2011年6月江苏海安房地产市场月报

1、20112011年年6 6月海安房地产市场月报月海安房地产市场月报市场部市场部目 录contents PART 1 PART 1 政策法规概览政策法规概览PART PART 2 2 本区域要闻本区域要闻PART PART 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况PART PART 4 4 各方各方点评点评PART PART 5 5 奇正观点奇正观点PART 1 PART 1 区域土地市场分析区域土地市场分析PART PART 2 2 区域商品房市场分析区域商品房市场分析PART PART 1 1 间接竞争个案月度动态间接竞争个案月度动态PART PART 2 2 间接项目竞争个案月度动向间接项

2、目竞争个案月度动向第一第一篇篇 宏观市场概述宏观市场概述PART 1 PART 1 政策法规概览政策法规概览 PART PART 2 2 本区域要闻本区域要闻PART PART 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况 PART PART 4 4 各方点评各方点评 PART PART 5 5 奇正观点奇正观点第一篇 宏观市场概述 PART 1 PART 1 政策法规概览政策法规概览 信息标题信息标题内容摘要内容摘要信息来源与日期信息来源与日期保障房半年报：近七成未开工新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示，目前各省市保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计

3、下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。新华网6月1日央行20日起上调存款准备金率0.5% 达21.5% 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加息。环球网 6月18日国土部：“十二五”新增建设用地控制在3450万亩日前，国土资源部正式印发国土资源“十二五”规划纲要，确定了未来五年国土资源管理的总体目标。纲要确立的“十二五”期间土地、矿产、地质、海洋、

4、测绘等方面的重大指标包括：全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量控制在3450万亩。 观点地产网6月24日5月份CPI涨5.5% 创34个月来新高6月14日午间消息，国家统计局今日发布5月宏观经济运行数据。5月份CPI同比增长5.5%，创34个月来新高。与新浪财经对话的经济学家指出，6月份CPI破6%已无悬念，通胀高企并非完全是流动性过剩造成，因此货币政策应转向倚重加息。新浪网5月26日第一篇 宏观市场概述 PART PART 2 2 本区域要闻本区域要闻 信息标题信息标题内容摘要内容摘要信息来源与日期信

5、息来源与日期海安工业园区确保服务业双过半今年一季度，海安工业园区服务业考核继续名列全县第一。园区负责人表示，下一步园区将紧紧围绕服务业“四城四区”发展战略（以苏中汽车城、西部新城、科教新城和北部新城为载体，打造市场物流集聚区、现代商贸集聚区、观光旅游集聚区和科技服务集聚区），力争14个重点项目年底前全部开工。推动大润发超市、义乌商贸城、海鼎机电城和苏中动漫城、华新高科技创业园、智汇众益创意产业园等待建在建项目加快进度，确保奥华国际精品馆、文峰大世界、泓润达钢材物流中心、苏中医药物流园（二期）和粮食物流园等项目早日建成运营。海安网6月2日为科学制定海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（试行）为

6、规范我县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公众利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，县委县政府要求住建局根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例及其它有关规定，结合本县实际，制定了海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（试行）（征求意见稿）。海安网6月8日我县赴浙专题招商5月29日至31日，县委、县政府分别在浙江宁波、台州举办汽车零部件产业专题招商活动。安开发区汽车零部件产业基地战略定位为：以“扩规模、调结构、上能级”为抓手，以完善集群化发展为目标，实现“汽车锻压重型化、基础配件精细化、关键产品差异化”的产业发展格局。到2015年，力争将海安经济开发区打造成中国汽车锻压重型化的制造基

7、地，打造成长三角北翼重要的汽车零部件产业基地。海安楼市网6月1日第一篇 宏观市场概述 PART PART 3 3 全国市场成交概况全国市场成交概况 p根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。p根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在0.5%以内；北京、成都等4个

8、城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。 2011年6月十大城市住宅价格指数。 图片来源：中国指数研究院第一篇 宏观市场概述 PART PART 4 4 各方机构点评各方机构点评 机构名称机构名称点评内容摘要点评内容摘要戴德梁行 DTZ戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010-2011年分月十大热销楼盘，5月中高端及豪宅产品成交占比(以销售套数计算)由年初峰值72%大幅回落至当月的36%，为2010年8月以来最低。世联地产 2011年6月8日，全国主体功能区规划正式与公众见面，该规划明确了未来国土空间开发的主要目标和战略格局，是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规

9、划。世联地产研究认为，该规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战略层面的支持。中原地产 2011年5月，受国内经济增速放缓的影响，各大城市甲级写字楼租金涨幅明显放缓。在SOHO中国收购一个大型项目的推动下，上海写字楼市场销售量开始小幅上升；除杭州甲级写字楼价格有所下跌以外，广州、深圳、成都均出现小幅上扬态势。第一篇 宏观市场概述 PART PART 5 5 奇正观点奇正观点 CPICPI持续上扬持续上扬货币政策从紧货币政策从紧市场依旧低迷市场依旧低迷存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍

10、增，开发商融资难度加码。 受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保持高位运行预期仍未松动。 保障性住房并未达到预期的水平，中央政府预计将会采取更严厉的问责制对地方政府施压，保障性住房落实将成为未来市场走势的重要因素。第二第二篇篇 区域市场分析区域市场分析PART 1 PART 1 土地市场分析土地市场分析 PART PART 2 2 商品房市场分析商品房市场分析 第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析 编号编号成交时间成交时间土地位置土地位置土地面积土地面积（）（）土地土地用途用途容积率容积率成交价成交价（万元）1993243000507 6月17日海安镇曙光东二路49号

11、1124.3 商业0.72 194.88 海安本月非工业用地成交一览表海安本月非工业用地成交一览表海安本月共土地成交一宗海安本月共土地成交一宗1124.3 1124.3 平米，成交均价平米，成交均价17331733元元/ /平米平米第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 20112011年三季度海安市场供给量约年三季度海安市场供给量约6060万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有523523产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。产业园待开盘，中低

12、端项目供给相对较少。海安住宅商品房供给分析海安住宅商品房供给分析主要项目销售价格二季度三季度四季度2012年江海清水园5700国庆推出最后三栋/约6方万豪国际约6000预计8月份一期开盘，推七栋小高层约500余套，5万/40万海州阳光城5700预计年底推最后3栋高层/7平方金水湾公馆68005月3日推#1号楼/未来供给量13万方金石*蓝郡本年度约8万方/总体量27万方水岸名城45004月17日推3栋多层/下半年推约7万方523产业园45006月底开盘/首期开6栋多层约6万方华府天地预计9月开盘/5万方中洋高尔夫公寓7500存量17万方海天国际售楼部在建，预计9月开盘/15万方第二篇 区域市场分

13、析 PART 2 商品房市场分析 区域主要在售项目信息汇总表区域主要在售项目信息汇总表项目名称项目名称所属板块所属板块规划总户数规划总户数本期可售总本期可售总户数户数本月成交户本月成交户数数本月成交面积本月成交面积（ ）本月成交本月成交总额（万总额（万元）元）本月成交本月成交均价均价累计成交总额累计成交总额（万元）（万元）剩余可售剩余可售户数户数海安大世界海安大世界城中30091123.5679.760501698286水岸名城水岸名城城西1082266.12116.64383204367奥华国际装饰城奥华国际装饰城城东164131629553.53376.943935166金水湾公馆金水湾公

14、馆城南1441625631638632211288159中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓城南1072 2405.76294.1724931776.58666 6月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 本月海安住宅市场成交本月海安住宅市场成交12

15、4124套，环比套，环比5 5月下降月下降52.3%52.3%，成交连续，成交连续5 5月下降月下降。成交量有大幅度下滑，主要原因为：（1）本月除沿海威尼斯推出新房源之外，住宅并无新增供给入市。（2）货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了部分刚性需求。（3）部分楼盘捂盘惜售，等待楼市旺季的到来，下半年的住宅放量将会有大幅提高。海安住宅成交分析海安住宅成交分析第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 海安住宅海安住宅6 6月价格分析月价格分析高层产品多层产品 5月1日实行明码标价之后，个案楼盘存量房拉升价格的程度相对有限。目前处于市场的淡季，存量较大楼盘的成交成绩不

16、够理想，这使得新盘房源推出时间都往后推迟，大多选择在下半年及年末入市。 从县城整体均价走势来看，近几个月从县城整体均价走势来看，近几个月价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局价格拉升趋于缓和，呈小幅上涨的局势，随着政策性的消化及刚性需求的势，随着政策性的消化及刚性需求的积累，下半年大批量房源入市，尤其积累，下半年大批量房源入市，尤其是标杆品质大盘的入市，将有极有可是标杆品质大盘的入市，将有极有可能大幅拉动均价的走势。能大幅拉动均价的走势。第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 海安海安6 6月住宅板块分析月住宅板块分析从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升

17、。城南高端产品为主，从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。镇及城区内房价较低区域成交量开始放大。城北板块均价：4000元/平米城西板块均价：4500元/平米城南板块均价：60

18、00元/平米中心板块均价：6000元/平米城东板块均价：5000元/平米第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。 本月新推房源较少，各个案场来访相比上半年有一定的提升。 本月各个案场以存量成交为主，高端项目金水湾大户型本月去化出现转机，来访成交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。 由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击，中端和中低端楼盘130以上大户型存量消化依旧低迷。 从目前市场表现来看，高端产品去化具备市场支撑，而中端和中低端改善性需求受了宏观影响较大，观望情

19、绪较高。 未来随着万豪国际、东大街等项目下半年入市，海安市场将进入集中放量期，在宏观政策从紧的情况下，未来市场竞争显得异常激烈。第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析 代表项目代表项目价格情况价格情况（元（元/M2/M2）近期动态情况近期动态情况金海国际花园1、2层连卖，朝东18000元/，朝南14500元/，总价在200390万之间,朝北单一层11000元/ 金海国际花园商铺面积区间48-294不等，共50套左右，目前去化85%，只剩下朝东的160商铺， 业态为由业主自主经营。七星国际城1300014000元/为纯底铺共6套，面积60100；978010000元/为一二层连卖共2

20、4套，面积170250七星国际城新推出30套商铺，目前去化50%,本月去化3套。海州新城朝长江路路方向卖一层约15000元/朝西3050，单价1300014000元/，上层为住宅商铺的层高5.3米，上层为平台，层高4.3米，朝北商铺 的面积在165左右，业态不固定以自营为主。安达步行街1F外街：南：6元/天，西：56元/天北：23元/天内街1F ：3元/天2F：1.5元/天本月举行安达杯创业设计大赛活动，最高奖池1万元。项目目前有儿童城、皮草城、数码城等招商计划，暂不对外销售。二层招商80%，三层招商70%。本月招租3家。润洋兰亭苑 一层20800元/ 润洋兰亭苑商铺店面面积为110，一套总价

21、达到两百多万，由业主自主经营，目前已售磬。海安商业分析海安商业分析目前商铺城南及城东商业相对匮乏，但投资者非常看好其发展潜力，且价格低于目前商铺城南及城东商业相对匮乏，但投资者非常看好其发展潜力，且价格低于市区价格，使得个案销售表现较为突出。市区价格，使得个案销售表现较为突出。第三第三篇篇 竞争个案月度动态竞争个案月度动态PART PART 1 1 重点竞争个案月度动态重点竞争个案月度动态PART PART 2 2 间接竞争个案月度动态间接竞争个案月度动态第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 开发商南通鸿庆房地产开发有限公司楼盘位置江苏省海安县迎宾路201-5号物业类别

22、住宅建筑类别多层产品规划总占地1500亩总规划户数600户房型面积88135主力面积88，99、106 、109 项目特色西班牙风格、中南欧陆风格装修情况毛坯所属商圈海安城东p月度动态综述：目前项目处于排号阶段，已经排到月度动态综述：目前项目处于排号阶段，已经排到6464组。排号组。排号5 5万抵万抵5.55.5万，目前已收取定金，前万，目前已收取定金，前100100号被艺术家拿走，号被艺术家拿走，优先选房，预计优先选房，预计6 6月底开盘，均价月底开盘，均价45004500元元/ /, ,西班牙风格为框架结构均价要略高于中南海风格砖混结构。西班牙风格为框架结构均价要略高于中南海风格砖混结构。

23、p本月销售情况：项目首期推本月销售情况：项目首期推6 6栋多层，栋多层，5#5#、8#8#、10#10#、26#26#、27#27#、28#28#，面积区间，面积区间8812988129平米，共计平米，共计158158套房源套房源p本月优惠活动：本月优惠活动：排号排号5 5万抵万抵5.55.5万。万。本月广告推广动作：项目在沿海高速树立了高炮，在金海岸酒店楼上挂了大牌，本月发短信提示预约。本月广告推广动作：项目在沿海高速树立了高炮，在金海岸酒店楼上挂了大牌，本月发短信提示预约。广告语：文化产业住宅，精品二房，三房亮相。广告语：文化产业住宅，精品二房，三房亮相。艺术是一种使我们达到真实的遐想艺术

24、是一种使我们达到真实的遐想-毕加索。毕加索。围墙已出，项目一期在建第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 项目名称项目名称金水湾公馆项目位置项目位置黄海大道和永安南路交汇处开发商开发商海安苏中动漫城有限公司项目规模项目规模210000容容 积积 率率5物业类型物业类型住宅建筑类型建筑类型高层、商铺规划户数规划户数住宅： 商业：主力户型主力户型110130平方米开发进度开发进度共 期，在建一 期，在售 一 期p月度动态综述：月度动态综述：5 5月月2424日目前推出日目前推出#1#1楼高层，楼高层，144144户，户，9696 、115115、140 140 、142 14

25、2 四种户型。四种户型。p本月销售情况：整体去化本月销售情况：整体去化50%50%，96 96 去化去化95%95%，115 115 去化去化100%100%，192 192 本月去化明显增高。下期销售计本月去化明显增高。下期销售计划为划为5#5#。案场调研，目前均价。案场调研，目前均价68006800元元/ /平米，本月整体去化约平米，本月整体去化约3030套左右。套左右。p本月优惠活动：开盘一次性本月优惠活动：开盘一次性99.599.5折。折。p本月广告推广动作：一个月两次组织杭州品鉴之旅，全程本月广告推广动作：一个月两次组织杭州品鉴之旅，全程5 5星际酒店和餐饮。分批次，每批次星际酒店和

26、餐饮。分批次，每批次2 2辆大巴，约辆大巴，约4040人。其他推广主要户外，网络，公交站牌。人。其他推广主要户外，网络，公交站牌。“皇家西班牙皇家西班牙* *大境界大境界”第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 一期工程在建，本月成交16套第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 项目名称万豪国际项目位置东资丰市场南侧项目规模45万总占地面积13万容 积 率2.54物业类型住宅建筑类型多层、高层、商铺主力户型120130平方米开发商南通金昌房地产开发有限公司 价 格约6000元/平米p月度动态综述：目前项目正在定价，招标物业公司，预计均价将突破月度动态

27、综述：目前项目正在定价，招标物业公司，预计均价将突破60006000元元/ /平米。平米。p本月销售情况：本月销售情况：项目预计在项目预计在8 8月开盘，一期推月开盘，一期推7 7栋房源，户型为栋房源，户型为100143100143平米，共平米，共600600户左右。户左右。p本月优惠活动：本月优惠活动：目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠目前项目发放名流护照，每参加一次万豪国际的活动盖章一次，购房时优惠20002000元，最元，最高可优惠高可优惠1000010000元。元。p本月广告推广动作：以户外、围墙为主本月广告推广动作：以户外、围墙为主项目围墙已完成，售楼

28、部在建第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 项目名称项目名称中洋高尔夫公寓项目位置项目位置海安县城中坝南路与黄海大道的交汇处开发商开发商江苏中洲置业有限公司项目规模项目规模350000容容 积积 率率3物业类型物业类型住宅,商业建筑类型建筑类型多层 小高层 规划户数规划户数住宅： 1068户商业：主力户型主力户型156平方米318平方米开发进度开发进度共二期，在建 一二期，在售 一期p月度动态综述：月度动态综述： 本月依然以存量销售为主，毛坯价格本月依然以存量销售为主，毛坯价格7000900070009000

29、元元/ /，毛坯均价约，毛坯均价约80008000元元/ /，销售率约，销售率约60%60%。p本月销售情况：本月销售约本月销售情况：本月销售约8 8套。套。p本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。本月广告推广动作：电视，公交站牌，户外大牌。“给你一个永不搬家的理由给你一个永不搬家的理由”12345678豪生大酒店豪生大酒店项目住宅已全部封顶，目前在做墙面，豪生大酒店建到10层左右本月成交2套公寓第三篇 竞争个案月度动态 PART 1 重点竞争个案月度动态 位于江海西路和永安路交接处的华府天地，售楼部在建中。项目规划三栋高层及部分商业，总建面62023平米，共441户。预计9月份开盘。金石蓝郡目前在建售楼部，户型等资