土地评估报告格式

1、土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期：关键词：（估价对象所在市、县）估价目的：安徽中信房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。1、不得出现两个估价目的;2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清

2、算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目

3、的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1待估宗地地价定义一览表宗地名称估价期日的估价设定的用途土地级别备注登记用途需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。特别说明：用途和开发程

4、度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如：（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。七、估价结果（价格偏离合理估价结果15%以上不合格）评估土地总面积：单位面积地价：（楼面单价/地面单价）总地价：大写及币种：八、估价结果和估价报告的使用（一）估价前提条件和假设条件（1）委托方合法取得估价对象的土地使用权，并支付有关税费。委托方提供的估价对象的国有土地使用权证及

5、相关证明文件等是真实的、准确的、完整的。（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场(3)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。(4)委托方提供资料属实。(二)该报告使用的限制条件(1)评估报告是在评估基准日条件下，评估土地在限定条件下的土地使用权价格。(2)评估面积以国土资源局颁发的国有土地使用证中所载面积为准。不同时需作说明。(3)评估价格仅为委托方估价目的提供价格参考。(三)资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方及估价人员现场勘察所得。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价

6、规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。(四)估价中的特殊处理如：划拨用地评估(五)其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地使用面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应做相应调整。3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。4、评估结果有效期自提交报告日起年内有效。涉及到估价期日和提交报告日期两种有效期。有效期一般为6个月，但企业改制上市和资产评

7、估、审计等报告衔接，可能需要一年。市场变动异常，有效期可缩短。5、本报告和估价结果的使用权归委托方所有，安徽中信房地产土地价格评估有限公司负责解释。特别说明：(1)土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。(2)由于土地开发利用强度对

8、地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以让评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。(3)要防止滥用假设条件。如估价方法选择中已说明土地市场不活跃，交易案例少，排除了市场比较法。在报告使用的前提条件中又设定了“估价结果基于有公开、活跃的正常土地市场条件”。又如法院委托的评估项目属限时强买处置类的评估，报告中设定“为了使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期”这一假设条件。这些假设条件均与事实不符、逻

9、辑混乱矛盾，则属于滥用假设条件。九、土地估价师签字姓名资格证书号签名（机构公章）年月日十、土地估价机构法定代表人签字：第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：单位地址：法人代表：联系人：联系电话：邮政编码：二、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等三、估价对象概况1、土地位置和登记状况（位置、用途、面积、四至等）a、来源与历史沿革：改制重组涉及产权变动状况。出让应说明出让合同约定的主要内容，如开工、竣工时间，出让金支付方式和交纳情况，代建道路、代征土地、代建公用建筑，出让年限届满后地上建筑物处置情况等内容。产业用地涉及

10、投资强度、节约集约利用土地的重要指标等。b、位置：除坐落外，应说明大致区位条件，如地处市中心、旅游区、城郊结合地区，并对位置条件进行简要评价。c、用途、面积、四至：登记与现状或评估设定不一致，应说明理由。d、土地级别：采用基准地价系数修正法必须说明，尽量采用分用途级别描述。e、土地登记证书号、国有土地使用权证书号：描述应规范。土地权利状况（权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解的土地取得和流转过程，分析实际使用与证载是否一致。a、权属、权利、年期是否与登记内容一致。评估设定与登记内容不一致，应说明评估设定的理由。b、他项权利对地价的影响，如抵押权，地价中应扣抵押额。带租约转让价应在正常市场

11、价值的基础上扣除承租使用权价值。c、对地价产生重大影响地役权也应说明。土地利用状况(土地利用状况，重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等)a、针对估价对象和估价目的的确定现状条件和规划条件两种情形。b、利用现状条件：建筑物及具体用途、容积率、建筑物等。估价方法不具体涉及建筑物而作列表简要描述，但收益还原法、剩余法涉及到建筑费时，应对建筑物、容积率、式样、成新度、结构、日照、通风等进行详细描述，注意与后面的估价方法应用相衔接并保持逻辑性一致性。c、涉及现状

12、建筑物产权不完整，应说明如何特殊处理与理由。d、规划条件：应说明规划设计要点，包括建筑限高、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套等。应说明规划条件的批准机关、文号、批准日期及有效期。四、影响地价的因素说明1、一般因素(1)地理位置(2)自然环境A、地势、地貌B、气候、水文(3)行政区划(4)社会经济状况(5)房地产政策与房地产市场状况(6)城市规划与发展目标不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。按用途分析描述。a、商业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、金融政策、商业发展状况等。b、住宅用地：自然条件、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、城

13、市化水平、居民收入与储蓄、房地产市场状况、税收政策、金融政策、房地产宏观调控政策、住房供应与保障政策等。c、工业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、劳动力状况等。2、区域因素区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。如：a、区域范围与区域概况，尽量附图。b、区域位置：按规划功能区或现状描述，离市中心距离，所在土地级别。c、交通条件：道路通达状况、交通便捷程度（对外交通、公交、地铁、轨道交通）d、基础设施条

14、件：供电、供水、排水、电讯、供气、供热。e、商业用地应对商业繁华状况进行分析，住宅用地应分析居民购物的便利程度，一般工业仓储用地无特殊原因不进行分析。f、公用设施条件主要影响居民生活方便程度，影响商业网点配套程度。g、行政因素：区域经济政策、城市规划限制、交通管制状况h、环境质量状况i、危险设施：估价对象所在区域是否有危险设施，如加油站、油库、弹药库、传染病医院等。j、住宅用地、商业用地外立面分析、景观分析应与采用的基准地价系数修正法和市场比较法中的因素条件、修正系数说明表、修正系数相衔接和一致性。3、个别因素待估宗地位于，四至。评估设定用途、土地所有权，土地使用权由方式取得，以及面积、形状、

15、水文地质条件、临路状况等。宗地实际开发程度为，评估设定土地开发程度为供水：排水：供电：通讯：通路：供暖：供气：场地平整：地上建筑物：链接道路状况，住宅用地临交通型主干道状况，商业用地临街状况和距市中心和商服中心的距离。宗地利用状况：规划设计要点或出让合同约定的开发程度。住宅、商业用地接近公用设施距离。商业、工业用地接近交通设施程度。相邻土地利用状况：对估价对象利用的限制，重点分析估价对象有重要影响的相邻土地利用状况。如估价对象北侧有小学、气象观测站，对估价对象土地利用将产生非常大的影响。规划限制：对建筑高度、日照以及建筑退让界址线距离等限制。地上建筑物状况：采用收盖还原法，剩余法时应详尽分析描

16、述建筑物状况。土地权利状与使用年期：应根据估价目的和估价对象特征恰当设定。当评估设定与登记内容不一致，应说明理由。第三部分土地估价结果一、估价依据（一）有关法律法规1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国担保法（国务4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例院1990第55号令）5、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）6、确定土地所有权和使用权的若干规定国家土地管理局1995国土籍字第26号；7、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知国家土地管理局1997国土籍字第2号；8、国

17、土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）等（二）有关技术标准9、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程10、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（三）其他资料11、委托方提供的有关资料12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料注息：1、估价依据应针对估价目的和待估宗地权利、土地利用方式等特征以及估价方法与使用的资料应有针对性列出。如抵押评估目的应涉及抵押、担保和土地他项权利登记的法律、法规及政策规定。待估宗地为划拨土地使用权应涉及到划拨土地相关法律、法规及政策。开发区工业用地估价需涉及产业政策、投资强度、土地节约集约利用的有关土地利用方式的规定。

18、采用成本逼近法使用的征地成本则需涉及到征收农村集体土地过程中一系列法律、法规和地方文件规定费用标准。采用基准地价系数修正法需涉及到基准地价公布的相关文件、成果具体说明等依据。2、估价依据应考虑最新政策调整。如房地产开发的一系列宏观调整政策、征地成本最新标准等。二、土地估价（一）估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有以下几种：要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。需注意不能：（1）遗漏合法原则；（2）采用了收益还原法和剩余法而遗漏最高最佳使用原则的；（3）采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩余法的而遗漏替代原则的。1、合法原则合法原则指土地使用权价格评估必须以

19、估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地地估价还要遵循相关法律法规的规定。2、最有效使用原则（现状土地利用条件不遵循此原则）由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益不同，而且土地权利人都期望从其所占用的土地上能获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的3、替代原则（市场法、收益还原法、基准地价修正法）根据市场运行规律，在同一商品市场中，

20、商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地使用权价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地使用权价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。4、预期收益原则（收益还原法、假设开发法）对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。5、协调原则土地总是处于一

21、定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。6、报酬递增、递减原则（收益法、假设开发法时需遵循）经济学中的边际收益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。7、供需原则（个别因素分析遵循这一原则）在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供给均衡法

22、则。其成立条件是：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；C2同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样,其价格也是有需求与供给的互相关系而定的。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。8、贡献原则（收益还原法、假设开发法、剩余法）按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言。是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，

23、故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。9、变动原则（进行期日修正时需遵循的原则）一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。10、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法

24、进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地使用权价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地使用权价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。特别说明：规程要求两种以上评估方法。除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很

25、多，且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用一种市场比较法，否则不可以采用一种方法评估。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准：用地类型适宜的估价方法住宅1、一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。商业服务业（含商务金

26、融用地、住宿餐饮用地等）1、有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；2、可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅。工矿仓储用地1、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。3、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地价可参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原法。4、耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其他土地可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法（含系数修正法、定级指

27、数模型评估法、基准地块法），未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方法。5、涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。6、在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前提必须是近三年内制定或更新过的基准地价。（三）估价结果附件一、估价结果一览表二、委托估价函三、位置示意图四、土地使用权证书复印件五、规划批准等文件六、现场踏勘调查记录等七、照片八、企业法人营业执照九、机构资质证书复印件十、估价人员资格证书复印件注意事项：1、宗地位置示意图与宗地位置和影响地价的区域因素联系不紧密。2、估价对象照片与地上建筑物状况与估价方法联系不够。如收益还原法和剩余法与已有建筑物状况关联性较大，一张照片难以全面反映。3、土地使用证复印件缺委托方提供与原件一致的证明。4、依据估价目的的所需的必要附件。如涉及企业改制为资产处置使用的应