资产评估计算题答案

1、资产评估计算题答案 第三章1 1某被评估的生产控制装置构建于2000 年，原始价值 100 万元， 2005 年和 2021年分别投资 5 万元和 2 万元进行了两次更新改造， 2021 年对该资产进行评估，调查说明， 该类设备及相关零部件的定基价格指数在 2000 年， 2005 年， 2021 年， 2021 年分 别为 110%，125% ，130% ，150% ，该设备尚可使用年限为6 年，另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员，假定待评估装 置与新装置的运营本钱在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，

2、所得税税率为 25% ，适用折现率为 10% ，根据上诉调查资料， 求待评估资产的价值。1估算重置本钱 重置本钱=账面原始价值X现评估年份的定基物价指数*以往年份定基物价指数=100 x 150% 110%+5 X 150% 125%+2 X 150% 130% = 144.67 万元2 估算加权投资年限=已投资年限X权重=10 X 136.36 - 144.67 + 5 X 6 - 144.67 +2X2.3十 144.67 = 9.66 年注：136.36=10 X 100 X 150% 十 110% 十 144.67 上题中数字 6 以及和 2.3 均来自 1类似注的方法 5 和 2 那

3、么是投资年限3估算实体性贬值率实体性贬值率=重置本钱-预计净残值X实际已使用年限-总使用年限实体性贬值率=重置本钱-预计净残值X实体性贬值率=9.66 - 9.66 6= 61.69% 4估算实体性贬值实体性贬值=重置本钱X实体性贬值率=144.67 X 61.69% = 89.25 万元5功能性贬值估算5 4X 12000= 12000元12000 X 125%=9000 元第一步，计算被评估装置的年超额运营本钱第二步，计算被评估装置的年净超额运营本钱 第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其 功能性贬值额 9000X P/A ， 10%， 6= 9000

4、 X 4.3553 = 3.92 万元6求资产价值=重置本钱实体性贬值功能性贬值=144.67 89.25 3.92 = 51.5 万元 2 某被评估设备构建于 2000 年 6 月，账面原值 100 万元， 2003 年 6 月对该设备 进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元， 2003 年 6 月对该设备 进行评估，评估基准日为 2004 年 6 月 30 日，现得到以下数据： 1 2000-2004 年该 类设备的定基价格指 数分别为 105%，110%，110% ，115%， 1 20% ， 2 被评估设备 的月人工本钱比同类设备节约 1000 元， 3被评估设备所

5、在企业的正常投资报酬率 为1 0% ，规模效益指数为 0.7 ，该企业为正常纳税企业 4经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实 际利用率为正常利用率的 60% ，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用 6年，预计评估基准日后其利用率可以到达设计标准的80% ，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参 数和评估价值1估算重置本钱 重置本钱=账面原始价值X现评估年份的定基物价指数*以往年份定基物价指数 =100 x 120% 105%+10 X 120% 115% = 124.72 万元 2 估算加权投资年限=已投资年限X权重=4 X 114.29 - 124.72 + 1

6、X 10.43 - 124.72 = 3.75年3估算实体性贬值率实体性贬值率=重置本钱-预计净残值X实际已使用年限十总使用年限实体性贬值率 =重置本钱 -预计净残值X实体性贬值率 =3.753.75 + 6 = 38.46%4估算实体性贬值实体性贬值=重置本钱X实体性贬值率=5估算功能性贬值 第一步，计算被评估设备的年超额运营本钱 第二步，计算被评估设备的年净超额运营本钱124.72 X 38.46% = 47.97万元1000 X12= 12000元12000 X 125%=9000 元第三步，将被评估装置的年净超额运营本钱，在其剩余 使用年限内折现求和，以确定 其功能性贬值额9000X

7、P/A，10%，6= 9000 X 4.3553 = 3.92 万元6估算经济性贬值率1-设备预计可被利用的生产能力*设备原设计生产能力x=1 60% 十 80% 0.7 X 100% = 1 60% 十 80% 0.7 X 100% = 18.24% 注：此处的 X 和 0.7 是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7 估算经济性贬值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值X经济性贬值率=124.72 47.97 3.92 X 18.24% = 13.28 万元124.728待评估资产的价值=重置本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值=47.97 3.92-13.28 =59.55万元

8、第四章4、计算题1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为住宅建设，允 许容易率为 6，覆盖率小于等于 50% ，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估 测该宗地公平市场价值 ，有关数据如下：预计建设期为 2 年，第一年投入 60%总建 设费，第二年投入 40%的总建设费，总建设费预计为 1000 万元，专业费用为总建设费 用的 6%，利息率为10% ，利润率为 20% ，售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5% ，假设住宅建成后即可全部 售出，楼价预计诶 3000 元没平方米，折现率 10%。1根据所给条件计算如下：1 预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积

9、x预计售价X容积率=6 2000 3000 - 1+10% 2 =29752066 元2 总建筑费用现值为：1000 60% 1+10% 0.5+1000 40% X 1000 1+10% 1.5=9190000 元注： 0.5 1.5 是次方数值3专业费用 =9 190 000 X6=551 400 元4 租售费用及税金 =29 7520 66 X5=1 487 603 元5 投资利润 =地价 +总建筑费用 +专业费用 X20=地价X 20 % + 9 190 000+551 400 X 20 %=地价X 20 % +1 948 2806总地价 =楼价-建筑费 -专业费 -利息-利润-税费=

10、29 752066-9190000-551400-1487603-1948280 十1+20 % =16574783 十 1.2 =13812319元6. 有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200 平方米，建筑容积率为 2.5， 拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为 50 年，据市场调查和工程可行性分析，该项 目建设开发周期为 3年，取得土地使用权后即可开工， 简称后即可对外出租， 出租 率估计为 90% 每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的 25%，建 筑费预计每建筑平方 米 1000 ，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均 匀投入，建

11、设当地银行贷 款利率为 7%，不动产综合复原利率为8% ，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位 该题为收益法和剩余法的综合运用，利 用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1总收益 = 3200 X2.5 X300X90%X 1-25 % = 1620000 元房地产价值 =1620000 十 8% X 1- 1 十1+8% 47 =19706113元注： 47 为次方数值2 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000 X 1+10% X 3200 X 2.5= 8800000 元3 地价=19706113-1000 X 3200 X 2

12、.5 X 1+10% -地价 X 7% X 3-8800000 X 7% X1.5-19706113 X 1 5% 地价 =5806773.50 元4单价 =5806773.50/3200 = 1814 .62 元 /m楼面地价 =1814 .62/2.5 = 725.857. 房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元/平方米，预计年房租损失费为年 预期租金总收入的5%房产税为年预期租金总收入的12%，管理费，修缮费为年预期租 金总收入的6%，房屋财产保险0.3万元/年，预计该房地产尚可以使用10年，折现率为费为计算该房地产的评估12%，值。1该房地产的年租金一2该房地产的年出租费用84

13、XX 5 %<+12 % +6 %万元3 = 19 . 62 万元3为该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38 万元4该房地产的价格为：64.38 X 1-1 / 1+12 % /12 % = 64.38 X 5.650 2 = 363.76万元8假定某市政府将于2005年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅， 土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用70年，某开发商玉钩买此地，他准备取得 土地后即投2年，本钱的6%，开发商的目标利润为本钱的150015%，有关税费为跳楼价的5%，折现率为10%，工 程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完，开发商委托你评

14、估该宗土地价 格，计算分析1 完工后的预期楼价现值5000 X 4 X 5500/ 1+10% 3= 8264.46 万元2 建筑本钱及专业费：1500 X 1+6% X 2 / 1+10% = 2891 万元3 有关税费：8264.46 X 5% = 413.22 万元4 目标利润为:地价 +2891 X 15% = 15%地价+433.7万元5估算地价:地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15% 地价 地价=3936.28万元 第五章1.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成之父的方法，该专利技术室 三年前自行研究的，账面本钱为80万元，三年间物价累计上升

15、了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的本钱利润率为400%，乙企业资产的重置本钱为4000万元，本钱利润率为13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数开展趋 势分 析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4年，通过对市场供求状况及生产状况分 析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，本钱费为买件400元，未来4年期间的产量与成 本费用变动不大，使用该专利技术后铲平的性能提高，预计每件产品的售价在为来第一二年为500元，第三四年为450元，折现率为10%，所得税税率为25%，试确定 该专利的评估价值1 )求利润分成率80 X( 1+25% ) X( 1+400%

16、) /80 X( 1+25% ) X( 1+400% ) +4000 X( 1+13% ) = 9.96%2)求未来每年的预期利润额 第1、2年：(500-400 ) X 20 = 2000 (万元)第3、4年：(450-400 ) X 20 = 1000 (万 元)3) 求评估值：9.96% X( 1-25% ) X 2000/ ( 1+10% ) +2000/ (1+10% ) +1000/ ( 1+10% )+1000/ (1+10% ) = 407.45(万元)2)某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5 年净利润分别为100万元、 110 万元、 120 万元、 15

17、0 万元、 160 万元，预计从第 6 年起每年收益处于稳 定状态，即每年平均为 160 万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和 固定资产，且其评估值分别为 100 万元和 500 万元。该企业有一尚可使用 5 年的非专 利技术，该技术产 品每件可获得超额利润 10 元，目前该企业每年生产产品 8 万件， 经过综合生产能力和市场 分析预测，在未来 5 年每年可生产 10 万件。折现率为 6%。 试评估该企业的商誉价值。 解： 100X (P/F,6% ，1)+110X(P/F,6%,2 )+120 X(P/F， 6% , 3 ) +150 X ( P/F,6% , 4) +160

18、X ( P/F,6% , 5) +160 十 6% X ( P/F,6% , 5)-(100+500+10 X 10 X (P/A,6%，5)=1502.94 4 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用 5 年，拟采用利 润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制本钱为 100 万元，专利本钱利润率为 500， 乙公司的资产重置本钱为 3 000 万元，本钱利润率为 1 5 。乙公司的实际年生产能力为20 万件，每件生产本钱为 50 元，预计未来 5 年的市场出售价格分别为 90 元、90 元、85 元、75 元、75 元。折现率 为 10 ，所得税率为 33。试确定该专利的使用权转让费。该专利资产的约当投资量： 100X( 1+500% )=600 万元乙公司的约当投资量： 3000X(1+15% ) =3450万元 无形资产的利润分成率：600十(600+3450 )=14.8%专利权转让使用费： 20X(90-50)X(P/F,10% ，1)+(90-50 )X(P/F,10% ，2)+(85-50) X( P/F,10% , 3) + (75-50 ) X( P/F,10% , 4) + (75-50 ) X( P/