2011年7月池州商之都酒店项目定位方案

1、錄目PART 对于项目分析理解PART 我们对项目价值深挖总规划用地面积：7119.5 M总建造面积规划：60770M 商业面积：24085M 酒店面积：21660M 办公面积：6885M增加项目硬件、软件亮点推翻传统酒店服务理念回顾公寓发展历程Apartments公寓的演变概念的发展客戶购买目的产品、服务（包括：面积、裝修、服务、配套）公寓作為一种物业类型，在中国已有近20年左右的发展。演变一：发展历程只租不售的服务性公寓“伪”公寓真正高端公寓1) 公寓市场渐趋成熟演变二：购买目的收藏工作出差，帶来大量短期租客，帶动公寓市场发展。租赁客戶为主力消費群体。服务公寓需求增旺，租赁回报率高达715

2、%，公寓回报比住宅整体高50%以上，掀起一股投资风暴。公寓产品设计宜居性增強，地段佳、服务強、居住空间舒适。居住性增強，客戶作为过渡型居所，满足需要。2) 由单一出租向多元化发展演变三：面积公寓从居住面积、公共空间的增大，舒适性不断增強，如前期一般公寓为30-50产品，现时增加至60-100的一房单位、并出现LOFT公寓，比前期同类产品面积增大40%，完成从紧凑过渡至宽松的过程，整体档次不断提升。3) 室内空间增大、舒适度提高演变四：裝修前期产品裝修简单，主要为乳胶漆墻面，赠送部分家电、分体式空调等基本裝修。后期发展为豪华精裝修，墻身貼墻紙，部分项目全成品交付，选用名贵石材如：黑金花、连卡佛洞

3、石、闪电金等；配送中央空调、选用LOW-E玻璃等，不断提高交付标准。4) 名师设计，豪华精致，趋向全成品交付演变五五：服务基楚服务齐全，并能做到主动服务。后期服务质量不断升级，注重服务人性化、个性化、全面性。部分项目直接委托酒店服务公司、品牌物业管理公司（如CBRE、DTZ、仲量联行、金钥匙、黃金管家等）。部分投资产品具有返租、代租、代管等服务，內容多元化。客戶关注公寓真正的经营性，注重优质的使用群体需要。5) 品牌服务公司，提供多元化服务 ，可经营性演变六：配套以商务为主，配备部分休闲设施软硬件全面升级，开始经营私人会所满足短期商务客戶需要，软件、硬件向商务方向配置，以软件服务为主。室內恒溫

4、泳池、商务中心、兒童会所、会员制俱乐部、酒店配套等，会所设计向高端、特色、品牌方向发展，全面提升各硬件、软件服务。6) 配套设施高端化，成为项目亮点1）公寓区域发展随商贸经济中心迁移而迁移，地段決定价值。2）入市门槛低、非住宅物业的快速变现是公寓发展的动力，公寓是未来发展的趋势。3）经营管理、物业配置是公寓的核心，是吸引高端客源、提升项目形象、保证价格的重要因素。4）要提升公寓的价值，除地段价值外，增加附加值、增強品质、加強物业管理服務、注重品牌等是关键点。市场需求地段价值竞争环境稀缺产品缺口份额市政大势资金实力提高，投资性进一步增强高端客户群体更看重项目的附加值及发展前景有着优越的地段价值差

5、异化大的产品才能突围。区域内必将迎来更多企业高层、外地人士等。产品结构是一个独特的、有竞争力的开发模式，差异营销易于建立本项目定位的3大支持点：123 池州城全效商业复合中心优越的地段区位成熟相对的位置首创的产品模式酒店复合社区（产品概念及配套差异化）项 目 配套全商业配套价值集购物、休闲、娱乐等多功能为一体的区域性商业中心 池州城池州城新天地都汇新天地都汇 时尚女性名店城集合潮流、时尚、精品、经典元素负一层分割一半面积进行招商改建，定位发展为分为红酒屋、画廊西餐厅、文化艺术展厅。一层至三层商业为专属的女性时尚主题式商场。分为服饰、头饰、首饰等一系列相关女性主题的时尚商业元素。参考项目为：香港

6、女人街、广州银座、重庆金鹰女人街45层为儿童专场领地定位方向，分为相关儿童日产用品配套商业，儿童休闲玩乐游戏区两大元素组成。楼层功能单层面积（）总建筑面（）备注7-15层酒店144411152约160间房间16-21层公寓14448664酒店式公寓2223层公寓13772754酒店式公寓16-23层公寓总面积：11418酒店式公寓2426层写字楼137741312526层为发展商自用写字楼打造生态泛酒店式的环境空间 ART DECO 印记复兴一座城市的优雅精致高贵，历史的凝练与现代的时尚湘濡以沫帝国大厦、洛克菲勒大厦、和平饭店从大洋彼岸到东方明珠，被称为装饰艺术的ARTDECO建筑风格，代言了

7、一个阶层所追求的典雅气质，是高端建筑作品的表征、上流身份的代名词，因而也成为豪华不动产的鲜明标志之一。起源于法国，介于古典与现代之间，融合了立体派、构成主义包括机械美学，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。折衷与融合Art Deco装饰艺术讲究建筑的质感美与雕塑美，传达出一种经久不休的建筑之美，整体呈现稳重、典雅、华贵之意象，契合当下新一代知识财富阶层的身份标识与美学倾向整体造型充分体现了现代感与艺术性的完美结合壁纸 白色混水木饰造型 橡木清水饰面 乳胶漆 橡木清水饰面 白色厨具定制 柜门暗藏电视机 储物柜(橡木饰面) 壁纸 储物柜(茶色镜面) “F”FOR：Fit房子本身的紧凑合适；舒适生活的恰到好处；FREE既代表生活的自由、和居住者的心灵的自由、无约束Family赋以产品“家、温馨、温暖”的精神层面。Fame产品身份的象征Fantasy产品艺术性Feeling体现产品人性化的一面 “OTEL ”FOR：HOTEL我们销售的是酒店我们赋予它的概念是在装饰环境上，强调“小而精致”。客房数量不多，内部装修豪华，别具特色。 在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，远高于星级酒店。面向的客户群体是高收入、高品位的人群。 选择作为产