土地分等定级第六章

1、CADASTRAL MANAGEMENT第六章第六章 土地分等定级土地分等定级CADASTRAL MANAGEMENT第一节第一节 土地分等定级的总述土地分等定级的总述一、一、土地分等定级的含义和对象土地分等定级的含义和对象（一）土地分等定级的含义（一）土地分等定级的含义 土地分等定级的定义可以理解为在特定目的下，对土地土地分等定级的定义可以理解为在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。土地分等定级是一种土地经济评价，它反映了不同土地程。土地分等定级是一种土地经济评价，它反映了不同土地利用方式的经济效果。这

2、种评价结果在地籍管理和土地管理利用方式的经济效果。这种评价结果在地籍管理和土地管理工作中具有广泛的用途。工作中具有广泛的用途。CADASTRAL MANAGEMENT（二）土地分等定级的基本情况（二）土地分等定级的基本情况n1982年我国实行城镇土地使用制度改革，年我国实行城镇土地使用制度改革，土地使用从无偿、无土地使用从无偿、无期限、无流动转变为土地有偿、有期限使用，土地使用权可以期限、无流动转变为土地有偿、有期限使用，土地使用权可以流转。流转。为配合城镇土地使用费的征收，开始从理论和实践中探为配合城镇土地使用费的征收，开始从理论和实践中探索城镇土地分等定级的技术方法。索城镇土地分等定级的技

3、术方法。n1989年国家出台年国家出台城镇土地定级规范（试行）城镇土地定级规范（试行）n1998年年土地管理法土地管理法出台，规定全国各城镇要出台，规定全国各城镇要“评定土地等评定土地等级级”，全国各城镇土地分等工作随即开始启动。，全国各城镇土地分等工作随即开始启动。n2001年年11月国家质量监督局又发布了月国家质量监督局又发布了城镇土地分等定级规程城镇土地分等定级规程，在法规上确定了城镇土地分等的技术路线工作内容。在法规上确定了城镇土地分等的技术路线工作内容。n城镇土地的分等定级是我国土地使用制度改革的产物，由于我城镇土地的分等定级是我国土地使用制度改革的产物，由于我国土地市场不发育，缺少

4、土地的价格信息，为促进土地有偿使国土地市场不发育，缺少土地的价格信息，为促进土地有偿使用而对城镇土地质量进行的经济评价。用而对城镇土地质量进行的经济评价。CADASTRAL MANAGEMENTn1951年的查田定产工作，属于简单的土地经济评价。年的查田定产工作，属于简单的土地经济评价。n在推行联产承包制的过程中，为了分配承包地，各地在推行联产承包制的过程中，为了分配承包地，各地普遍开展的群众性的土地定等估价属于土地经济评价普遍开展的群众性的土地定等估价属于土地经济评价的范畴，但缺乏科学的评价指标，村与村之间没有可的范畴，但缺乏科学的评价指标，村与村之间没有可比性。比性。n1997年，国土资源

5、部制定并颁布了年，国土资源部制定并颁布了 农用土地分等定农用土地分等定级规程级规程 (试行试行)，但该规程中仅阐述农用土地分等问，但该规程中仅阐述农用土地分等问题，并未论述农用土地定级问题，对于农用土地估价题，并未论述农用土地定级问题，对于农用土地估价亦无相应规程。亦无相应规程。n2003 年年8月，月，农用地分等规程农用地分等规程、农用地定级规农用地定级规程程和和农用地估价规程农用地估价规程作为国土资源部行业标准作为国土资源部行业标准正式颁布实施。正式颁布实施。CADASTRAL MANAGEMENTn国外早期的土地评价也主要是用于赋税。国外早期的土地评价也主要是用于赋税。国家之间土地所有制

6、不同、社会经济条国家之间土地所有制不同、社会经济条件的差异，形成了不同的土地质量评价件的差异，形成了不同的土地质量评价模式，如德国的土地评价已经有近模式，如德国的土地评价已经有近200年的历史，德国财政部于年的历史，德国财政部于 1934年就提出年就提出农地评价条例农地评价条例。由德国财政部负责。由德国财政部负责的农用地分等工作的主要目的是为税收的农用地分等工作的主要目的是为税收服务，以后服务对象扩展，分等成果用服务，以后服务对象扩展，分等成果用于规划、估价等其它目的。于规划、估价等其它目的。CADASTRAL MANAGEMENT二、土地分等定级体系二、土地分等定级体系土地分等定级土地分等定

7、级体系体系分等分等定级定级城镇土地分等城镇土地分等农用地分等农用地分等城镇土地定级城镇土地定级农用地定级农用地定级CADASTRAL MANAGEMENT三、土地分等定级的理论基础三、土地分等定级的理论基础n（一）地租理论（一）地租理论n绝对地租绝对地租n级差地租级差地租n垄断地租垄断地租CADASTRAL MANAGEMENTn土地分等定级的理论依据也主要来源于级差地租理论。土地分等定级的理论依据也主要来源于级差地租理论。n农用土地来讲，其等别差异的形成主要是基于土地的自然条件即农用土地来讲，其等别差异的形成主要是基于土地的自然条件即耕作土壤的肥沃程度、地块距离市场的远近以及对于农地的追加耕

8、作土壤的肥沃程度、地块距离市场的远近以及对于农地的追加投资不同。投资不同。n城镇内部土地，不同地段受不同的具体地理位置及周边环境条件城镇内部土地，不同地段受不同的具体地理位置及周边环境条件的影响，其土地质量和使用价值不断变化，由此形成的地租量的的影响，其土地质量和使用价值不断变化，由此形成的地租量的差异即为级差地租差异即为级差地租I。增加土地投入可以带来的超额利润，促使级。增加土地投入可以带来的超额利润，促使级差地租差地租向级差地租向级差地租I转化。转化。n城镇之间，由于地理位置差异和国家基本建设投入的不同，各城城镇之间，由于地理位置差异和国家基本建设投入的不同，各城镇土地创造的利润也相差很大

9、，因此城镇之间也存在级差地租，镇土地创造的利润也相差很大，因此城镇之间也存在级差地租，这是对不同城镇进行分等的理论基础。这是对不同城镇进行分等的理论基础。 CADASTRAL MANAGEMENT（二）区位理论（二）区位理论n土地区位既是影响地租、地价最重要的因素，土地区位既是影响地租、地价最重要的因素，实际上它也是划分土地级别的重要因素。实际上它也是划分土地级别的重要因素。n由于土地区位条件的差异而对土地的社会经由于土地区位条件的差异而对土地的社会经济效果产生不同的影响，导致了级差地租的济效果产生不同的影响，导致了级差地租的形成。形成。n可以根据土地区位条件造成的区位空间差异，可以根据土地区

10、位条件造成的区位空间差异，划分出土地质量等级。划分出土地质量等级。CADASTRAL MANAGEMENT（三）土地可持续发展理论（三）土地可持续发展理论n土地分等定级成果是反映土地质量分布的敏土地分等定级成果是反映土地质量分布的敏感信号，它在一定程度上体现了土地的经济感信号，它在一定程度上体现了土地的经济价值。因此，土地分等定级必须在遵从土地价值。因此，土地分等定级必须在遵从土地可持续利用的原则下，能够准确揭示土地价可持续利用的原则下，能够准确揭示土地价值信息，为合理高效的利用土地、优化产业值信息，为合理高效的利用土地、优化产业结构，实现生态合理、经济可行及社会公平结构，实现生态合理、经济可

11、行及社会公平的土地可持续利用目标服务。的土地可持续利用目标服务。 CADASTRAL MANAGEMENT（四）土壤肥力理论（四）土壤肥力理论n土壤肥力理论主要应用于农用土地的分等定级。土壤土壤肥力理论主要应用于农用土地的分等定级。土壤肥力是指土壤为植物生长提供养分水分以及优良环境肥力是指土壤为植物生长提供养分水分以及优良环境条件的能力，它是构成土地生产能力的物质基础，农条件的能力，它是构成土地生产能力的物质基础，农用土地的质量高低主要取决于土壤肥力水平，土壤的用土地的质量高低主要取决于土壤肥力水平，土壤的肥沃程度也是导致农用地级差地租肥沃程度也是导致农用地级差地租I量的差异的主导量的差异的主

12、导因素。因此，对农地质量进行等级评价，土壤肥力是因素。因此，对农地质量进行等级评价，土壤肥力是首选因素。首选因素。CADASTRAL MANAGEMENT（五）土地质量观（五）土地质量观n第一，针对性观点第一，针对性观点n第二，效益性观点第二，效益性观点 n第三，综合性观点第三，综合性观点 n第四，动态性观点第四，动态性观点 CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT四、土地分等定级的基本原则四、土地分等定级的基本原则n（一）综合分析原则（一）综合分析原则n（二）主导因素原则（

13、二）主导因素原则n（三）区域差异原则（三）区域差异原则n（四）级差收益原则（四）级差收益原则n（五）定性与定量相结合的原则（五）定性与定量相结合的原则CADASTRAL MANAGEMENT第二节第二节 城镇土地定级城镇土地定级n一、城镇土地的特性一、城镇土地的特性n1.城镇土地的位置具有特殊重要性城镇土地的位置具有特殊重要性n2.城镇土地利用的多样性城镇土地利用的多样性n3.城镇土地利用的集约性城镇土地利用的集约性CADASTRAL MANAGEMENT二、城镇土地定级作用二、城镇土地定级作用n（一）土地定级可为城市规划布局提供依据（一）土地定级可为城市规划布局提供依据n（二）土地定级是制定

14、基准地价的基础（二）土地定级是制定基准地价的基础n（三）土地定级为制定城镇土地税赋提供重（三）土地定级为制定城镇土地税赋提供重要参考要参考n（四）土地定级显化土地资产量差异，为城（四）土地定级显化土地资产量差异，为城市土地科学管理服务市土地科学管理服务CADASTRAL MANAGEMENT三、城镇土地定级方法与程序三、城镇土地定级方法与程序n（一）定级方法（一）定级方法方法类型方法类型方法方法优点优点不足不足多因素综多因素综合评定法合评定法依据一定的目的和原则，以定级单元为样依据一定的目的和原则，以定级单元为样本，选择对定级单元发生作用的因素因子本，选择对定级单元发生作用的因素因子作为评价指

15、标，并通过适宜的模式予以量作为评价指标，并通过适宜的模式予以量化、计算和归并，从而划分土地级别化、计算和归并，从而划分土地级别定性与定量相结合，定性与定量相结合，避免人为主观随意避免人为主观随意性，保证土地级别性，保证土地级别统一性和科学性统一性和科学性土地的级差收益不土地的级差收益不能被直接反映能被直接反映级差收益级差收益测算法测算法从土地产出入手，对发挥土地最大效益的从土地产出入手，对发挥土地最大效益的商业企业利润进行分析，剔除非土地因素商业企业利润进行分析，剔除非土地因素的影响，建立企业利润与影响因素的数学的影响，建立企业利润与影响因素的数学模型，测算土地的级差收益，从而划分土模型，测算

16、土地的级差收益，从而划分土地级别地级别较好的反映土地的较好的反映土地的经济差异，成果易经济差异，成果易应用应用主观随意性较大，主观随意性较大，级别划分粗放级别划分粗放地价分区地价分区定级法定级法直接从土地收益还原量直接从土地收益还原量-地价出发，根据地价出发，根据地价水平高低一致性在城区空间划分地价地价水平高低一致性在城区空间划分地价区块，按规定地价区间，确定土地级别区块，按规定地价区间，确定土地级别直接联系土地级别直接联系土地级别与土地价格，测算与土地价格，测算简便，成果便于应简便，成果便于应用、更新用、更新土地市场形成且发土地市场形成且发育良好的前提下进育良好的前提下进行行CADASTRA

17、L MANAGEMENT（二）定级程序（二）定级程序CADASTRAL MANAGEMENT四、城镇土地定级的步骤四、城镇土地定级的步骤（一）定级资料的收集与调查（一）定级资料的收集与调查 资料类型资料类型调查内容调查内容土地利用现状资料土地利用现状资料城镇地籍调查更新报告、城镇地籍图、城镇地形图城镇地籍调查更新报告、城镇地籍图、城镇地形图土地利用效益资料土地利用效益资料市场交易样点资料，土地级差收益资料市场交易样点资料，土地级差收益资料土地利用总体规划资土地利用总体规划资料料土地利用总体规划文本、规划说明及相关图件土地利用总体规划文本、规划说明及相关图件因素因子调查因素因子调查商服中心、交通

18、条件、基础设施情况、公用设施条件、地形条商服中心、交通条件、基础设施情况、公用设施条件、地形条件、环境条件等资料件、环境条件等资料CADASTRAL MANAGEMENT（二）定级单元划分（二）定级单元划分n土地定级单元是评定土地级别的基本空间单土地定级单元是评定土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。n土地定级单元划分方法主要有主要土地定级单元划分方法主要有主要因素分值因素分值重叠法、主要因素判定法、网格法和均质地重叠法、主要因素判定法、网格法和均质地域法域法，各种方法都有各自的适用条件和特点。，各种方法都有各自的适用条件和特点。目

19、前而言，随着信息技术的发展，土地定级目前而言，随着信息技术的发展，土地定级工作多借助于基于工作多借助于基于GIS技术开发的城镇土地定技术开发的城镇土地定级信息系统来完成，在该系统中，网格法的级信息系统来完成，在该系统中，网格法的应用较为广泛。下面简单介绍各种单元划分应用较为广泛。下面简单介绍各种单元划分方法。方法。 CADASTRAL MANAGEMENT（三）定级因素指标体系的确定（三）定级因素指标体系的确定城镇土地定级因素因子城镇土地定级因素因子繁繁华华程程度度环环境境状状况况其其它它基基础础设设施施状状况况生生活活设设施施完完善善度度公公用用设设施施完完备备度度交交通通条条件件商商服服繁

20、繁华华影影响响度度道道路路通通达达度度对对外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水设设施施排排水水设设施施供供暖暖设设施施供供气气设设施施供供电电设设施施文文化化教教育育设设施施医医疗疗卫卫生生设设施施公公园园绿绿地地文文娱娱体体育育设设施施环环境境质质量量优优劣劣度度绿绿地地覆覆盖盖率率自自然然条条件件优优劣劣度度大大气气污污染染水水污污染染噪噪声声污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承载载力力人人口口密密度度城城镇镇规规划划用用地地潜潜力力因因 素素 层层派派 生生 因因 素素 层层因因 子子 层层CADASTRAL MANAGEMENT因素选择方法因素选择方法n（1）按）按城镇

21、土地分等定级规程城镇土地分等定级规程提提供的下列各表分别选择不同用地的定级供的下列各表分别选择不同用地的定级因素（或根据资料的可能，适当增减）：因素（或根据资料的可能，适当增减）：n（2）可通过特尔菲法来测定要选择的）可通过特尔菲法来测定要选择的因素。因素。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.定级因素权重的确定定级因素权重的确定（1）城镇土地定级因素权重确定原则）城镇土地定级因素权重确定原则n因素权重是反映某一因素对土地质量或土地级别影响程度的一种相对性因素权重是反映某一因素对土地质量或土地级别影响程度的一种相对性指标。权重值是因素之间相互比较而

22、得到的一种重要性顺序排列，因素指标。权重值是因素之间相互比较而得到的一种重要性顺序排列，因素影响大，权重值高；因素影响小，权重值低；因素对土地质量的影响程影响大，权重值高；因素影响小，权重值低；因素对土地质量的影响程度与因素权重成正比。权重确定原则为：度与因素权重成正比。权重确定原则为：n各因素重要性顺序和权重值范围：根据用地类型可分别参照表各因素重要性顺序和权重值范围：根据用地类型可分别参照表6-3、6-4、6-5和表和表6-6来选用。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原来选用。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序。有的重要性顺序。n定级因素对不同类型用地的影响程度不同

23、，各分类定级应选定相应的定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选定相应的因素权重。因素权重。n各因素的权重应具有可比性，每个因素权重值必须在各因素的权重应具有可比性，每个因素权重值必须在0-1或或0-100之间之间变化，并且各因素的权重值之和等于变化，并且各因素的权重值之和等于1或者等于或者等于100。 CADASTRAL MANAGEMENT实例实例n以许昌市城镇土地级别与基准地价更新以许昌市城镇土地级别与基准地价更新为例为例CADASTRAL MANAGEMENT一、许昌市概况n1.许昌市概况 许昌市位于河南省中部，辖两市三县一区，即：禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏

24、都区，全市总面积4996平方公里，总人口452.4万人，城镇化率33.9%。2006年全市生产总值717.22亿元，位居全省第四位。CADASTRAL MANAGEMENT2.许昌市城区概况n 许昌市城区是全市的政治、经济、文化活动中心，由中部商业区，西北部工业区和东南部行政住宅区组成。市区内市政基础设施和公共服务设施基本配套，是具有一定规模的市域中心城市。n 随着经济和社会的发展，近年来城市建设有长足的进步，在原规划30平方公里的基础上，又向东扩展约20平方公里。目前，市东城区建设初具规模，新区近20平方公里城市框架已经基本形成。市经济技术开发区建设取得新进展，建成区面积达到8平方公里。CA

25、DASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT3.许昌市城区基准地价的历史沿革n许昌市城区上几轮基准地价更新的情况许昌市城区上几轮基准地价更新的情况n1997年第一轮基准地价成果：形成土地综合级别年第一轮基准地价成果：形成土地综合级别以及商业、住宅、工业、综合四类基准地价。以及商业、住宅、工业、综合四类基准地价。n2002年第二轮基准地价修订成果：形成商业、住年第二轮基准地价修订成果：形成商业、住宅、工业、综合级别及相应的四类基准地价。宅、工业、综合级别及相应的四类基准地价。n2007年第三轮基准地价修订成果：形成商业、住年第三轮基准地价修订成果：形成商业、住宅、

26、工业、公共管理与公共服务、交通运输、综宅、工业、公共管理与公共服务、交通运输、综合级别及分用途五类基准地价和划拨用地基准地合级别及分用途五类基准地价和划拨用地基准地价。价。CADASTRAL MANAGEMENT二、主要工作阶段n第一阶段，2007年6月下旬至2007年10月n 开展了外业资料收集、调查工作。n第二阶段，2007年10月至2008年1月n 进行内业资料处理工作。n第三阶段， 2008年1月至2008年3月n 编写技术报告纺、编绘图件，完成初步成果。n第四阶段，2008年3月至2008年4月n 专家征徇，修订成果。CADASTRAL MANAGEMENT三、土地级别与基准地价更新

27、调整1.土地级别与基准地价更新调整的依据n法律法规与政策依据法律法规与政策依据n（1）中华人民共和国土地管理法；n（2）国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发 2006 31号）；n（3）关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）；n（4）河南省国土资源厅关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知（豫国土资发2006102号）。n技术标准依据技术标准依据n（1）城镇土地分等定级规程（GB/T 185072001）；n（2）城镇土地估价规程（GB/T 185082001）；n其他定级估价依据其他定级估价依据n（1）上一轮许昌市市区土地定级估价系列资料；n（2

28、）许昌市城市总体规划；n（3）许昌市土地利用总体规划；n（4）许昌市国民经济与社会发展统计资料；n（5）许昌市房地产市场交易资料；n（6）许昌市城区土地级别与基准地价更新相关资料。CADASTRAL MANAGEMENT2.确定工作范围与对象n工作范围工作范围n根据根据许昌市土地利用总体规划许昌市土地利用总体规划和和许许昌市城市总体规划昌市城市总体规划，确定此次土地级别，确定此次土地级别与基准地价更新具体范围是：与基准地价更新具体范围是：西环以东、西环以东、南环以北、京珠高速以西和邓庄、尚集两南环以北、京珠高速以西和邓庄、尚集两个组团个组团，土地总面积为，土地总面积为143.37平方公里。平方

29、公里。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT工作对象许昌市许昌市基准地价体系基准地价体系住宅用地住宅用地基准地价基准地价特殊用地特殊用地基准地价基准地价公共管理与公共管理与公共服务用地公共服务用地基准地价基准地价划拨用地划拨用地基准地价基准地价交通运输用地交通运输用地基准地价基准地价商业用地商业用地基准地价基准地价工业用地工业用地基准地价基准地价CADASTRAL MANAGEMENT合理合理制定更新技术方案资料调查资料整理、分析因素选择及权重确定定级总分值计算初步划分、验证城镇土地级别确定城镇土地级别样点地价计算、土地收益测算基准地价测算、地价平衡编

30、制基准地价修正系数表编绘图件、撰写报告调整基准地价城镇土地级别调整专家论证3.土地级别土地级别 基准地价基准地价 更新调整更新调整 技术流程技术流程CADASTRAL MANAGEMENT3-1-1土地定级指标体系的建立土地定级指标体系的建立商服繁华影响度商服繁华影响度 影响因素影响因素许昌市城区土地质量许昌市城区土地质量产业集聚影响度产业集聚影响度 道路通达度道路通达度 绿地覆盖度绿地覆盖度 公交便捷度公交便捷度 环境质量优劣度环境质量优劣度 对外交通便利度对外交通便利度 公用设施完备度公用设施完备度 基础设施完善度基础设施完善度 CADASTRAL MANAGEMENT综合用地定级因素、因

31、子权重综合用地定级因素、因子权重 定级因素定级因素影响因子影响因子权重权重标准差标准差商服繁华影响度商服繁华影响度商服中心商服中心0.30000.0道路通达度道路通达度道路道路0.12003.2公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.09003.4对外交通便利度对外交通便利度汽车站汽车站0.02803.3火车站火车站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.0基础设施完善度基础设施完善度电讯电讯0.01682.5供水供水0.02400.4排水排水0.01800.4供电供电0.02400.0供气供气0.01922.5供热供热0.01802.4公用设施完备度公用设施完备度中学中学0

32、.01442.1小学小学0.01562.0幼儿园幼儿园0.01322.1医院医院0.01922.1农贸市场农贸市场0.01922.1公园公园0.01323.5邮局邮局0.01201.6文化馆文化馆0.00362.2体育馆体育馆0.00482.5影剧院影剧院0.00482.6环境质量优劣度环境质量优劣度噪声污染噪声污染0.06344.2水污染水污染0.03853.8大气污染大气污染0.04072.8绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度0.07003.5住宅用地定级因素、因子权重住宅用地定级因素、因子权重 定级因素定级因素影响因子影响因子权重权重标准差标准差商服繁华影响度商服繁华影响度商服中心

33、商服中心0.195000.0道路通达度道路通达度道路道路0.10003.1公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.08002.4对外交通便利度对外交通便利度汽车站汽车站0.02453.2火车站火车站0.02732.0高速公路口高速公路口0.01824.0基础设施完善度基础设施完善度电讯电讯0.02244.5供水供水0.04161.4排水排水0.02402.4供电供电0.03200.0供气供气0.02563.5供热供热0.02402.4公用设施完备度公用设施完备度中学中学0.01681.1小学小学0.01822.0幼儿园幼儿园0.01542.7医院医院0.02242.2农贸市场农贸市场0.0

34、2242.6公园公园0.01542.5邮局邮局0.01401.8文化馆文化馆0.00423.2体育馆体育馆0.00562.5影剧院影剧院0.00562.5环境质量优劣度环境质量优劣度噪声污染噪声污染0.03364.2水污染水污染0.04203.2大气污染大气污染0.04442.2绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度0.08003.8人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.7CADASTRAL MANAGEMENT公共管理与公共服务用地定级因素权重公共管理与公共服务用地定级因素权重 商业用地定级因素、因子权重商业用地定级因素、因子权重 定级因素定级因素影响因子影响因子权重权重标准差标

35、准差商服繁华影商服繁华影响度响度商服中心商服中心0.37000.0道路通达度道路通达度道路道路0.10003.3公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.07003.2对外交通便对外交通便利度利度汽车站汽车站0.02103.5火车站火车站0.02342.6高速公路口高速公路口0.01564.4基础设施完基础设施完善度善度电讯电讯0.02942.7供气供气0.03363.2供热供热0.03153.1供水供水0.04200.3排水排水0.03150.8供电供电0.04200.0人口密度人口密度人口密度人口密度0.19003.5定级因素定级因素影响因子影响因子权重权重标准差标准差道路通达度道路通达

36、度道路道路0.12003.5公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度0.10002.2对外交通便利度对外交通便利度汽车站汽车站0.02803.1火车站火车站0.03122.2高速公路口高速公路口0.02084.4基础设施完善度基础设施完善度电讯电讯0.02944.3供水供水0.04204.4排水排水0.03151.4供电供电0.04200.3供气供气0.03363.4供热供热0.03152.6公用设施完备度公用设施完备度中学中学0.02161.1小学小学0.02342.1幼儿园幼儿园0.01982.0医院医院0.02884.2农贸市场农贸市场0.02882.2公园公园0.01982.1邮局邮局

37、0.01801.6文化馆文化馆0.00603.6体育馆体育馆0.00611.5影剧院影剧院0.00613.5环境质量优劣度环境质量优劣度噪声污染噪声污染0.03361.2水污染水污染0.04203.9大气污染大气污染0.04442.+绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度绿地覆盖度0.09003.5人口密度人口密度人口密度人口密度0.10002.4交通运输用地交通运输用地定级因素、因子权重定级因素、因子权重 特殊用地特殊用地定级因素、因子权重定级因素、因子权重 定级因素定级因素影响因影响因子子权重权重标准差标准差商服繁华影商服繁华影响度响度商服中商服中心心0.19000道路通达度道路通达度道路道路0.

38、18002.3公交便捷度公交便捷度公交便公交便捷度捷度0.12003.1对外交通便对外交通便利度利度汽车站汽车站0.04203.2火车站火车站0.04682.7高速公高速公路口路口0.03123.4基础设施完基础设施完善度善度电讯电讯0.03082.5供水供水0.04400.4排水排水0.03301.2供气供气0.03520.8供热供热0.03300.3供电供电0.04405.6人口密度人口密度人口密人口密度度0.17003.2定级定级因素因素影响因子影响因子权重权重标准差标准差道路道路通达通达度度道路道路0.24003.1对外对外交通交通便利便利度度汽车站汽车站0.06653.5火车站火车站

39、0.07411.5高速公路口高速公路口0.04943.3基础基础设施设施完善完善度度电讯电讯0.05321.4供水供水0.07601.5排水排水0.05702.7供气供气0.06082.4供热供热0.05703.2供电供电0.07604.6环境环境质量质量优劣优劣度度噪声污染噪声污染0.03082.5大气污染大气污染0.04071.8水污染水污染0.03853.7绿地绿地覆盖覆盖度度绿地覆盖度绿地覆盖度0.08002.4工业用地工业用地定级因素、因子权重定级因素、因子权重 定级定级因素因素影响因子影响因子权重权重标准差标准差道路道路通达通达度度道路道路0.24002.3对外对外交通交通便利便利

40、度度汽车站汽车站0.07703.5火车站火车站0.08582.1高速公路口高速公路口0.05723.4基础基础设施设施完善完善度度电讯电讯0.04902.8供水供水0.07001.2排水排水0.05251.3供气供气0.05602.4供热供热0.05252.6供电供电0.07000.9产业产业集聚集聚影响影响度度产业集聚影产业集聚影响度响度0.19003.6CADASTRAL MANAGEMENT3-1-2土地定级单元的确定n土地定级单元是在城镇定级信息系统中，土地定级单元是在城镇定级信息系统中，采用网格法，由系统自动生成，网格尺采用网格法，由系统自动生成，网格尺寸根据寸根据规程规程以及许昌市

41、城区定级规以及许昌市城区定级规模，采用实地模，采用实地20m20m的网格作为土的网格作为土地定级单元，将土地定级区域自动划分地定级单元，将土地定级区域自动划分成约成约14351个网格。个网格。CADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENT（四）定级因素分值的计算（四）定级因素分值的计算n定级因素作用分值计算是根据选定的定级因素和因子体系，对各因素因定级因素作用分值计算是根据选定的定级因素和因子体系，对各因素因子资料进行整理、分析、计算的过程，也是设定各因素因子评分标准的子资料进行整理、分析、计算的过程，也是设定各因素因子

42、评分标准的过程。分值计算工作中常用到作用分值、因素分值和总分值三个概念：过程。分值计算工作中常用到作用分值、因素分值和总分值三个概念：n作用分值作用分值 指同一定级因素内某一设施、中心对土地定级区域内某块土指同一定级因素内某一设施、中心对土地定级区域内某块土地的影响强度。如在商服繁华度这一因素中，某一商服中心对距该中心地的影响强度。如在商服繁华度这一因素中，某一商服中心对距该中心不同距离地块上的影响强度不同、作用分值不同。不同距离地块上的影响强度不同、作用分值不同。n因素分值因素分值 指同一定级因素内各设施、中心对某一地块的作用分值之和。指同一定级因素内各设施、中心对某一地块的作用分值之和。n

43、总分值总分值 指某一地块上所得各定级因素分值的加权总分值。指某一地块上所得各定级因素分值的加权总分值。CADASTRAL MANAGEMENT城镇土地定级因素因子城镇土地定级因素因子繁繁华华程程度度环环境境状状况况其其它它基基础础设设施施状状况况生生活活设设施施完完善善度度公公用用设设施施完完备备度度交交通通条条件件商商服服繁繁华华影影响响度度道道路路通通达达度度对对外外交交通通便便利利度度公公交交便便捷捷度度供供水水设设施施排排水水设设施施供供暖暖设设施施供供气气设设施施供供电电设设施施文文化化教教育育设设施施医医疗疗卫卫生生设设施施公公园园绿绿地地文文娱娱体体育育设设施施环环境境质质量量优

44、优劣劣度度绿绿地地覆覆盖盖率率自自然然条条件件优优劣劣度度大大气气污污染染水水污污染染噪噪声声污污染染地地形形坡坡度度地地基基承承载载力力人人口口密密度度城城镇镇规规划划用用地地潜潜力力总分值总分值因素分值因素分值作用分值作用分值指标值量化指标值量化CADASTRAL MANAGEMENT1、分值计算方法、分值计算方法n面状因素，直接作用（有哪些？）面状因素，直接作用（有哪些？）n点线状因素，扩散作用（有哪些？）点线状因素，扩散作用（有哪些？）中心设施扩散中心设施扩散CADASTRAL MANAGEMENT2、不同类型因素分值计算的一般、不同类型因素分值计算的一般方法方法n第一，面状土地因素分

45、值计算方法第一，面状土地因素分值计算方法n最大最小值法：最大最小值法：)/()(100minmaxminxxxxfiiCADASTRAL MANAGEMENT第二，点、线状土地因素作用分值计算方法第二，点、线状土地因素作用分值计算方法n量化方法为量化方法为n先在各因素内按规模或类型求出先在各因素内按规模或类型求出各点线设施的相各点线设施的相对作用分对作用分，最大值为，最大值为100n然后，根据因素的类型或规模，计算其作用或平然后，根据因素的类型或规模，计算其作用或平均均影响范围影响范围，并划分若干相对距离区间，并划分若干相对距离区间n最后根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的最后根据因素的影响

46、随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的数学模型，计算各特点，选取不同的数学模型，计算各相对距离相对距离上上的因素作用分。一般常用的计算模型有线性和指的因素作用分。一般常用的计算模型有线性和指数两种。数两种。)1 (rFfi)1(riFf 典型的线性模型表达公式为：典型的指数模型表达公式为：CADASTRAL MANAGEMENTn第三，阻隔区分值计算方法。第三，阻隔区分值计算方法。n当因素作用分衰减遇到不可直当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）时，则作用分公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按衰减应以可通行处为结点，按结点

47、处的因素作用分及剩余的结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。通行处时，可以忽视其的存在。CADASTRAL MANAGEMENT 3、商服繁华程度因素分值计算、商服繁华程度因素分值计算 n商服繁华影响度是反映城市经济发展水平的重要指标，商服繁华影响度是反映城市经济发展水平的重要指标，通常是影响土地级别的最主要因素。商业服务中心的通常是影响土地级别的最主要因素。商业服务中心的规模代表繁华中心的繁华程度，它决定着中心的影响规模代表繁华中心的繁华程度，它决定着中心的影响大小和影响范

48、围。大小和影响范围。n（1）商服中心级别的确定）商服中心级别的确定n（2）商服中心内各级繁华作用分的分割计算）商服中心内各级繁华作用分的分割计算 n（3）商服中心影响半径确定）商服中心影响半径确定 n（4）计算商服繁华影响度因素分值）计算商服繁华影响度因素分值 CADASTRAL MANAGEMENT繁华程度资料整理繁华程度资料整理n（1）商服中心级别的划分）商服中心级别的划分城镇类型城镇类型应分出的商服应分出的商服中心级别数目中心级别数目最低级中心的建筑最低级中心的建筑面积之和下限面积之和下限大城市大城市24级级20001500平方米平方米中等城市中等城市23级级15001000平方米平方米

49、小城市以下小城市以下 12级级1000500平方米平方米CADASTRAL MANAGEMENT续上页续上页n商服中心边界确定商服中心边界确定n在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。n商服中心划分要求商服中心划分要求n城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。CADASTRAL MANAGEMENT续上页续上页n商服中心划分依据商服中心划分依据na a）按商服中心的销售总额、总利润或单）按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量；的高低

50、衡量；nb b）利用对商服中心的已有划分成果，并）利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。加以适当修正、调整确定。CADASTRAL MANAGEMENT确定商服中心综合规模指数确定商服中心综合规模指数n求单项规模指数求单项规模指数 式中：式中： 为标准化指标值；为标准化指标值；Bi为某指标值；为某指标值； Bmax为某指标最大值。为某指标最大值。n再求综合规模指数：再求综合规模指数：式中：式中：K为商服中心综合规模指数；为商服中心综合规模指数；Wi为为指标权重值指标权重值; Mi为标准化指标值。为标准化指标值。max/100BBMiiiMiniiMWK1CADASTRAL M

51、ANAGEMENT（2）商服中心内各级功能分的分割计算）商服中心内各级功能分的分割计算n不同的商服中心，有着与其级别相一致的商业服务功能。如市不同的商服中心，有着与其级别相一致的商业服务功能。如市级中心具有市级商业的功能；区级中心具有区级商业的功能。级中心具有市级商业的功能；区级中心具有区级商业的功能。然而各中心除了有与自身级别一致的功能外，还包含了比其级然而各中心除了有与自身级别一致的功能外，还包含了比其级别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次越多。因此在计算商服繁华影响度时需要对商服中心的各级功越多。因此在计算商服繁华影

52、响度时需要对商服中心的各级功能进行分割，区分各级功能的半径和作用层次。能进行分割，区分各级功能的半径和作用层次。n对于同一中心包含的各功能层次的量，称为繁华作用分。繁华对于同一中心包含的各功能层次的量，称为繁华作用分。繁华作用分可按商业服务职能种类、商业服务业专业化程度、规模作用分可按商业服务职能种类、商业服务业专业化程度、规模等计算，多采用等计算，多采用次级中心功能扣除法次级中心功能扣除法。n其基本思路是：由于同一商业服务中心里，次一级功能以上的其基本思路是：由于同一商业服务中心里，次一级功能以上的功能才是高级功能，那么只要从商业服务中心里减去次一级功功能才是高级功能，那么只要从商业服务中心

53、里减去次一级功能的量，就可得到高一级功能的量值。能的量，就可得到高一级功能的量值。 CADASTRAL MANAGEMENT功能分割分计算公式：功能分割分计算公式： Fi 某组商服中心繁华作用分；某组商服中心繁华作用分；Mi 某组商服中心规模指数；某组商服中心规模指数；Mj 次级商服中心规模指数；次级商服中心规模指数；Fmin 最低级商服中心繁华作用分；最低级商服中心繁华作用分；Mmin最低商服中心规模指数。最低商服中心规模指数。jiiMMFminminMF CADASTRAL MANAGEMENT许昌市各级商服中心功能分割分许昌市各级商服中心功能分割分编号商服中心名称级别指标指标量化值综合规

54、模指数1综合规模指数2功能分割分服务半径（米）用地面积网点个数用地面积网点个数1市中心商服中心11.3031012100.0 100.0 100.0 1006890002思故台商服中心20.063904.6 38.5 23.3 322630003兴昌路商服中心20.24837519.0 37.1 28.9 30004五一路商服中心20.0283022.1 29.8 17.4 30005魏武广场商服中心20.91546070.2 45.5 56.6 30006延安路商服中心30.072785.5 7.7 6.7 6630007许由路商服中心30.035862.7 8.5 5.9 2000CADA

55、STRAL MANAGEMENT（3）商服中心影响半径确定）商服中心影响半径确定 na）市级商服功能的服务半径等于市级）市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；nb）市级商服功能以外的各级功能的服）市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距务半径等于同级商服中心的最大服务距离。离。CADASTRAL MANAGEMENT相对距离计算相对距离计算n商服中心的不同级功能划分商服中心的不同级功能划分315个对个对应的相对距离区间。应的相对距离区间。nrdid0r1n式中式中:r相对距离；相对距离；ndi在在i级商服功

56、能的服务半径内，某级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离；点距中心的实际距离；ndi级商服功能的服务半径。级商服功能的服务半径。CADASTRAL MANAGEMENT（4）商服繁华影响度因素分值计算）商服繁华影响度因素分值计算nfi 繁华影响度作用分值；繁华影响度作用分值；nF某级商服中心繁华度作用分值；某级商服中心繁华度作用分值；nr相对距离。相对距离。n定级单元的商服繁华影响度分值由各级商服中心对某地块影响度分定级单元的商服繁华影响度分值由各级商服中心对某地块影响度分值叠加、修正得到，分值叠加时要遵循以下原则：值叠加、修正得到，分值叠加时要遵循以下原则：n同时存在多级功能影响时，对

57、各级功能的作用分仅取值一次；同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次；n受多个同级功能影响时，取其中最高分值。受多个同级功能影响时，取其中最高分值。 )1(riFfCADASTRAL MANAGEMENTCADASTRAL MANAGEMENTn在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为响分值分别为

58、20、4，则该评价单元的商服繁华，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（度作用分值为（ ）。）。nA.94 B.75 C.74 D.70 CADASTRAL MANAGEMENT4.交通条件的因素分值计算交通条件的因素分值计算（1）道路通达度的分值计算）道路通达度的分值计算 各类道路在不同距离上的作用分值是各类道路在不同距离上的作用分值是按指数衰减公式计算的，公式为：按指数衰减公式计算的，公式为： 式中：式中：fi 道路通达度分值；道路通达度分值； F各类道路的影响分值。各类道路的影响分值。 当地块（单元）上存在多种道路类型影响时，单元的道路当地块（单元）上存在多种道路类型影响时，单元的道路通达

59、度分值为所相关道路类型中得分最多的值；仅受单一道路通达度分值为所相关道路类型中得分最多的值；仅受单一道路影响时，道路通达度分值则为该道路在这一距离上的作用分。影响时，道路通达度分值则为该道路在这一距离上的作用分。在算出通达度得分后，应作通达系数修正。在算出通达度得分后，应作通达系数修正。 通达系数通达系数 )1(riFfiiikff ikCADASTRAL MANAGEMENT道路通达度资料整理道路通达度资料整理n道路类型道路类型na）按道路在城镇交通中的作用可分为主）按道路在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。干道、次干道和支路。nb）按主、次干道在城镇中的类型不同分）按主、次干道在

60、城镇中的类型不同分为混合型主干道、生活型主、次干道、交为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。通型主、次干道。nc）各城镇应分出的道路类型数为）各城镇应分出的道路类型数为:大城市大城市57类；中等城市类；中等城市35类；小城市以下类；小城市以下13类。类。CADASTRAL MANAGEMENT续上页续上页n道路类型划分依据道路类型划分依据na）按道路宽度）按道路宽度道路类型道路类型红线宽度红线宽度车行道宽度车行道宽度主干道主干道40米米1418米米次干道次干道30米米1114米米支路支路15米米79米米b）按道路上的车道数；）按道路上的车道数；c）按道路在城镇交通中的地位和作用。