够有效满足共享城市资

3、源的人们追求城市复合型功能的需求，并作为推动城市向多极化进化的核心引擎，全面引导和驱动城市的开展。 二、 商业综合体的功能定位和有机组合 ? 购物中心类型 类型 选址特点 商圈范围 业态组合 主力店 ? 核心商圈3公里 ? 购物60-70% ? 3-5个主力店 城市购物中心? 城市中心区域 ? 次级商圈6公里 ? 餐? 10万平米以上饮10-20% ? 主力店面积占比 ? 三级商圈40公里 ? 休闲娱乐15-20% 40-60% ? 核心商圈3公里 区域中心? 购物60-70% ? 2-3个主力店 区域购物中心? 次级商圈6公里 ? 餐饮15-25% ? 主力店面积占比? 5-8万平米? ?

4、三级商圈10公里 ? 休闲娱乐10-15% 40-60% ? 购物70-80% ? 1-2个主力店 邻里购物中心? 社区中心 ? 核心商圈1公里 ? 餐饮10-15% ? 不超过4万平米 ? 次级商圈3公里 ? 休闲娱乐? 主力店面积占比3-5% ? 效劳5%40-60% ? 核心商圈3公里 能量中心? 郊区 ? 4-10万平米? 次级商圈6公里? 购物? 3以上个主力店 80-95% ? 餐饮? 主力店面积占比10-20% ? 三级商圈20公里 70-90% 生活方式购物? 高档住宅区附近 ? 购物30-40% ? 0-2个主力店 ? 核心商圈1公里 中心? 自然条件优越 ? 1-5万平米?

5、 次级商圈3公里? 餐饮30-40% ? 主力店面积占比 ? 休闲娱乐30-40% 0-50% .gaotongchina> 2 典型工程研究 ? 写字楼类型 类型 选址 建筑特点 效劳配套 设施设备 租户特点 ? 有商务中心、高? 建筑品质一流? 品牌高效中央空 档餐厅、大型会调系统 ? 知名大型跨顶级写字楼商务核? 顶级装修 心区域 ? 通常为5万平米以议厅、休闲设施 ? 智能化楼宇自控国公司 上? 地上地下停车系统 ? 金融机构 位充足 ? 先进的数据通信 ? 有商务中心、高? 品牌高效中央空商务区? 建筑品质优良 档餐厅、大型会调系统 甲级写字楼 或区域? 高档装修 议厅、休闲设

6、施 ? 智能化楼宇自控? 大中型各类中心 ? 通常2-5万平米 ? 地上地下停车系统企业、机构 位充足 ? 先进的数据通信 ? 建筑标准有所落? 有局部商务配套 ? 有中央空调系统 乙级写字楼后 市区 ? 中档装修? 有地上地下停? 有楼宇自控系统? 中小型私营 车位 ? 无综合布线企业为主 ? 1万平米左右 ? 建筑标准陈旧 ? 无中央空调系统 丙级写字楼 几乎没有效劳配 市区? ? 普通装修? 小型私营企 ? 小于1万平米套? 无楼宇自控系统 ? 无综合布线业 ? 酒店类型 酒店类型 选址 目标客户 经营特点 ? 除各类客房齐备之外通常配备有大城市中心 型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心商务

7、酒店 商务区以公务出差的旅客为 区域中心主，包含境外游客等综合配套设施满足客人商务相关 需求 ? 设施设备通常采用较高标准 以满足住宿的根本需求为主，较少其经济型酒店商业中心附近 国内游客及中小企业? 选址灵活 商务差旅客人为主他效劳配套功能，价格实惠 ? 通常以品牌连锁形式经营 ? 在一般商务酒店根底上，强化会议会议会展的设施建设与相关效劳 /会展酒店 市区或郊区团体会议及会展效劳 接待为主 ? 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施 ? 具有完善的休闲娱乐设施 旅游度假酒店 远郊或旅游风景区景区游客接待为主； 季节性明显? 突出个性化效劳；创造放松环境 ? 酒店建设强调与自然

8、环境的结合 ? 住宅类型 住宅类型 选址 目标客户 产品特点 代表开发商 具备根本生活? 户内各功能房间完善；户型以居以上普通住宅 配套的市区或? 群众消费者为主 万科 郊区? 一般为毛坯房 ? 配套以停车场及公共广场为主 ? 既可居住又可办公；局部没有厨房功能 商住楼? 投资者 商务区域 ? 中小企业主? 强调商务中心、餐饮功能配套 SOHO ? 毛坯房为主 .gaotongchina> 3 典型工程研究 ? 公寓类型 公寓类型 选址 目标客户 产品特点 ? 户内各功能房间完善；一居小户型比例较大 普通公寓 商业繁华区域? 投资者 ? 高收入白领? 精装修 ? 一般设有大堂 ? 户内设

9、施设备完善? 投资者，通常配备高档家具电器 酒店式公寓 商业繁华区域? 星级装修，尤其是公共区域 ? 高级经理人 ? 提供房间清洁，衣物送洗等酒店式效劳 ? 外籍人士 ? 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套效劳 三、 综合体案例南京德基广场 1. 南京德基广场简介 德基广场由德基集团投资兴建并实施管理。德基广场的开展将分为三期。德基广场的整体占地面积将到达41,244平方米。德基广场一期工程商业面积为65000平方米，分为地上7层，地下1层；德基广场的二期主体包括一座高达62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。2021年5月8日一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达31.3万平方米，其中

10、购物中心面积15万平方米。是一座集顶级购物中心、甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。 德基广场以多种业态布局展现丰富的购物空间，目前已囊括了奢侈品、珠宝腕表、国际化装护肤用品、时尚综合服饰馆、进口超市、高档婴童服饰用品、高端家电、环球美食中心、IMAX影院、真冰溜冰场等娱乐设施在内的众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化亦将是重要的组成局部，六星级顶级豪华酒店The Ritz-Carlton的进驻，更为德基广场增添了更为灿烂华美的篇章。 从2006年开业至今，德基广场已与诸多国际大牌达成亲密合作，二期开业更增强了顶级奢侈品品牌的丰富性，其中包括LOUIS VUI

11、TTON、BVLGARI、Cartier、Dior、Hermes、CHANEL、PRADA、Tiffany & Co. 、BALENCIAGA、Dolce &Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER、PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等。 同时，德基广场将时尚以及艺术融汇贯穿，不断举办高品质的绘画、音乐、雕塑等艺术活动，并时常以震撼人心的环保创意展示唤起消费者对人文社会以及环保事业的关注，使德基广场成为南京集时尚、公益、艺术为一体的精神殿堂，展示出更多除物质生活以外的人文关心

12、。 .gaotongchina> 4 典型工程研究 德基广场一期 德基广场二期 2. 工程区位及商圈布局 1工程区位及商业布局 工程紧邻地铁“新街口站，可达性较高。 .gaotongchina> 5 典型工程研究 提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈的新街口商圈，无论从购置力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。与北京的王府井和上海的南京路齐名。而德基广场就坐落于此。 目前新街口商业街区核心地理范围东止洪武南路，南止淮海路和石鼓路，西止王府大街，北止长江路，即四环路区域，面积近1平方公里，它分属于白下、鼓楼、玄武三个区，而主要的商业设施都集中在白下区区域。

13、在总体的规划上，南为商贸金融商务区，北片为休闲文化区，其中南片主要的核心区就位于白下区的范围内。据了解，在去年8月份的规划中提出，在2021年前，将新街口的地理范围从现有的四环路内0.5平方公里的根底上，扩大至北起珠江路、广州路，南至白下路、建邺路，东到太平南路、太平北路，西到莫愁路、上海路，面积约4.1平方公里。其中，核心区总用地面积1.3平方公里，另有30公顷在规划范围以外，作为预留区开展，主要是西南块和西北块，实现从四环向外四环的全面“突围。 新街口地区人潮密集，商业气氛浓厚，相配套附近有金陵饭店购物中心、金陵百货、金鹰国际购物中心、东方商城、新百等众多商场，亦有顶级写字楼和多家国际星级

14、酒店相伴。 德基广场与“新百、“东方商城、“大洋百货构筑完成新街口东北四角购物商圈。 .gaotongchina> 6 典型工程研究 2商圈人流 辐射范围/人口密集区 2005人口统计 15分钟内第一商圈 113,039 15-30分钟第二商圈 2,014,609 30-60分钟第三商圈 1,742,173 总计 3,869,321 2021年，南京的消费品零售总量为1962亿元，人均可支配收入为25504元。 3商圈竞争力 优点：新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购置力。 据了解，这里

15、聚集了南京市85的大中型商业企业和商务公司，街区的日均客流量到达40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。就节假日的客流量而言，已到达国际一流商业街区日均客流量40万至70万人次的水准。每逢节假日，云集新街口商圈购物、休闲的消费者中外地人员比例就达40以上。有统计说明，新街 .gaotongchina> 7 典型工程研究 口街区的销售额有30是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、扬州、镇江、常州等城市的消费者实现的。 缺点：分属于三个区的新街口商圈有不同的规划和不同的管理，南边热，北边冷。而由此带来的后果是，新街口商圈开展缺乏综合性和权威性的规划。“各个专项方案和规划政出多门，缺

16、乏衔接性和协调性，没有从战略性的高度确立新街口商圈开展的方向和定位。于是，副作用很快显现了出来：“业态结构不合理。百货业比重过大，而休闲娱乐和文化旅游资源却没有得到应有的开发和利用。另外，作为南京市提高城市知名度主打的民国文化牌，也没有在新街口商圈得到开掘，没有把商圈打造成旅游风景区，缺少文化底蕴。 3. 工程定位分析 地处南京商业地段核心位置的德基广场致力于打造一个国际顶级的购物中心。在南京，德基广场是唯一一家经营世界顶级品牌的购物广场，辐射范围达全南京。商业品牌定位上，一层和二层会聚了世界90%的奢侈品一线品牌，定位极高。 经营特色上，以国际一线奢侈品牌，吸引市内高端消费人群消费，同时也为

17、国际一线品牌开设旗舰店和门店，展示品牌的首选之地。 南京主要购物中心比照 4. 德基广场一期业态分析 德基广场一期于2005年9月26日试营业，并于2006年6月26日正式开业。 .gaotongchina> 8 典型工程研究 德基广场共有7层及地下1层，总的建筑面积达6.3万平方米。广场内销售各种国际、国内著名品牌，拥有9间高档电影放映厅和一个电玩中心。德基广场的地下通道与地铁站直接连接。 德基广场一期已进驻的品牌有：Louis Vuitton, Hermes, Christian Dior, Cartier, Gianni Versace, Bvlgari, Salvatore Fe

18、rragamo, TODS, Loewe, Burberry, Ermenegildo Zegna, Dunhill, Bally, Canali, Hugo Boss, Coach, MaxMara, Armani Collezioni, D&G, Ferre Milano, Vertu 等。 主力店：I.T潮流服饰，买手店、LV、Dior、泰国料理、采蝶轩粤菜、望湘园湘菜、鸿霖美食多国料理、南京大牌档、IMAX影院。 大型商场 餐饮 休闲娱乐 购物 8F 影城 7F 地道小吃 国际影城、电玩中心 6F 瑜伽、儿童早教 多国料理 SPA中心 童装、家居 5F 运动、玩具 川菜

19、 户外休闲服饰 4F 粤菜 SPA中心 服装、鞋、配饰 3F 泰国菜 美容美体、SPA中心 服装、鞋、配饰 2F 品牌旗舰店 Cafe、意大利餐厅 国际品牌 1F 品牌旗舰店 国际品牌 -1F 个人护理 美食天地 服装 业态品牌个数占比上，“风气女人位居第一，占到了总个数的27%。“食尚味道位居第二，占到了总个数的18%。德基广场一期调整后，进驻了新的品牌，在业态结构进行了有力补充，同时增强了顶级奢侈品品牌的多样化丰富性，使得奢侈品在业态品牌个数占比上到达了18%，符合工程“国际顶级的购物中心的定位。 .gaotongchina> 9 典型工程研究 商铺楼层分布 .gaotongchin

20、a> 10 典型工程研究 .gaotongchina> 11 典型工程研究 品牌店铺展示 .gaotongchina> 12 典型工程研究 5. 德基广场二期业态分析 二期占地总面积达21,500平方米，总的建筑面积约250,000万平方米。二期裙楼分为8层及5层地下层，8层商场的建筑面积约为73,000平方米，而5层地下层的建筑面积那么约为80,000平方米。主楼局部是一座商场，甲级办公室及五星级酒店为一体约340米, 62层高的标志性建筑。酒店局部将引进万豪集团的星级酒店。此外，二期还设置一座室内滑冰场。整个工程将配置接近1,500个地下泊车车位。 .gaotongchi

21、na> 13 典型工程研究 德基广场二期囊括了国际顶级服饰、珠宝、腕表、进口超市、高端儿童服饰用品、高端家电、环球美食中心、化装护肤用品、国际培训教学、高端娱乐会所等多种业态。加上一期调整后进驻的新品牌，德基广场将囊括绝大多数目前具国际影响力的一线品牌，种类涉及服饰、皮具、珠宝、腕表，不但对德基广场一期业态结构进行了有力补充，同时增强了顶级奢侈品品牌的多样化丰富性，如CHANEL、PRADA、Tiffany 、MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等等。其中，有90%的一线品牌从未在南京出现。

22、新引进的PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等顶级腕表，会聚在德基广场二期一楼的东北一隅，形成一个名品腕表中心。 在单店规模、产品分布、效劳内容上，二期的大牌店铺都实现了实质性提升。其中，包括CHANEL、PRADA、BURBERRY、MAXMARA在内的多家国际一线品牌，积极提升店铺品质，选择开设大型复式旗舰店，带来了高规格的一流产品陈列与精美效劳。 与此同时，德基广场一期同步进行调整，LOUIS VUITTON 品牌在做了周密的市场调研分析后，考虑到南京市场的快速开展以及对周边区域的辐射，将店铺升级为2000平方双层旗舰店，店内设有专门客服中心，为客

23、户提供更优质的效劳。DIOR 也进行了 .gaotongchina> 14 典型工程研究 扩店升级，增加精品手表区及VIP休息室；LOEWE、ZEGNA的旗舰店扩容，产品存量将更胜从前。一期还将引进顶级时尚品牌DOLCE&GABBANA，其中, DOLCE&GABBANA、ZEGNA都是双层复式店。 与此同时，除了一楼的一线大牌之外，各类国际服装时尚品牌和流行潮牌聚集一堂，多个世界重量级的服饰品牌都是首次落户南京，带来更个性化和高品质的穿着理念。如VALENTINO、MIKIMOTO、JIMMY CHOO、KENZO、VIVIENNE WESTWOOD、A

24、LEXANDER MCOUEEN、PIERRE BALMAIN、DSQUARED等，集中了前卫的个性设计，丰富的潮流服饰文化。而来自欧美、日本、韩国等地的综合时尚买手店，那么传递着时装前沿的最新讯息。近百家时尚品牌和世界流行潮牌百花争艳，敏锐捕捉着世界最尖端的时尚风潮。 德基广场二期首开将化装品品牌旗舰店设在负一楼之先河，这一举措在全国商业领域都是一个崭新的尝试，以“Boutique概念店的形式，向消费者提供一系列更为专业和细致的效劳。在专设的VIP室内，采用一对一的护理彩妆体验，辅以教学、彩妆培训等多种方式，让更多客人深入了解品牌以及美容知识。众多品牌如LA MER、LA PRAIRIE、S

25、ISLEY、ESTEE LAUDER、CLARINS、SHISEIDO、ORIGINS、BOBBIBROWN等等高端化装品品牌共同营造出一个关于“美的天堂。 在德基广场二期六楼，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCI KIDS、POLO KIDS、JACADI为主的国际一线童装品牌奠定了其精品高端定位。贝尔森林儿童用品超市主打进口儿童食品、用品、有机玩具，95%以上产品均是首次在南京市场出现。店内还将设有健康咨询区，定时邀请儿童专家进行免费的咨询活动，在丰富了婴童消费领域的同时，关爱每个孩子的健康成长。 休闲娱乐方

26、面，IMAX巨幕影院无疑成为让消费者关注的焦点。德基广场二期的IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的4500倍，略微倾斜的银幕向观众，宽度一直延伸到人体可视视觉范围之外。超清晰的画面和音响效果将给予观众强烈震撼的视听感受。高端的娱乐休闲感受还不仅仅限于此。多层挑空的世纪星真冰滑冰俱乐部，真正的“冰上舞蹈和高端的配套效劳、专业的全面教学，将带来全新休闲享受。此外，还有红酒酒窖、英式茶馆、美容沙龙等。德基广场全力丰富娱乐休闲工程并提升档次，为的就是满足了不同消费者更广泛的休闲需求。 餐饮业态的规模也更为宏大。各楼层分布了来自日本、台湾、意大利、香港、泰国众多餐饮商家，风味囊括日、泰、意、台、粤、精

27、品官府等多种风格的餐厅，将会把德基广场二期装点成一个多国美食聚集的乐园。来自香港的陶源酒家、香港太兴茶餐厅、蟹道日本料理、韩国Tom N Toms咖啡、潮兴隆潮州菜、麻辣诱惑等时尚高端美食均是首次进入南京，又将掀起新一轮美食风暴。 作为国内高端电器综合店顺电，首次来到南京，致力于为消费者提供高品质的现代家电销售效劳。70%为纯进口食品的BHG精品超市那么丰富了德基广场日常生活用品快销门类。超市提供以意、法、日为中心的国际化食品，以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的有机食品、天然野生生鲜产品、上等肉类、著名厨师现 .gaotongchina> 15 典型工程研究 场烹饪的欧洲美食

28、、上选酒品等。 最值得一提的是，二期主体塔楼已经获得了世界一线酒店集团万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton的青睐。随着The Ritz-Carlton酒店入驻德基广场二期，不仅提升了工程的档次，同时也为工程带来了高消费人群。 德基二期的塔楼将在南京首次引入世界水准的标准商务办公模式，能满足世界500强企业总裁及外资企业高管入住并办公。 跟一期相比，业态上更加丰富，增添了“化装品和“快乐宝贝，且儿童业态品牌个数的占比到达了14%，仅次于“风气女人，位居第二。 商铺楼层分布 .gaotongchina> 16 典型工程研究 .gaotongchina> 17 典型工程研究 .g

29、aotongchina> 18 典型工程研究 品牌店铺展示 .gaotongchina> 19 典型工程研究 6. 工程建筑设计及动线设计 1、外立面。一、二期整体建筑的外立面整体保持了色调、样式、材质上统一性，广告位较小，与高端定位相匹配。同时一二期有天桥和地铁通道相连，便于顾客穿行，使顾客能享受综合体的便利性。 .gaotongchina> 20 典型工程研究 2、中庭采光顶。其设计将太阳光引进购物中心，减少了购物中心公区区域的电能消耗，发挥自然光比灯光给顾客带来更舒适化的感受。加上灯光的点缀，购物中心公共区域光线更显得环保，更显得本色。此外，二期中庭还采用了层层退台设计

30、，顶部吊字母状流苏饰品，时尚简洁。 .gaotongchina> 21 典型工程研究 3、公共区域装修。色调统一，材质档次感与商场定位保持着统一。最有特色的将电梯区域立面进行了个性化的统装且与商场风格相协调。同时，在室内设置了导视、查询系统、温馨提示等，便于顾客使用。 .gaotongchina> 22 典型工程研究 4、动线设计。主动线呈“口字型，简单清晰；并且保证每个店铺都有展示面在主次动线上；同时在主动线上安排主力店及品牌效应较强的品牌店铺，来吸引并带动客群。并在中庭设置挑空，直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯升降梯设置更起到促进客流垂直流动

31、的作用，同时增加商场的空间感和购物舒适度。 .gaotongchina> 23 典型工程研究 7. 工程建筑指标及团队 ? 总占地面积：41,244平方米 ? 总建筑面积：31.3万平方米 一期：6.3万平米 二期：25万平米 ? 商业面积：15万平方米 一期：6.1万平米 二期：8.9万平米 ? 楼层 一期：地上7层，地下1层 二期：62层裙楼地上8层，地下5层 ? 开业时间 一期：2005年9月26日试营业，2006年6月26日开业 二期：2021年5月8日试营业 ? 入住店铺个数： 一期：146个 二期：179个 ? 停车位：1500个 ? 开发商/运营商：德基集团 ? 建筑设计：

32、南京市建筑设计研究院；华东建筑设计研究院 ? 建设单位： 南京新宇房地产开发 .gaotongchina> 24 典型工程研究 ? 总包单位：北京城建集团有限责任公司 ? 二期投资：20亿元 ? 所获奖项：江苏省优质工程，鲁班奖 8. 工程细节 ? 电梯品牌：Schindler ? 升降梯：每层2部除F2，东边为3间，南边为2间； ? 扶梯：F1-F6每层2部，B1、F7每层1部； ? 中庭：一、二期各一个中庭； ? 卫生间：F2-F7每层1个，B1、F1无卫生间； ? 通道宽度：主通道约4-5米； ? 停车场费用：收费，此外有免费停车抵用券，VIP卡积分兑换停车券；系列停车优惠：消费满

33、200元免费停车1小时，20:00-24:00时段免费停车等。 9. 工程租金及经营情况 德基广场为德基地产自己斥资建设，对外经营收费分两局部，一是管理费，标准为30、50、80、100元/平米/月；二是租金，标准为30、50、80、100元/平米/月，因此德基广场根据铺位的楼层、位置的好坏，租金价格为2-7元/平米/天。另外，各产品商家还给德基进行销售返点，一线品牌返点约30%，二线品牌返点更高，具体由洽谈而定。德基广场停车费为5元/次/小时。 一期调整后，目前商场有13家店铺即将开业，开业率达92%。二期商场除了8层暂未开业外，共16家店铺待开业，其开业率已达92%。 10. 消费人流分析

34、 德基广场的消费人群以中青年家庭或情侣为主，并且有一定的消费能力。因工程引进了大量的餐饮、同时还有娱乐，故人流量较大，同时由于B1层与地铁1号线相通，故过往人流量较多。二期的一层和七层多数为一家三口或夫妻情侣，女士多为25-30岁，男士多为30-45岁，穿着较为考究；二层至六层顾客以25-35岁女士居多，身边多有同年龄层的女伴，穿着较为考究；地下一层过往人群较多，以过客和就餐情侣或者家庭居多。 11. 工程推广 工程在运营期间，除了通过室内外的广告位来对工程进行推广外，还举办各种活动来吸引人群。同时在各国际一线品牌店开业典礼上，更是请来不少明星来参加剪彩仪式。 .gaotongchina>

35、; 25 典型工程研究 外立面设置了各大品牌的广告位 2021年举办的保时捷车展 2021年举办的兰博基尼车展 圣诞节活动 .gaotongchina> 26 典型工程研究 举办时装展活动 江苏省第一家LV旗舰店开业，请来了明星张静初 金马奖演员秦海璐出席宝格丽开业典礼 12. 案例小结 优势 ? 商业定位：首开南京顶级购物中心先河，工程会聚了奢侈品一线品牌，填补了整个江苏省的需求空白；此外，德基广场所处的位置新街口商圈百货业比重过大，缺少休闲娱乐。而工程恰恰填补了这一空缺； ? 建筑设计：采取具有流线感的退台式楼层布局，并且中庭挑空，色调统一，金属气质与商场档次感定位保持着统一； ? 动线设计： 平面动线清晰明了，配合垂直动线，牵引顾客向购物中心内部流动。同时在主动线上安排主力店及品牌效应较强的品牌店铺，来吸引并带动客群；另外，一二期之间设置天桥通道，既美观又方便顾客穿行。地下一层与地铁通道相通，引入过往人群进入商场，带动客流； ? 业态分布：工程引入电影院、电玩城、群众高端餐饮，为工程聚集人气。同时一二期之间的业态品牌上形成互动。比方，一期没有设置化装品和儿童业态，这在二期里得到了补充； .gaotongchina> 27 典型工程研究 ? 星级