万象城商业各功能区规划及相关策略(35页)

1、.万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图2：一层业态及功能分布示意图图3：二层业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图图5：四层业态及功能分布示意图2、规划说明1） 概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。2） 规划要点n 客梯：原规划方案

2、中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；n 货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；n 消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；n 卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；n 层高及承重要求：Ø 负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；Ø 楼板承重800-1200kg/平方米；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 中央空调：配备中央空调；n 自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部

3、铺位面积控制在30平方米/铺左右。预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;n 其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。 二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1） 特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。对于餐饮业态的规划，须考虑两个

4、重要因素：Ø 停车及交通：尽可能的预留地上停车位，通过道路网的组合，缓解交通带来的压力；Ø 设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施；2） 综合性购物及配套类业态（见下图）：商业街的大部分还是以购物及餐饮为主，购物类的业态以时尚服饰类、数码类以及其他百货精品，配套类的业态包括美容美发、金融、通讯类，以此丰富了商业街的商业元素。3） 休闲娱乐（见下图）：位于商业街的中段，二层设置娱乐类的业态，如：网吧、棋牌、保健等休闲类娱乐业态。一层设置为综合性购物和配套类业态。4） 品牌餐饮：品牌餐饮设置于商业街节点，每100米设置节点餐饮，可以起

5、到了有效的拉动人流的作用。主要包括国内、国际品牌的餐饮类业态，如麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、绿茵阁、日本寿司及韩国料理等。须考虑设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施（见下图示意）。5） 品牌专卖区：该区域位于商业街入口及步行街中部街区，百货的延伸地带，位置优越，具有较高的商业价值和消费空间。设置品牌专卖店的业态，可以承受较高的租金，对商业街区的经营档次有良好的提升同时也可以吸引消费层次较高的消费群体在商业街区聚集。如：金利来、劲霸、七匹狼、中国杉杉、古士奇、美国船王、观奇洋服、法国都彭、香港影儿、李红时装、城市故事、天兰时装、卡路约翰等。北侧二

6、层与百货和数码港相连通，可以部分设置休闲类的餐饮业态，作为百货、数码港的配套性业态。如：上岛咖啡、金汉斯、玛歌庄园、名典茶语、左岸咖啡等（见下图）。2、规划说明n 规划原则：Ø 以当地消费群体的购物习惯，以及商家的需求为依据；Ø 以商业的永久性持续经营为基本的出发点，无论是售出的商铺还是招商经营的铺位都要保证商业的永久性持续经营；Ø 以商铺的销售为导向，争取最快、最稳妥的回笼资金；n 实现途径及措施Ø 适当位置设置三排铺位，中间铺位为一层；Ø 商业街以两层为主；节点性商铺可考虑设计三层商铺，或者商铺二层在可能的情况下做到7米以上的挑空，可根据需

7、要隔成三层的铺位，增加了商铺使用的灵活性；Ø 商业街的商铺均对外出售，节点性商铺实行优先招商，以带租约形式销售；Ø 商业街的商铺主要采取上下两层联体对外销售，部分商铺可采取上下两层分开对外销售，以增加销售商铺面积的多元化；Ø 采取上下两层独立销售、经营的局部商铺二层设置退台，二层商铺依靠南北连廊连接，充分考虑纵向的交通体系，设置垂直交通，使得铺铺临街，间间铺位都是旺铺；n 商业街坡道处理：由于商业街存在一定的高差，需要进行适当的处理，建议不用阶梯而用坡道进行过度，处理手法如下图示。n 商业一二层交通组织：目前商业街的二层商铺与地面的交通动线存在较多的死角，需增加联

8、系地面的楼梯。建议在如下图所示的位置增设楼梯。n 商铺规划相关指标：Ø 单元铺位规格：开间4.5米，进深12米；Ø 面积：销售铺位面积多控制在50-100平方米之内；Ø 层高：一层5米，二层4.5米，节点性商铺7米；Ø 北侧商铺二层退台宽度：2.5米，两人并行，而不拥挤；Ø 内部楼梯宽度：1.2-1.5米，具体设置如下图所示：Ø 洗手间：每个商铺首层预设洗手间一个，设置在铺内楼梯的底下；Ø 不设集中供暖或中央空调，水、电分别设表分户计量；三、百货（万象新天）1、业态及功能划分图1：百货一层业态及功能分布示意图图2：百货二层业

9、态及功能分布示意图图3：百货三层业态及功能分布示意图图4：百货四层业态及功能分布示意图图5：百货五层业态及功能分布示意图2、规划说明n 外立面设计：充分考虑墙体广告牌的位置及数量设置，以满足营造商业气氛及今后的品牌展示的需要；（超市及专业市场均以同样要求设置）n 卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效实用性；n 内部交通系统：Ø 垂直电梯：负2层-5层设置四部客梯，其中入口处设置两部观光电梯，可作为商场晚上关门后影院独立的出入口。（观光电梯的具体位置建议如上图示）；Ø 货梯：卸货区设置两部货梯，载重300

10、0kg；Ø 自动扶梯：1-4层设置三组双向自动扶梯，4-5层设置两组双向自动扶梯；Ø 消防楼梯：1-5层均有符合消防规范的消防楼梯；Ø 中央空调：配备中央空调；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 层高及载重：1层5.5米，2-4层5米，5层局部5米，影院层高部分见以下说明；n 仓储室设置：地下二层设置仓储室，按照商业面积5%-10%的设置标准，建议设置3000平方米的仓储室。附：影院设计要点：Ø 承重要求：350-700kg/平方米；Ø 层高：影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米，电影放映厅装修后的净高在8.0米或

11、以上，即梁下净高约9.0米以上。Ø 放映厅数量：总数量为5-12个影厅，一般影院包括1-2个350-500人大厅，4-5个230-300人中型厅或有2-3个较小的VIP厅。 Ø 放映厅尺寸：大厅：宽度16-20米，长度24-32米，座位数约为350-500人。 中厅：宽度12-14米，长度15-22米，座位数约为230-300人。 VIP厅：宽度8-12米，长度15-20米，座位数约为25-60人。Ø 交通要求：要与商场主通道相连，门面要求12-20米，附近要有相对独立的垂直电梯（晚上散场后观众离场通道）；Ø 卫生间：影院范围内要有不小于40平方米的影院

12、专用洗手间；Ø 供（配）电：120伏安/平方米；Ø 消防系统：完成二次消防；Ø 中央空调：配备中央空调；Ø 给排水/排污：预留到位Ø 广告牌：户外招牌和广告牌（需结合商场外立面）；特别说明：影院规划设计在施工图纸出来以后再由商家进行二次设计。四、万象数码港（专业市场）1、业态及功能划分图1：数码港一层业态及功能分布示意图图2：数码港二层业态及功能分布示意图图3：数码港三层业态及功能分布示意图图4：数码港四层业态及功能分布示意图图5：数码港五层业态及功能分布示意图2、规划说明n 内部交通系统：Ø 垂直电梯：负2层-5层设置2部客梯，位置

13、规划在入口大堂，可作为直达4-5层的独立交通要道，电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定；Ø 货梯：在卸货区内设置两部货梯，载重3000kg；Ø 自动扶梯：1-3层设置三组双向自动扶梯，4-5层设置两组双向自动扶梯；Ø 消防楼梯：1-5层均按消防规范设置消防楼梯；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 中央空调：设置中央空调；n 层高及载重：1层5.5米，2-5层5米，载重350-700kg/平方米；n 卸货区：设置满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效实用性；n 餐饮部分配套：餐饮配套区需设置给排水、抽排烟、排

14、污、隔油设施，并设置燃气管道；n 销售部分：1层拟划分成独立店面销售（如图1示），商铺面积控制在20-50平方米/铺，室内主通道规划为3.5米，次通道规划为2.2米，预计可划分出100个独立店面进行销售。五、品牌港（运动主题）1、业态及功能划分图1：品牌港一层业态及功能分布示意图图2：品牌港二层业态及功能分布示意图图3：品牌港三层业态及功能分布示意图图4：品牌港四层业态及功能分布示意图2、规划说明n 内部交通系统：Ø 垂直电梯：负2层-4层在设置1部大型客货两用电梯，位置规划在次门厅，可作为直达4层的独立交通要道，电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定；Ø 自动扶梯：

15、中庭处设置1组1-3层的双向自动扶梯，主入口处设置1组1-4层的双向自动扶梯；Ø 消防楼梯：1-4层均按消防规范设置消防楼梯；n 用电荷载：120伏安/平方米；n 层高及载重：1层5.5米，2-4层5米，载重350-700kg/平方米；n 中央空调：设置中央空调；六、流行前线（地下商场）1、业态及功能划分2、规划说明为了进一步增加负一层商场的商业价值，建议适当增加铺位面积，并采取有效措施便于统一管理。负一层地下商场规划为小产权商铺，以适合学生消费的休闲、时尚、潮流的经营业态以及美食广场为主，规划设计需要充分考虑以下几点：n 层高：设置层高5.5米；n 中央空调：设置中央空调；n 消防

16、及照明：消防系统以及公共照明系统等硬件设备；n 餐饮配套：美食区需设置给排水系统、排烟系统、排污（隔油池）系统以及燃气系统等设施；n 交通规划：Ø 垂直电梯：与各区域的垂直交通（含客梯及货梯）设置一致即可；Ø 自动扶梯及步行楼梯布局：如下图示说明：地下与地面之间交通建议如上图示设置7组双向自动扶梯，5组步行楼梯（步行楼梯的设置可以与消防楼梯结合起来），将百货、数码港、品牌港、步行街及地面广场连通起来。Ø 通道设置：大通道不少于3.5米，次主通道设置2.2米，辅助性通道1.5-1.8米，更加详尽的交通动线布局需与设计单位沟通和确定。Ø 卸货区：与百货、数码

17、港共用卸货区；n 商铺规格：除美食一条街以外的商铺按照套内建筑面积10左右的标准铺位进行划分，在后期可以组合销售或租赁。美食一条街的商铺初步按照进深10米、开间4.5米的标准进行划分 (具体划分需进一步细化) 。n 销售部分：销售面积拟划分成独立店面销售（如图示）。主要销售商铺面积控制在10左右。其中，美食一条街的商铺面积控制在50左右。七、万象名店城（三角地）1、业态及功能划分图1：名店城一层业态及功能分布示意图图2：名店城二层业态及功能分布示意图图3：名店城三层业态及功能分布示意图图4：名店城负一层业态及功能分布示意图2、规划说明n 内部交通系统：Ø 垂直电梯：1 -3层设置2部客电梯，电梯的具体布置位置需与设计单位沟通后再行确定；Ø 自动扶梯：1-3层设置3组双向自动扶梯；Ø 货梯：在卸货区设置两部货梯，载