012016年基础学习班全讲义

1、考生请加入注会课程更新资料诚招销售第七章 投资性房地产考情分析2016 年本章内容未发生实质性变化。本章主要以客观题为主，综合题涉及本章的主要是跨章节内容，例如所得税、债务重组、非货币性资产交换结合投资性房地产的会计处理。客观题考点是投资性房地产的转换、投资性房地产转换时点的、投资性房地产的处置、投资性房地产的核算范围等。2014 年本章出现与所得税结合的综合题（6 分）。知识点一：投资性房地产的范围（）市优凯投资顾问的格投资者）公开2015 年公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合八、本公司投资性房地产采用公允价值模式计量，2012 年至 2014 年投资性房地产的公允价值变动在一定程度上

2、提升了公司的利润水平。2012 年、2013 年及 2014 年公允价值变动分别达到 83,665.23 万元、1,518.46 万元及 84,384.57 万元，占当年营业利润分别为 33.87%、0.55%及27.71%。2012 至 2014 年投资性房地产公允价值变动【考题涉及本知识点情况】考题主要是客观性题目，且出题频率不高。情况下：投资性房地产，是指为赚取能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的范围或增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地市场取得

3、一宗土地使用权，使用年限为 50 年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？正确属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让 的土地使用权。【思考问题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值。属于投资性房地产？正确属于。【背景资料】SOHO 现代城（潘石屹）是 SOHO 中国的第一个项目工程，它位于北京中国国际贸易中心的东面。商务区，【思考问题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地年限为 70 年，持有并准备增值后再转让。市场取得一

4、宗土地使用权，使用正确不属于。第1页考生请加入注会课程更新资料诚招销售3.已出租的物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等注意的问题：物。（1）已出租的资性房地产。物是指企业拥有产权的物，如果以经营租赁方式租入的物不属于投【思考问题】A 企业与 B 企业签订了一项经营租赁合同，A 企业将其持有产权的门面房出租给 B企业，为期 5 年。B 企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2 年后，由于连续亏损，B 企业将餐馆转租给 C 公司，以赚取差价。属于谁的投资性房地产？正确对于 A 企业而言，由于门面权属于 A 企业，属于其投资性房地产。而对于 B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地

5、产。（2）已经出租的筑物。【思考问题】“空置物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建物或在建物”能否确认投资性房地产？正确对企业持有以备经营出租的空置物或在建物，只有企业董事会或类似机构作出正式决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的物。（3）企业将物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该物确认为投资性房地产。【思考问题】

6、甲公司在贵阳市（大十字）中心了一栋写字楼，共 20 层。其中 1 层经营出租给某商业作为分行，2 层经营出租给 A 公司用于餐饮服务，3 层以上全部经营出租给 B 公司作为办公用房，1 层经营出租给 C 公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？正确属于。（二）不属于投资性房地产1. 自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2. 作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3. 某项房地产，部分用于

7、赚取或增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取或增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取【思考问题】或增值的部分，不确认为投资性房地产。（1）甲公司在重庆市（碑）中心有一个办公楼，共 15 层，为企业管理部门使用。15 层均能够单独计量和出售。2013 年，甲公司将第 1 层全部经营出租给 A 公司作为超市， 210 层全部经营出租给 B 公司作为办公用房，11 层15 层仍然作为自身办公使用。第 1 层，210 层属于投资性房地产？正确属于。（2）甲公司在长沙市中心有一个旅馆，共 10 层，对外提供住宿服务。1 至 10 层均能够

8、单独计量和出售。现在，第 8、9 和 10 层全部经营出租给 A 公司作为办公用房，其他 17 层仍然作为旅馆提供住宿服务。第 8、9 和 10 层能否作为投资性房地产？正确可以。【归纳总结】第2页内容属于投资性房地产的有？考生请加入注会课程更新资料诚招销售知识点二：投资性房地产的初始计量和后续计量（）【考题涉及本知识点情况】考题主要涉及客观题，内容为投资性房地产后续计量采用公允价值模式的会计核算，计算影响营业利润的金额。（一）初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有

9、以备经营出租的空置物或在建物，如果企业董事会或类似机构作出了正式决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于为投资性房地产。增值之日起，再从固定资产或无形资产转换2.自行建造采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要，包括土地开发费、成本、安装成本、应予以化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造

10、过程中发生的性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。【思考问题 1】2016 年 1 月 1 日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2 月 1 日实际支付价款 10 000 万元（ 不考虑土地所），当日办理相关手续取得烂尾楼第3页采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产在建贷：存款借：投资性房地产在建贷：存款采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：存款借：投资性房地产成本贷：存款1房地产企业开发的已出租的房屋2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货3房地产企业正在开发的商品房×

11、;，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产8企业自用的办公楼×，属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的物×，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置12企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产考生请加入注会课程更新资料诚招销售的所。3 月 1 日开始委托承

12、包商继续建造，12 月 31 日建造完成，实际建造成本为 20 000 万元。借：投资性房地产在建1000010 00000020 000贷：存款借：投资性房地产在建20贷：存款借：投资性房地产（投资性房地产成本）贷：投资性房地产在建30 00030 000【思考问题 2】资料同上。2016 年 1 月 1 日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造， 建成后作为企业销售中心用的办公楼。核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业

13、只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（ ）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式正确C投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。第4页采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产1.相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值

14、计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。1.相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；（2） 企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，。2.会计处理（1）按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2

15、.会计处理提醒：不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。（2）取得的收入借：存款贷：其他业务收入（2）取得的收入同左考生请加入注会课程更新资料诚招销售【例·综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备某栋写字楼的第 6 层，建造面积为 1 000平方米，价为每平方米 6 万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2015 年 3 月 31 日，支付价款为 6 000 万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用

16、年限为 30 年，净残值为零，采用直线法计提折旧。（2）2015 年 5 月 1 日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为 3 年。月为 60 万元，2015 年 7 月 1 日为租赁期开始日。当日收到 360 万元存入。（按年确认）（3）2015 年 12 月 31 日， 该层写字楼公允价值为每平方米 6.5 万元。知识点三：投资性房地产的转换（）【考题涉及本知识点情况】投资性房地产的转换是近几年出题热点，特别是采用公允价值模式后续计量情况下在转换日的会计核算，通常要求计算影响营业利润的金额。（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产

17、用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。第5页采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：其他业务成本150贷：投资性房地产累计折旧（6 000/30×9/12）150借：投

18、资性房地产公允价值变动 500贷：公允价值变动损益 （6 5006 000）500采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：存款360贷：其他业务收入360同左采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产6 000贷：存款6 000借：投资性房地产成本 6 000贷：存款6 000（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备考生请加入注会课程更新资料诚招销售【思考问题 1】2016 年 1 月 5 日，A 公司资产管理部门建议管理层

19、将一闲置办公楼用于出租。2月 18 日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内发生变化。3 月1 日，A 公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自 7 月 1 日起 5 年。A 公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？正确2 月 18 日。【思考问题 2】2016 年 3 月 5 日，A 公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出决议。4 月 30 日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。A 公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？正确4 月 30 日。【思考问题 3】用于出租的土地使用权及其地上物需要一并确认为投资性房地产？正确是的。（二）投资性房地

20、产转换的会计处理1.非房地产企业【例·综合题】（1）2013 年 9 月 30 日A 公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为 3 年，年为 1 000 万元。2013 年 9 月 30 日为租赁期开始日。该写字楼为 2011 年 3 月 30 日购建完成达到预定可使用状态，成本为 19 200 万元，预计使用年限为 40 年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2013 年收到本年 3的250 万元，假定收到时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续

21、计量，2013年 9 月 30 日和 2013 年 12 月 31 日办公楼公允价值分别为 20 000 万元和 21 000 万元。第6页成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）成本模式下的转换（2）公允价值模式下的转换自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产 【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本 【公允价值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益 【借差】贷：固定资产（无形资产）【

22、原值】其他综合【贷差】投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】考生请加入注会课程更新资料诚招销售（2）2014 年收到1000 万元。2014 年 12 月 31 日办公楼公允价值为 25000 万元。（3）2015 年收到1000 万元。2015 年 12 月 31 日办公楼公允价

23、值为 23 000 万元。（4）2016 年收到 9赁期届满时，企业董事会作出状态。750 万元。2016 年 9 月 30 日办公楼公允价值为 24 000 万元。租决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用第7页成本模式下的转换公允价值模式下的转换2015 年 12 月 31 日：借：存款1 000贷：其他业务收入1 0002015 年 12 月 31 日：借：存款1 000贷：其他业务收入1 0002015 年 12 月 31 日借：其他业务成本480贷：投资性房地产累计折旧4802015 年 12 月 31 日借：公允价值变动损益2000贷：投资性房地产公允价值变动 （2

24、3 00025 000 2 0002015 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”19 2001 200120480×216 920（万元）影响本年“营业利润”的金额1 000折旧 480520（万元）2015 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”23 000（万元） 影响本年“营业利润”的金额1 0002 0001 000（万元）成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014 年 12 月 31 日：借：存款1 000贷：其他业务收入1 0002014 年 12 月 31 日：借：存款1 000贷：其他业务收入1 0002014 年 12 月 31 日借：其他业务成

25、本480贷：投资性房地产累计折旧 （19 200÷40）4802014 年 12 月 31 日借：投资性房地产公允价值变动4 000贷：公允价值变动损益 （25 00021 000）4 0002013 年 9 月 30 日转换日：借：投资性房地产19 200累计折旧（19 200÷40×30/12）1 200贷：固定资产19 200投资性房地产累计折旧1 2002013 年 9 月 30 日转换日：借：投资性房地产成本 20 000累计折旧1 200贷：固定资产19 200其他综合2 000确认 2013 年收入借：存款250贷：其他业务收入250确认 2013

26、年收入同左2013 年 12 月 31 日办公楼计提折旧：借：其他业务成本 （19 200÷40×3/12）120贷：投资性房地产累计折旧1202013 年 12 月 31 日：借：投资性房地产公允价值变动1 000贷：公允价值变动损益（21 00020 000） 1 0002013 年 12 月 31 日报表列示“投资性房地产”19200120012017 880（万元）影响本年“营业利润”的金额250转换前折旧 360转换后折旧 120230（万元）2013 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”21 000（万元）影响本年“营业利润”的金额250转换前折旧 3

27、602013 年公允价值变动 1000890（万元）考生请加入注会课程更新资料诚招销售【例·单选题】（2011 年）甲公司 20×1 年至 20×4 年发生以下或事项：20×1 年 12 月 31 日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000 万元。该办公楼预计使用年限为20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4 年 6 月 30 日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期 2 年，年150 万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为 2

28、800 万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 20×4 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 2 200 万元。上述或事项对甲公司 20×4 年度营业利润的影响金额是（ ）。A.0C.600 万元B.75 万元D.675 万元正确C转换前折旧金额3 000/20×1/275（万元）；转换后确认半年150/275（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动2 2002 800600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响7575600600（万元）。2.房地产企业第8页（1）成本模式下的转换（2）公允价值模式下的转换作为存货的房地产转换为

29、投资性房地产借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】发【账面余额】作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本【公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益 【借差】发【账面余额】其他综合【贷差】投资性房地产转换为存货 借：开发 【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产投资性房地产转换为存货 借：开发【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】成本模式下的转换公允价值模式下的转换2016 年 9 月 30 日：借：存款750贷：其他业务收入7502016 年 9 月 30

30、 日：借：存款750贷：其他业务收入750借：其他业务成本（19200÷40×9/12）360 贷：投资性房地产累计折旧360借：固定资产19 200投资性房地产累计折旧2 640贷：投资性房地产19200累计折旧（1200480×3）2 640借：固定资产24 000贷：投资性房地产成本20 000公允价值变动（1 0004 0002000）3 000公允价值变动损益1 000考生请加入注会课程更新资料诚招销售【例·综合题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2014 年 3 月 31 日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再用于出售而改用作

31、出租形成了决议。（1）2014 年 5 月 31 日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为 2014 年 6 月 30 日，租赁期 2 年，该商铺的账面余额 5 500 万元，未计提存货跌价准备。若采用成本模式进行后续计量，该商铺预计使用年限为 50 年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式进行后续计量，2014 年 3 月 31 日和 2014 年 12 月 31 日商铺公允价值分别为 6 000 万元和 6 100 万元。2014年 12 月 31 日收到 6的300 万元。（2）2015 年 12 月 31 日商铺公允价值为 6500 万元，收到本年600 万元

32、。（3）2016 年 6 月 30 日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，即从投资性房地产转换为存货。2016 年 6 月 30 日转换日该房地产的公允价值为 6 400 万元。收到半年300 万元。第9页成本模式下的转换公允价值模式下的转换借：存款300贷：其他业务收入300借：其他业务成本55贷：投资性房地产累计折旧（5 500÷50/2）55借：存款300贷：其他业务收入300借：开发6 400公允价值变动损益成本模式下的转换公允价值模式下的转换 2015 年 12 月 31 日借：存款600贷：其他业务收入600借：其他业务

33、成本110贷：投资性房地产累计折旧（5 500÷50）110 2015 年 12 月 31 日借：存款600贷：其他业务收入600借：投资性房地产公允价值变动400贷：公允价值变动损益（6 5006 100） 400 2015 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”项目5 50082.51105 307.5（万元）影响“营业利润”项目600110490（万元） 2015 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”项目6 500（万元）影响“营业利润”项目6004001 000（万元）成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014 年 3 月 31 日借：投资性房地产5 50

34、0发5 5002014 年 3 月 31 日借：投资性房地产成本 6 000发5 500其他综合5002014 年 12 月 31 日借：存款300贷：其他业务收入300借：其他业务成本82.5贷：投资性房地产累计折旧（5500÷50×9/12）82.52014 年 12 月 31 日借：存款300贷：其他业务收入300借：投资性房地产公允价值变动100贷：公允价值变动损益 （6 1006 000） 1002014 年 12 月 31 日报表列报“投资性房地产”项目5 50082.55 417.5 （万元）影响“营业利润”项目30082.5217.5（万元）2014 年 1

35、2 月 31 日报表列报“投资性房地产”项目6 100（万元）影响“营业利润”项目300100400（万元）考生请加入注会课程更新资料诚招销售总结：知识点四：投资性房地产有关的后续【考题涉及本知识点情况】、后续计量模式的变更（）考题主要涉及后续计量模式的变更客观题或会计差错更正的综合题；而投资性房地产有关的内容没有出现过考题。的后续（一）投资性房地产后续1.化的后续与投资性房地产有关的后续，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而化。其室内装潢，改扩建或装修满足确认条件

36、的，应当将其第10页（1）采用成本模式进行后续计量（1）采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产。投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本公允价值变动发生改扩建或装修借：投资性房地产在建贷：存款等发生改扩建或装修借：投资性房地产在建贷：存款等改扩建工程或装修完工借：

37、投资性房地产贷：投资性房地产 在建改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建借：开发5252.5投资性房地产累计折旧（82.511055）247.5贷：投资性房地产5 500100贷：投资性房地产成本6 000公允价值变动 （100400）500考生请加入注会课程更新资料诚招销售2.费用化的后续不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。（二）投资性房地产后续计量模式的变更1.模式变更的原则（1） 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（2） 只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下， 才资性房地产从成本模式计量变更为公允价值

38、模式计量。企业对投（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2.成本模式转为公允价值模式的会计处理（1）应当作为会计政策变更处理。（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存润）。（盈余公积、未分配利知识点五：投资性房地产的处置 （）【考题涉及本知识点情况】考题经常涉及处置公允价值模式计量的投资性房地产的会计核算，通常情况下计算营业利润的影响金额。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。【例·单选题】（2012 年考题）20×6 年 6 月 30 日，甲

39、公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为 1 年，年为 200 万元。当日，出租办公楼的公允价值为 8 000 万元，大于其账面价值 5 500 万元。20×6 年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 9 000 万元。20×7 年 6 月 30 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述甲公司 20×7 年度损益的影响金额是（ ）。A.500 万元或事项对B.6C.6D.7000 万元100 万元000 万元正确C第11页

40、（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：存款贷：其他业务收入借：存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本公允价值变动损益其他综合贷：投资性房地产成本公允价值变动采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本贷：存款借：其他业务成本贷：存款考生请加入注会课程更新资料诚招销售对甲公司 20×7 年度损益的影响金额公允 9 500账面价值 9 000其他综合收益转入损益的金额 5 500200/2（半年的收入）6 100（万元）【例·

41、单选题】（2009 年节选）20×7 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7 年 2 月 10 日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内发生变化。当日，办公楼的成本为 3 200 万元，已计提折旧为 2 100 万元，未计提减值准备，公允价值为 2 400 万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。20×7 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自 20×7 年 3 月 1 日起 2年，年为 360 万元。办公楼 20×7 年 12 月 3

42、1 日的公允价值为 2 600 万元，20×8 年 12 月 31日的公允价值为 2 640 万元。20×9 年 3 月 1 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 2 800 万元。甲公司 20×9 年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（ ）。A.160 万元正确B.400 万元C.1 460 万元D.1 700 万元C自用房地产转换为投资性房地产的时点是 20×7 年 2 月 10 日。转换日产生其他综400（3 2002 100）1 300（万元）；快速计算方法：出售办公楼而应确认的合2损益金额公允价值 2 800账面价值 2640其

43、他综合1 3001 460（万元）。具体的核算如下：自用房地产转为投资性房地产时：借：投资性房地产成本累计折旧贷：固定资产其他综合累计公允价值变动损益2对外出售时22400100312003006402 400240（万元）借：存款28002贷：其他业务收入借：其他业务成本其他综合公允价值变动损益800111003002402（倒挤）贷：投资性房地产成本公允价值变动（24006402 400）240所以验算：其他业务收入 2 800其他业务成本 1 100公允价值变动损益 2401 460（万元）。【拓展】假定 20×7 年 2 月 10 日转换日公允价值不是 2 400 万元，改为

44、 1 000 万元。快速计算方法：转换日产生公允价值变动损益公允 1 000账面价值（3 2002 100） 100（万元）；出售办公楼而应确认的损益金额公允价值 2 800账面价值 2 640160（万元）自用房地产转为投资性房地产时借：投资性房地产成本累计折旧公允价值变动损益贷：固定资产120001001003 200持有期间累计公允价值变动损益2 6401 0001 640（万元）对外出售时借：存款28002 800贷：其他业务收入借：其他业务成本1 100 （倒挤）第12页考生请加入注会课程更新资料诚招销售公允价值变动损益（1640100）15401 0001 640贷：投资性房地产成

45、本公允价值变动所以验算：其他业务收入 2 800其他业务成本 1 100公允价值变动损益 1 540160（万元）。归纳总结：快速计算：【思考问题】（1）处置动 10 万元）性金融资产，取得价款 100 万元，账面价值 80 万元（成本 70 万元，公允价值变处置时影响投资1007030（万元）处置时影响营业利润1008020（万元）（2）处置可供出售金融资产，取得价款 100 万元，账面价值 80 万元（成本 70 万元，公允价值变动 10 万元）处置时影响投资1007030（万元）处置时影响营业利润100801030（万元）（3）处置长期股权投资，取得价款 100 万元，账面价值 80 万

46、元（成本 70 万元，损益调整 4万元，可供出售金融资产公允价值变动产生的其他综合5 万元，其他权益变动 1 万元）处置时影响投资100805126（万元）（4）处置投资性房地产，取得价款 100 万元，账面价值 80 万元（成本 70 万元，公允价值变动10 万元）；转换日公允价值高于账面价值的差额 8 万元确认其他综合处置时影响营业利润10080828（万元）。（5）处置投资性房地产，取得价款 100 万元，账面价值 80 万元（成本 70 万元，公允价值变动10 万元）；转换日公允价值低于账面价值的差额 8 万元确认公允价值变动损益。处置时影响营业利润1008020（万元）【例·综合题】（2014 年）（本小题 6 分）甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。（1）2