靖江市集体土地衡宇拆迁评估实施细则

1、靖江市集体土地衡宇拆迁评估实施细那么第一章总那么第一条为增强靖江市集体土地衡宇拆迁评估治理，标准拆迁评估行为，保护拆迁当事人的合法权益，依据中华人民共和国土地治理法、江苏省土地治理条例、房地产估价标准，及省、市衡宇拆迁有关政策规定，结合我市的具体情形，制订本细那么。第二条凡在我市行政区域内集体土地上实施衡宇拆迁，均适用本细那么。因实施合法的建设行为，将集体土地转变成国有土地的衡宇拆迁，亦适用本方法。第三条衡宇拆迁评估是由房地产评估机构对被拆迁人的合法建筑物（含附属物）及其经批准合法利用的宅基利用权进行测算，确信其衡宇拆迁补偿价钱的专项行为。其评估鉴定结果作为拆迁人对被拆迁人进行补偿的依据。拆迁

2、评估价钱中不包括衡宇拆迁中的搬运补助费，临时安置补助费，搬迁奖励费等其它费用。拆迁评估的估价时点为该项目拆迁通知发布日。第二章评估原那么第四条从事衡宇拆迁评估业务的机构，必需具有房地产价钱评估机构三级以上（含三级，下同）的资质，弁已列入向社会发布的泰州市城市衡宇拆迁评估机构目录。第五条从事衡宇拆迁评估的人员，必需取得有权部门核发的房地产估价师注册书、房地产估价员职位合格证，主持评估人员应当是注册房地产估价师。第六条衡宇拆迁评估机构不得与衡宇拆迁治理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系、评估机构不得串通一方当事人，提高或降低另一方当事人的利益。评估机构必需履行以下义务：（一）遵守有关的法律、法规和政

3、策；（二）遵守志愿、诚信、公布、公平、公正的原那么；（三）依法同意衡宇拆迁治理部门和其它相关部门的指导、监督和检查；（四）按规定标准收取评估费用；（五）对衡宇拆迁评估报告进行说明。第七条评估机构在衡宇拆迁评估业务活动中不得有以下行为：（一）弄虚作假，故意压低本钱提高评估结果；（二）利用工作之便，牟取私利；（三）法律、法规禁止的其它行为。第三章评估价钱第八条衡宇拆迁补偿评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，别离以不同的区位价和重置价结合成新进行评估。I第九条衡宇拆迁评估应以幢或结构独立的完整衡宇为单位，依照被拆迁衡宇的区位、用途、面积、装饰、附属物及其它因素，依照规定的

4、指导性价钱确信出被拆迁衡宇的评估价钱。第十条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批复期限的临时建筑物的估价值，依照剩余的利用年限和建造本钱确信。拆迁通知发布后进行的室内外装修不予评估。第四章评估程序第十一条评估机构在同意委托、签定委托评估合同后按以下程序进行：（一）拟定估价作业方案；（二）搜集估价所需资料；（三）实地查勘估价对象；（四）确信估价计算方式；（五）计算评估结果；（六）撰写估价报告；（七）现场查对说明；（八）交付评估报告；（九）估价资料归档。第十二条评估机构实施评估前应现场勘测。现场勘测时拆迁当事人均应到场。被拆迁人无合法理由，不到场或拒绝评估而阻碍衡宇拆迁评估工作正常进

5、行的，应当由除拆迁人和评估机构之外的无利害关系的第三人见证，评估机构可依照衡宇的权属资料、或可确权书证及衡宇的区位，构筑状况等因素进行评估，弁在评估报告中予以说明。衡宇拆迁评估报告必需由注册房地产估价师签字弁经评估机构盖章后，方可作为拆迁补偿的依据。第五章评估技术标准第十三条衡宇用途一、住宅：供人们居住利用的衡宇2.非住宅营业用房：商业（生产、生活资料批零销售业、保险业、娱乐业、餐饮业、效劳业等）3、非住宅非营业用房：办公用房，写字楼，非营业的单位用房，公益事业性用房。4、仓储用房：各类工厂，车间等生产性用房及各类仓储用房。衡宇的用途以衡宇所有权证和土地利用权证上标明的用途为准；衡宇所有权证未

6、标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；档案记录不能确信的，以土地利用权证标明的用途为准，衡宇所有权证书与土地利用权证标明的用途明显不一致的，按计划部门核发的建设工程计划许可证确信的用途为准。第十四条住宅衡宇评估住宅衡宇评估价钱计算公式如下：住宅衡宇补偿价钱=（建筑物重置价*成新率+合法建筑面积*区位价）+衡宇附属物+附属设施+装饰装璜及其他补偿费用。一、建筑物重置价：指被从头建筑与估价对象具有一样功能效用的全新状态的建筑物的正常价钱。依照衡宇结构的不同在衡宇拆迁重置价钱表（见附表一）和层高范围调整及修正标准（见附表二）中查取。二、成新率：指被拆衡宇的成新程度，对衡宇的建造年代确认那么依照村居

7、民建房建设工程计划许可证规定的日期，后延12个月计算。三年内新建衡宇不折旧，超过三年，每一年按折旧。对非住宅、非营业性用房参照衡宇折旧参数表，采纳直接观观点和直接折旧法相结合的方式确信。（见附表三）3、区位基准价：是指被拆迁衡宇所在区位相应的补偿调整价，在附表四中查取。4、合法建筑面积：是指衡宇所有权证书载明的建筑面积或按经政府有权部门批准核发的建设工程计划许可证上载明的建筑面积。（不包括尖顶、阁楼和地下室的面积）五、衡宇附属物。附属设施，装饰装璜及其它补偿费用，（装饰装璜的成新视其材质和保养程度进行评定）在附表五中查取。第十五条非住宅非营业用房的评估非住宅非营业用房的评估原那么上参照住宅用房的计算方式确信，对建造结构与住宅用房评估标准不同较大时，可依照具体状况进行适度的技术调整。第十六条工交和仓储衡宇补偿标准衡宇拆迁评估补偿标准拆除已建成的工交、仓储用房，依照附表一规定按重置价结合成新后计算补偿，装饰及地面附着物按附表五规定确信。第十七条其它特殊情形的评估关于标的物较大或比较特殊的被拆迁项目的衡宇拆迁补偿价的评估，依照房地产估价标准(GB/T502911999)由具有相应资质的房地产评估机构另行评估。第六章附那么第十八条