国外以房养老

1、国外以房养老“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”最早源于荷兰，其大致安排是:年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。此后，这一补充养老模式在美国发展壮大并成熟，日本、英国、新加坡等地也都迅速推出与本地特色相结合的产品。美国:三大模式灵活人性化美国住房反向抵押贷款产品主要有三种:联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”、联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品儿乎占据了当今美国

2、住房反向抵押贷款市场的所有份额。房产转换抵押贷款房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。住房保留计划住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款

3、人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制。财务独立计划财务独立计划山财务自山老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003

4、年乂分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。英国：生命周期贷款较受欢迎英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于20世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理:是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球乂遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住

5、房内直至生命终结。不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。住房转换计划建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也

6、归开办机构所有。由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。日本:政府作为“介绍人”日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。日本“以房养老”制度主要

7、针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人，他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%,借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年

8、3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。新加坡：“剩余价值”交给其继承人新加坡有3种形式的“以房养老”，每种形式都与政府密切相关。前两种针对新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，该公共房屋的拥有者可以出租部分或者全部居室来换取养老收入，或者通过以大换小获得养老收入。第三种是针对私人建造的商品房，只有该类房产才能参加倒按揭贷款。拥有此类房产的60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。明日就是“重阳节”，让老人能拥有一

9、个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日，国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。事实上，“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前世界上不少国家有此政策，但是也有很多国家仍在观望中。美国“倒按揭”推行多年“门槛低”“如果你年满62周岁，并且拥有自己的住房,为什么不将房子资产变成现钱呢？”、“很多老人空有大房子，却没有现金，可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用，怎么办？”在美国，从上世纪80年代开始，出现了政府主导的“反抵押贷款”项目，也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式，“反抵押贷款”只是其中一

10、种。20多年来数十万人参加在一些受访对象的印象中，美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。美国人退休能拿多少钱呢?美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%,所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%;“最后一条腿”是商业养老保险。61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字:基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。在美国，利用房产养老，也

11、是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。62岁以上有房老人够条件美国的这种“住房反向抵押贷款”(HECM)出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD,相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所

12、有，并由其变卖房屋清偿贷款。申请HECM的老人需要符合儿项基本的条件，“门槛”并不算高:首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房。在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。这一项目对申请者用来抵押的住房凡乎没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其卓受的社会保障和医疗保险等其他

13、社会福利也不受影响。20万房产能发一半贷款那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢?这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项LI的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。63岁的比尔？史密斯退休后，仍然要为自己的房子偿还小部分贷款

14、。按照63岁的年龄标准，史密斯获得11.5万美元的反向贷款，他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。乔?安德森和利兹?安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近，乔患上了轻微的心脏病，爬楼梯很不方便。于是，他们申请了HECM-个较低手续费的储蓄贷款项日。根据利兹的年龄，二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯，乂把房子做了一些修缮，剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。80岁的梅尔芭?乔尼斯终生都住在小镇里，她知道自己可以靠亲友的照顾生活，但是因为花光了所有的退休基金，她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按

15、月领取贷款的项目，每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。子女还清贷款后还可继承在HECM项日中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。如果老人去世，房屋则收归HUD所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高

16、。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。卖房住高档养老院也是选择由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入祝在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种

17、服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。新加坡组屋出租需申请一成老人愿出租儿十年来，新加坡政府通过大兴组屋（相当于“经济适用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群体有了自己的住房。在新加坡，老年人被称为“乐龄人”。如何解决低收入者的养老问题，一直是新加坡政府的难题。为此，近凡年新加坡政府实行了数项利用老年人组屋（相当于经济适用房）房产养老的措施。但是，对于美国式的“反向抵押贷款”政策，新加坡政府仍在观望。房屋套现主要有三

18、种方式新加坡的“组屋”政策非常有名。上世纪60年代，新加坡成立建屋发展局后，建造了很多公共组屋（相当于经济适用房），比商业私人住宅便宜许多，供低收入人群居祝后来，政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人群购买组屋。如今，组屋已成为新加坡住房市场的主体，87%的人住在其中。目前，新加坡老年人要利用所拥有的组屋换取收入，有三种主要方式：新加坡政府允许老年人将自己的组屋整间出租，或者出租其中的房间。不过，这需要向政府申请，否则将面临罚款。新加坡政府在2009年和2012年初先后出台了两项措施，旨在帮助低收入的老年人解决“有房产，没现金”的窘境。前者是屋契回购计划，后者是乐龄安居花红。只有一成老人愿

19、意出租房屋但是，这三种政策，都没有获得非常热烈的反响，反映出亚洲老年人的各种顾虑。近日，新加坡国家发展部公布了最新数据:新加坡共有约25.4万名年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%,其中近八成已付清贷款。在这些老年屋主当中，把整间房子租出去的人有1.35万人，出租房间的人则有1.24万人。根据这项数据显示，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的一成。据新加坡媒体报道，新加坡租房的收入很可观。一个房间的月租平均是600元，两居室的月租大约为1480元，三居室约为2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金则为2450元。为何很多人不愿意出租组屋呢?新加坡国家发展部对1243名年长

20、屋主进行调查发现，在548名不肯出租房子的受访者中，约一半觉得与陌生人同揍失去隐私;有两成的人对有陌生人入住自己的家感到不安，他们担心贵重物品会被窃走；另有约22%的人因为有子女供养、有足够积蓄或还在工作，无须出租房子。“回购”和“花红”双双遇冷2009年新加坡政府推出的“屋契回购计划”同样遭遇尴尬。自2009年至今，只有不到500名申请者。今年2月，新加坡政府对这一计划做了改进，将原本的1万元政府津贴提高一倍到2万元。其中1万5000元是现金，另外5000元会拨入公积金户头。虽然“屋契回购计划”修改后，申请人数有所增多，但是很多新加坡老年人顾虑的是该计划的30年期限一一计划规定组屋屋主在售房

21、给政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。许多新加坡专家也呼吁，政府取消30年的限制。至于去年开始实施的乐龄安居花红，其初衷是鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领权红的计划。从去年开始实施，迄今申请者只有23个，13个已获得批准，其余10个还在处理中。乐龄安居花红遇冷，与一开始政策的不合理性不无关系。去年开始实施时，政府规定申请者大屋换小屋所得的收益，要优先补充公积金退休账户。这让很多需要现金贴补生活的老年人望而却步。据新加坡媒体报道，目前新加坡公积金最低存款额为13.9万元，如果是一对老夫妻，总数就是27.8万元。如果悉

22、数填补，大屋换畜所得的现款可能微不足道，因此政府所给的2万元花红也失去了魅力。根据今年修订的计划，屋主只需用净收益中的6万元填补公积金退休户头，剩余部分可全数提取现金。小型乐龄公寓受欢迎另外，新加坡政府为了解决低收入老人的养老问题，也在兴建小型乐龄公寓。据新加坡媒体报道，虽然老年人也有担心居住年限的问题，但是这一举措相对受欢迎。因为很多老人不愿意领取乐龄安居花红的另外一个原因，是不愿意搬离熟悉的环境。如果能够在熟悉的社区中找到小型公寓，可能会令老人们更加安心。屋契回购计划和乐龄安居花红计划的用意虽好，但是也有专家提出,这些计划的细节和条款过于复杂，让人难以理解。对于在一些国家实行的“反向按揭房

23、产贷款”，虽然民间一些商业机构曾经试行，但是效果不好，新加坡政府对此还在观望。一些新加坡学者提出借鉴他国相关经验，新加坡媒体对亚洲国家推行“反向按揭”的风吹草动也相当关注。英国个别老人卖房去他国买豪宅去年底，一份调查显示，超过三分之一的英国人打算利用房产筹集养老金，欧洲大陆有类似想法的人占不到四分之一。英国一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。那么，英国人如何利用房子养老呢？保险公司主导“终生抵押”在英国，“以房养老”最主要的形式有两种，一种是利用“反向抵押贷款”，把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后，用该住房归还贷

24、款。1920年，英国为了保障低收入的高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，曾经提出倒按揭模式向低收入高龄者贷款的概念。如今，“反向抵押贷款”在英国也很普及。不过，与美国政府主导为主的“反向抵押贷款”不同，英国主要借助保险公司等商业力量，在英国称为“终生抵押”。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。目前，英国办理“终生抵押”的金融机构和协会有上白家，提供的金融品种多样而灵活。因此，英国的“终生抵押”并没有统一的标准，各家金融机构都在利率、申请人条件、还贷条件方面有所区别。总的来说，申请者的年龄下限在55岁至60岁之间。申请人的房屋价值也要符合一个最低评估值，通常在7万英

25、镑到10万英镑之间。申请者年龄越大，拿到的贷款越多。比如，如果一个人只有60岁，那他大致能够拿到相当于房产价格25%的贷款。实际上，这是保险公司在与老人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多;反之则保险公司就能很快收回房产获利。政府鼓励老人租房获利在英国，另一种“以房养老”的方式是出售大房，换购小房，用差价款养老。今年一项调查显示，73%的英国退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找机会卖房，其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。如果拥有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产，他

26、们可以选择出租一间或者两间房子。英国政府推出了一项鼓励老年人租房收益的计划。凡是参加此计划的老人，租房的收益可以部分或者全部免税。此外，还有老人将自己的房产出售后搬到物价水平较低的城市或者国家去养老。此前有报道称，个别的老人选择去意大利或者西班牙，购买豪宅养老。不过，由于金融危机和欧债危机的影响，很多老年人所购买的房产大幅缩水。新京报记者储信艳附议“失独老人”与“以房养老”一个欧美房屋业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正，而这正是以房养老的根本性制度基矗现在，很多人把“以房养老”解释为，出租一套，自住一套;或者出租一间或儿间，自住一

27、间;或由大房置换为小房，获取收入。这种情况本质上就是老人有基本住房之外的资产性收入，完全可以自己随行就市，不用政府操心。所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，金融机构按期发放资金，老人去世之后，通过房屋偿还金融机构贷款，这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。这种逆向按揭模式的“以房养老”对中国来说，具有更迫切的现实意义，这是因为中国有大量的失独老人。所谓失独老人，是指人到中老年不能再生育的时候，独生子女却发生意外伤残、死亡的老人家庭。根据卫生部发布的2010中国卫生统计年鉴，中国每年新增7.6万个失独家庭，50岁以上失独群体日益庞大，全国失去独生子女家庭已经超百万个。有关专家推算，1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过一千万会在25岁之前死亡。这意味着有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去唯一的子嗣，成为孤立无助的失独老人，养儿防老的传统经济模式无法实现。根据我国的计划生育政策的推行历史来看，这部分失独老人大多数都是城镇居民，在当年的住房改革中，都曾以较低的价格购买过“房改房”。现在，随着房地产市场的飞速飙升，这些房屋价值都有了巨大的飞跃，“以房养老”政策对于这部分老人来说，可谓雪中送炭，由于不必考虑留给儿女的遗