思南烟市巷旧城改造可行性实施报告

1、思南烟市巷旧城改造可行性研究报告目录第一章 总 论 51.1 项目名称 . 51.2 项目建设单位及基本情况 51.3 可行性研究报告编制依据与围 . 51.4 建设地点 . 61.5 建设容与规模 6第二章 项目建设的必要性 72.1 思南县经济社会发展状况 72.2 思南县城总体规划布局 92.3 工程建设的必要性 102.4 项目建设的可行性 11第三章 市场预测 133.1 市场调查 . 133.2 产品供需预测 133.3 价格预测 . 143.4 竞争力分析 153.5 市场风险分析 16第四章 建设规模与主要建设容 18第五章 项目选址及建设条件 195.1 选址 . 195.2

2、 项目建设工程条件 195.3 项目建设市政条件 20第六章 工程方案 216.1 区域概况 . 216.2 总平面布置 216.3 建筑方案 . 226.4 结构方案 . 236.5 给排水及消防 246.6 供配电及弱电 256.7 暖通、空调 286.8 风载设计 . 29第七章 环境影响评价与消防安全 307.1 环境影响评价 307.2 编制依据 . 307.3 项目主要污染源及污染物 307.4 环境保护措施 317.5 消防 . 31第八章 节能节水措施 338.1 节水措施 . 338.2 电气节能措施 338.3 空调节能措施 338.4 建筑节能 . 34第九章 项目组织管

3、理与实施进度 359.1项目组织管理 359.2工程设计和施工管理 359.3工程实施进度 36第十章工程招投标方案 3710.1 总贝U 3710.2招标方案 37第十一章投资估算与资金筹措 3911.1投资估算 3911.2资金筹措 39第十二章结论与建议 4012.1 结论 4012.2 建议 40附表 421 ：建筑面积和各项经济技术指标表 42附图 421：总平面图 422:鸟瞰图 42第一章总 论1.1项目名称思南县烟市巷旧城改造工程1.2项目建设单位及基本情况项目建设单位鸿昌园房地产开发有限责任公司工程概况烟市巷商住楼选址思南县城烟市巷街附近，该地块约1125.71平方米，南面为

4、街，其它三个面均为居民住房。本次用地位于城市中心 地带，地理位置优越，交通便利，市政设施齐备，地质条件良好，场 地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。1.3可行性研究报告编制依据与围工程设计的主要依据（一）中华人民国城市规划法；（二）中华人民国建筑法；（三）设计委托书及与本院签定的建设工程设计合同；（四）国家及省级规、标准；房屋建筑制图统一标准 GB/T50001-2001;民用建筑设计通则GB50352-2005建筑制图标准GB/T50104-2001 ；建筑设计防火规GB50016-2006建筑气候区划标准GB50178-93民用建筑热工设计规GB50176-93省居住建筑节能设计标准

5、 DB22/49-2005;住宅设计规GB50096-1999商店建筑设计规JGJ48-88高层民用建筑设计防火规（GB50045-95 2005年版）思南县规划部门提供的建筑红线编制围依据国家有关政策、法规、规程、规，本可研对项目建设的必要 性、建设规模、外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资 估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和合理 化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。1.4建设地点拟建地点：思南县城烟市巷1.5建设容与规模该工程建筑占地面积805平方米，总建筑面积11082平方米：商业 建筑面积1036平方米，住宅建筑面积7530平方米，地下层建筑面积

6、1458平方米。建筑层数-2+17，建筑总高49.8米。第二章 项目建设的必要性2.1思南县经济社会发展状况位置围思南县地处省东部地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中 心地带，东经 107° 52 -108° 28',北 27° 32 -28° 10',周边分 别与印江县、石阡县、凤冈县和德江县接壤。思南县委、政府设思唐镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚 历史文化名城，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达入长江。铜遵公路 干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、 川的水陆交通要塞。境山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩

7、坛戏 将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩 刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端 庄，面具式样多彩纷呈，得到了国专家和日本、韩国等国学者的一致 赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。行政区划、面积、人口思南县现辖14个民族乡，13个镇，总人口 64万，全县地域面积 达2230.5平方公里。自然条件及资源思南县地处高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在 武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界 线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较 低。最高海拔1363米，最低海拔340米，相对高差1023米。地貌类

8、型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。思南县气候温和，年均气温17.8 C,年均降雨量1154.3毫米，无霜期 290 天。适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、 果蔬、畜牧等生产，是省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产 基地 。土壤类型共有 5个土类， 15个亚类， 34个土属， 82个土种，主要 土壤类型有黄壤，占土壤面积 62.95%，水稻土占土壤总面积 22.10%， 其次是石灰土、紫色土、潮土等。煤炭资源丰富，遍布境各乡镇，已探明蕴藏总量达 2636 万吨，煤 层稳定，煤质优良。矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲 石、石等。水能资源丰富，有大小江河 284 条，河道

9、总长 533 公里，自然落 差大，水能理论蕴藏量高达 140 余万千瓦。全县有大小水利工程 1005 处，灌溉面积达 1 2000公顷。旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民 族风情。境有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工 的石林景观等。思南县共辖 13个镇 1 4个民族乡， 有汉、土家、仡佬等 1 7个民族。 2005年全县总人口 63.0万人，人口自然增长率为14.0 %。其中农业 人口为 47.25 万人，非农业人口为 15.75 万人，人口密度为 289人/平 方公里。粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。工业经济增长 方式将由粗放型向集约型转化，进入

10、了一个新的转型发展阶段。 2005 年，思南县三次产业结构的比例为 55：26：19。2009年，全县生产总值 33.9 亿元，全社会固定资产投资完成 31.68 亿元，社会消费品零售总额 8.6 亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104元和2539元。2.2思南县城总体规划布局城市性质思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附 加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产 业；逐步成为经济区的重要城市之一。用地规模2009年，全县建设用地总规模11239公顷，到2010年和2020年, 建设用地总规模分别达11748公顷和13000公顷。城市

11、对外交通及通讯思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县 27个乡镇全部通公路，境公路总长 3841多 公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326国道从县境北西附近经过，303省道从县城穿过，西接326国道，东至印江县，也是至 的主要交通干线。G56杭瑞高速（一瑞丽）思南至段正在建设之中， 建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市的旅程时间，同时也将 提升思南的交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域137公里,200吨客货轮可顺江直达、上海等地。境水运以乌江为骨架，通航水 域137公里，其中乌江思南段78公里，水面宽200-340米；有客货码 头

12、8座，各类船只数百艘，200吨级下货轮畅通无阻，经沿河至入长江。“十五”期间，建设移动基站74个，发展了 VPM网，移动通信网 络实现乡乡通移动，全县移动用户已达到 3万户，联通用户1万户， 固定用户2.6万户，小灵通用户1万户，宽带用户0.12万户。全县交 换机总容量达30592门，实现乡乡通程控。完成了 336个行政村通讯 设施建设，建设了农村无线固定接入网、车载、传输光纤化、数字、 数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络。2.3工程建设的必要性231本工程的建设可改善思南县城区居住环境，提高城市品味随着思南县社会经济的发展、城市建设的加快、城市化速度的提 高、城市化模式的转变。思南

13、县旧城改造已成为思南县经济建设与城 市建设的重点。随着城市的不断发展，开发具有市场发展前景的居住区成为思南 县建设的当务之急，在这样的背景下，烟市巷旧城改造工程将以其独 特的地理条件和区位优势，以精心设计的产品，改善街的城市景观， 为思南县旧城更新树立榜样，带来社会与市场的双赢。随着城市规划思想的发展，人们逐渐认识到以人为本的重要性， 为人们提供舒适优美的生活环境，满足人们生理乃至心理的各层次需 要是对规划者最基本的要求，随着这几年可持续发展概念的深入影响, 人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境 原有的自然脉络，尽可能减少对环境的破坏。使建筑物与环境相互融 合，协调发展

14、。本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远 发展规划等因素精心设计而成。因此，本工程的建设可改善思南县城区居住环境，提高城市品味。本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展经过近30年的改革发展，尤其是近几年西部大开发的机遇，思南 县已经成为地区最有影响力的城市之一。随着本项目的实施，将拉动思南县的经济持续快速的发展。同时 提高思南的就业率。233美化思南县城环境该工程完成后，从前烟市巷脏乱差的大体环境将变得环境幽雅美 观，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务 设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于 美化思南县城的市容，改善环境带来较大的

15、影响。2.4项目建设的可行性技术上是可行的建国50多年来，在党的领导下，通过建筑业全体人员的努力，我 国施工技术的进步十分显著，取得了举世瞩目的成果，建设了一大批 规模宏大、结构新颖、施工难度大的建筑物和构筑物，如秦山核电站 和大亚湾核电站、上方明珠电视塔、上海金茂大厦、北京京广大厦、 北京西客站、上海浦大桥、上海 8万人体育场、地王商业大厦等，无 论是技术、质量、工期都可以与国外同类工程相媲美，同时也对我国 施工技术的发展产生了巨大的推动作用，使我国施工技术水平上了一 个新的台阶。在建筑设计、结构设计、给排水设计、供配电设计、供热通风设 计、道路桥梁隧道设计、景观园林绿化设计等各方面均日趋成

16、熟与完 善。因此，从技术层面来说，本工程是完全可行的。经济发展和市场调查结果看是可行的随着经济发展以及人民生活水平的提高，在城市规划时，人们逐 渐认识到以人为本的重要性，为人们提供舒适优美的生活环境，满足 人们生理乃至心理的各层次需要是对规划者最基本的要求，随着这几 年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少对环境 的破坏。使建筑物与环境相互融合，协调发展。本方案着重以人文本，尊重自然原则，综合城市长远发展规划等 因素精心设计而成。因此，从当地的经济发展和社会调查上看，本工程是完全可行的。243政策面看是可行的建国以来，特

17、别是改革开放以来，思南经济得到了突飞猛进的发 展，但是，由于思南县城人多地少，与经济的快速发展相配套的生活 设施并未跟上经济发展的脚步，致使其严重滞后。针对这一问题，思南县人民政府出台了思南县招商引资优惠政 策，并积极响应“以人为本”“病有所医，老有所养，居者有其屋” 等方针政策。本项目为居民提供了优越的住宅环境，提高当地就业率，由于大 量资金的注入，一定程度上搞活了当地市场经济，积极响应了当地政 策。因此，从当地政策上说，本项目是完全可行的。第三章市场预测3.1市场调查目前思南县城住宅市场供应上，住宅面积在loom以下的占总量的 12%,住宅面积在 101-120 m2的占总量的 39%,1

18、21-140 m2占总量的 31%,14im的上的占总量的18%从以上统计结果看,101m2-140m2的住 宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据 我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格 在20万以下的占26%承受总价格在21-30万之间的占35.5%,承受 总价格在31-40万的占30.50%,承受总价格在41万以上的占8%以上调查结果显示，思南县城购房者所能承受的价格主要在20-30万之间，其为购房者的主要承受围。另外，重点调查了我们的项目所在地烟市巷旧城区房地产市场及 项目周边的主要

19、楼盘销售状况。在2010年思南县城住宅平均价格为2000兀左右/平方米。2010年第四季度江岸名都楼盘销售均价在 2700-3300元/平方米， 且销售情况良好：金辉叠翠园均价在2400-2700元/平方米且销售情况 同样良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区 域楼盘有充足的消费群体。总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格 都有所提高。该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。3.2产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为地区最为活跃的 房地产市场之一总面积达2.37平方公里的城北新区开发，先后引资新建了金城市 场，以及“江岸名都”、“星月花园”、“盛世豪庭”等一

20、批住宅小 区，目前，城北大道、滨江大道一期建设已投入使用，用地面积达7万余平方米的“江岸名都”一期商住楼已销售一空，二期工程全面铺 开。此外，廉租房建设也不失为山城一道亮丽风景线。已先后争取 中央投资8435万元、由地方配套资金8363万元，分3批开工建设廉 租房3846套、19.22万平方米。其中，第一批780套已完成主体576 套，第二批1570套已完成主体1300套，第三批1496套已完成主体750 套。再结合入住思南工业园区的公司的不断增多，白领阶层以及周边 高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅 的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据 此分

21、析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3.3价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项 目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上， 都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高。今年思南县基 础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重 新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商品房 价格继续出现上涨趋势。从原因上看，主要有五：1. 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2. 需求量大。从目前思南县房地产的消费市场来看， 有

22、84.6%的消 费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的 人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房 观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期释放出 来。3. 购买力的增强，按揭的作用。城镇居民的人均可支配收入的增 加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银 行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力 度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4. 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的

23、要求的提高。最终导致价格上扬。5. 竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷 入驻思南以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于思南县人口众多，消 费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。 使思南房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区房 屋销售大约每平方米2500元左右。3.4竞争力分析外地企业纷纷进入思南。由于思南县人口众多，消费市场巨大，加 上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以 争夺市场。在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目

24、 前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无 论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高 的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国知名的地产商和省外的著名 规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度， 根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开 发的地段位于思南“黄金地段”，靠近思南中学和思南县政府，环境 优美，基础设施齐全，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。 由于思南近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时 居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应

25、小于需求，具有巨大 的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信 我们开发的商品房有较强的竞争力。3.5市场风险分析1. 该居民小区主要居住对象为政府工作人员，思南中学、思南师 的教师，思南县城的企业管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收 入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来，公务员以及教职工的职业相对来说 比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高 到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：公务员以及教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 思南县城的企业管理人员人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄

26、的大多在 3545岁之间，人到中年 是单位的骨干力量，年富力强，工作紧，需要一个好的生活环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺 利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投 资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大 .2. 通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是 长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同

27、时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。3. 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。第四章 建设规模与主要建设容该工程建筑占地面积 805平方米，总建筑面积 11082平方米: 商业建 筑面积 1036 平方米，住宅建筑面积 7530 平方米，地下层建筑面积 1458 平方米。建筑层数 -2+17，建筑总高 49.8 米。总用地面积：1125.71 m2建筑层数：负二加十七层，建筑密度： 71.51%，容积率： 9.84，绿地率： 10%，户数： 75户，地下停车位： 21 位。用地沿南北方向呈一梯形，地势高差大，用

28、地位于城市中心地带， 南面临街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套 设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。综合考虑建筑规模、体量与基地道路、环境以及周边建筑的关系， 把建筑布置在中街的北侧呈“品”字型布局。建筑分为地下室与主题 塔楼，地下室退让用地界线北侧3.5m、西侧0.6m、南侧2.5m、东侧0.28m, 主题塔楼距用地界线的北侧7.0m、东侧0.28m、西侧0.9m、南侧2.5m， 主题塔楼距北侧的4层砖房13.9m，距西侧的居民住房7.6m，距东侧的4 层砖房5.5m,这样的布局能够很好的解决该项目与周围建筑的日照问 题。根据地形高差将建筑的± 0.000标高

29、以下设为地下室（做会所与地 下停车场）及辅助功能用房，± 0.000标高以上设计为商业门面、休闲 会所及住宅。在一层平面上预留通道进入一层的平台，该平台作为入 户的主要入口及进入地下停车场的入口。第五章项目选址及建设条件5.1选址项目专家组会同思南县发展计划局、规划局、鸿昌园房地产开发 有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县 委、县政府。将在省地区思南县思唐镇街划拨建设烟市巷片区旧城改 造工程。其理由如下：本项目用地位于省地区思南县思唐镇街，土地权属清楚， 周边为思南中学、思南县委、县政府等，基础设施齐全，具有明显的 区位优势。由于该地址位于思南县思唐镇街，交通

30、非常便利。水电等设施齐全，能满足烟市巷片区旧城改造工程的用电、 用水要求。5.2项目建设工程条件地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约112米，东西宽约136米,用地面积约为5006.04平方米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐 级升起。场地最高高程为473.5米，最低高程为425.0米，最大高差 近50米，用地高差较大。气象与水文场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明， 年均气温17.8 C,年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天，水能资源 丰富。植被项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为 主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。5

31、24地震据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、 泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。建设材料和运输条件本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足 本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源, 基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂 家供给，并能满足建材质量标准的要求。本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发 达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。5.3项目建设市政条件供电、供水和排水本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。供水能得到 保证，城市水厂就在项目附近。排水可通过城市污水管网排出进入城

32、 市污水处理厂。市政交通条件项目位于思南县思唐镇街附近，市政交通条件十分便利。邮电通信思南县属省区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控 交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等 现代公用电信网络。项目处市区中心地带，信息传递方便。第六章工程方案6.1区域概况地理位置烟市巷旧城改造工程位于思南县老城区街。交通条件项目所在地位于思南县城老城区，南临街，交通非常方便。场址地形地貌烟市巷旧城改造工程位于思南县老城区，建设用地面积805平方米。用地沿南北方向呈一梯形，地势高差大，南北向最大高差8米。场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。6.2总平面布置总平面布置综合考虑建筑

33、规模、体量与基地道路、环境以及周边建筑的关系， 把建筑布置在中街的北侧呈“品”字型布局。建筑分为地下室与主题 塔楼，地下室退让用地界线北侧3.5m、西侧0.6m、南侧2.5m、东侧0.28m，主题塔楼距用地界线的北侧 7.0m、东侧0.28m、西侧0.9m、南 侧2.5m，主题塔楼距北侧的4层砖房13.9m,距西侧的居民住房7.6m, 距东侧的4层砖房5.5m，这样的布局能够很好的解决该项目与周围建 筑的日照问题。根据地形高差将建筑的士0.000标高以下设为地下室（做会所与地下停车场）及辅助功能用房，士 0.000标高以上设计为商 业门面、休闲会所及住宅。在一层平面上预留通道进入一层的平台，

34、该平台作为入户的主要入口及进入地下停车场的入口。竖向设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好 的视觉形象，并为场地雨水、污水排放提供了便利条件，道路最大纵 坡为7%最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式 相结合。6.3建筑方案工程类别本项目是由主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。总体布局本工程设有一栋楼，总建筑面积11082平方米；建筑类别二类；高层居民住房和地下停车库防火等级六级，停车场防火等级二级。633平面布置居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、地下车库等。剖面设计在一层设计成入户平台和临街商业门面及会所的入口大厅，每个 商业门面均带有独立

35、的卫生间，二层设计成商务会所，地下室设计成 地下停车场，商务会所及本楼的辅助功能用房，这样有利于增加该项 目的商业价值。住宅设计：遵循大厅、大主卧、大阳台的原则，满足小康住宅各 项指标要求，体现安全的居住、宽敞的居住、诗意的居住等居住理念。 户型设计在满足各种住宅功能的同时力求具有超前意识。提供居住、 生态环保、景观住宅等新概念。力求全方位多视角满足生活品质要求。无障碍设计根据城市道路及建筑物无障碍设计规JGJ50-2001第4条：所有入口及人行道设置提示盲道。具体由景观公司设计施工；根据城 市道路及建筑物无障碍设计规JGJ50-2001第7条：所有入口及室外 踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡

36、道宽度1.2米坡度1: 12，具 体由景观公司设计施工。637立面设计设计该项目从上至下错落有致，至上而下而下分别为居民住房、 商业楼层、停车场。6.4结构方案工程设计采用的规程规高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2010)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑结构可靠度设计统一标准建筑结构荷载规混凝土结构设计规建筑抗震设计规建筑地基基础设计规建筑桩基技术规砌体结构设计规自然条件场地地质较稳定，适宜进行本工程的建设。地震设防本项目为烟市巷旧城改造工程，属于丙类建筑工程按六度进行抗 震设防，本建筑的结构安全等级为三级。结构形式根据项目区的自然条件及建筑物的平面布置的特点，拟

37、采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，基础 拟采用扩展基础。6.5给排水及消防编制依据1、建筑给水排水设计规GB50015-2009（2009年版）2、高层民用建筑设计防火规GB50045-95（2005年版）3、建筑设计防火规GB 50016-20064、全国民用建筑给水排水工程设计技术措施（2009年版）5、室外给水设计规GB 5001,20066、室外排水设计规GB 50014- 20067、汽车库、修车库、停车场设计防火规（GB50067-97&各专业提供的有关资料及建设单位要求9、其它相关国家标准、规、规程及规定编制围1. 本工程室给水排水和消防给水

38、系统设计。2. 本工程红线以室外给水排水和消防给水系统设计。给水该建筑给水由市政给水系统直接供水。污水排放该建筑排水直接排放至市政污水管网。污水处理污水先排入小区主排水管道经化粪池处理后，排入市政污水排水管网。消防1、室消防给水工程室消火栓用水量40L/S,火灾延续时间2小时室消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水 泵、屋顶水箱联合供水。2、室外消防给水工程消防给水采用生活、生产、消防合一制，在主干管环网上布置室 外消火栓，其间距不大于120米设置。室外消防用水量为40L/S，同时发生火灾次数1次，火灾持续时间 为2小时。3、建筑灭火根据建筑灭火器配置设计规，在必要的部位设置气

39、体灭火装 置。6.6供配电及弱电661设计依据和供电特征民用建筑电气设计规JGJ16-2008低压配电设计规 GB50054-95建筑物防雷设计规GB50057-94（2000年版）建筑照明设计标准GB50034-200410Kv及以下变电所设计规 GB50053-94供配电系统设计规GB50052-2009高层民用建筑设计防火规GB 50045-95（2005年版）建筑设计防火规GB 50016-95（2005 年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规GB50067-97通用用电设备配电设计规GB50055-93民用闭路监视电视系统工程技术规GB 50198-94火灾自动报警设计规GB 501

40、16-98智能建筑设计标准GB/T50314-2006有线电视系统工程技术规GB 50200-94工程建设标准强制性条文.房屋建筑部分（2009版）；建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）；662用电负荷按照变压器尽量接近负荷中心和便于运行管理的原邮电部，拟于 小区转换层设置变配电所，采用 TN-S配电系统，本工程车库及其他建 筑的消防用电设备负荷等级为二级，其它负荷为三级。负荷指标：住宅用电取6KW户；商铺用电取60w/m；车库及配套 建筑用电取25w/mL供电电源：本工程拟采用由一路 10KV线路供电+消防负荷备用电 源。变、配电线路敷设：住宅配电电缆从变压器低压屏用电缆从电力管引入住

41、宅强电井， 然后用阻燃导线供电到每层楼层计量配电箱；商铺和配套建筑用电从 变压器低压屏用电缆穿电力管引至各栋商铺电计量箱，然后用阻燃导 线穿管供电到各用电商铺；地下车库设置分区配电系统，每个分区设 配电箱。动力配电及控制设计：1、生活泵、排水泵采用放射式配电，并采用水位自动控制。2、消火栓泵、喷淋泵采用双电源双回路放射式配电，并在末端进 行自动切换。消防水泵由就地/远方（消火栓处和消防中心）控制；喷 淋泵由手动/自动控制。3、防排烟 风机采用双电源双回路供电，并在末端进行自动切 换。并由就地/远方（消防中心）手动及消防报警系统联动控制。664户外供电及照明在大楼屋顶处、四周、庭园，结合园林景观

42、工程做投光灯、路灯、 庭园灯、草坪灯，电压等级采用220V,室外灯具选用半截光型或截光型 配光灯具，选用紧凑型荧光灯、金卤灯、高压钠灯光源，采取接触器 与时间继电器配电箱集中控制。防雷本建筑为一类高层按二级防雷建筑考虑。每栋楼设总等电位联结，带淋浴设施卫生间设局部等电位联结。建筑采用共用接地系统，接地电阻不大于1欧姆。各栋建筑接地系统互相连结，仝小区接地网联成整体。低压配电系统的接地型式采用 TN s制。在配电系统各级设电涌 保护器。弱电小区设置语音通信系统，局域网（数宁）通信系统和有线电视系统， 根据本工程和全小区建筑面积，设置语音通信远端交换机站和局域网 工作站。通信容量，住户按1.5对/

43、户计，其它场合按用途适量考虑，则语 音通信容量为150对（包括公共及商业用户），数字通信点为150点（包 括公共及商业川户）。住户每户一条视频线接入，其它场所按用途适量配置，则共有约 有100个端口用户（包括公共及商业用户）。小区住户设置可视对讲保安系统，住宅每户考虑紧急报警装置。地下车库、商业及公共建筑的有关部门设置电视监控保安系统，小区设周界防越报警系统。因此全小区设一个消防保安中心智能系统线路，地下暗敷，室外采用地下PVC管道敷设，地下车库采用封闭桥架敷设。6.7暖通、空调设计依据采暖通风与空气调节设计规(GB 50019-2003)。城镇燃气设计规(GB 50028-2006)建筑设计

44、防火规(GB 50016-2006)高层民用建筑设计防火规(GB 50045-95)(2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规(GB 50067-97)公共建筑节能设计标准(GB50189-2005车库建筑设计规(JGJ100-98)其他相关的现行法规、标准及规。本工程规划设计方案的相关审查意见书建设方提供的设计委托书、有关使用要求和设计技术要求。各相关专业提供的图纸及资料。通风、空调工程1. 因空调系统未确定具体空调形式，故不在本次设计围。仅预留相应动力站站房等功能房间。2. 车库通风设置机械通风系统，车库根据防烟分区情况采用机械 排风，自然补风或机械排风，机械补风相结合的方式，该系统

45、平时排风, 火灾时排烟。送风量不小于排风量的 50%3. 柴油发电机房及储油间设独立的机械通风系统，高温烟气高空排放4. 设备用房设独立的机械排风（局部设备房兼事故通风）及机械 补风系统。5. 卫生间通风采用卫生间通风器，通过排风井排出。6. 各个公用卫生间均设置机械排风装置，集中排放浊气。7. 厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自的土 建竖井高空排放。6.8风载设计风，经过建筑物，往往正面为压力，侧面和背面为吸力。可见各 面上的风压力其实是不均匀的，有正有负。风载体形系数其实就是这个 各面上的风压力平均值和基本风压的比值。1）风载体形系数可根据房屋的体型按 荷载规中表格查找，

46、如果体型与表中不同，可根据相关资料或进行风洞试验确定。2）计算风荷载对房屋的整体作用时，采用各个表面的平均风 载体型系数。3） 主体结构风荷载体型系数（如圆形平面建筑0.8等）请参 照高规的规定。5）迎风面为正压，在房屋中部为最大；背风面为负压，在房屋的角区为最大；平面形状设计为流线型，以减小风压第七章环境影响评价与消防安全7.1环境影响评价社会环境影响拟建工程的修建，可对区域社会环境产生一系列有利影响，有利 于改善办公条件，促进城市和区域经济的发展。生态环境影响土石方的填挖及建筑物的施工将引起自然环境的改变，施工期间 及运营期间污水也对周边环境及居民生活造成一定影响。因此，建设 期间需要重视

47、对周围环境的保护，尽量减少项目建设对环境带来的不 利影响。声环境及空气环境影响施工期间来自施工机械和运输车辆的噪音，营运期间产生的噪音 都对环境有影响。同时，施工期灰土拌和与施工车辆机械等运行产生 的扬尘对大气产生污染。建议施工拌和场地要选择合理位置，尽量减 少噪音及废气对居民的影响。7.2编制依据1民用建筑电气设计规2低压配电设计规3高层民用建筑设计防火规4火火报报警系统设计规5建筑物防雷设计规7.3项目主要污染源及污染物大楼排出的粪便污水及其他污水，外排量为20mVd，这是此工程的主要污染源。7.4环境保护措施(1) 采用高效节能电气产品。(2) 采用智能化开关控制设备。(3) 电力电缆采

48、采用低卤低烟产品。(4) 采用气体放电光源照明器。(5) 变电站、开闭所、发电机房布置于地下。(6) 发电机排烟达欧洲2#标准。(7) 没置小区物管计算机网络。7.5消防设计依据(1) 建筑设计防火规(2) 高层民用建筑设计防火规(3) 自动喷水灭火系统设计防火规(4) 汽车库、修车库、停车场设计防火防火规(5) 建筑灭火器配置设计规建筑消防设计1、安全疏散：该栋建筑有两个出口，并疏散楼梯到顶屋均出屋面 符台规要求。2、本工程消防控制室设在一层设备用房。3、报警灭火：详见设备专业有关设施。电气消防1、系统组成及保护等级确定：根据本建筑性质，设火灾自动报警系统2 、消防设施电源供给：本小区消防用

49、电负荷为二级负荷，消防中 心用电及消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射 式末端切换供电。3、应急、疏散照明 设备用房、住宅的楼梯问、电梯前室设自带电源的应急照明灯及 火灾疏敞照明，应急照明电源的连续供电时问小少于 90min。4、火灾自动报警系统 在变配电房，各设备用房设感烟探测器；柴油机房设感温探测器， 火灰报警信号送至消控室的消防报警主机。5、消火栓、自动喷洒与控制系统 消火栓系统中的消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启功，也 可由消防中心手动启动。自动喷洒系统由水流指示器及报警阀的动作信号送至消防中心报 警，火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵。6、防火卷帘

50、控制系统 火灾时，关闭有关部位的防火卷帘门，并接收其反馈信号，疏散 通通道上的防火卷帘门两侧均设置手动控制按钮。7、消防 在设备房消控中心设消防总机且设置直接向消防部门报警的外 线；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机消防电梯机房设固定的 对讲；手动报警按钮处设对讲插孔。8 、火灾时，接通事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位的非消 防电源。9、在柴油发电机房设置气体灭火控制系统。第八章节能节水措施8.1节水措施1、选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。选用加压设 备在水泵高效区运行。2、充分利用城市自来水水压供水。高区用水采用管网叠压变频供 水设备，以节省运行电耗。3、各用水点均设置水表

51、计量，节约用水。4、用户装修时应选用节能、节水型产品，大便器冲洗水箱容积应小于6L。节水器具应符合节水型生活用水器具CJ164-2002中第、第423、第424、第432及第4.4条规定。8.2电气节能措施1、变压器选用节能型产品。2、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数。3、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯， 镇流器选用节能型电感镇流器。4、照明功率密度值不能大于规 GB50034-2004同建筑照明设计 标准的规定。5、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流。6、设计时考虑稳定电压措施。8.3空调节能措施1、空调主机因地制宜采用水源热泵机组，机组能效比

52、满足公共 建筑节能设计标准(GB50189-2005)的要求，有效地利用了能源。2、空调水循环泵采用变频技术实现在不同的负荷条件下，流量和扬程的匹配3、根据建筑功能和使用时间合理划分空调系统，在制冷站对各空 调水环路的供回水温度等参数进行监测，合理调配空调主机的运行。 在空调房间均设有对空调末端设备的控制装置，在满足用户要求的前 提下尽量避免不必要的负荷消耗。4、新风系统采用变频调速，可以实现新风量根据实际情况的调整， 最大限度地节省能源。在人员密集场所设置排风系统，过度季节可以 利用新风冷量实现空调效果，节约空调运行费用。5、提高空调系统自动化控制水平，根据系统设备的配置设计有监 测和控制系

53、统，可以对空调系统进行集中管理和控制，在合同利用能 量的前提下使空调效果最佳。6、 车库通风系统采用多台风机组合的方式，可以实现不同通风 需求量情况下的变风量运行，从而达到节能的目的。8.4建筑节能1、总体布局上系统主干管靠近负荷中心，使服务距离最近，节省 能耗。2、积极采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料。3、米用保温隔热和密闭性能好的门窗。第九章项目组织管理与实施进度9.1项目组织管理1、本项目由鸿昌园房地产开发有限责任公司负责建设实施。2、工程建设必须坚持质量第一，本项目建设要积极推行项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。为顺利完成本项目的建设任务，由鸿昌园房地产开发有

54、限责任公 司成立项目建设领导小组，下设办公室，配备精干人员，建立制度， 加强领导，确保“工程”实施，由领导小组全面具体的负责项目建设 工作。主要完成项目实施准备、资金筹集、技术获得、勘察设计、设 备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个 工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和 相互交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统 一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保 证工期、顺利投入使用。9.2工程设计和施工管理1、基建工程项目应委托具有相应资质的建设工程勘查设计单位进 行地质勘察，并编制建设工程勘查文件作为建筑结构设计

55、的依据。建 设单位要通过招标选择信誉好、技术力量强、具有相应资质等级的设 计单位进行设计。设计要依据已批准的项目概算和建设标准进行，严 禁擅自提高标准。2、项目建设实行政府采购。按照政府采购法、招标投标法 的规定，通过同级政府集中采购机构进行采购。施工单位确定后，应 根据国务院颁布的建筑安装工程承包合同条例签订合同，施工合 同中应明确双方的权利、义务、付款方式、工程质量要求、检验和验 收方法、材料、设备的供应方式与质量标准、设计变更、违约责任及 处置办法等。3、建设单位在工程建设中，要严格按照建筑安装工程技术质量规 和验收评定标准进行施工检查监督和组织验收。所有基建项目均应按 规定办理施工许可执照，选择素质高、能力强、执法严格的工程质量 监理单位对工程质量、建设工期、