精装房精装修管理培训讲义汇总

1、批量住宅精装修讲义二q授课范对象及方式 范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、上建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中文房等方面内容。 对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业留理人员的实战解决方案，也叫作为产品研发、招采、代销、监理、施工管理工作的参考。 方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。目录第一讲：概述第二讲：研发设计第三讲：土建移交第四讲：质量管控第五讲：进度管控第六讲：成品保护第七讲：安全文明第八讲：工地开放第九讲：集中交房3本讲座

2、的局限性一、视频与图片精装房案例画外音:二、与精装房相关的背景及渊源 建国初期：没有装修的阶段-“居者有武屋” 文革时期：开始有粗装修阶段一橱II空间独立使用 80年代末：全面粗装修阶段-“居短分离” 98年开始：毛坏房时代-一一人一间房 03年开始：装修阶段-居住的舒适性、健康性、文化性； 未来：精装时代-未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为） 三个主要的政策文件： 02年建设部发190号商品住宅装修次到位实施导则 参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力 但是，具有很好的指导性： 一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所

3、有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，房房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。 与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修筲对比，万科的理解是：全面蒙唐解决方案（如：U5）恒大的A9 :是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设计师、工程师的单相思。 三是：装修设计必须前置。 四是:“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”目前万万不可-钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化 阳码客户购买的不是个件化，也不是价格，而是工程质量 汨:意要占. 一宸篓未提供装修平面图 二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。 很多问题值得注意：样板间质量

4、水平很高是否就好？中途调整怎么办？样板房拆了，客户照了相怎么办？材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？ 08年建设部关于进步加强住宅装饰装修管理的通知针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引中出对精装房的扶持和鼓励。实地M把精装修写入土地出让合同。 99年国务院72号文关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见 万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，上要是想树立项目差异化，避免同质化竞争；OS;谶麟椒有醺嘴隽是霞典 吉器需费屋是至餐凳馥寓量同质化复制精装修,个性化菜单式探索 实行全装修交楼的胃与弊。0利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成

5、本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提向产品品质弊：管理负荷增大；工期变长：投诉的面增加。三、精装房的评价指标 房产公司寻求的是什么？一小业主的忠诚度 客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度 客户的满意度主要体现在哪方面呢？若项H实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质,而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面 因此，判断管理匚作好坏和L程质量的主要标准就是：小业主是否满意 那么，如何考核和量化客户的满意度呢？集中交房日的交房率N%小业主的满意度集中交房日的户均报事量WN条房日后4个月内的户均报事量WN条 这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度 入伙日交房率： 先验

6、房后收房与先交钱后收房的区别：建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求 成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户，集中交房率就是95% 与交付率的区另4:190户/250户=76.3%,龙湖是规定一月内达到85% 入伙日户均报事量：口到访总户数的报事总条数/到访总户数，如：600条/200户=3条 入伙日后4个月内户均报事量： 报事总条数/入伙总户数 群诉=0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与白住有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物、业）、土建、精装、分包与毛坯房交房指标无可比性四、精装商品房合同问题五、政府验

7、收问题六、工厂化与仿工厂化“仿工厂化”生产模式定义:通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施1，同时融入部品生产对误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统化，最终实现：11 室门内、收纳柜体等规格统一的标准化加工； 规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下的集中加工，编心入场统一施工。“仿工厂化”生产的意义 仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定； 提高生产效率 提高材料加工品质 降低了材料无效损耗 减少了文明施匚的压力 减少了因人为因索而导致的品质偏差 国内50个豪华、高档、中档、

8、经济形精装修案例简析七、过程管控的特性和主要思路批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术问题，而是管理问题。软管理小贴士讨论-05年我亲历的遗憾工程案例131、批量住宅精装修项目是介于大型工装与家居装修之间具有相当差异化并与清水房管控迥然不同的装修业态；因此，具有大型工装合理计划组织调度生产管理和小型家装重视琐碎细节的特点 与星级酒店装修差异化比较 与普通家居装修差异化比较 与毛坯房的差异化比较2、“三点一走偏”是批量住宅精装修施工过程中的常态15 3、批量精装修的管理涉及到产品的全部环节，与建设单位的诸多职能部门息息相关，预防客户群诉和索赔是精装修项目过程管理的首要任务 产品研发、设计、土

9、建、采购等方面的问题在管理阶段没有得到有效预防和控制，装修施工阶段没有得到有效暴露和相互避免，最终导致工程实体出现难于整改的系统性问题，是客户群诉和索赔的重要方面。 装修产品本身出现普遍性的质量硬伤，没有得到有效沟通和及时整改，是客户群诉和索赔的主要原因。 精装房开发是房产商各个部门协同作战的结果，但是，必须树立以精装修这一工程末端为管理导向、各部门提前介入、深度预防、把更柴的问题简单化各个击破、持续改进的管理原则4、目前，各参建单位特别是精装总包和甲定分包单位的管理水平与精装修管理的实际需求存在一定差距，致使执行不到位是精装修施工管理的最大难点；因此，执行重在到位是各个层面管理者必抓的关键所

10、在。下面就这个问题谈谈我的几点体会，与大家共勉。为什么要谈这个问题呢？因为目前装修施匚主要是手I：操作、眼睛观察、标准化程度较低，劳务班组临时组合，存在很大的随意性，思想上和意识上出问题作、也面必定出问题。17八、精装修项目管理流程及办法编制精装修项目管理流程XX精装修项目管理办法编制精装修项目管理办法及实施细则编制精装修合约管理办法1、材料的备货量:2、土建总包工程范围变动：（视清水房交房标准而定）（1）、卧室为复合木地板，应增加地面找平：但常规是精装做（2）、应减少客厅、耐房、阳台、过道等地面找平项目（3）、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样

11、应扣减）（4）、E生间地面通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层（55、4房卫生间墙面取消压光,直接打底拉毛,但保证平整度和方正度（般刷柜后面和地面不贴砖，由精装修找平压光至砖面层并防水处理）（6）通常增加墙体楼板内强弱电线管、底盒预埋到点位、卫生间排水安装（7）、阳台外墙涂料、飘窗栏杆、防盗门门应等延后施r（8）、增加对装饰匚程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容提供标高定位基准点、庵宜运输、水电接驳、场地堆码及道路、公共厕所等。3、土建总包做精装修没有成本和技术、管理优势，应当分判给专业的装饰公司装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半.月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰

12、工程的进度而定（如果装饰材料的乙供品种较多，（讲师志联系QQ28595300013012377467）如石材，装饰分判应进,步提前以保证材料的备货）.整个装饰匚程的分判持续时间大约为,个半月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数。）XXX材料供应界面和配置表19编制项目管理文件应注意的要点准确定位：甲方主导：资源培养:总包管理:关注细节: 样板先行： 技术先行: 提前介入： 标准动作： 成品保护； 系统解决： 扼杀苗头： 界面责任：土建工程师及土建监理延伸管理精装修的问题至少目前，实践证明：不能完全延用土建监理管控方法管理精装修r程，更不易上建监理延伸管理粘装修。为什么呢？一是

13、：关注点显著不同二是：专业性不够会导致预控深度和能力不够三是：土建监理对精装修监理的难点重点认识不够四是：土建界面的较大问题事前必须经过交叉检查曝露出来并得以有效监督整改到位。事实证明：上建监理公司对自己监理的土建界面存在的影响精装修施和后期交房的问题不能很主动的曝露和监督整改，精装修交房时客户投诉中的土建问题大约占投诉总数的20-25%左右；五是：抽检这种验收方式，不适合精装修这一工程末端；六是：一次成活要求的更高要求，必定不是简单的验收可以解决的23END谢谢大家!讲师孟工：电箱：cqjzhjlQQ:285953000（该单位提供精装修管控内训和公开课培训以及专业

14、的精装修I：程监理服务） 孟老师介绍，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理程师，从事装饰I：程项目管理和装饰监理工作近20年，2004年开始专注具体组织实施房地产批量住宅精装修L程过程管控和研究匚作，曾先后担任若干房地产公司的层批量:住宅精装修工程（约60万户、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰I：程监理仃限公司总经理兼技术质量总监，所辖企业为上市企业龙湖集团装饰装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅秸装修匚程管理方面仃特殊的专长和独到的实践经验。 经过多年的批量住宅精装修匚程管理实践和潜心研究，并对仁恒、万科、中海、恒大、富力的部分批量住宅精装修项目进行

15、观摩和学习，总结出套历地产公司高层批量住宅和公寓楼精装修I.程过程管控案例实底解决方案，曾参与我国第一个成品住宅精装修工程技术规程的编制工作，并多次受邀对其它中小型房地产公司内训、社会办学管理顾问唯位的公开课和大学工程管理专业的主讲培训作，主要从建设单位角度用实际案例阐述甲方.应该如何实施精装房项H管理和借鉴别人的成功经脸，不再走别人走过的弯路和不再付出别人己经付出过的的代价，对甲方在开发精装房项目的实际【作具有一定的指导意义和参考价值。 从业装饰项目管理和监理匚作近20年间，曾担任其它近若干个大型公建装饰项目，大型I：装、会所、星级酒店、商业综合体、办公大楼、金融机构营业场所等装修项目的现场

16、工程总监,具有把控星级酒店装修匚程与批量住宅程装修工程的差异化和结合点的实战经验。期间曾多次担任部队休所住宅个性化菜单式精装修工程项II总监，对房地产公司卜一步个性化菜单式住宅粘装修研发与管理提供了实战依据和经验积累。25第二讲:一、研发的内容及意义产品研发与设计精装房最合理的户型）出众的效果符合客户需求的部品舒适的使用性能1、研发是研究如何满足客户需求的过程；2、就是成本控制的过程；地：3、研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；4、是工程质量保证的前提。根本思想:客户导向贯穿产品研发的始终一设计成功与否，不在于给客户提供了多少种菜单式的选择，不在于高档材料的堆砌，不在于多么有风格个性的设

17、计，而在于对客户需求的准确把握。27二、注意事项1、设计主导各部门紧密配合；2、样板测试体验最直观；3、没有完美无缺的装修房；4、成果及时归纳和总结；5、建立经验教训手册一傻瓜式的设计缺陷预防表6、学习成长和资源整合建立装修标杆向优秀企业进行学习；向日本、韩国等先进地区学习；优秀产品和资源直接应用；借助外部资源进行产品研究。如：橱柜厂家29三、研发流程1、传统的流程：户型设计完成十装修设计=精装房设计2、常见的问题：户型改造，增加工期和无效成本；户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果；存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。4、研发的成果序号成果名称参考成果1分类客户

18、装修需求调研报告2材料部品研究及分级3标准户型库4装修分级体系5设计缺陷手册6精装修设计管理制度7三、客户基础研究的方法表格准备定量研究得出的结果指导设计精心准备定量研究表格案例：客户需求定量研究表格U!需求分类是研究的前提比如，鞋柜：显著需求：足够大，大到什么程度？一般需求：透气、临时置物功能；个性需求：坐着穿鞋子。厨房：显著需求：收纳功能大、空间利用好、灶台周边宽敞区域、易清洁、插座多；一般需求：插座带开关、防螳螂功能、收藏抹布、防锈功能；个性需求：坐着操作、装空调等33营销定位客户不关注项客户满意与需求的关系（kan。分析）营销定位淋浴空间是否必要打动客户项（加分项目）雨>座1屏式

19、<浴叠<的O型水搁受、量享淋配椅项目不全，如；地温;博水、浴水位置、水向卜区渗漏、放置衣服地方、地面防滑,安全玻琦等关键项（与竞品比较项）安装成品定制淋浴房淋浴龙头高度可调节有放置沐浴用品的位置关注基本项L（做不到扣分项）有独立淋浴空向安装淋浴龙头淋浴时水不会演便就出客户不关注项目（严格控制成本）墙地砖、淋浴房品牌淋浴龙头式样是否独特顶面灯具款式玄关客厅餐厅地砖关注，厨卫次之、阳台不关注35价格压力下各类产品的价值排序装修预算RMB800在800元/平米装修前算的压力下，消魅者只保留了对脱排灶浴即暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机

20、、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求烤箱消毒柜地极热水器灶具、阳#台盐、龙头浴缸坐便有淋浴龙头地板冰箱步入式衣帽价格压力下，依然堆排要求的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，选择金弃的产品垃圾食物粉碎机卫生间台下橱柜镜箱地热浴有城风机台女:三件套沐浴房开关面板装修预算RMB1500价格压力卜.各类产品的价值排序在150。元/平米装修预算的压力下，消费者可以维持大部分产品的理想需求消费者仅仅放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、地热的需求价格压力下，依然维挣要能的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱橱柜消毒柜坐便器步入式衣

21、懵间垃圾食物粉碎机地热37分级体系 XX板和,分级 XX橱柜采购洁单 08年国内经济性精装修产品配置统计四、部品研究抓住客户的眼球，给予他们关注的，而不是我们自己关注的产品1、橱柜橱柜研究应与厨房户型研究同时进行；应由专业的橱柜厂家在户型设计时介入；充分考虑客户研究中的客户需求；浴室柜和橱柜不宜为同一供应商（成本问题）：制定公司的橱柜设计标准和试图要点。39厨房精装修功能设计共性标准（一）通风好叫开启的窗户擒亲、洗柒.切某和炒菜操作总手满让洗、切、炒、存的介理流线，有充足的Mg和符誓的3城.沐箱位爸介理水惜旁有掾作台放摘完的浆灶台旁有操件自放34个盘f冰消放地即好放乐西.在易放取地扪收纳合理.

22、存取方便-按照存放物从的仲炎逸抨乎开皿抽内式的开启方式吊柜好放东西，容易放取采用平开门储藏空间人.双开门拿取东西力使尽可能多的体藏空间按照树达帕收纳何品种类合理分配收纳交间.有八件米油或阚儿的收纳人件的油、米等没心地方放和/仃功能KB8各类的麻要白地方存放干货要有地力.存放采用吊柏内或fi金拉篮的力式在放干比画先转用笠不方便拿取伪品的地方.能否有一些装置来跖助他存采用五金转角拉篮的次转角地带的收纳双水槽透杆双水桥的耳埼专用凯烈配谷展物板和池d.、哈JI水孔二I'IHI水件水懵带有掏物板和油水支架？沈酱洗菜创册方便.水楙水情存水孔大.而且容助洁活插曲带8开关门南开关功能的插座前板跟波炉放

23、置在甲T保投作的地方：在忸桁F方台面上方.节的空间又安全使用在750aH1206皿力地力配置微波炉济或如时皆仪厨房精装修功能设计共性标准（二）M房刀具要安全放置专门的刀具展或挂墙系统调味品、钢伊方便使用专用的调味拉蓝或挂城系统候决消停柜解袂青、盘的收纳泊恻T散范阴尽呈小，减少清洁工作量合理选择排姻能力强,效果好的排期设备J牌和型号市林气扇地面防滑卫生间选用防治、易消埋的材料:“;.一一iI.全部柜子要防潮、防水拒体材料防潮.存放锅口和厨盆下方的箱相内有防水贴膜台面.、地面材材质耐磨擦台质、地面选用耐磨材料毒近水槽行并擦碗布的设计通过挂墙系统或万金井fl钾决J.M-二明仁妙黑切桀光线要好置身光源

24、照度合屋,橱柜卜有:快设口耍考虑电饭煲、微波炉等国房电器的使用传置合理布置用房电器的使用.并配置电源梅柜台而要有挡水坎挡水坎设计美观、实用:41小户型厨房精装修功能设计标准（三）厨房空间特点结本功能品质提升的功能K烹饪的地方2、存放功能3,闺房的干净和方便4.洗.切、炒.存的用本功能流线1.满足洗切炒存基本功能流上父的合理空间2、夜照刈/啊收纳物M冲突（WJU干负、小型电器、大件米油或南只50理分配收纳空间.订的收纳3、用调味拉篮解决调味料类收纳，但不超过两个拉篮4.用房的推乂散热5、图店的设计规萩.桁体尺寸符合人体r.程学原理6、匕照明和辅助照明的搭配.出枷下要有阳明7、各类电气设备的位置合

25、理、安全.预留电饭袋.微波炉电源的位置8、橱柜的防潮、防水，酰房地漏方便清洁9 .棚柜台间附后的挡水坎10 .打打清洁方便，操作流程合理.功能明碉,安全11、存放锅具和出前卜方的隹柜内白防水期:膜12,国向热水的连接1.方便利用蛔柜的转角等的3内空间2、电视机问国安装条件3、水槽下预留垃圾处理器电源及安装条件4、根据各户型空间配置刀.使收纳抽屉5、栩柜板材采用符合E7环保要求：抽屉阻尼静音汨机：顶统BLIM品牌按装校修；优质拉膝6、柜体门板采用实木门板-宋用杜邦人造石台面7.在水盆门板后设置挂钩放置各条抹布8、破璃吊柜内配置射灯橱柜设计常见问题案例43卫生间精装修功能设计共性标准（一。二三略）

26、前汽扇配置附UU毛巾蟒近洗脸盆,增加置衣物翳沐浴洲加什解合理选比五金件足够多的柜子放备用品和杂物;卡利用空间进斤收纳柜的设计.按物品至少有一个柜子存放各用口用品的种类和使用习惯合理分配收纳形式地柜好放东西，容易放取他框的设计实用、方便，能放下常用的洗衣盆洗在筑的台面足够度侬台面尽跳做像子足帔大，可以基本普代穿衣角值子的设il尽匿宽大,如果走僮柜的配置也要考虑像f的使用而枳尽量大洗庭会足够大洗脸盆实用，深度清是要求有用时配置僮曲灯,柔和的光线厥险部卫生间有临时放报纸、杂志奸机的地方在马桶附近设计临时搁物区地面要防滑地面采用防滑材料精装房卫生间局部等电位具体做法.秸装房卫生间局部等111位做法45卫生间常见的设计缺陷玄关精装修功能设计共性标准（一。二、三略）行川和放引（幺关设置幺关柜.放打及杂物/枷使用力便，容早人，能放下家卬.所有的“干玄乂枢主要号小H的收纳.根据住户人m特征设计玄X柜的收纳不限“和根据小闻也里或if不同的BMWME.高的黛放下一双耻G壕的.泥放卜纸拖鞋考出不同朴广的收用.我计不同商设的隔房.靴/中独的&rt族置区，活动隔板的设计可以门由绢合收纳空间口拒育存放如盒的空何