济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定

1、济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定第一条 为科学、节约、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容 积率的规划管理，根据有关法律、法规和规范，本着公开、公平、公 正的原则，结合本市实际，制定本规定。第二条 在本市城市规划区内进行各项规划建设活动，涉及容积率规 划管理的，均适用本规定。第三条 市城市规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工 作。第四条 建设用地容积率按地上容积率和地下容积率分别核定。第五条 建设用地按其主要用途，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类。第六条 建设用地面积大于 3 公顷的建设用地，必须编制修建性详细 规划，经批准后实施。须编制修建性

2、详细规划的成片居住类用地，应 按上层次规划及本规定成片居住类用地地上容积率指标表 （以下 简称表一）的规定核定地上容积率指标。第七条 建设用地面积小于 3 公顷的居住类用地和商业类用地，其地 上容积率指标在经批准的详细规划中已经确定的， 应按批准的规划执 行。须编制修建性详细规划的居住类用地和商业类用地， 其地上容积 率指标应按本规定小于 3 公顷建设用地地上容积率指标表 （以下 简称表二）的规定执行，其中建设用地面积小于 0.5 公顷的居住 类用地和商业类用地，应按表二的规定相应折减。第八条 建设用地地下容积率指标在满足地下停车、地下市政、地下 人防等配套设施和满足保护地下泉脉的条件下， 根

3、据功能需要合理确 定。第九条 临城市道路、广场的建设项目，在自身功能需要以外能为社会提供广场、屋顶平台、通道、绿地等公共开放空间的，在符合周围 环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按 下列规定相应增加建筑面积：（一）核定容积率小于等于 2时，每提供 1 平方米开放空间，允许增 加建筑面积 1.5 平方米；（二）核定容积率大于 2小于等于 4时，每提供 1 平方米开放空间， 允许增加建筑面积 2 平方米 ;（三）核定容积率大于 4时，每提供 1 平方米开放空间，允许增加建 筑面积 2.5 平方米。第十条 建设项目征地范围内代征或代拆城市道路、公共绿地或其它 城市公共用地，

4、在核定容积率指标时， 可按下列公式的计算方法增加 容积率。公式一：FAR2二（S2/ S1） FAR1 刈.2公式二：FAR2= （S3/ S1） FAR1 刈.5其中：FAR1-核定容积率；FAR2-容积率增加值；S1-建设用地面积；S2彳弋征城市公共用地面积；S3代拆城市公共用地面积第十一条 危旧房改造和重点建设项目拆迁安置用房、经济适用房建 设项目，其容积率指标可按表一 、表二和本规定第十条的规定 适当增加。第十二条 市级商业中心、地区级商业中心、城市标志地段等特殊功 能区内的各类建设项目， 其容积率指标参照本规定在编制详细规划和 城市设计中确定。特殊地区的具体范围和管理规定应根据城市总

5、体规划、 分区规划等有 关规划确定。第十三条 在老城区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜 区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区内的各类建设项目， 其容积率指标应在符合所在区域保护要求的前提下确定。 保护区的具体范围和保护要求应根据城市总体规划、 分区规划、 历史 文化名城保护规划等有关规划确定。第十四条 未列入表一、表二的行政办公、教育科研、医疗卫 生、文化、体育、工业、仓储等类型的建设用地容积率指标，应按有 关规划要求及规定执行。第十五条 建设用地有下列情况之一的，不允许调整增加容积率：（一）建设用地原有容积率已超出本规定核定容积率的；（二）建设用地内的建设项目已全部取得 建设

6、工程规划许可证 的；（三）以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的；（四）建设用地内有违法建设行为的。第十六条 建设用地所在区域有下列情况之一的，可按本规定调整审 批程序进行容积率调整， 但容积率增加须符合周围环境要求， 且满足 消防、卫生、交通等有关规定及周围设施所能承担的条件：（一）国家、省或市重大政策发生变化的；（二）建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；（三）城市规划调整或重大项目对建设用地所在区域的功能、环境、 交通等条件产生较大影响的；（四）为满足公共利益需要而建设市政配套或基础设施的。第十七条 容积率调整审批程序：（一）建设单位向市城市规划行政主管部门提出调整容积率申请， 说

7、 明调整理由和具体调整意向，并附调整后的规划设计方案；（二）非经营性建设用地增加容积率的， 或经营性建设用地增加地上 容积率不超过核定容积率 10%的，以及增加地下容积率 的，由市城市规划行政主管部门审定；（三）经营性建设用地增加地上容积率超过核定容积率 10%的，经市 城市规划行政主管部门初审后，报市城市建设项目审批小组审定；（四）经营性建设用地增加容积率的， 应到市国土资源行政主管部门 补交土地出让金。第十八条 本规定名词解释及计算规则按附录名词解释 、计算规 则执行。第十九条 本规定由济南市规划局负责解释。第二十条 本规定自 2006 年 1 月 1 日起施行用地面积3ha<S 1

8、0ha10ha<S< 20haS> 20ha区位 老城区以内 老城区以外 老城区以内 老城区以外 老城区以内老城区以外建筑层数地上容积率13层0.70.750.650.70.60.6546 层1.31.41.21.31.11.27 11 层1.81.91.71.81.61.71218 层2.12.21.92.01.71.8> 19层2.42.62.22.42.02.2备注：1、S用地面积（ha）。2、表内容积率指标为单一层数类型的居住类用地对应的上限值， 由不同层数类型的居住类用地混合组成的建设 用地，其容积率指标应按不同层数类型分类划定用地面积后， 按相应类 型分别执

9、行，合成平均指标。3、本表适用于大于等于 3 公顷的成片居住类建设用地。表二 小于 3 公顷建设用地地上容积率指标表区位 老城区以内老城区以外容积率类型居住类用地13层0.750.84 6 层1.41.5711 层1.92.012 18 层2.22.4> 19层2.62.8商业类用地H< 15m1.61.515m v H < 24m2.22.124mv H < 50m3.02.850m v H < 8Eh3.53.3H > 80m4.03.8混合用地 混合类型建设用地的容积率指标应按用途类型分类划 定用地面积后，按相应类型分别执行；对难以分类执行的混合用地，

10、应 按不同用途类型的建筑面积比例和相应的指标换算合成综合指标。备注：1、H建筑高度（m）。2、表内容积率指标为单一层数或高度类 型的建设用地对应的上限值。 3、本表适用于小于 3 公顷的建设用地。附录一 名词解释1. 城市规划区： 市辖历下、 市中、 槐荫、 天桥、 历城、 长清行政六区 （含 市高新技术开发区） 。2. 老城区：主要指二环路以内地区。3. 居住类用地：以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住 组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。4. 商业类用地：从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业等各 类服务业活动的用地。5. 容积率：一定地块内，总建筑面积与

11、建设用地面积的比值。6. 地上容积率：一定地块内，地面以上建筑面积（室外地坪正负零以上 高度不超过 1.5 米的半地下室建筑面积不计）与建设用地面积的比值。7. 规划道路红线：城市道路用地的规划控制线。8. 规划河道蓝线：城市各级河道用地的规划控制线。9. 规划绿线：城市各级绿地用地的规划控制线。附录二 计算规则1. 建设用地面积计算 建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积， 不 包括规划道路红线、 规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公 共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为 准。2. 建筑面积计算 按国家有关建筑面积的计算规则计算。地下室及半

12、地下室须按层高 2.2 米（含 2.2 米）以上设计，并计入建筑面积。3. 建筑高度计算（1）平屋面建筑无女儿墙的屋面，从室外地坪正负零算至檐口顶面， 如有女儿墙的屋面，算至女儿墙顶面。（2）坡屋面建筑，从室外地坪正负零算至屋檐口。4. 建筑层数计算 从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。 顶部跃层及高度低 于 2.2 米的夹层及设备层不计算建筑层数。5. 容积率计算 容积率的计算公式：FAR= S1/S2其中： FAR 容积率；S1 建设用地内计算容积率的建筑面积总和；S2建设用地面积。（1）建设用地内设置为地区服务的公用设施和人防设施，其建筑面积 可不计入容积率指标。（2）建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道，其 建筑面积可不计