2011中铁石家庄师范大学项目前期定位及策划报告（上）

1、中铁石家庄师范大学项目 前期定位及策划报告（上）目 录第一部分：项目条件研究第二部分：宏观城市与经济分析第三部分：石家庄地产市场分析第四部分：项目区域内各物业市场分析第五部分：项目SWOT分析第六部分：可类比案例研究借鉴第七部分：项目总体定位第八部分：项目分期开发策略及节奏第九部分：价格预判及开发风险提示1第一部分：项目条件研究2第一部分：项目条件研究六区域产业状况项目区域环境适应度初步分析七3地块概况一、地块概况q项目位置：宗地位于石家庄体育南大街和裕华东路交叉口的西南角。属于裕华区一环路内，地理位置优越；q地块情况：宗地由槐北路隔开，北侧为河北师范大学中院，南侧为河北师范大学南院；q占地面

2、积：299.64亩（折合199760.99m2）；其中：中院占地面积：221.4亩；南院占地面积：78.24亩；q地块现状：地形方正，地势平坦，与周边用地无高差。宗地内无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等。地块内尚未搬迁，地上及地下建筑物、构筑物均未拆除。占地面积：221.4亩占地面积：78.24亩4交通分析及可达性分析二、交通分析及可达性分析q属于裕华区一环路内，属石家庄市繁华区域，地理位置十分优越；q项目北临石家庄迎宾大道（裕华东路），东临石家庄交通主轴线之一体育南大街，交通极为便利；q宗地周边有六条以上公交线路，可联通石家庄各个职能区域；q距规划快轨交通1号线体育大街站仅有800

3、m。5交通分析及可达性分析三、物理特征及规划指标分析q物理特征分析：项目地块尚未完成拆迁，且拆迁难度较大房屋占据项目东侧临街展示面，如不能按计划拆迁，地块价值损失较大；地形方正、平坦，但东北角正对高架桥无市口及资源，人流到达及指引性不强；宗地西南侧用地和东北用地有余角，不利于楼座摆放；地块被槐北路分割成南北两部分，增加项目整体规划难度；南地块相对较为狭长，不利于楼座排布。6交通分析及可达性分析三、物理特征及规划指标分析q规划指标：占地面积：299.64亩（折合199760.99m2）；其中：中院占地面积：221.4亩；南院占地面积：78.24亩； 用地性质：居住用地、商业服务业设施用地；容积率

4、：3.5 - 4.0；建筑控高：石家庄中心城市规划控高为100m；公建与住宅比例：4:6；q规划指标分析：项目整体容积率较高，但地块规模较大，有利于容积率劈分，实现部分低密度居住物业，实现市场差异化。7交通分析及可达性分析四、周边环境条件分析q四至：中院：北至裕华东路，东至体育南大街，西至育才街，南至槐北路；南院：北至槐北路，东至体育南大街，西至育才街，南至现状住宅小区；q项目北侧为河北师范大学北校区，项目东北侧为皇宫酒店，东侧有大型餐饮娱乐场所，项目南侧为居民区和气象局，项目西侧为五星级酒店（河北宾馆），西北角为商务楼。物理特征及规划指标分析物理特征及规划指标分析8交通分析及可达性分析四、周

5、边环境条件分析q项目地块周边以学校校区、宿舍和居民区为主，人员结构较为简单，城市安全级别较高，但南侧居民区相对较为简陋；q项目地块东侧和北侧为城市中心主干道，车流量较大，沿街展示面及标志性较强；q项目地块周边无集中大型商业，以及部分餐饮、生活配套商业，生活便利度较好，但配套相对过于简单，不够完善；q项目西侧紧邻五星级酒店，提升项目区域档次和成熟度；q项目地块内的槐北路为双向车道规划路，交通状况良好，但对未来项目地块连贯性存在一定影响。9交通分析及可达性分析五、地块条件综合分析q地段属于石家庄市核心地段，位属东一环路西侧，地理位置十分优越；q临近主要交通干道，交通顺畅，距规划一号快轨体育大街站8

6、00m；q周边配套齐全，金融、医疗、教育、餐饮等生活较为完善。且具有一定档次的高端酒店和大型餐饮；q项目地块具有较大规模，利于中高端综合建筑群落的打造；q项目地块内未拆迁建筑物较多，未来开发难度较大，周期相对较长；q地块被槐北路分割成南北两部分，且南侧地块较为狭长，西南有余角，存在一定的规划难度。北国商圈东购商圈怀特商圈1.5公里辐射半径10交通分析及可达性分析六、区域产业状况q区域内现有产业目前区域内主要以高新技术产业、教育产业为主，正在大力发展以商贸为主的第三产业。交易、服务商圈、餐饮配套、高端商务酒店等项目都在大力发展建设中。q区域未来发展产业未来发展方向定义为：生态产业区、现代商业区、

7、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区。重点发展：居住、教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸等相关产业。11交通分析及可达性分析七、项目区域环境适应度初步分析q从用地条件分析，本项目位于市中心一环内，具备城市核心区土地稀缺性；q从区域生活品质分析，周边生活配套设施完善，满足商务办公、居住、购物、休闲娱乐等多功能需求；q临近石家庄迎宾大道（裕华东路），紧邻石家庄主要干路之一体育大街，沿街展示面强，有条件打造核心地标建筑群；q从石家庄未来发展趋势分析，市中心将强有力的凝聚成中央行政及中央商务区；q从人文教育配套分析，周边有条件有利于教育文化的渗入。12第二部分：宏观城市与经济分析13第二部分：宏观城

8、市与经济分析14一、石家庄城市综合概况城市定位明晰，京津冀都市圈第三极的地位得以确定q城市简介河北省省会，位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。q城市定位京津冀都市圈第三极，京津向中西部辐射的“第一中枢”，河北省对外竞争、交流的第一平台，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一。q城市规模石家庄目前城市化率43%。规划到2020年，市域城镇化水平达到65%,城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构和“1个都市区、13个县城（县级市）、28个中心镇、63个一般建制镇”的城镇等级结构。15京津冀规划圈为城市发展迎来全新的契机q城市发展京津冀都市圈规划

9、、城市定位与城市性质的重新确立，意味着“环京津贫困带”即将消除，作为京津冀中“冀”的省会城市，石家庄政策与经济地位必将更为突出，城市发展远景可期.q京津冀都市圈区域规划的编制工作，历经7年之久。规划按照“8+2”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。这将是河北省第一个国家级的区域发展规划。一、石家庄城市综合概况16近年来石家庄经济呈快速稳健发展态势q05年以来，石家庄市生产总值和固定资产投资总额呈快速稳健的上升趋势。q2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。q2010年，石家庄经济

10、呈现平稳较快的发展态势。全市地区生产总值完成3400亿元，比上年同期增长12.7%，增幅比09年提高了1.6个百分点，高于全国GDP发展平均水平。二、石家庄经济发展概况17二、石家庄经济发展概况GDP万亿俱乐部成员上海、北京 GDP5000亿以上城市广州、深圳、苏州、天津、杭州、重庆GDP3000-5000亿城市青岛、无锡、武汉、成都、沈阳、大连、宁波、南京、唐山、烟台、济南、石家庄、长沙 GDP2000-3000亿城市长春、绍兴、西安GDP1000-2000亿城市昆山、湖州、南昌、中山 GDP1000亿以下城市珠海、连云港 石家庄经济发展状况属于全国中上水平。18二、石家庄经济发展概况人口数

11、量及人均可支配收入近年保持较快增速，经济基础良好q2009年末全市常住人口977.41万人，比上年增加10.93万人，其中市区242.78万人，增加2.06万人。人均可支配收入继续增长，达到16607元。q2010年，石家庄居民收入稳定增长，生活持续改善。农村居民人均纯收入6515元，增长9%。城市居民人均可支配收入18268元，增长10%。19石家庄房价发展相对滞后，未来有较大提升空间房价收入比（2010年3月）商品住宅均(2010年3月，元/平米) 城镇人均可支配收入(2009，元) 城市化率 （2008）GDP总量(2009，亿元) 城镇人均住房建筑面积(2008，平米) 全国 3.48

12、 49321717545.68%28上海 1.46 197672883890.76%1490133.4北京 1.21 220792673884.90%1186630深圳 1.43 2043529245100.00%820132.2天津 2.31 92672143050.00%750126.7重庆 3.14 50191574949.99%652729.7杭州 1.15 233502673865.00%509929.8武汉 3.12 58941838564.48%450028.25成都 3.10 60181865953.00%438028沈阳 4.29 43231856060%435029长沙 4

13、.42 45752023836.34%374529济南 3.08 73882274055.16%335120.89石家庄4.05 41001660742.62%311526.3长春2.65 4528 12000-291928西安3.16 5991 18913-271929南昌 3.03 54381647247.13%182027.3二、石家庄经济发展概况20地区生产总值、人均可支配收入等主要指标近年均保持较快增速，经济基础良好2010年唐山、石家庄继续领跑全省，两市地区生产总值之和占了全省总量的38%。各区市城镇固定资产投资继续快速增长，承德、张家口、秦皇岛、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸8市增

14、速高于全省平均水平（23.3%）。石家庄、唐山、保定、沧州、邯郸投资额超千亿。二、石家庄经济发展概况21GDP、人均可支配收入等主要指标近年均保持较快增速，经济基础良好。2010年，河北省各设区市中，唐山、石家庄财政预算收入远高于其他市。唐山、石家庄社会消费品零售总额仍然高于其他市。二、石家庄经济发展概况22“大都市圈”阶段城市化率100城市深圳、珠海超高城市化阶段城市化率90-100城市广州、上海以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段；大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率80-90城市北京、南京、中山以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段；大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率

15、70-80城市无以小城市进入大城市为主阶段中期城市化率60-70城市苏州、杭州、无锡、武汉、绍兴、西安、昆山、沈阳以小城市进入大城市为主阶段初期；大城市的房价表现将显著优异城市化率45-60城市天津、成都、大连、宁波、唐山、济南、湖州、青岛、长春、重庆、烟台、南昌人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45以下(低于全国平均水平)长沙、石家庄、连云港石家庄城市化率低于全国平均水平，与其经济发展不相符二、石家庄经济发展概况23城市规划以“一城三区三组团”为格局，向东部和北部发展q政策导向:河北省城镇面貌三年大变样,将使石家庄飞速改变自己的城市面貌。q实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照

16、“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。q主城区规划布局的宏观骨架概括为一核一轴三环，简称“113”格局。“一核”是指城市的核心商业、商务区。“一轴”是指中山路和裕华路两条城市东西主干道之间的区域。“三环”是指城市环路系统。即一环、二环和三环。三、石家庄城市规划24污染企业外迁，改善市区环境q污染企业外迁，工业区整合后，高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业，其他三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。公共设施布局规划主要以完善分布合理、重点突出、服务均衡的公共服务体系为导向。以

17、中山路为轴心，建设面积2.8 平方公里的城市商业、商务中心。q东北工业区范围：建设大街胜利大街北二环路东二环路跃进路体育大街和平路建设大街所围合的区域。q产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。三、石家庄城市规划25三、石家庄城市规划轨道交通改变城市格局，城际高铁加快城市发展q建设“四横六纵”的快速路、交通性主干路构成的道路系统骨架。建成以轨道交通为核心的公交优先系统。按照“三主三辅”远景轨道交通线网规划布局。q未来计划修建6条轨道交通线，形成三主三辅，大放射、小方格的轨道交通线网。其中1、2、3号线形成轨道线网基本骨架，4、5

18、、6号线为辅助填充线。q加快京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。26结论：石家庄正处在一个城市快速发展的时期q京津冀都市圈第三极地位确立，城市未来发展机遇良好。q近年来经济稳步发展，并保持较快增速。q城市房价相对滞后，与经济发展不相匹配，未来仍有较大的提升空间。q城市轨道交通和城际高铁的快速发展给城市带来了全新的发展格局。q污染企业外迁，城市环境将得到极大改善。27第三部分：石家庄地产市场分析28第三部分：石家庄地产市场分析29一、石家庄房地产市场基本特征房价持续快速增长，市场供求基本平衡q成交均价持续快速增长，增幅在15%-30%之间

19、；期间07年和10年涨幅较大。q石家庄城区市场供求相对平衡，除08年出现较大的供过于求以外，其他年分基本供求持平。q从总供应量来看，06年出现回落，07年大幅增加，08年出现较大回落，09年又迅速回升，10年基本持平；市场供应量在持续波动中上升。q从市场需求来看，05、06、07年逐年上升，直到08年出现大幅回落；09年出现了回落后的迅猛反弹，10年市场需求与09年持平。第三部分：石家庄地产市场分析石家庄土地出让情况石家庄房地产市场基本特征石家庄房地产投资情况石家庄新建商业综合体市场发展情况新政对石家庄市场的影响一二三四五31二、石家庄土地出让情况历年土地成交量和楼面地价呈平稳增长，仅09年大

20、幅波动q2004年土地市场开始统一实行招拍挂，石家庄城区范围内土地出让的高峰出现，05年回归理性水平；06年规划建筑面积较05年大幅攀升，涨幅达到了180%；之后07年和08年两年呈平稳缓慢的增长趋势，增幅均在10%以内；09年规划面积出现了剧烈的萎缩，减幅达到56%；10年土地的出让达到了高峰，涨幅较08年为73%。q楼面地价从2004年至2006年有微弱的下降；06年-08年期间开始出现平稳增长，增长率在25%-33%之间；09年楼面地价突然出现大幅增长，涨幅达到56%，与其土地出让量的剧烈萎缩形成鲜明对比；随着土地出让量的迅速回升，10年的楼面地价也开始迅速回落，比09年降20.3%。3

21、2二、石家庄土地出让情况亩均单价总体呈波动性上涨，06年和09年出现下降拐点q2004年至05年亩均价格较低，06年开始出现大幅上涨，涨幅接近100%；随后07年出现理性下降，08年价格保持平稳；09年亩均价格突然飙升200%，10年有所下降。2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年土地出让宗数6219142010431规划建筑面积（万）173 103 289 303 333 146 575 楼面地价(元/)724 709 714 984 1225 1911 1524 单价（万元/亩）120 118 227 197 198 409 341 33二、石家庄土地出让情

22、况时间项目上市面积（万）预售面积（万）成交面积（万）当月成交均（元）供求比10年1-3月141 136 96 4082 1.42 10年4月48 48 35 4271 1.34 10年5月31 31 33 5071 0.93 10年6月24 24 39 5157 0.61 10年7月37 37 27 5359 1.39 10年8月38 38 37 5366 1.01 10年9月18 15 40 4937 0.37 10年10月16 16 31 5039 0.50 10年11月22 22 60 4380 0.36 10年12月39 39 24 5028 1.60 11年1月31 31 31 49

23、27 1.00 q2010年1-4月持续供大于求；5、6月份以后需求量有所增长，而供应量稍有减少，供小于求；7、8月份供应量充足，供大于求；随着金九银十到来，9月到11月需求量上升、供应量下降，出现了较大规模供不应求的状况；12月需求量回落，供给量上升，供大于求；11年1月，供需基本平衡。34二、石家庄土地出让情况非住宅商品房市场q市场供给较大而且每月供给规模不稳定，09年月均上市8.8万，10年月均上市17.5万，但10年1月仅1个月就上市52.7万。q销售量相对较小， 09年月均销售5.2万，10年月均销售7.5万 。q非住宅商品房市场持续两年处于供过于求的状况，09年市场供求比为1.2，

24、10年则达到了2.2。二、石家庄土地出让情况非住宅商品房市场q市场价格总体呈震荡上涨的趋势，10年9月达到最高的8388元/。q销售价格增长迅速，由09年的5239元/增长到了10年的6657元/，涨幅达到27%。36三、石家庄房地产投资情况2010年房价持续上涨，涨幅接近1000元/平米q2010年总体价格持续上涨，从1月份的均价4000涨到9月份接近5000的水平；4-5月份的价格出现了较快增长，从4271元/平米涨到了5071元/平米，涨幅达到19%；8-9月份价格略微下跌，从5366元/平米跌回4937元/平米。q上半年供求比持续大幅下跌，5月份时供求比小于1；6-7月供求比迅速回升至

25、1.39；下半年供求比持续下跌，9月份跌至0.39.37石家庄市房产市场总结q2008年之前，主城区的供应规模较低，2008年“三年大变样”以来，市场供应量得以集中释放，供应规模迅速扩大；q基于供应端的原因，市场的需求量也未得以释放，2009年之前，城区住宅成交规模均未突破200万平米；2009年以来，随着供应的大量增加以及城市拆迁改造的进行，成交规模也相应迅速扩大，目前此种态势仍有进一步持续的可能；q价格方面， 2006年-2009年，石家庄商品住宅市场成交均价呈逐年上升趋势早期市场没有出现大幅上涨， 2009年，受整体市场成交旺盛影响，成交均价上涨明显。q随着万达、恒大等大牌开发商入住，石

26、家庄市场受到高端品牌物业冲击，房价受到大幅拉升。q石家庄城市规模相对北京等一线城市较小，区位效应不明显，产品同质化严重，因此价格会带来跟风式的整体上涨。38四、石家庄新建商业综合体市场发展情况q商业综合体处于起步阶段目前石家庄市场商业综合体在售项目不多，主要以万达广场为代表；q未来市场供应主要集中在市中心地区新源NASA和勒泰中心是未来主要供应项目，均占据中山西路，市中心地段；q商业综合体项目开发企业实力较强由于商业综合项目开发对开发企业资金能力和地产运作能力要求较高，目前进驻石家庄市场商业综合体开发企业主要以知名企业为主，例如：万达。q商业项目引进品牌实力较强，且具有一定规模万达广场、新源N

27、ASA和勒泰中心均引进了知名国际酒店和品牌主力店，具有较强市场竞争力。39五、新政对石家庄市场的影响新政解读石家庄关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。通知中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。 q直接以行政手段将二套以上购房者和非本地多套购

28、房者驱离市场，是新政最严厉也是效果最直接的措施。q严厉限购将催生“卖小买大”购房行为，在一定阶段内会增加大房型需求，形成阶段性结构性机会。同时也可能加大小房型存量房的市场投放。q驱逐投资投机，回归自住需求，推动商品住宅从投资品回归消费品。40五、新政对石家庄市场的影响户籍放宽对冲限购令影响q一手以户籍为界实行限购，一手降低户籍准入门槛。石家庄放宽户籍政策，部分对冲了限购令对于楼市的冲击。q限购令是建立在户籍制度的基础上的约束购房行政手段。石家庄在发布了“本地限三、外地限二”为原则的限购令后，又通过了加快户籍制度改革的意见：省内人员在市区或县(市)城区合法经营、依法纳税6个月以上的；在市区或县(

29、市)城区连续缴纳养老保险6个月以上的；在石家庄市区或县(市)城区连续务工6个月以上的，均可凭本人书面申请及相关材料办理迁移落户手续。41五、新政对石家庄市场的影响具备预售资格的楼盘暂缓拿证 q在省会楼市，提前进行内部认购行为普遍存在，一般开发商先和购房者签订内部认购协议，等拿到预售许可后再转签正式商品房合同，基本是惯例。q石家庄限购令于2月21日出台后，为照顾已取得商品房预售许可证、并且购房人已经交付购房首付款的项目，石家庄将合同备案时间延长到2月底，即是为了照顾这种情况，避免楼市出现大量退房及纠纷。但是，省会更多的是尚未拿到预售许可的项目，购买者中不乏不符合购买条件者，为照顾这部分预计为数不

30、少的客户，预计不少楼盘将把拿证时间推迟到限购令结束后，在此期间出现退房现象也不意外。42五、新政对石家庄市场的影响住宅产品影响大，客户持观望态度，未来住宅产品竞争加剧q新政后，石家庄住宅市场销售受到较大影响，各个项目到访量及来电量均大幅下降。q新政后，符合购买条件的客户多数持观望态度。意向客户由于只能购买一套或两套住宅产品，因此增加了产品选择周期以及产品间的比较，从而使得住宅产品市场竞争加剧。q具有优良产品品质、市场竞争力强、稀缺类住宅产品是新政后住宅产品的发展方向。43五、新政对石家庄市场的影响非住宅类产品成交量上涨q自去年房地产调控以来，商业地产明显呈现出资金流入状态。2010年1-9月，

31、公寓、写字楼、商业产品成交量增速超过了住宅成交增速，供应量超过住宅15个百分点。9-12月，石家庄商业地产销售面积以每月增加1万多平方米的幅度递增。q新政后，非住宅类产品成交量明显上涨，3月2日起占商品房成交比例超过50%。44第四部分：项目区域内各物业市场分析45第四部分：项目区域内各物业市场分析高端住宅物业市场特征分析项目区域商业市场分析高端公寓物业市场特征分析一二三四区域写字楼物业市场特征分析区域酒店物业市场特征分析五46一、项目区域商业市场分析47商业分布特点：“一线多点式商业格局” - 以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区 1、城市商业与分布特征 多点：逐渐成形的次商圈。金正

32、缔景城项目“浓情欧罗巴风情商街”，金正沃尔玛、万象天城等。所在地的裕西商圈和正在建设的万达广场即将形成的万达商圈。 一线：从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下。48三大传统商业区石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：东购商圈、北国商圈、怀特商圈.。 其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段。而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。1、城市商业与分布特征49q东购商圈位于繁华的中山路段，交通便利（距火车站不足10分钟路程），通达性强。凭借其独特的地理优

33、势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈。东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量约为10万。1、城市商业与分布特征业态商业名称规模(m2)档次消费群体经营情况百货商场东购4.5万中高档辐射石家庄，主要是桥西中高收入者先进管理模式、一流商场、省会零售业龙头万象天成中高端辐射石家庄，主要是桥西中高收入者百盛引入，一流商场惠普生数码广场3.8万中低档中低消费群业态转型，运转良好新百广场4万中高档桥西中高收入者按MALL模式升级、属省会三大巨头之一华联商厦4万中档工薪中等收入群体经营良好主题商场天元名品4万中档年轻时尚群体南国时尚服饰广场、经营状况良好，有赶超福兴阁之势专业市场福兴阁

34、2万低档低收入及工薪阶层一度风靡省会、以低价取胜、而今仍有市场太和电子城4万批发为主电子产品的集散地专卖店大中、国美、苏宁2万电器知名家用电器零售商李宁、班尼路、以纯各约100时尚年轻群体名牌休闲服饰配套商业肯德基、必胜客西式快餐连锁时尚饮食消费东购商圈基本情况1、城市商业与分布特征51q东购商圈东购商圈以东方城市购物广场、新百购物广场辐射万象天成等三大百货商场为主，集天元名品、金百利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、华银大厦写字楼以及众多餐饮等多种综合商业业态共同构成。1、城市商业与分布特征q

35、北国商圈北国商圈和东购商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人左右，其中北国商城客流量为8万人，占整体的80%。1、城市商业与分布特征业态商业名称规模(m2)档次消费人群经营情况百货商场北国商城5万中高档桥东中高收入北国品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最西美百货0.9万高档高收入群体提升了省会形象，丰富了省会高端市场，满足了高收入群体的需求新天地商城-中低档工薪，白领消费-世贸名品1万高档高收入人群世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好主体商街中心线中低档工薪，白领消费专业市场运动大本营2200中高档时尚休闲体育用品专营专卖店

36、三信300中档工薪，白领消费本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体云水方舟3000中高档各消费层体育名品专卖店、餐饮店等，经营很好配套商业业态影乐宫1万中档工薪，白领省会知名娱乐场所聚集地，餐饮KTV酒吧影院等北国商圈基本情况1、城市商业与分布特征54q北国商圈商圈以北国商城、北国先天下为主，还有世贸名品、北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务酒店、西美百货、图书大厦、长安大厦（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、福满楼、欧贵客、KFC等。1、城市商业与分布特征q怀特商圈怀特商圈属于石家庄二级商圈，是石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰

37、店、茶叶城在此汇集。1、城市商业与分布特征业态商业名称规模(m2)档次消费人群经营情况百货商场怀特商城10万中高档裕华中高收入运营5年目前经营状况趋稳，已有固定客源。怀特家居城11万中高档裕华中高收入200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。怀特餐饮一条街6万中高档全市燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。专业市场怀特建材装饰城3万中高档区域人群经营状况良好海鲜副食城3万中等区域人群经营状况良好花鸟市场1万中低档区域人群经营状况良好配套商业业态怀特大厦3万高档三星级涉外酒店怀特商圈基本情况1、城市商业与

38、分布特征57q怀特商圈保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目。其它餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注。大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域。1、城市商业与分布特征58“多点式”商业区主要构成区域：q 万象天成商圈 q 万达广场q 益元商圈q 益友百货商圈q 卓达商圈q 建华商圈 东购东购商圈商圈北国北国商圈商圈怀特怀特商圈商圈本案本案1、城市商业与分布特征59q项目地块周边目前没有标志型商业，但被周边大型商圈所环绕，已有商圈对其具有一定的辐射作用；q项目周边区域主要以

39、小型商铺为主，业态主要为餐饮、小型便利店、服务配套、休闲娱乐等；q项目北侧是中心商业区（北国商业圈），先天下高端商区对该区域档次有一定拉升作用；2、项目区域商业市场特征60项目所在区域并未形成规模型商业，主要以小型底商为主，但随着临近商圈不断扩大建设和供应的同时，对该项目区域也具有一定的辐射和覆盖作用。因此对项目临近区域未来市场供应进行调研分析：q临近区域商业正处于大量开发阶段，目前入市项目极为有限，市场存量后续供应量较大；q区域市场总量预计约100万平方米，近期潜在供应量预计在65万平方米；3、区域重点商业物业供应情况分析项目名称总规模（m2）商业规模（m2）商业位置万达广场184万约28万

40、集中型商业和2层住宅底商新源NASA18万6.6万1-6层集中型商业金正海悦天地30万约11万1-6层集中型商业勒泰中心62万约20万集中型商业61主要项目供应情况万达广场：底商约700套。勒泰中心：六层商业裙楼和地下大型超市，共计20万m2。新源NASA：商业1-6层集中性商业中心，引入品牌：Apple，沃尔玛（B1），H&M，奥斯卡国际影城，连卡佛，飞利浦等。金正海悦天地：4万m2 集中商业，2万m2沃尔玛超市。3、区域重点商业物业供应情况分析项目名称商业规模（m2）销售模式价格控制万达广场约28万集中型商业自持，底商出售底商预计2-3万元/m2新源NASA6.6万开发商持有待定金

41、正海悦天地约11万开发商持有均价3万元/m2勒泰中心约20万待定待定q临近区域内出售商业价格基本控制在2-3万元/ m2 ；客户主要来源以石家庄本地客群为主，辅有少量外地客群，且这部分客群多数对石家庄房地产投资市场较为熟悉；客户主要以经商客为主力，辅助部分投资客及少量散户；投资客户主要关注项目未来升值空间，回报速度。4、区域内商业物业销售情况分析63q区域处于市场品牌化引导教育阶段，国际化高端品牌引入相对较弱： - 仅北国先天下引入部分国际品牌； - 仅满足了大部分中端客户的需求，及少量的高端消费需求。 5、消费需求分析64q消费人群构成 传统商圈以中产阶层及工薪阶层为主，附有少量低收入人群；

42、 购物地点悬着有一定区域性（地域情结），以石家庄本地居民为主，且近距离居住客群。 5、消费需求分析65规模：183万m2容积率：商业4.0物业类别：26.4万m2购物中心，10.5万m2商业街。产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300 m2车位配比：1：1.5建筑层高：底商4.5m物业费：商业4元开盘日期：2010年7月，商业预计2011年6月开盘总投资：80亿元6、竞争性商业研究 - 石家庄裕华万达广场66价格：底商预计2-3万元/m2商业：购物中心20 万m2 ，拥有3万m2的万千百货，1.7万平米娱乐广场及4.85万m2商业步行街；住宅底商2层面积120300 m2 ，共计700套

43、，价格预计2-3万元/ m2 ； 可能入驻商业：万千百货、IMAX国际影院、大歌星KTV、西班牙ZARA、孩子王、国美电器、同庆楼屈臣氏、必胜客成交情况：商业未开盘销售项目点评：成熟的一线地产品牌，靠品牌优势实现了高价高量的市场效应。6、竞争性商业研究 - 石家庄裕华万达广场67规模：18万m2商业建筑面积：6.6万m2容积率：3.5产品组合：1-6层集中商业建筑层高：商业4.1m 价格：公寓12000元/m物业费：2元/ m2车位配比：地下二层、三层均为立体停车场 （近千余个）装修：公共部分精装修成交情况：商业未开盘6、竞争性商业研究 - 新源NASA68商业：总面积6.6万m2 ， 16层

44、商业，统一管理招租，B1 引进沃尔玛； 商业含零售45%，餐饮30%，休闲娱乐15%，服务10%； 引入品牌：Apple，沃尔玛，H&M，奥斯卡国际影城，连卡佛，Phlips 租金模式：纯租金项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。6、竞争性商业研究 - 新源NASA69规模：62.36万m2商业建筑面积：约20万m2容积率：6.5产品组合：6层的商业裙楼，地下超市建筑高度：商业裙楼为35m价格：待定（未开盘）立面材料及风格：玻璃幕墙，现代简约车位配比：地下停车位3250个，摩托车及自行车停

45、车位约5000辆装修：公公共部分精装修开盘日期：2010年6月14日总投资：30多亿6、竞争性商业研究 - 勒泰中心70商业：租售结合，商业裙楼总建面20.13万m2 ，超市位于地下一层租金模式：纯租金，保底加流水倒扣，流水倒扣可能入驻商业：沃尔玛、肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、台湾太平洋百货 、星美院线、冠军溜冰场停机坪：将设两个直升飞机停机坪，打破石家庄建筑无直升飞机停机坪的历史。成交情况：未开盘项目点评：城市核心位置，定位高端，产品的合理全方位覆盖，卖场营销、包装展示系统良好，赢得了市场震撼力，是石家庄最具期待的商业综合体之一。6、竞争性商业研究 - 勒泰中心71规模：66万m2商业建

46、筑面积：约11万m2容积率：3.75产品组合：商业地下一层，地上六层建筑立面：欧式皇家风格，干挂石材车位配比：1:1.1，车位12万/个，车库26万/个建筑层高：商业1层6.4m，二层3.85m物业费：1.2元/ m2 *月配套：2000 m2会所，含泳池、健身房开盘日期：集中型商业部分未开盘 地下商铺登记中价格：地下商铺20000- 31000元/6、竞争性商业研究 - 金正海悦天地72商业：13层百货，4层威尼斯水街，5层大型餐饮、KTV，B1沃尔玛、商铺、B1 商业在售，面积控制：16-100 m2;项目点评： 项目定位于高端项目，通过欧式石材立面和园林细节的打造创造项目的高端形象，产品

47、主力主要锁定高端改善型客群需求，实现了较高的单总价水平，整体溢价水平较好。 6、竞争性商业研究 - 金正海悦天地73q规划分析 到2020年，该市将形成1个市级商业中心、3个市级商业次中心、11个区域商业中心、60个居住区商业中心、4条主要商业街。q供应分析 整体区域处于集中建设期，商业消费在“大部分新建区”均尚未形成，“新建区”商业地产市场尚处初期阶段。 万达广场、新源NASA：将形成系统性商业配套体系。q价格分析 区域在售商业价格区间：2-3.5万元/平方米，个别项目销售价格可以达到4万元/平方米。 区域成熟商业租赁方式：大型百货商场多以销售额返点为主主要控制25-30%，其他多以现金租赁

48、形 式为主平均价格控制在10元/平方米.天。7、区域商业市场总结74q产品分析 多以底商为主，如（公寓、写字楼底商），少量独立型集中商业。 大型商场面积控制以100300平方米为主。q业态分析 传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展； 少量专业市场及配套商业。q发展趋势分析 由“点”转换到“面”的发展趋势，形成由传统的三大核心商业区向周边区域扩展态势，并且逐步形成“面式商业区”： - 中心商务区商业中心： 由于万达/裕华商圈的快速建设，进一步强化的以中山路为核心的中心商务区的商业聚集效应， 从而大幅增强吸引高端消费的商务中心区； - 现代市民消费中心区： 多点式面向建设的商务区

49、将形成完善的服务于城市生活的商业体系。7、区域商业市场总结75第四部分：项目区域内各物业市场分析高端住宅物业市场特征分析项目区域商业市场分析高端公寓物业市场特征分析一二三四区域写字楼物业市场特征分析区域酒店物业市场特征分析五76二、高端住宅物业市场特征分析各板块住宅物业市场特征各板块住宅物业市场发展现状各板块住宅物业典型案例分析住宅物业市场潜在供应及需求分析住宅物业市场发展趋势及前景预测77“三年大变样”+交通改善+大规模供给，成为市场热点“三年大变样”以来，区域的城市改造加速，城市面貌得以取得巨大改观，体育大街、建华大街的北延后，区域的路网交通得以进一步完善，大规模的供给，成为市场热点。工厂

50、聚集区，环境品质较差长安区位于市区东北部，是工厂企业最为集中的区域，区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区等，环境品质相对较差；正定新区+城市核心对向发展互动，区域发展潜力很大区域北部的正定新区已于2010年9月开工建设，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新区的必经板块，长安区存在发展成为现代型城市中心区的发展机遇，而正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣；传统的工厂聚集区，大规模供给，发展潜力大1、各板块住宅物业市场发展现状 - 长安区78区域特征石家庄副中心，潜在的”CLD”整体规划、环境具有很强的优势副中心裕华区为城市发展重点区域，定位于城

51、市副中心功能，处于城市重点发展的东南方向上 ,区域的新区条件、整体规划和政府的强力推动，使区域房地产市场的的发展速度高于其他区域未来的”CLD”政府对区域开发建设的政策支持，以及居民对区域前景的认同，都使得东南片区成为目前城市建设热点地区，众多中高档项目不断涌现；本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，未来一二级市场的价格也必将水涨船高区域的规划与市政基础设施条件好，环境优越；市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，区域整体的产品和营销能力均表现较高；1、各板块住宅物业市场发展现状 - 裕华区79区域特征老城区，大跨度，差异化行政资源带来中心区域的客源丰沛区域内集中了众

52、多的行政以及企事业单位，办公物业的分布也较为密集，人口密度高，对住宅的需求量巨大；老城区桥东区是石家庄老城区，配套丰富，居住生活十分便利；端头发展潜力大区域地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异较大；区域北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，也会有较好的发展潜力。1、各板块住宅物业市场发展现状 - 桥东区80文化、金融、商业集中区有多所中小学与20多所大中专院校，以及省科院、社科院、五十四所等30多家省部属科研单位，中华大街、火车站商业密集，多家银行聚集区；政治中心区石家庄文化、教育、科技、金融中心，驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门；新兴高

53、端居住区以恒大城的开发带动，形成一个新兴的高端居住区，形成很强的吸附力，加上区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主的改善型需求。政治、经济、文化中心，吸附能力强1、各板块住宅物业市场发展现状 - 桥西区81有一定的景观资源区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园；传统的居住区新华区是传统的居住区，天苑、北苑、钟南等大量居民社区密集，是以居住和商业休闲为主要特色的片区；有一定的文化和教育资源13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀中端居住区的区域认知深入人心1、各板块住宅物业市场发展现状 - 新华

54、区82潜在供应量大，中高端市场存在机会长安区裕华区开发区新华区桥西区桥东区传统核心区传统核心区均价水平均价水平70007500元元/平米平米延展区延展区均价水平均价水平55006000元元/平米平米区域整体可分为三个区域：q城市核心区：均价水平70007500元/m2；整体处于主力供应的后期，地价水平日高；后续供应主要以国瑞城为主；p延展区：均价水平55006000元/ m2 ；整体处于主力供应器期，承接周边改善和核心区挤压；当期供应主要以谈固国瑞城为主，后续项目有奥北公元。2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区83项目名称项目名称开盘日期开盘日期容积率容积率规模规模 （万（万mm）剩余规模（

55、万剩余规模（万mm）名门华都名门华都二期2010.022.538尾盘尾盘盛世长安盛世长安2010.092.640（不包括底商）1010万左右万左右谈固国瑞城谈固国瑞城即将开盘3157万，公建占40万157157领世郡领世郡预计2011年4月3202020奥北公元奥北公元预计2011年开盘不详，估计3.0左右707070领秀城领秀城2009.05350尾盘尾盘2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区q长安区住宅主要项目情况84 q产品细节注重细节设计提升价值，又运用建筑密度作为利器部分项目开始注重建筑立面、户型设计等细节方面的经济和项目标示的价值，但在产品舒适度、建筑细节等方面与一线城市的先进产品

56、仍有较大差距；多注重项目的快速运作，基本以区位优势作为核心卖点，以低售价实现快速销售，其产品品质的注重度不够；容积率大多在3以上，实际容积率基本更高。名门华都立面设计提升形象建筑密度创造面积2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区85项目名称物业类别容积率产品组合建筑层高（m）名门华都住宅为主，沿街底商2.5二期五栋2.9或3盛世长安住宅为主，临街底商2.619栋高层板楼2.9谈固国瑞城住宅为主，沿街底商36栋30层公寓，2栋25层写字楼，40栋33层高层，2栋12层小高层2.9领世郡住宅为主，局部裙楼底商310栋22-25层高层2.9奥北公元住宅3.0左右37栋30层高层-领秀城住宅为主，沿街

57、1-2层为底商，两栋物业及开发商办公楼36栋23-33层高层2.92、各板块住宅物业市场特征 - 长安区q产品组合情况86q立面风格和材质注重立面风格提升形象，以现代简约为主现代简洁的建筑风格为主；立面材质多采用主体涂料的方式，部分项目采用底部面砖+涂料；领世郡采用新古典立面风格提升了项目的质感。名门华都的意大利风情领世郡的新古典主义2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区87项目名称建筑风格立面材质名门华都意大利风情涂料谈固国瑞城现代简约涂料盛世长安现代风格高档瓷砖领秀城欧式风格底座仿石砖+涂料领世郡新古典底座面砖+涂料2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区88 q户型设计基本集中于经济型的两

58、居、三居产品，注重全明等传统价值方向两居、三居成为绝对主力，户型面积两居集中于90m2左右，三居集中于120130m2，经济型的两居、三居少量出现，大四居等大户型供应相对稀缺；产品设计注重全明和功能性，户型内部的细节关注度不够，领世郡出现错跃的设计户型；基本采用两梯三、四户的户型平面，塔楼的三梯八户少量出现。 93m2两居115m2三居2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区89项目名称户型平面组合面积区间名门华都两梯三户、两梯四户2居3居为主力户型，部分1居户型谈固国瑞城两梯四户2居83-93m2的占60%，3居112-137m2盛世长安两梯三户、两梯四户93-110m2的2居为主占60%，1

59、08-152m2的3居占35%领秀城两梯四户、局部两梯三户82-100m2两居为主力70%，110-145m2三居30%。领世郡小高层与中央景观高层两梯两户，其他两梯三、四户两居98m2，跃层两居118m2，三居125-157m2，四居177-189m2；以改善性户型为主，两居占20%；2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区q户型设计特点90 q景观设计景观的营销亮点普遍不够突出由于楼间距和高容积率，园林景观设计基本采用自然主义的设计手法，大景观的设计较少；名门华都利用门前广场创造了项目的仪式大门；景观基本没有作为营销亮点进行设计和打造。名门华都门前广场北城国际的楼间绿地和小水系2、各板块住宅

60、物业市场特征 - 长安区91 q配套和设备设施核心区会所、铝合金、彩色可视对讲已成为基本配置各项目中会所普遍成为基本配套，配置游泳池和基本健身设施；商业上多依托城市商圈和公共配套，仅提供一定的底商满足社区生活配套，部分项目（谈固国瑞城）临近主街道，规划有一定的公建；设施上普遍采用断桥铝合金和彩色可视对讲，部分项目采用塑钢和黑白可视对讲，采暖基本采用地暖形式；车位配比基本保持在1:0.8的水平，售价水平1012万元/个，物业费普遍保持在1.2元的水平。2、各板块住宅物业市场特征 - 长安区92项目名称项目配套设备设施车位配比及售价物业费 名门华都3000m会所、游泳健身、排球、KTV、图书室；幼儿园地暖、断桥铝