汝城县商业步行街市场研判分析报告

1、汝城商业步行街市场研判分析报告HDCE凯黄资浩目 录第一章：宏观环境因素分析 第一节： 城市概述 第二节：区域及交通情况第三节：经济现状及开展趋向分析第四节：重大开展事件前瞻第五节：城市定位研判第二章：汝城县房地产市场分析第一节：汝城县房地产总体分析 一、房地产整表达状二、房地产价格同比上涨的因素分析 三、制约房地产企业可持续开展的因素第二节：汝城房地产现状分布及分析第三章：汝城县商业现状分析第一节：城市版块商业主体概述第二节：汝城商业现状第三节：商铺经营环境分析第四节：商业承租能力分析第五节：目标消费群体研究第六节：客户群体分析第四章：工程可行性分析第一节：财务可行性分析第二节：投资可行性分

2、析一、工程销售收入测算二、财务评价第三节：工程不确定性分析 一、盈亏平衡分析 二、本工程的不确定因素三、风险控制第四节：综合效益评价第五节：结论与建议第一章：宏观环境因素分析第一节： 城市概述地理位置：汝城县位于湖南省郴州市东南部，地处湘、粤、赣三省交界处，东经1131611359，北纬25192552之间。县界四邻：东邻江西省崇义县，南界广东省仁化县、乐昌市，西接宜章县 ，北连资兴市、桂东县。县境范围：东西长72公里，南北宽63公里，总面积为平方公里。下属乡镇及人口：全县辖15个乡其中民族乡3个，8个镇其中少数民族聚居镇2个，309个村，全县共3万人，其中县城居民4万人左右。第二节：区域及交

3、通情况县境内现有省道S324和国道G108两条主要交通通道，呈东西向、南北向穿境而过，是目前汝城主要的对外交通通道。就目前而言，汝城的对外交通环境不是很理想，距离上一级城市的交通距离均在150公里以上，呈交通位置上的“边缘状况郴州市在建高速统计：汝城县：134公里 厦蓉高速76.27公里 岳汝高速58公里 宜章县：88公里 厦蓉高速24.02公里，京珠复线15.531公里，宜凤高速48.451公里 桂阳县：85公里 厦蓉高速36公里，京珠复线49.111公里 嘉禾县：51公里 厦蓉高速24.7公里，京珠复线26.254公里 临武县：41公里 京珠复线40.912公里桂东县：37公里 岳汝高速3

4、7公里郴州市：33公里 已开工的厦蓉高速汝城段76公里，平汝高速汝城段58公里，至2021年，汝城高速公路通车里程134公里，2021年通车里程位居湖南省前例，郴州第一位。第三节：经济现状及开展趋向分析汝城县国民经济稳步开展，2021年全年实现地区生产总值。其中第一产业完成6.73亿元，第二产业完成5.85亿元，第三产业完成9.92亿元；完成全社会固定资产投资15.76亿元；实现社会消费品零售总额5.39亿元，同比增长12.32%；全县金融机构存款余额达29.56亿元，同比增长13.78%。家庭经营现金收入平稳增长，第一产业现金收入总额和增加额都占主导地位。08年上半年，家庭经营现金收入人均为

5、458.87元，同比增加37.82元，增长8.98%。在家庭经营现金收入中第一产业现金收入人均321.06元，同比增加18.26元，增长6.03%。09年初的核心数据：1、 居民收支水平稳步提高。09年一季度，农民人均现金收入565元，同比增长3.1%，家庭经营收入、工资性收入分别增长2.7%、3.1%。农民人均现金支出为644元，同比增长11.7%，高于同期的收入水平，城镇居民人均可支配收入4169元，同比增长8.3%，其中工薪收入增长1.6%，经营性收入增长9.2%。城镇居民人均家庭总支出3430元，增长6.4%，其中消费性支出增长6.3%。2、 固定资产投资增势强劲。至2021年5月底，

6、完成固定资产投资含高速投资91060万元，同比增长2.9倍，剔除高速局部那么增长144.6%。施工工程个数98个，比上年同期增加73个，其中新开工工程增加56个。第一、二、三产业投资所占比重分别为8.4%、28.1%、63.5%，投资方向主要集中在第三产业中的交通领域。房地产开发投资也继续保持稳步扩张势头，同比增长11.5%。通过多项数据调查，作为国家重点扶贫县，依据国内贫困县定义标准，汝城县农村人均收入仅仅较之高出一线，城镇市居民收入与农村居民收入呈较明显的两极状况。综合概括：汝城县整体经济形势仍处在较优良的上升通道上，具有较大的开展潜力，特别是后期交通环境逐步改善之后，将出现高速增长的局面

7、，城镇与农村经济落差是制约汝城县整体经济开展的重要原因。第四节：重大开展事件前瞻汝城县先后争取厦蓉、岳汝两条高速公路途经境内19个乡镇，共有7个出口。争取各级投资2亿多元，实施了106国道汝城段扩改工程，启动了三江口至九龙、延寿至铁丝坪的旅游公路与省际公路建设。省道1803、1859线横贯境内。到2021年，汝郴高速竣工，2021年，106国道改扩建和厦蓉高速竣工通车后，将从根本上改善全县交通状况。 高速公路的引入无疑是汝城未来开展最重要的核心因素，能从根本上改观汝城现在处于多城市“交通边缘的现状，不仅对汝城的各产业开展起到积极的推进作用，更为汝城“三省中心县的城镇市开展定位提供了切实凭据。第

8、五节：城市定位研判综合上述宏观环境因素，我司对汝城县城镇市定位给出如下分析结论：1） 汝城县地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足特征2） 受交通环境影响，汝城县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力3） 高速公路的架通无疑是汝城腾飞的机遇，城镇市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，汝城的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微开展，也将对整个县城经济提供重大推动力第二章：汝城县房地产市场分析第一节：汝城县房地产总体分析一、房地产整表达状1 、房地产开发投资成倍增长 根据汝城县2021年1-8月份数据说明，全县房地产开发完成投资354

9、1万元，比上年同期增加了1726万元，增长率为95%。其中商品住宅完成投资2746万元，比上年同期增加了1453万元，增长率为112%，占全县房地产开发总投资的77.5%。2、商品房销售平稳健康运行 据数据统计，2021年1-8月份新建商品房销售面积为41189万平方米，商品住宅销售278套，面积为35032万平方米，占商品房销售面积的85%，为新开工面积的82%，根本保持供需量的平衡。2021年商品房平均销售价格为1091元/平方米，同比增长9.16%。其中商品住宅平均销售价格为918元/平方米，同比增长7.5%，08年住宅最高售价为1168元/平方米。至09年，商品住宅市场均价为1360元

10、/平方米，最高售价1468元/平方米，各个楼盘之间价格相对一致。二、房地产价格同比上涨的因素分析 1、全国市场的普遍上涨，一定程度上影响了汝城房地产市场，特别是购房心理上对房价的默认接受，使得开发商集体向上提高了房价。2、人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。近年来随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代之说，可以说是投资的平安性、收益性和流动性的最正确组合。比较之下，人们纷纷把投资目标转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。 3、汝城县城镇化步伐加快，为汝城县房地产需求的增长提供了广阔的空间。特别是庐阳版块的整体规划，使得汝城县

11、在原有的县城区位以外，又有了更具交通优势的开展平台，并且随着进城务工人数增多、外出打工人员返回，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题，无形中为房地产业开发了前景。 4、土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。汝城县成立了土地储藏中心，全部土地都由土地储藏中心统一收购和公开拍卖。实行土地储藏制度的目的，是为了加强政府对土地一级市场的宏观调控，标准土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年来的土地储藏和“招标、拍卖、挂牌制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地溢价，推动了房地产价格的上涨。 5、建材价格的上涨直接导致了商

12、品房建筑造价的上涨。据调查：2021年1-8月份全县建筑材料上涨8.45%，其中：水泥上涨8.16%，木材上涨9.1%，钢材上涨10.2%。 三、制约房地产企业可持续开展的因素 汝城县房地产业总体开展态势良好，开发投资不断创出新高，市场持续旺销，房地产业快速开展，并逐步走向标准与成熟，但在具体运行过程中还存在一些不容无视的问题，应引起重视和关注。 1、资质等级偏低 在建筑业开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，企业资质等级偏低。资质等级为三、四级的企业仅5个，占全部企业个数的62.5%。企业规模偏小，容易在剧烈的竞争环境中被淘汰。 2、商品房空置面积较多 2021年1-8月份底商品房空置面

13、积总量到达19450平方米。空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。 3、房价收入比偏高，居民收入适应不了房价的过快上涨 2006年县区城镇居民人均可支配收入7865元，按户均3人计算，家庭年收入2.36万元。每个家庭年均消费支出1.8万元，剩余0.55万元。2021年城区商品住宅均价1300元/平方米，买一套100平方米的住宅需13万元，是当年家庭剩余年收入的18倍。汝城县房价收入比偏高。第二节：汝城房地产现状分布及分析汝城县整体在售楼盘主要有5个。其工程根本情况如下：【庐阳大市场版块】【丽景名苑】根本情况：开发商顺华房地产开发工程地址城关镇

14、九塘江滨河东路用地面积11374平方米总建筑面积32980平方米建筑密度41%容积率绿化率35%总套数192交通状况：紧临夏蓉高速公路出入口，距新106国道更近户型和价格：户型二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅面积 90平方米 120平方米133平方米145平方米套数 30 727218比例 15.6% 37.5%37.5%10%价格三、四、五楼： 1468元/平方米二、六楼： 1458元/平方米七楼： 1368元/平方米车库： 2198元/平方米杂房： 1898元/平方米商铺： 4668元/平方米备注：丽景名苑有少量车库、杂房、商铺，大约占10%，住房3、4、5层已全部售完【华隆花园】根本情况

15、：工程地址：城关镇九塘江滨河东路总套数：216绿化率：15%交通状况：紧临夏蓉高速公路出入口，距新106国道更近户型二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅面积 93平方米 110平方米124平方米145平方米价格三、四、五楼： 1468元/平方米二、六楼： 1458元/平方米七楼： 1368元/平方米车库： 2198元/平方米杂房： 1898元/平方米商铺： 4668元/平方米备注：华隆花园有少量车库、杂房、商铺，大约占10%【祥苑花园】根本情况：开发商利德房地产开发工程地址庐阳大市场南苑绿化率28%总套数144交通状况：紧临夏蓉高速公路出入口，距新106国道更近户型和价格：户型三房二厅三房二厅四房

16、二厅四房二厅面积 138平方米 139平方米151平方米160平方米套数 48 482424比例 33.3% 33.3%16.7%16.7%价格三、四、五楼： 1468元/平方米二、六楼： 1458元/平方米七楼： 1368元/平方米车库： 2198元/平方米杂房： 1898元/平方米商铺： 3280元/平方米备注：祥苑花园只有少量车库、杂房、商铺，大约占10%【濂溪广场版块】【龙泉奥园】根本情况：开发商钓鱼台房地产开发工程地址环城西路334号用地面积3万平方米总建筑面积10平方米总套数216容积率交通状况：靠近汽车南站户型和价格：户型三房一厅三房二厅四房二厅面积120平方米136平方米161

17、平方米套数727272比例33.3%33.3%33.3%价格三、四、五、六楼： 1368元/平方米七楼： 1358元/平方米商铺1、2楼： 3280元/平方米备注：住房3、4、5、6层已全部售完，销售率到达90%，一期销售三年，二期明年春开工。【阳光丽苑】根本情况：工程地址：环城西路濂溪书院旁总套数：240交通状况：靠近汽车南站户型三房二厅四房二厅面积 1平方米1价格三、四、五楼： 1383元/平方米六楼： 1283元/平方米格子铺2030平方米： 2483元/平方米一、二、三层连体商铺： 3283元/平方米备注：住房已销售80%在售住宅市场分析住宅市场区域版块特征目前住宅分市场为两大区域：庐

18、阳大市场板块和濂溪书院板块。庐阳大市场板块住宅特征A区位特征：庐阳大市场为新建成区，市场化商业气氛浓厚。紧临未来厦蓉高速公路出入口，距新106国道更近。是汝城住宅开发重心，未来的开展潜力巨大。集中60%以上的房地产开发。B住宅类型：都属于七层楼梯房，设计简单、大方，格局一致。C楼盘规模：规模不大，属于较小型楼盘。D户型：都以三房为主，面积在120-130平方米范围。E价格：价格一致，均价1400元/平方米。F版块评价：交通便利、商业贸易繁华。随着县城开发重心的移动，将带动局部县城人口往庐阳大市场迁居。区域市场需求逐步增长，公共交通、生活配套设施日益完善。濂溪书院板块住宅特征A区位特征：濂溪书院

19、板块为新建成区，文化气氛浓厚。是汝城住宅开发重心，开展潜力巨大。集中30%的房地产开发。B住宅类型：都属于七层楼梯房，设计简单、大方，格局一致。C楼盘规模：都是属于小型楼盘。D户型：都以三房为主，面积在120-130平方米范围。E价格：价格一致，均价1360元/平方米。F版块评价：靠近汽车南站，交通便利，临近濂溪书院，文化气息浓厚。随着县城开发重心的移动，将带动局部县城人口往濂溪书院板块迁居。区域市场需求逐步增长，公共交通、生活配套设施日益完善。区域住宅市场整体分析1总体趋势从市场在售工程的分布及新开工工程的比例看，庐阳大市场板块无疑是当前市场热点聚焦的区域。汝城房地产住宅市场目前主要为满足有

20、经济实力客户的“居住升级型需求，增加现代住宅必备的根底性功能。2主流住宅购房客户特征主要购置群体年龄层次集中在25-45岁之间，购房目的是自住，其中大局部为二次置业者，首次置业次之。二次置业较活泼的群体分别是公务员、事业单位职工、私营企业主、外地工作事业有成的本地人、银行、医院、电信系统等效益较好的单位职工。3产品档次多数工程为康居型中档小区，小区规划考虑到朝向因素，多采用行列式布局。市场上曾有极少量别墅濂溪广场。4产品特征A汝城住宅根本上都是南北朝向，主卧一般都是朝南向，行列式布局。B旺销户型特点明显：面积适中；户型布局安排合理，有特点设计；多阳台设计，拥有较丰富的功能空间，如储藏室、功能阳

21、台等；确保客厅、主卧室朝向南。 C汝城热卖户型为三房二厅120130平方米，层高满足3米；汝城消费者多为“家族式购房，所以对房间个数以及面积的需求就要更充裕。D卫生间多为二个。产品普遍采用明厨明设计。自身配套：汝城住宅工程自身配套尚不完善，主要表达在教育配套、生活效劳配套以及交通便捷比较欠缺。车位数比：汝城目前的私家车数量有限，车位户数比例一般为1：0.30.4。在售商业市场分析就目前在售工程而言，其商业局部较为简单，与城区主题商业不构成实质意义上的交集，每个新开发工程都有一定体量的商业，主要是住宅局部的底层商业，同质化严重。目前的销售状况是：通过2年的销售周期，根本实现80%去化，从市场调收

22、集的情况来看，几个现开发工程的商业去化速度缓慢，投资热度缺乏，与工程地段价值有直接关系，就现场勘察，几个工程的商业局部仅能作为住宅局部的生活配套使用，具有如下特征：1、 均不是城中区工程，其区域无论在道路交通还是人流环境都缺少支撑2、 价格：濂溪广场板块商铺均价3200元/平方米，庐阳大市场板块商铺价格已经突破4000元，与城中区相比，无实际竞争意义3、 缺少整体的商业规划，主要以投资性需求购置4、 就目前现场勘察的经营情况来看，出租率偏低，仅有的出租经营商户以社区便利为主要形态，商业形态低5、 4米，进深911米左右，面积在3040平方米左右，普遍有2层，与1层捆绑式销售二层几乎没有商铺经营

23、。目前无业态规划形6、 购置者多为本地人，有少量外来人买铺做生意7、 大局部投资者更多是将其作为持有性物业，期待后期整体片区成熟之后，能有升值空间第三章：汝城县商业现状分析第一节：城市版块商业主体概述G106国道以环城西路的形式经过汝城县境，沿线可将汝城县主体分为三大版块构成，分别是以北正街/新建路为中心的“城中区版块、西南部的“濂溪广场版块和东北部的“庐阳大市场版块。【城中区版块】城中区作为汝城县传统中心区，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。特别是县政府的搬迁，及局部政府单位跟随搬迁，预计西正街和东正街一带将有一定量的后续供应，并且有一

24、定的升值潜力。随着多年来商用物业的开发使城中区的商业占据汝城县主导商业地位，方圆缺乏500米内集中了汝城县主要商业，城中区商业以街铺为主要形态，以北正街为中心，西正街主要是数码产品集中区，东正街的商业形态明显较北正街和文化路档次更低。作为北正街的延伸，文化路的商业也同样有一定量的相对高档次的商业形态出现，并且兴隆步行街华窿步行街的出现也对该范围区域的商业形态有较大的影响，加之新和兴超市，使北正街沿线的商业被最终认定为汝城核心商业街。由于本案位于该版块，因此该版块也将是后文中研究的重点。【濂溪广场版块】濂溪广场位于县城东南部环城西路。面积约9平方公里。是汝城县重要的旅游、文化区。目前濂溪广场已列

25、入汝城旅游景点，濂溪书院便在其中。随着政府南迁工程实施，城镇规模扩建，濂溪广场显然将是汝城县未来的宜居集中区域，并且伴生出相应的商业环境，以家庭休闲、餐饮娱乐环城西路沿线为主要商业构成。受地形环境制约，濂溪广场版块后期开发将有一定难度，区域形状根本成型，就目前来看，濂溪广场周边的商铺价格以3200元/平方米左右，未来商业形态构成以休闲消费为主。【庐阳大市场版块】庐阳大市场主要划分为滨河东路一段。庐阳大市场由于汽车总站均设于此，加上中档住宅区的修建，从而带旺了该区域的建材市场，成行成市而极为火曝。随着夏蓉高速-汝城连接云头路段的修建，交通条件的改善，以及人行道 “三化建设、拆迁安置小区建设、九塘

26、江两岸河堤治理、商住综合开发、云头公园建设等工程的陆续开工，附近物业将会得到进一步的开发，有望成为商业次中心。由于该片区开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域仍将会出现成片开发的较大规模工程。因开展环境更为优越、集中型市场的先行驱动，该区域目前主要在售工程商铺价格在33004000元/平方米，较濂溪广场商铺售价略高一线，甚至局部商铺价格已经超过4500元/平方米。【三大版块综述】城中区版块无疑是汝城县现在以及将来的城市商业中心，商业业态以购物消费为主，并附带中高档休闲、餐饮消费；濂溪广场版块包括环城西路将组主要以娱乐、休闲、餐饮业态为主，居住对应的便利型商业为辅，其区域重点不是商业，而

27、是居住、城市功能集中区；庐阳大市场区域凭借其区位交通优势、专业市场先驱优势和未来开发便利性优势将成为汝城县“新城区，现有的市场形态的商业、休闲娱乐型商业、便利型商业都将逐步形成，但受汝城县经济环境制约，主要的购物消费仍将是以城中区为主。在三大区域中，我司认为，城中区对本案的研究价值最高，其次为庐阳大市场区域，濂溪广场版块的研究价值最低。第二节：汝城商业现状一商圈饱和度调查文化路、新建东路、北正街和东正街店面属于临街商铺，出租率为100%，开发时间早，人气较旺。主要经营范围为日常生活用品、烟酒、餐饮、休闲、美发等店面名称租金价格元/月出售价格元门面宽度米进深 米层高 米面积 平米大实惠餐馆230

28、010000012柯达2300680008沙宣美发22009000031030靓女美发22600610460雅芳26009KS十字绣22008樱花婚纱22800204000114爱心文体超市210038324中国电信22003824琳隆商行20003824好又来纸业20007世纪商行21007佐伊咖啡4460014104140勿忘我皮包223007新一系内衣23007旭泰超市1000010154150富源鞋业1300012164200佳福餐厅24009罗曼婚纱2420071070天使键文品210038324耀达烟酒160020南昌一绝小吃222009爱心礼仪婚庆2400828华昌摄影23008

29、天顺文具百货240093诱货衣服店210037321饰菲之地210037321砖石衣柜230037321新翰城24008桃花园摄影22009周记黑鸭1500贵夫人服饰23007哎呀呀饰品217007鑫新副食店24007宏远家具16003824明阳家具15003825顺发家具1700825兄弟家具16008400024中西美发22004832利君日化21007紫蝶精品屋180036.721百斯顿4200815120衣之纯420015121阳光天使童装320041040兴惠超市300081296国泰文体18004832三枪内衣23009旺和商行26004728樱奈儿化装品210093333宏兴超市

30、2200可爱宝宝奶粉28008安踏8000911131晓英糕点30008皇室男装45001039特步500041242梦洁家纺460041040红蜻蜓360041248百佳服饰43001452鸵鸟皮鞋380071284九芝堂连锁8000120华隆步行街、兴隆步行街是汝城的中心商务区，是汝城商业的代表，是汝城最高档的品牌购置地之一。店面名称租金价格元/月出售价格元门面宽度米进深 米层高 米面积 平米红太阳服饰12000280真情告白26003840001032朗文斯顿23001234三彩25002040001234叮当猫2400384000321032七波辉服装40009600007.1280舞

31、动人生24003840001032时尚2825004080001234衣衣不舍27005000001436流行美26001235鑫达银业26001235女人家23003840001032中国名典23004000001032茜舞25001234爱登堡25004420001234帕蒂秀23001032调整型内衣23003840001032水星家纺23001032AcoLLE27004080001234精品生活馆22001032西尼亚男装4800504000814112罗夫罗伦26004800001440阿俊莲28004920001441飘舞26001238潮流前线24004320001032露丝媚

32、24003840001032果以24003840001032衣香丽影26001133华美真金26003840001032茵佳尼27004080001234碧茜九27004200001235圣恩熙28004320001236婴童生活馆28004200001235每时每刻26001032天富女人2400336000828鞋可媚2400829型人社2400312000726稻草人2500336000928思动体育450010565七匹狼1800000913120北正街是汝城目前最为繁华的一条街，门面租金最高。主要经营有新和兴超市，各类品牌服装、鞋。店面名称租金价格元/月出售价格元门面宽度米进深 米层

33、高 米面积 平米太平洋服饰10000300名典屋4200412448乔丹专卖4500413452新和兴超市2000九牧王45008450才子男装440049436衣女人43004832都市丽人360093530步森450012440富贵鸟5000412448黑骑4800410440皮尔卡丹50001135第三节：商铺经营环境分析根据市场走访，对汝城商业经营环境做如下综合分析：1、 以临街铺为主要商业形态，形态较为单一，商业格局相对落后，缺少系统性的商业规划。2、 ，其中面积大的都是几个门面组合起来的。进深的长度在新工程如兴隆步行街多以10-12米为主，旧街的老商铺进深在8-10米左右，局部特殊

34、铺面达高。3、 经营户对经营环境整体要求不高，仅以通达性和人流量做为判断不同位置商业价值的主要依据。4、 通过走访判断，汝城城中区商业饱和度高、气氛热烈，根本上铺面都能达成出租，并且经营户的承租能力强，租金售价比高。同时，在汝城街访的过程中，我们还发现汝城人对吃穿相对讲究，县城经营的服装品牌中根本能含概中、高档服饰，并且有大量的满足农村购置的中、低档服饰。在家庭消费观念上对小孩疼爱有佳，一般青少年的衣服和成年人一样贵，购需两旺的现状在促使商铺铺面价格逐步上升。根据市场调研判断，目前汝城的商业总体仍处在相比照拟简单的“街铺阶段，商业形式单一、商业格局落后。第四节：商业承租能力分析1、商圈内承担租

35、额 前文内容是汝城县城最主要几条商业街：文化路、北正街、华隆步行街、兴隆步行街铺面租金价格、出售价格、业态划分。此外，在我们调查过的还有新建东路的以纯服饰租金价格以每年12万面积在130平方米，361度服饰租金价格是每月4000元 面积在40多平方米，樽义烟酒行租金价格2300元/月，面积30平方米；新建西路：强国烟酒(租金价格每年75000元，面积在80多平米)，海尔电器租金价格6000元每月，面积在70平米，珠江酒楼租金价格10000元每月，面积300 三楼等等。其中，品牌服装商铺最旺九牧王，以纯，红太阳，太平洋服饰，安踏，皮尔卡丹，361度，富贵鸟等30-40平方米的租金都是5000以上

36、/月，其余例如：超市旭泰超市租金价格在10000元每月、酒楼珠江酒楼10000元每月、烟酒强国烟酒75000元每年但面积较大，总体租价承租能力仍以品牌服饰最强。经整体分析，商铺的承租价格为：主力店品牌服饰等较高档经营铺面5000元/月/店面积在60-80平方米 非主力店一般经营业态、中档经营铺面2500-3000元/月/店，面积在30-40平方米 大型业态酒楼、中型商超等10000元/月/店面积在200平方米以上含二层2、承租潜力及购置商业物业意愿分析A、商铺租售选择。根据调查结果显示，现有商业的业主自行经营的比例相对较低，市调走访显示不到20%，但愿意购置商业铺位的业主比例为%，有意愿表示租

37、赁一个铺位来经营的业主比例大约是在55.7%,通过与经营者的走访了解到，大局部经营者无法购置商铺的原因是没有足够的资金，这一点和我们在前面看到的阻碍购置住宅的因素相同，但无论是购置住宅还是投资商业，汝城市民对汝城的经济开展前景还是认同的；“只要能够买得起，当然是自己买下来经营或出租比较好是走访调查中的普遍态度。B、商铺投资额。在现阶段,能够拿出钱来购置商铺的业主愿意付出多少来购置呢.通过针对现有经营商户的问卷调查发现,购铺投资20-30万元占有最高的比例，其次是30-40万元也有较多的份额，因为投资多少不但取决于资金,还取决于地段、面积、商业气氛等等。C、商铺面积。30-40平米之间的小型店铺

38、最能吸引目前的商业投资者D、商铺首付款与月供款。10万元左右的首付款占有最高的比例，其次是6万元。近一半的被访问经营者愿意给2000-3000元/月的月供还款。E、商铺租赁价格。如果投资者购置了商铺进行出租，他所希望的价格将对租户产生影响，在现阶段，商业街的商铺投资者希望租到2500元/间或60元/平米。G、商铺首选地段。购置商铺的投资者最愿意将资金投入的地段仍然是旧有的商业中心区域北正街；其次是西正街、文化路和新建西路。此外在走访中，有不少经营户提出超过询问人数的80%只要能做出规模的商业步行街，价格合理情况下考虑购置商铺。3、商业开展趋势分析A城市规划与经营的成功。在未来国家经济形式稳定开

39、展及县委县政府政策的指引下，汝城将进入经济快速开展轨道，特别是高速公路的引入对城市的整体推动，城市经营的成功可以从实质上促进经济开展，增加就业，增加居民收入，从而提高居民购置能力。B、整体房地产市场面临市场旺盛的局面，且当前市场环境下，城中区缺少能消化汝城县投资需求的投资工程，未来的商铺销售将很可能获得一个明显的涨价过程。从我们的参照工程兴隆、华隆步行街的销售执行价格来看，后期价格范围在8000-12000之间，前期价格仅为3000-4000左右，价格的上涨幅度很明显，至该工程销售的最后阶段，市场报价高达22000元/平方米炒作嫌疑偏大，但说明了市场对目前价位的根本认同。目前受城中区商铺产品供

40、需落差影响，不少客户均表达出购置愿望，商铺价格将步入一个稳中有涨的市场局面。第五节：目标消费群体研究1、 概况人口数量汝城县辖15个乡其中民族乡3个，8个镇其中少数民族聚居镇2个，309个村，共万人。县城人口4万人左右。年龄分布全县人口分布：儿童占17.2%，青少年占11.5%，中青年人占48.3%，老年人占23%，年龄分布呈中间大、两头小的特点，且人口老龄化趋势明显。文化水平农村人口有31万左右，根本是初中及以下文化程度；城镇人口中，初中及以下文化程度者占39%高中占31%，二者相加占了7成有多。余下的为大专占24%，本科及以上的占6%。职业分布从行业分布上看，农村人口中：第一产业占25万左

41、右，全县近6万外出打工者；城镇人口中：低学历者主要集中于第一产业、第二产业及第三产业中的效劳、个体行业上。初中及以下学历从业者中第二产业占78.6%，公共管理和社会组织占13.21%；高中学历从业者中第二产业占39.7%，初等教育占10.2%，公共管理和社会组织占29.67%。在各行业内部结构中，高中及以下学历占60%以上的主要有：采矿业占94%，制造业占95%，电力及水的生产供应业占79%，建筑业占87%，交通运输占94%，批零贸易业占71%，餐饮业占92%，房地产业占79%，物业管理为100%，水利管理业为85%，文化娱乐业占76%，基层自治组织占99%。这些工作在一线岗位上的低学历从业者

42、在支撑着全县的经济命脉。人口变化趋势随着县城经济的开展，各行业的容纳能力增强，外来人口增加，外出打工人员开始回流，农村涌向县城的人口不断增加。生活本钱研究教育日常饮食购物住房储蓄投资24%20%22%12%13%9%从街头问卷调查的分析结果得知，汝城人民的购置特征如下：消费习惯消费者常去的购物场所商业吸引力汝城县消费者最常去的商业场所是城中区，传统惯性思维仍占据主要地位，而佳用在汝城县的商业影响力也越来越大。城中区在汝城县具有无可代替的商业吸引力。消费者的月逛街购物次数月逛街购物次数1次2次3次4次以上比例46%23.1%21.3%9.6%每月逛街购物次数1次占较大的比例，其次为2次及3次，仅

43、有10%的县城居民每月逛街次数为4次，相当于每周逛街一次；外出逛街购物随着居民收入的提高将越来越频繁。3消费者的购物方式购物方式随便逛，看到喜欢再买生活所需然后去买其它比例37.9%57.3%4.8%就汝城当前的商业消费中，“目的性购物仍占较高的比重，“随机性购物尚缺少相应的家庭经济支持和消费习惯培养，根据前文的调研判断，汝城也缺少良好的“随机性购物的商业环境。购置行为消费者的消费水平 大局部消费者的购物费用在100-300元之间。 而200元左右是目的性购物与随机性购物的分界点，在200元以下，随机性购置占较大比例，200元以上那么主要集中在城中区消费。此外，在北正街的抽样调查中，300元的

44、消费水平是北正街核心商业消费的临界水平，由此也反映出城市核心区消费者的购置欲望较强。消费者的购置商品 在消费者的购置商品中，服装鞋类及日用百货占较大的比例，其次为食品。对于城中区的主要商业街来说，服装鞋类、日用百货、食品的经营应占最大的比例。消费者的购物考虑因素目的性消费以外，大局部消费者在购置商品时，价格占消费者决定是否购置的首要因素，其次是商品对应的档次和个人喜好，对购物环境等无太多要求。在城中区及北正街一带消费的客户集中在30-45岁之间，该批客户是各商业区购置消费的主力。第六节：客户群体分析目标客户群体针对商用物业的消费特性，本案的目标客户群主要分为以下三类：投资者指购置物业并出租，在

45、租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业工程是否兴旺，投资回报是否高，开展的空间有多大。所谓“一铺养三代正是这种客户的心态。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值，为他获得丰厚的利润。在汝城城乡两级化较严重的经济现状环境下，投资客将是本案的重点客群。自用商家指购置物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或效劳在工程所在商业市场的开展前景和获利空间。在购置物业后，这种自用商家能够自主控制本钱的运用，因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模经营，但除了自营以外，尚有一定的投资意愿和

46、能力。租用商家租用商家，包括本地商家外地商家厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端，并且往往对经营面积有较大的需求，同时注重自身品牌建设和品牌价值，通常属于主力店类型。在综合商业体中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售，就是希望通过租用商家带开工程的销售。目标客户群的需求分析投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。经营者经营者希望商业工程知名度、关注度高，能够保持长盛不衰，希望有足够的人流

47、保证经营者的商业利润，会要求在商业环境配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，停车位的数量够不够，综合环境是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够平安、平稳运行等。第四章：工程可行性分析第一节：财务可行性分析为保障工程资金的正常运转,对工程的现金流进行深入分析现金流分析期别时间(月项目起始期前 期建设售房期后售房期累计03691215182124自筹资金1000投资金额万元投资比例0.3%10.7%5.%16.5%15.5%18.5%14.5%15.5%3.5%100%销售金额14351435287014350售房比例5%10%10%20%35%15%5%100%贷款方案万

48、元5005005005002000还款方案万元10005006502150现金流存量分析:1本工程开发投资的资金来源有3个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资局部。本工程开发商投入自有资金1000万元作为启动资金先期支付土地3000万元，前期支付给指挥部用于拆迁安置500万元，后期一个月中投入500万元补足拆迁费用和平整土地。另需向银行贷款2000万元，分四次投入工程中。拆迁完毕投入500万元，商业门面房开盘之前分两次各投500万元，住宅开盘前投入500万元，这样完全有把握保证工程建设的顺利进行。2根据估算，建安造价应投入8671.26 万元，由建筑商垫资到0.00以上一层后开始按进度支付工程款，开发商将一层门面房以11880元/的入市价销售25%，再加上2000万元的银行贷款作保证完全有能力跟上工程进度款的支付，确保工程顺利进行。此后住宅房也会很快进入预售期，而门面房逐步调高销售价格，确保有方案归还银行贷款本息。以本工程的建设周期和极具竞争力的门