四苏州市土地分割登记案例

1、.l（一）土地分割登记的基本思路（一）土地分割登记的基本思路l土地管理部门对需分割转让的房地产，土地管理部门对需分割转让的房地产，在转让前进行申请、调查、审核、注册，在转让前进行申请、调查、审核、注册，并颁发并颁发国有土地使用权分割转让许可国有土地使用权分割转让许可证证，转让后房地产权利人凭，转让后房地产权利人凭国有土国有土地使用权分割转让许可证地使用权分割转让许可证及其相关证及其相关证件办理土地使用权变更登记。件办理土地使用权变更登记。l具体含义如下：具体含义如下：.l1. 1. 从土地登记的角度看，是一种预登记从土地登记的角度看，是一种预登记l2. 2. 从土地交易的管理角度看，是转让的许

2、可登记。从土地交易的管理角度看，是转让的许可登记。l3. 3. 只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。l4. 4. 不是实物分割，而是产权分割或权利分割。不是实物分割，而是产权分割或权利分割。l 实质上是土地分摊。实质上是土地分摊。l5. 5. 主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制l 度，颁发度，颁发“国有土地使用权分割国有土地使用权分割转让许可证转让许可证”。l 提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。.l1. 1.国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分

3、割转让许可证是该宗地准予分割转是该宗地准予分割转让的法律凭证。让的法律凭证。l2. 2.国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证在分割单元房产售出在分割单元房产售出前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。l3. 3.国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证是分割宗地是分割宗地国有土国有土地使用证地使用证的附件。分割单元房产售出前，的附件。分割单元房产售出前，国有土地使用国有土地使用权分割转让许可证权分割转让许可证所登记的分摊面积之和等于该宗地所登记的分摊面积之和等于该宗地国国有土地使用证有土地使用证所登记的

4、面积，分割单元出售后，房地产开所登记的面积，分割单元出售后，房地产开发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存国有土国有土地使用权分割转让许可证地使用权分割转让许可证所登记的分摊面积之和。所登记的分摊面积之和。l4. 4.国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证已包含有土地权属变已包含有土地权属变更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受证方在证方在国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证“变更登记申请变更登记申请书书”有关栏目签字确认后，作为转让双方当事

5、人办理土地使有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理土地使用权变更登记的申请书。用权变更登记的申请书。.l（二）宗地的划分方法（二）宗地的划分方法 l(1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；分为一宗地；l(2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；l(3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地

6、又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。地，称组合宗。l(4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区未建成区(如住宅小区如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。干宗地。.l（三）苏州的宗地划分方法（三）苏州的宗地划分方法l1. 1. 住房改革中宗地的划分住房改革中宗地的划分l2.2.企业改制中宗地的划

7、分企业改制中宗地的划分l3.3.住宅商品房宗地的划分住宅商品房宗地的划分l具体情况较复杂，略举几例说明。具体情况较复杂，略举几例说明。.l（四）宗地的地籍调查（四）宗地的地籍调查l包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土地包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土地分割单元）调查。如房地合一管理，两种调查同分割单元）调查。如房地合一管理，两种调查同时进行；如房地分管，房屋调查资料必须移交给时进行；如房地分管，房屋调查资料必须移交给土地管理部门。土地管理部门。l1. 房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的相房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的相关规范进行。关规范进行。l2. 宗地调查宗地调查l

8、权属：权利人、年期、权源等权属：权利人、年期、权源等l 位置：界址、四至等位置：界址、四至等l 利用：按规定利用：按规定l 面积：宗地总面积、土地分摊面积面积：宗地总面积、土地分摊面积l 质量：（暂不调查）质量：（暂不调查）l 编号：宗地号、门牌号等编号：宗地号、门牌号等.l3. 3. 土地产权单位调查（分割单元）土地产权单位调查（分割单元）l土地产权单位调查（宗地内的分割情况）内容主土地产权单位调查（宗地内的分割情况）内容主要包括：要包括：l 每一交易（分割）单元的建筑面积。每一交易（分割）单元的建筑面积。l 每一分割单元的房产编号。每一分割单元的房产编号。l 每一分割单元的用途。每一分割单

9、元的用途。l 每一分割单元的土地分摊面积。每一分割单元的土地分摊面积。l 每一分割单元的使用权类型。每一分割单元的使用权类型。l 每一分割单元的使用权终止日期。每一分割单元的使用权终止日期。.l4. 4. 地籍调查资料地籍调查资料l（1 1）分割宗地地籍调查成果）分割宗地地籍调查成果l 地籍调查法人代表身份证明书地籍调查法人代表身份证明书l 指界委托书指界委托书l 分割宗地分割宗地地籍调查表地籍调查表l 分割宗地的宗地图分割宗地的宗地图l 宗地分割情况调查表宗地分割情况调查表l（2 2）分割后剩余土地的地籍调查成果）分割后剩余土地的地籍调查成果l 地籍调查法人代表身份证明书地籍调查法人代表身份

10、证明书l 指界委托书指界委托书l 分割后剩余土地分割后剩余土地地籍调查表地籍调查表l 分割后剩余土地宗地图分割后剩余土地宗地图 .l土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、审核、注册登记、颁发证书五个阶段。审核、注册登记、颁发证书五个阶段。l1. 1. 申请申请 l（1 1）申请人。土地分割登记的申请人为依法取得）申请人。土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权，领取国有土地使用权，领取国有土地使用证国有土地使用证，从，从事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要分割转让房地产的土地使用权

11、权利人。分割转让房地产的土地使用权权利人。l（2 2）申请时间。房地产开发建设项目竣工或单体）申请时间。房地产开发建设项目竣工或单体建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。.l（3 3）申请人应提交的材料）申请人应提交的材料l申请人应提交的材料包括二类，一类是每一分割宗地的申申请人应提交的材料包括二类，一类是每一分割宗地的申请材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。请材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。l分割宗地的申请材料分割宗地的申请材料l 土地分割登记申请书土地分割登记申请书l 申请人身份证明。包括申请人身份证明。包括土地登记法人代表身份

12、证明土地登记法人代表身份证明书书、土地登记委托书土地登记委托书等等l 原原国有土地使用证国有土地使用证l 建设工程规划验收合格证建设工程规划验收合格证l 公安机关出具的建筑物正式公安编号证明公安机关出具的建筑物正式公安编号证明l 宗地分割情况申报、调查表宗地分割情况申报、调查表l被分割后剩余土地的申请材料被分割后剩余土地的申请材料l 土地登记申请书土地登记申请书l 申请人身份证明申请人身份证明l 国有土地使用证国有土地使用证.l2. 2. 调查调查l土地登记申请受理人员将受理的土地分土地登记申请受理人员将受理的土地分割登记申请资料移交地籍调查人员，由割登记申请资料移交地籍调查人员，由调查人员对

13、分割宗地进行地籍调查，地调查人员对分割宗地进行地籍调查，地籍调查完毕后，把地籍调查资料连同分籍调查完毕后，把地籍调查资料连同分割登记申请资料再一并移交给土地登记割登记申请资料再一并移交给土地登记审核人员。审核人员。.l3. 3. 审核审核l土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和地籍调查员提交的地籍调查资料进行审核，审地籍调查员提交的地籍调查资料进行审核，审核时严格按照国家核时严格按照国家土地登记规则土地登记规则等规定办等规定办理，同时在审核时要注意分割宗地是否有土地理，同时在审核时要注意分割宗地是否有土地使用权抵押情况。使用权抵押情况。l经审核，符合规

14、定要求的，土地登记人员填写经审核，符合规定要求的，土地登记人员填写土地登记审批表土地登记审批表，土地分割登记经人民政，土地分割登记经人民政府批准后，方可进行注册登记。府批准后，方可进行注册登记。.l4. 4. 注册登记注册登记l分割登记后原宗地地号已发生变化，因此对分分割登记后原宗地地号已发生变化，因此对分割宗地和分割后剩余土地宗地，分别新建割宗地和分割后剩余土地宗地，分别新建土土地登记卡地登记卡。l分割宗地分割宗地土地登记卡土地登记卡上除记录上除记录土地登记土地登记规则规则规定的内容外，在备注栏内再注记该宗规定的内容外，在备注栏内再注记该宗地的总建筑面积数和地的总建筑面积数和土地使用权分割转

15、让许土地使用权分割转让许可证可证数量。数量。.l5. 5. 颁发证书颁发证书l根据根据土地登记土地登记填制填制国有土地使用证国有土地使用证和和国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证，并将证，并将证书颁发给房地产开发商。书颁发给房地产开发商。l分割宗地的分割宗地的国有土地使用证国有土地使用证除填写除填写土地土地登记规则登记规则规定的内容外，在记事栏目内还要规定的内容外，在记事栏目内还要记录该宗地共有记录该宗地共有国有土地使用权证转让许可国有土地使用权证转让许可证证的数量及相关规定。的数量及相关规定。.l（1 1）编号：分割宗地土地使用权分割转让许可证顺序号）编号：分割宗地土地使

16、用权分割转让许可证顺序号l（2 2）土地使用者填写房地产开发商业名称）土地使用者填写房地产开发商业名称l（3 3）土地证号分割宗地土地证号）土地证号分割宗地土地证号l（4 4）宗地状况。）宗地状况。 座落分割宗地公安编号座落分割宗地公安编号l 图号分割宗地所在地籍图的图幅号图号分割宗地所在地籍图的图幅号l 地号分割宗地的地籍编号地号分割宗地的地籍编号l 使用权类型使用权类型 出让或划拨等出让或划拨等l 用途分割宗地的批准用途用途分割宗地的批准用途l 宗地面积分割宗地土地面积宗地面积分割宗地土地面积l 终止日期土地使用权限的终止时间终止日期土地使用权限的终止时间l（5 5）分割状况。座落分割单元

17、的公安编号，一般与房产登记的房号相同）分割状况。座落分割单元的公安编号，一般与房产登记的房号相同l 地号分割宗地的地籍编号地号分割宗地的地籍编号l 面积分割单元土地使用权分摊面积面积分割单元土地使用权分摊面积l 用途分割单元土地用途用途分割单元土地用途l 使用权类型、终止日期与宗地状况栏相同使用权类型、终止日期与宗地状况栏相同l（6 6）发证机关：土地管理机关名称并盖章）发证机关：土地管理机关名称并盖章l（7 7）日期：发证机关填制）日期：发证机关填制分割转让许可证分割转让许可证的日期的日期.l分割单元（即房屋某一套、室）交易后，办理土分割单元（即房屋某一套、室）交易后，办理土地使用权变更登记

18、的程序为：申请地使用权变更登记的程序为：申请权属审权属审核核注册登记注册登记颁发证书。颁发证书。l与一般登记不同支出：与一般登记不同支出：l1. 1. 申请的差异：通常的做法是转让双方当事人同申请的差异：通常的做法是转让双方当事人同时到场申请。实施了分割登记后，由于对所需变时到场申请。实施了分割登记后，由于对所需变更登记的内容进行了预登记，因此无须双方同时更登记的内容进行了预登记，因此无须双方同时来办理申请登记，只需购房者持有关资料即可申来办理申请登记，只需购房者持有关资料即可申请办理。请办理。l申请资料：申请资料：国有土地使用权分割转让许可证国有土地使用权分割转让许可证.l2. 2. 审核审

19、核l土地登记初审人员对需要登记的资料进行初审。土地登记初审人员对需要登记的资料进行初审。初审人员输入地号和初审人员输入地号和土地登记收件单土地登记收件单编号，编号，选定分割单元号（即交易房产的房号）输入工选定分割单元号（即交易房产的房号）输入工作就完成，作就完成，土地登记审批表土地登记审批表的其他内容：的其他内容：如编号、土地使用者名称、土地座落、图号、如编号、土地使用者名称、土地座落、图号、地号、面积、用途、终止日期及初审意见等内地号、面积、用途、终止日期及初审意见等内容即可由电脑自动从信息库中提取生成，完成容即可由电脑自动从信息库中提取生成，完成初审。初审。 .l3. 3. 领证签收领证签

20、收l改进的做法是：将改进的做法是：将土地登记收件单土地登记收件单增设领证人签字栏，赋予收增设领证人签字栏，赋予收件单双重功能，即原有收件单的功能和领证签收薄的功能。收件单件单双重功能，即原有收件单的功能和领证签收薄的功能。收件单由申请人收存时发挥原收件单的功能，即收件收据和领取土地证书由申请人收存时发挥原收件单的功能，即收件收据和领取土地证书凭据的功能。领证签收交土地部门收存时发挥领证签收薄的功能。凭据的功能。领证签收交土地部门收存时发挥领证签收薄的功能。l土地部门将收存的收件单可按时间顺序装订成册制成土地部门将收存的收件单可按时间顺序装订成册制成土地证书签土地证书签收薄收薄，这样改进的理由是

21、：，这样改进的理由是：l(1)(1)土地登记收件单土地登记收件单上的内容基本包含了上的内容基本包含了土地证书签收薄土地证书签收薄的的内容，将内容，将“收件单收件单”装订成册同样发挥了领证签收的作用。装订成册同样发挥了领证签收的作用。l(2)(2)土地登记收件单土地登记收件单这张收件单据得到了继续利用，无需再印制这张收件单据得到了继续利用，无需再印制土地证书签收薄土地证书签收薄。l(3)(3)原有信息得到了充分利用，减少了重复劳动。领证时不要重复填原有信息得到了充分利用，减少了重复劳动。领证时不要重复填写土地使用者名称、地址、图号、地号等。写土地使用者名称、地址、图号、地号等。l(4)(4)通过

22、改进，使领证签收工作减少了浪费、节约了资源、提高了效通过改进，使领证签收工作减少了浪费、节约了资源、提高了效率。查证和签收过程由原来的每次率。查证和签收过程由原来的每次5858分钟缩短为分钟缩短为1 1分钟以内，解决分钟以内，解决了多年来群众领证排长队的难题。了多年来群众领证排长队的难题。.l1. 1. 提高了房地产开发企业依法用地的自觉性，为提高了房地产开发企业依法用地的自觉性，为房地产市场的健康发展提供了保障。房地产市场的健康发展提供了保障。 l2. 2. 极大地方便了群众办证，为提高土地登记发证极大地方便了群众办证，为提高土地登记发证率，扩大登记覆盖面创造了条件。率，扩大登记覆盖面创造了

23、条件。 l3. 3. 提高了土地管理部门办理土地登记的工作效率，提高了土地管理部门办理土地登记的工作效率，为规范土地登记，强化服务打下了基础。为规范土地登记，强化服务打下了基础。.l以往对房地产开发用地虽然也进行了常规性的以往对房地产开发用地虽然也进行了常规性的建设用地竣工验收、登记等管理工作，但这主建设用地竣工验收、登记等管理工作，但这主要是对有用地批文项目进行的管理，对产生的要是对有用地批文项目进行的管理，对产生的违法用地主要依靠土地监察部门的查处来解决。违法用地主要依靠土地监察部门的查处来解决。l通过实施分割登记，对房地产市场的管理实现通过实施分割登记，对房地产市场的管理实现了二个转变，

24、一是对房地产违法用地的管理由了二个转变，一是对房地产违法用地的管理由事后的查处转变为事前的控制，二是对房地产事后的查处转变为事前的控制，二是对房地产用地的监督，由土地部门一家监督转变为依靠用地的监督，由土地部门一家监督转变为依靠全社会的监督。全社会的监督。 .l土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证解决了购房者不会填写申请解决了购房者不会填写申请书的困难并且减少了申办土地证所需提交的资料；书的困难并且减少了申办土地证所需提交的资料；l有了有了土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证，会在购房者心中直接，会在购房者心中直接反映出用反映出用土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转

25、让许可证换换土地使用证土地使用证的思想，群众容易理解接受，实际上土地管理部门所发的的思想，群众容易理解接受，实际上土地管理部门所发的土地使用权分割转让许可证土地使用权分割转让许可证又起到了对每一个购房者在又起到了对每一个购房者在购房后告知其应该办理土地登记的提示作用，从而大大提高购房后告知其应该办理土地登记的提示作用，从而大大提高了房地产交易土地登记发证率。了房地产交易土地登记发证率。l从苏州市区历年来受理的房地产交易申报量变化可以得到明从苏州市区历年来受理的房地产交易申报量变化可以得到明显的反映：显的反映： 19971997年为年为27002700份（房地产交易申报量）份（房地产交易申报量）

26、l 19981998年为年为38003800份份l 19991999年为年为74807480份份l 20002000年为年为1510015100份份l 20012001年为年为2400024000余份。余份。 基本接近实际交易变更基本接近实际交易变更量。量。.l（1 1）从审查土地权属、面积等工作量来看。）从审查土地权属、面积等工作量来看。l 办理土地登记时，土地部门对每一套房屋的变更申办理土地登记时，土地部门对每一套房屋的变更申请都要经过受理申请、土地登记初审、土地管理部门请都要经过受理申请、土地登记初审、土地管理部门的审核、发证机关批准等的审核、发证机关批准等4 4道程序的审查，即需道程序

27、的审查，即需4 4个人个人次。实施分割登记前，需同时对转让双方的内容进行次。实施分割登记前，需同时对转让双方的内容进行审查，这样，一套房屋变更需审审查，这样，一套房屋变更需审8 8个人次，个人次，900900套住宅套住宅共需审查共需审查72007200人次（人次（8 8900=7200900=7200）。实施分割登记）。实施分割登记后，土地管理部门只需对转让前后，土地管理部门只需对转让前4040幢房屋（即幢房屋（即4040宗地）宗地）的 权 属 、 面 积 等 进 行 审 查 ， 审 查的 权 属 、 面 积 等 进 行 审 查 ， 审 查 1 6 01 6 0 人 次人 次（4 440=16

28、040=160），工作量减少），工作量减少70807080人次，工作效率提人次，工作效率提高了高了4040多倍。多倍。.l（2 2）从登记工作时间上来看。）从登记工作时间上来看。l 实施分割登记前苏州市商品房交易办理实施分割登记前苏州市商品房交易办理土地证书承诺时间为土地证书承诺时间为6060天，实施分割登记后，天，实施分割登记后，承诺时间改为承诺时间改为1010个工作日，时间缩短了个工作日，时间缩短了4545天。天。现在又在试行当场办证，力争在现在又在试行当场办证，力争在15201520分钟分钟内办结。时间上从内办结。时间上从6060天即天即336336个工作时完成变个工作时完成变为为151

29、5分钟完成，时间效率将提高分钟完成，时间效率将提高10001000多倍多倍（336336小时小时6060分钟分钟2020分分=1008=1008）.l（3 3）从节省社会劳动力来看。）从节省社会劳动力来看。l 原来开发商办理变更登记需往返二次（即申报、原来开发商办理变更登记需往返二次（即申报、领证各一次），领证各一次），900900套商品房需往返套商品房需往返18001800次。实施次。实施分割登记后，开发商只要在每期工程结束后，办理分割登记后，开发商只要在每期工程结束后，办理分割证往返二次，三期开发只需往返分割证往返二次，三期开发只需往返6 6次，减少往次，减少往返返17941794次。在实行当场办证后，购房者由原来的往次。在实行当场办证后，购房者由原来的往返二次减为往返一次，返二次减为往返一次，900900套商品房又减少了套商品房又减少了900900次，次，这样这样900900套商品房可减少往返套商品房可减少往返26942694人次。人次