电大会计财务报表分析恒大万科A偿还能力分析修订稿

1、电大会计财务报表分析恒大万科A归还水平分析DocumentnumberSA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18万科A偿债水平分析一短期偿债水平分析1.流动比率2021年年末流动性比率二2021年年末流动性比率二2021年年末流动性比率二一、万科A偿债水平分析企业的偿债水平是指企业用其资产归还长期债务与短期债务的水平.企业有无支付现金的水平和归还债务水平,是企业能否生存和健康开展的关键.流动资产113,456,373,203.92流动负债=64,553,721,902.60二流动资产130,323,2内,449.37流动负债=68,058,27984928二流动资产流动负

2、债分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为,说明与同类公司相比,万科09年的流动比率明显高于同行业比率,万科存在的流动负债财务风险较少.同时,万科09年的流动比率比08年大幅度提升,说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债水平增强.但10年呈下降状态,说明公司的短期偿债水平下降了,企业的财务状况不稳定.2.速动比率2021年年末速动比率：流动资产一存货113,456,373,203.92-85,898,696524.95二流动负债二64,553,721,902.602021年年末速动比率：流动负债68,058,279849.28流动资产一存货130,323,29449.37-90,085

3、,294305.522021年年末速动比率:流动资产-存货二流动负债分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为,可见万科在09年的速动比率与同行业相当.同时,万科在09年的速动比率比08年大有提升,说明万科的财务风险有所下降,偿债水平增强.10年,速动比率乂稍有下降,说明受房地产市场调控影响,偿债水平稍变弱.3、现金比率分析：从数据看,万科的现金比率上升后下降,从08年的上升到09年的,说明企业的即刻变现水平增强,但10年乂下降到,说明万科的存货变现水平是制约短期偿债水平的主要因素.二长期偿债水平分析80,418,03Q239.89119,236,5,721.0992,200,042375

4、.32137,608,5*,829.39：1 .资产负债率负债总额2021年年末资产负债率、7/资产总额负债总额2021年年末资产负债率二少、.乂“资产总额负债总额2021年年末资产负债率二少、.乂/资产总额分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为,万科近三年的资产负债率略高于同行业水平,说明万科的资本结构较为合理,归还长期债务的水平较强,长期的财务风险较低.此外,09年的负债水平比08年略有下降,财务上趋向稳健.10年,资产负债率上升说明偿债水平变弱.2 .负债权益比2021年年末负债权益比:负债总额80,418,03Q239.89二所有者权益总额=38,818,549481.20二

5、2021年年末负债权益比：负债总额92,200,042375.32二所有者权益总额=45,408,512454.07二2021年年末负债权益比：负债总额二所有者权益总额分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为.分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高,说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应.3 .利息保证倍数2021年年末利息保证倍数：息税前利润6,322,285626.03+657,253,345.42一利息费用一657,253,345.42一2021年年末利息保证倍数：息税前利润8,617,427808.09+573,680,423.04一利息费

6、用一573,680,423.04-2021年年末利息保证倍数：二息税前利润二二一利息费用一一分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保证倍数为倍.可见,万科近两年的利息保证倍数明显高于同行业水平,说明企业支付利息和履行债务契约的水平强,存在的财务风险较少.已获利息倍数越大,说明偿债水平越强,从上可知,已获利息倍数呈上升趋势,万科的长期偿债水平增强.总结:万科房地产的流动比率低,说明其缺乏短期偿债水平.现金流量比列逐年增高,说明其当期偿债水平在逐渐增强,资产负债率较高,股东权益比率较低,也说明公司偿债水平较差.但公司利率保证倍数较大,其支付利息的水平较强.万科A营运水平分析一、万科股份营运水平分

7、析营运水平表达了企业运用资产的水平,资产运用效率高,那么可以用较少的投入获取较高的收益.下面以具体指标来分析万科的营运水平：1、万科股份营运水平指标分析1存货周转率2021年存货周转率=二二2021年存货周转率=二二2021年存货周转率=存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,限制失败会导致本钱过度,作为万科的主要资产,存货的治理更是举足轻重.由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降见表1.假设该指标过小,那么发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降

8、,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理.因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提升存货治理水平和资产利用效率,注重获取优质工程,加快工程的开发速度,提升资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度.表1万科股份2021-2021年存货周转率年份存货周转率2021202120212021年应收账款周转率二2021年应收账款周转率二2021年应收账款周转率二相对于2021年来说2021年万科的应收账款周转率有大幅提升见表2,原因是主营业务的大幅上升,而2021年受房地产市场调控影响略有下降.表2万科股份2021-2021年应收账款周转率年份202120212021应收账款周转率(

9、3)流动资产周转率2021年流动资产周转率=-=二2021年流动产资周转率=-=二2021年流动资产周转率=二二流动资产周转率取决于每一项资产周转率的上下,该指标(见图3)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提升使其下降幅度较小,万科要提升总资产周转率,必须改善存货的治理.表3万科股份2021-2021年流动资产周转率年份202120212021流动资产周转率总的来说,万科的资产营运水平较强,尤其是其应收账款的营运水平非常优秀,堪称行业典范.但近年来的土地储藏和在建工程的增多,存货治理效率下降较为明显,因此造成了总资产治理效率降低,治理层应关注存货的

10、治理.另外,2021年经济危机对行业带来了一定的冲击,但万科在行业内的成长性比拟好,其抵御风险水平的作用下,使得公司目前开展比拟稳定.2、万科企业股份目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作时机,并进一步开拓融资渠道.(2)现金流的治理.万科有关获得现金水平和现金周转水平的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃开展的企业陷入瘫痪.因此,在看到企业优秀的盈利水平的同时,也要提醒万科高度重视企业现金的治理.(3)存货的治理.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来

11、开展的保证,乂是万科风险的主要来源,从目前万科治理现状来看,建议进一步优化存货治理结构,适度限制存货数量.此外,股权结构分散,获得的支持力度有限.3、万科企业股份未来展望房地产行业存在两个根本特点：首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体.其次,中国正处于城市化进程中,居民的购置力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康开展将推动住宅需求长期持续增长.中国经济中房地产行业属于增长型行业,开展空间大,数量庞大的中国人口中有水平买商品房的人数在上升,创造了巨大的需求量.并且随着市场的日益成熟,消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提升,一方

12、面万科以软性效劳着称,正好迎合了中高档房产消费者的需求,另一方面万科品牌形象十分丰富,为进一步塑造和强化品牌也创造了条件.2021年初楼市宏观调控,万科的“拐点论被业界惊为天人；2021年楼市春天,万科在土地市场上似乎无所作为；2021年初宏观调控再至,万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署.在2021年地产企业意外经历了“量价齐升的“不差钱好年景后,万科的转型是众多地产商中的先行者.二、整体企业营运水平分析中存在的问题及相关建议1、营运水平分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运水平时常用的指标,但在具体实务操作中,这些指标的计算口径,计算方法存在着种种局限性,在此根底上展开的企业

13、经营水平分析,必须考虑到这些限制,做到心中有数.(D由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比,没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系,在特定的条件下,计算出的结果与事实显然不符.同时,应收账款周转率(次数)计算公式中,分子是赊销净额,但在实际计算中,由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字,所以往往就用销售总额来取代赊销净额,这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数.(2)总资产周转率的计算中,现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比.但在企业资产中,有一局部是与企业销售收入的形成没有必然联系的,如企业的投资数额.这些账

14、户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低,也即实际周转率要比计算所显示的要好.(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价.企业资产营运水平状况评价指标体系中,根本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充.虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,无视了这些资产对企业长期开展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为.企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产.企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期开展过程中,通过经营治

15、理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21世纪资产治理的重点.但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运水平进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用.(4)缺乏对人力资源有效利用的评价.广义的营运水平分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析.而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容.因此对企业营运水平的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊

16、情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向.2、对企业营运水平分析的创新指标建议目前,由于企业外部环境的变化,以会计为根底的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究.近几年来,业绩评价的一个显着趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标.经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和效劳的质量;战略目标,如完成一项并购或工程的关键局部,公司重组和治理层交接；公司潜在开展水平,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,治理有效性或公共责任；创新水平,如研发投资及其

17、结果、新产品开发水平；技术目标；市场份额.归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因：企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足治理创新对信息的需要.(-)员工满意度和保持力员工关系着企业的成功运营和成长.流程、系统、计算机和外来参谋都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终还是企业的员工.员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念.员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功.员工的工作成效是企业成功的核心要素.但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力本钱,而无视了员工的生产效率.并

18、且,很多企业都要承当以各种方式保证人们就业的社会责任.因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单.随着社会的开展,这种态度需要加以改变.拥有低本钱和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争.中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作.只有员工满意度和保持力得到保证,企业的治理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运水平优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的.二治理的有效性随着人类的进步和组织的开展,治理所起的作用越来越大.概括起来说,治理的重要性主要表现在以下两个方面:第一,治理使组织发挥正常功能.治理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一个有组织的集体活

19、动,不管其性质如何,都只有在治理者对它加以治理的条件下,才能根据所要求的方向进行.第二,治理的作用还表现在实现组织目标上.在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于治理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用；而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的治理,充分发挥其潜力,反而能更胜一筹,从而在剧烈的社会竞争中取得优势.通过有效地治理,可以放大组织系统的整体功能.由于有效地治理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用.所以,一个企业的治理有效性对整个企业组

20、织的营运水平来说至关重要,企业应该把握其治理的有效性,并且重视这一指标的分析.三市场占有率市场占有率,也可称为“市场份额是企业在运作的市场上所占有的百分比.在西方,当一个企业获得市场25%的占有率时,一般就被认为限制了市场.市场占有率对企业至关重要,一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一,另一方面它是企业市场地位最直观的表达.市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说那么更为重要.市场占有率并不是企业追求的目的,而是企业为到达目的所采用的手段.很多企业在“先市场后效益、“先规模后效益的误导下,变成了市场占有率的奴隶.所以,把握适度的市场份额,分析市场份额,才不会使企业本身的行动目的过于麻

21、木,影响了企业本身的经营业绩,以至于影响了外界对企业本身的营运水平的评价,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响,使企业蒙受损失.三、结论总之,在现在市场经济的不断完善下,能否对企业营运水平体系进行正确的分析,已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素,由于企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题.对于外部问题,有时决策者和治理者是不能左右的,但是内部问题,在大多情况下,很大程度上是取决于企业内部治理层的决策和治理方法上.就企业营运水平的提升,打造一个良好的营运体系,主要是“人的问题.就拿我国目前一些企业来说,内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营体系的正常运转,尤其是在当今这个飞

22、速开展的时代,错过一步就可能使企业在竞争中处于劣势.所以,要使营运水平体系得到良好的开展和建立,首先要解决的的撤除企业内部各部门的“墙,再那么就是在保持良好的营运水平的条件下,还要保证企业良好的偿债水平,将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平.因此,一个良好的营运能力体系的建立、开展和运行,必然会使企业在竞争和开展中顺利进行.万科A获利水平分析一、万科A获利水平分析盈利水平关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保证,是企业至关重要的水平.1.营业收入分析营业收入是企业营销水平的综合反映,是获利水平的根底,也是企业开展的根本.从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源.企业初步

23、形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中央城市为辅的“3+X跨地域布局.以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保证业绩获得快速增长的主要因素.2021主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域%长江三角洲区域%京津以及地区%其他%2.期间费用分析期间费用是企业降低本钱的水平,与技术水平,产品设计,规模经济和对本钱的治理水平密切相关.在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售治理水平有很大的提升.山下表可见,治理费用的增长幅度不小,良好的治理关固然是企业开展的核心,但也应进行适度的限制.由于房地产业需要

24、大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款.因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,治理层应注意提升资金利用效率.各工程增长幅度表年份2006-20072007-20212021-2021主营业务利润%营业费用%治理费用.%3.主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：山下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长.07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了局部工程的售价,工程毛利率明显增长.08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步.其工程阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险水平,抹平了行业波动带来的

25、影响.年份2006200720212021销售净利润销售毛利润利润构成分析：由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业治理业务获利水平有待增强.2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显.营业外收支净额的比重逐渐减少.4.盈利水平指标(1)资产报酬率和净资产报酬率.这两项指标呈上升趋势(见下表).说明企业盈利水平不断提升.年份2006200720212021资产净利率%净资产收益率co.%(2)经营指数与每股现金流量.经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量.下表显示该指标波动幅度较大,

26、说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险.这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应增强现金流的治理,降低市场风险,提升运作效率,保证业务开展的灵活度.例如,08年,增强对工程开发节奏的治理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快工程资金周转速度；09年贯彻“现金为王的策略,调减全年开工和竣工方案,以减少现金支出,都取得了不错的效果.年份2006200720212021经营指数每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了.该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利水

27、平.09年行业平均每股现金流量为.该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金水平偏低.年份2006200720212021每股现金流量总结:万科拥有较强的获利水平,且这种获利水平有很好的稳定性.在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的治理水平和决策水平,另外,标准、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀.万科A财务报表综合分析一、万科根本情况介绍:万科企业股份成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一.至2003年12月31日止,公司总资产亿元,净资产亿元.1988年12月,公司公开

28、向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大.1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易.1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币亿元,公司开始跨地域开展.1992年底,上海万科城市花园工程正式启动,群众住宅工程的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整.1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市.B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显.1997年6月,公司增资配股募集资金人民币亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房

29、地产业务开展更上一个台阶.2000年初,公司增资配股募集资金人民币亿元,公司实力进一步增强.公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司.2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了开展房地产核心业务的资金实力.公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定群众住宅开发为核心业务,截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003年万科乂先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞,目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报.二.杜邦分析原理介绍杜邦分析法,乂称杜邦财务分析体系,简称杜邦体系,是利用各主要财务比率指标间的内在联系,对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法.该体系以净资产收益率为龙头,以资产净利率和权益乘数为核心,重点揭示企业获利水平,资产投资收益水平及权益乘数对净资产收益率的影响