成都工业地产发展分析

1、成都工业地产发展分析成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。中国城市发展报告（20032004）成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币（比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%），工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。一 、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和

2、科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区（市）县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区（市）县还有大大小小的一些工业点。这些

3、工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区（市）县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。二、成都工业地产的现状及发展前景据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度

4、独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿在成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等

5、多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业有很大吸引力。 工业地产作为一种新兴的地产开发类别，正在成都逐渐崛起。工业地产投资与住宅、商铺和写字楼投资最大的不同，是工业企业相对稳定，租金也相对稳定。其低风险、高回报的特征使众多企业将目光聚焦，一时间，工业地产的飓风席卷蓉城。2006年，据了解，成都工业地产的销售都不如人们想象中的理想。原因到底是什么？在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。在我国的沿海地区，工业地产的开

6、发也已经具备相当的规模，销售不成问题。但在目前的成都，工业地产的销售尚处于一种尴尬的地位。有关人士分析，成都工业地产才刚刚起步，发展并不成熟。作为一种新兴地产开发类别，本地企业需要一个慢慢接受的过程。工业地产一般都以新兴的、从事技术含量较高、所需厂房面积不大的企业为主攻客户。对于这些企业来说，拿地不容易，费时费力，买地建厂面临诸多困难。虽然工业园区的价格比起自身买地建厂要便宜得多，但由于大多数中小企业还处于初创阶段，支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。此外。有些企业虽然实力够了，但没有充分认识到群聚效应的重要性，对固定资产的投入并不重视。这些原因造成工业地产在成都面临的

7、尴尬。一般说来，工业园区都有良好的生活、休闲配套，还可以为企业搭建销售渠道，提供有力的帮助。有些工业园区还为企业提供信托、外汇、国际货运、仓储、培训等各项服务，协助企业办理业务。最为重要的是，由于政府的大力支持，工业园区可以为企业争取税收等优惠政策。目前，成都市场对工业地产的需求量是比较大的。土地资源吃紧，一家工厂盖一个厂房是不可能了。成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。种种因素表明，工业地产在以后将会吸引越来越多的中小型企业进驻，工业地产在成都成为热门指手可待。2008年，仲量联行不久前发布的全新中国工业房地产白皮书显示，由于北京、上海及

8、广州的劳动力和土地成本有所上升，主要的制造类企业倾向于将其工业投资转向国内的二级城市。中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，由于一线城市的管理成本和土地成本都非常高，从工业地产显然没有太大优势了。成都作为二线城市，正处于工业发展后期，工业发展速度快，效益好，成都工业地产将要迎来一个发展的热潮。“成都工业地产的发展潜力大,一个因为它地多,对于很多外来企业做投资它有这个自然环境，就是平地多；再者，成都作为西部的核心城市,它跟重庆共同组成了一个成渝都市圈,工业保持着非常好的发展势头。”戴德梁行成都分公司董事总经理李国明看好成都的工业地产。“未来几年，成都工业地产依然是热点。”仲

9、量联行成都公司工业部负责人预测，2008年成都高新区范围内产业园需求仍将保持强劲。由于天府软件园二期工程的第一部分（60000平方米）要到2008年年中才竣工，成都市高新区内供不应求的情况在短期内将难以缓解。在成都其他地区，由于众多资金雄厚的国内企业对低密度独栋办公物业的兴趣日浓，预计需求也将保持殷切。“2008年，成都厂房需求也将会持续上升。”业内人士分析，国外大型企业进军成都市场投资兴建自用厂房将逐渐成为成都工业市场的主要趋势。但是，由于大量新增标准厂房的供应将有可能超过市场的需求，厂房的整体租金持续下跌。此外，由于土地售价对自用或出租厂房的建造成本影响巨大，预计08年成都市厂房的资产值都

10、将上升。成都的工业地产还有弦外之音：有人说，成都这场工业地产风暴中政府却起到了推波助澜的作用。事实上，成都现在的工业企业的发展与沿海、武汉等地相比，集中程度差，分布比较散乱，对土地的利用程度不高，造成了土地资源的浪费，不符合土地集约化经营的目标。而在2008年3月6日，普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪在参加第二届工业地产高层峰会上透露了这样的消息：“进入2008年，普洛斯会更加倾向一线城市的投资。和一线城市相比，二三线城市对物流业的需求总量还有很大差异，还处于一个成长的过程中。”但愿这样的弦外之音不会成为成都工业地产这个“新生婴儿”成长中绊脚石2009年，根据克而瑞·易居中国成都机

11、构提供的数据，2007年，成都市工业用地供量仅为2361.0897亩;到2008年，这一数字激增为12276.693亩;而到2009年，截止到12月3日，成都市工业用地供量已达12832.501亩。与之相伴的，是开发商们日益高涨的拿地热情。根据易居提供的数据，2007年成都工业用地成交总量只有1818.5763亩，虽然2008年成交开始大幅上升，但成交量也不过为9838.52亩;很明显，2007年及2008年里成都的工业用地市场，均呈现供大于求的态势。不过到了2009年，这种情形开始有所变化，截止到12月3日，整个成都市工业用地成交总量已升至13907.472亩，市场已严重供不应求。一位工业地

12、产开发商对此表示，成都工业地产已进入一个新时代;据其介绍，从去年开始，成都工业地产开始发力，目前已有包括仲量联行、AMB、普洛斯等多家全球知名工业地产开发商入驻成都。某房企副董事长也向本网透露了一个令人惊讶的消息，据悉，成都本土一家知名开发商目前正逐步收缩其住宅项目，准备全力投入工业地产的开发。新规划促成价值洼地成都的工业地产之所以在短短两年时间里迅速崛起，与政府的相关规划密不可分。据一位业内人士介绍，在2007年成都被批为统筹城乡综合配套改革试验区之后，成都市提出了一个“一区、两带、基地、六走廊”的“全域成都发展格局”规划构架，“一区”指建设一个中心城、华阳、新都、龙泉、双流、温江、郫县6大

13、新城构成的特大都市区;“两带”指龙门山和龙泉山两个旅游发展带;“四基地”指高新技术产业、现代制造业、现代服务业和现代农业四大基地;“六条发展走廊”的意思是六条以不同产业布局的产业业带。据该人士介绍，由于新规划的出台，导致成都工业用地供量大幅增加，“而任何一个新市场的初期价格都是非常便宜的，因此也就吸引了大量专业开发商。”事实的确如此，根据克而瑞·易居中国成都机构提供的数据，2007年，成都主城区工业用地成交均价为16.09万元/亩，郊区成交均价为14.71万元/亩;2008年，成都主城区工业用地成交均价为24.02万元/亩，郊区成交均价为14.84万元/亩;而即使在供需两旺的2009

14、年，成都主城区工业用地的成交均价也仅为22.66万元/亩，郊区成交均价为12.86万元/亩。如此的价格也的确称得上价格奇低了。高利润充满吸引力当然，价格再低，如果没有利润空间，也是无法吸开发商的。据某业内人士透露，工业地产之所以吸引了很多开发商，最根本的原因还是工业地产“巨大的利润”所致。“以位于成都市都江堰区的某占地500多亩的工业园区为例，开发商拿地只不过花了近5千万，但该项目规划约为20多万方，包括酒店、工业别墅区、精装公寓等多种业态，预计公寓及工业别墅售价在10000元/平方米左右，由此可以想像其利润空间了。”据其透露，目前工业地产在开发方面存在很多不规范的地方，“比如很多工业地产项目

15、会在规划条件允许的情况下改变实际使用用途，如开发部分住宅和写字楼，所以只要操作得当，工业地产开发利润会非常高。”克而瑞·易居中国成都机构高级经理吕品表示，虽然开发工业地产利润很高，但风险也比较高，因为它要求开发商具有有更高的资源整合能力，如工业写字楼销售，需要有很多的企业人脉;而做工业别墅，同样需要有强大的渠道。一位业内人士对此表示，“事实的确如此，不过从实际情况来看，目前成都工业地产还比较好做。”据其介绍，目前成都市政府为加速各产业园区的发展，出台了大量优惠政策来吸引企业入驻园区，如税费减免等，所以很多企业在政策的吸引下，纷纷进入工业园区内，“这对开发商的销售和运营形成了极大促进。所以在成都正大力进行产业布局的这一背景下，相信未来几年内工业地产仍大有可为。”成都工业地产的三种开发模式工业地产商模式：由专业的工业地产开发商对园区进行整体开发。如青羊工