房地产全过程成本管理咨询作业指导亿泽

1、 房地产全过程成本管理咨询作业指导第一条  目的加强公司内部管理，规范全过程成本管咨询工作流程，提高咨询服务效率。第二条  适用范围适用于公司所有全过程成本管理咨询服务的项目。第三条  定义全过程成本管理咨询：指从项目土地拓展阶段到项目竣工结算结束整个项目开发过程的成本管理，涵盖了从土地拓展阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、施工阶段、预结算阶段、案例分析及数据库建设阶段提供全方位的造价管理及合约采购工作服务。工作内容包括：项目土地拓展阶段的市场产品调研，多方案成本投资测算、方案阶段、扩初阶段及施工图的方案优化、工程施工阶段的招标管理、工程指令管理

2、、甲供材管理、进度款支付、预结算审核、案例分析及数据库建设等。成本咨询人员：为武汉亿泽工程咨询有限公司的派驻委托单位的驻场预算工程师、合约经理、合约负责人等的统称。业主：指全过程房地产成本管理咨询委托单位的成本部（或合约部）的项目对接专业工程师。项目工程师：指成本管理咨询委托单位的现场工程管理代表。第四条  职责团队服务成员负责按公司要求开展全过程的咨询工作，并提供咨询成果。公司负责对项目咨询团队的日常管理、评估和考核。第四条  工作程序 一. 土地拓展阶段项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本管理工作咨询要点是：1. 参与对土地拓展市场的产品调研

3、工作，调研的内容包括：当地市场通用的交楼标准，园林环境、装饰等级、外立面涂料、石材、保温的常规做法。水电管材、电气设备、电梯、门窗等所采用的品牌。并提交市场调研报告。2. 清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响； 3. 判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路）的成熟程度及其对成本的影响； 4. 清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响。 5. 依据业主单位设计部门提供的多方案的产品配比，参与产品的配比选择，并提供专业意见

4、。在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。在此阶段成本咨询工作的原则是：1. 客观真实。成本咨询人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性； 2. 实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本咨询人员必须进行实地踏勘； 3. 全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重

5、要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。 二. 方案阶段1.概念、规划设计：概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由业主单位设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定。如何在规划阶段进行优化设计，需要的不仅是成本人员的设计规划知识，还需要聆听、分析、沟通、创新的多种能力。此设计阶段主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。每一个内容，涉及的成本金额都是巨大的，成本咨询人员在此阶段必须倾注

6、极大的精力，避免设计中无效成本的发生。此阶段，设计中容易忽视的问题是：土地未能充分利用；公建配套贪大求全；组团布置与规划忽视后期物业管理费用的长期成本；此阶段设计优化中成本人员要注意的是：成本咨询人员提出的是建议而非意见；此阶段的优化探讨，应邀请物业公司、项目部人员会同设计部共同参与。 产品组合：基于固定、半变动、可变成本分析的“变动成本测算模型”测算经济性最优产品组合方案。 公建配套：对水、电、气、路的市政配套不同解决方案进行经济性测算；对会所、学校、商业、物业用房等配套面积进行控制优化。 小区路网：重点关注路网的合理简洁性、出入口布置、道路宽度等；在施工图设计阶段，关注基层处理和面层做法。

7、 停车布置：基于土地利用、停车方式、停车位体型控制等多方面条件进行停车布置优化。同时需要测算一般地下车位与机械停车位之间成本、利润差异。 土方工程：充分利用原有地势，合理规划场地标高，关注排水坡度对土方量影响。成本咨询人员人员需要根据道路标高定位图及场地土方平衡图，计算场地内土方平衡是否最佳，尽量避免土方的开挖外运、购土回填情况发生，实现场地内土方平衡优化。 2. 方案设计：方案设计，是在规划设计阶段完成后的下一阶段，此阶段的设计成果主要包括以下内容：建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。本阶段，是形成项目

8、实体建安成本的阶段，既是设计师极为关注的的阶段，又是体现“产品差异”的实现阶段。本阶段在设计优化的重要性仅次于规划设计阶段。此阶段设计师的关注重点在于建筑本身以及景观方案。在这两个方面进行设计优化的难度是最为困难的，成本与设计的矛盾在此阶段往往会体现得比较深刻。因此，在涉及建筑方案的成本优化工作中，成本人员必须把握以下原则：1.以客户与产品定位作为优化的基本准则。不提违反上述准则的优化建议，但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见； 2.充分沟通原则。涉及建筑方案内容的优化应采用充分沟通的方式进行，充分了解设计的意图与目的，听取营销的市场需求分析； 3.有理有节原则。成本人员的理来自两个方

9、面：一是前述的客户需求与产品定位结论，另一个是项目的盈利能力；有节是要求：工作态度切忌得理不饶人，切忌咄咄逼人。相对建筑与景观，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）方面、地下室设计方面的空间会大得多，也会得到设计部门的大力支持。在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。 三. 扩初阶段初步设计是对方案设计阶段的细化。此阶段的设计成果包括：产品的结构形式、基础类型、构件尺寸、安装工程的设备选型等并提交限额设计的咨询报告。如果说规划设计、方案设计优化中多少还有一些感性的因素在其中的话，进入初步设计阶段，几乎就全部是理性的内容。要求进行设计优化的人员具备一定的相关专业知识。此阶段成本人员要考

10、虑资源的整合与利用：1.形成自身的标准化的结构设计要求体系；2.借助外部设计成本咨询人员或图纸审查公司开展优化工作；3.借助承建商的经验；4.特别注意在设计前与设计过程中进行优化，而不是在出图后进行。 四. 施工图设计阶段施工图设计阶段标志着设计阶段的基本完成。该阶段的工作成果直接用于指导施工，形成建筑安装产品。施工图设计阶段之前的全部工作成果在此全部展现，所以成本前置工作在施工图设计阶段的主要任务），一是符合性审查（图纸自审与会审），二是设计优化，三是对初步设计未明确的材料部品作补充性选择。四是特殊工程二次深化设计（对一些专业工程，如门窗工程、金属构件工程，目前由于设计市场分工和产

11、业链的不成熟，完成主体建筑、安装设计的设计院往往对此类工程达不到设计深度。需要另行委托专业厂家进行二次设计。）施工图设计阶段是前期成本管理工作的结束，同时又标志着项目实施阶段成本工作的开始。施工图质量和深度，直接影响招标方式、工程指令造价发生额等后续成本管理业务，也是被所有相关方重视的阶段。（一）方案优化计划编制：在项目规划方案设计前，成本咨询人员将根据“计划控制节点”，结合项目特点制定方案优化主要节点计划，并提交业主。在项目开发过程中，成本咨询人员每月末根据下月出图计划及项目开发计划编制下月项目方案优化计划，并提交业主审核。业主以此计划来安排工作。（二）方案优化内容：主要分为建筑、结构、安装

12、、景观和室内五个专业，各专业包括多项优化内容，详见附件一。成本咨询人员需根据成本咨询人员提交的优化计划提前介入项目方案优化，为成本优化提供图纸算量、清单编制、指标测算、价格估算、优化建议等参考依据。项目方案优化主要从以下几方面进行。1.门窗工程：在单体方案设计阶段，成本咨询人员根据业主提供的单体方案图纸进行窗地比含量计算，窗地比不应超过同类产品经验值及目标控制值；在门窗二次深化设计阶段，成本咨询人员测算不同类型窗的单价，通过对门窗分隔设计、框料选择、开启扇设计及五金件的选择进行优化，以控制在目标单价内。2.栏杆：在单体方案设计阶段，成本咨询人员完成栏杆含量指标及单价测算，通过使用标准化栏杆、控

13、制栏杆含量，将栏杆造价控制在目标范围内。通过关注栏杆表面处理保证栏杆质量。3.外立面：在立面分色施工图完成后，成本咨询人员根据成本咨询人员提供图纸测算面砖、石材、涂料的含量指标及造价，通过对比分析调整，达到含量指标及造价控制在目标范围内。4.节能优化：成本咨询人员通过计算约束体形系数和窗墙比，为业主节能优化提供参考数据；成本咨询人员通过控制合理的窗墙比，优化墙体材料，核实节能计算书中系数取值等方式实现节能优化。5.基础结构优化：设计院根据地质报告提供2种以上可选择的基础形式，成本咨询人员通过测算对比，提供基础方案选择优化建议。6.主体结构：a）在初步设计阶段，成本咨询人员根据设计院提供的扩初图

14、纸中梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，成本咨询人员根据其计算值与经验数据、目标指标进行比较。b）在施工图设计阶段，成本咨询人员需要根据白图测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的结构含量指标，与控制指标、目标成本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交业主，再由业主与设计院进行优化工作。c）正式施工图完成后，成本咨询人员需编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比报告。7.钢结构：成本咨询人员根据钢结构设计图纸，测算造价，通过对材质、厚度、表面处理及支撑系统的优化达到将成本控制在目标范围内的目的。8.室外综合管线：a）成本咨询人员根据室外管

15、网图计算清单量，成本依据清单量，通过合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，以便使各种管线的铺设最短。对比管材造价差异，合理选用管材、管径。b）成本咨询人员通过合理利用现场坡度，控制管道设计埋深。室外给水系统综合考虑后期使用及成本后，13层考虑市政供水，以上楼层再采用变频加压供水。 9.室内水电：a）成本咨询人员编制室内水电清单，通过对比，争取管线敷设长度最优；对各类套管的位置、规格、选材进行优化；审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性。b）成本咨询人员编制消防设备清单，通过清单量分析，对消防控制回路方案，消防喷淋系统平面布置，通风道及预埋管进行优化。10.采暖工程

16、：成本咨询人员编制采暖工程清单，通过清单量分析，对散热器、管道材质选择、保温材料及厚度、管线走向、规格型号等进行优化。11.机电设备：成本咨询人员编制机电设备清单，通过清单量分析，对空调方案比选、出风口布置、电梯载重量、速度、选型及配电箱内部元器件组合等进行优化。12.智能化工程：方案设计阶段，成本咨询人员对方案规划比选和设备档次控制提出建议；施工图设计阶段，成本咨询人员编制智能化设备清单，通过清单量分析，对主机设备选型、设备经济合理的接入方式、设备利用率等进行优化。13.园林景观：景观成本优化需要从初步设计开始到施工图出图为止，根据多版图纸测算相应阶段指标，并及时提供给成本咨询人员。

17、0; 景观方案设计阶段，成本咨询人员根据方案图提供以下指标量： a）软硬景面积及比例；b）硬景中石材、建菱砖、水洗米石、木材等的面积及比例；c）软景中乔木、灌木的数量和密度；d）景观构筑物中桥、墙、亭、台、廊、雕塑等的清单量；e）水景面积及硬铺水景材料。成本咨询人员根据上述指标对比目标设定值、经验值，进行优化。景观扩初及施工图设计阶段，成本咨询人员根据图纸编制清单及参考价，根据清单量价分析对下述内容进行优化：a）铺贴材料的品种、厚度、规格及出材率；b）尽量选用当地乔灌木，乔木重点控制数量、胸径及冠幅，灌木控制种植密度及品种；c）景观基层结构做法的合理性和经济性；d）灯具等尽量采用国产设备，在保

18、证设计效果的前提下，优化灯具数量及电线走向和长度；e）水电管线走向、长度及喷灌系统设置的合理性。14.精装修：成本咨询人员需要在室内、大堂、电梯厅、销售大厅、会所等装修标准确定后根据图纸进行成本测算，根据测算结果与目标成本对比，对精装材料部品进行优化。（三）方案优化注意事项：1.在方案优化准备工作中，成本咨询人员应与业主充分沟通，了解业主测算要求和优化意图，提供满足业主需求的清单量、参考价、指标值等；2.通常情况下，成本咨询人员在提出优化测算的同时，会提供标准的计算结果表，依据此表的内容和形式反馈成果；3.初次测算后，若有优化必要，成本咨询人员的优化建议将反馈业主设计部门。优化版图纸出图后，成

19、本咨询人员应根据优化图纸重新测算或直接编制清单； 五. 施工阶段施工阶段的成本管理主要是对目标成本的动态管理和监控，主要包括：工程招标管理、工程指令管理、甲供材管理、进度款审核、合同履约管理、成本动态管理六个方面详细作业要求如下：（一）招标管理1.招标计划：成本管理部每月末根据下月出图计划及项目开发计划编制下月招标计划（招标计划与项目方案优化计划互有关联），并提交咨询公司。咨询公司以此计划来安排工作。2.招标图纸管理：图纸管理：成本咨询人员在领取招标图纸后需建立图纸领取台帐。图纸会审：成本咨询人员拿到招标图纸需先组织图纸会审，并将会审结果通过电子及书面形式提交业主。3.招标文件和工程

20、量清单：成本咨询人员独立完成招标文件、合同的编制工作，通过电子或书面形式反馈给业主。并按照工程招标计划按时编制完成工程量清单和参考价，保证量、价数据的准确完整。4.清单量及参考价编制：工程量清单子项的编制应准确、完整、规范，避免各投标人理解差异造成报价失真。清单参考价应与市场价尽量吻合，参考价与中标价的差异率将作为公司内部对成本咨询人员双月考核的重要指标。5.招标答疑：投标人对经济条款有疑问的，业主将疑问整理后转交成本咨询人员，成本咨询人员反馈意见，由业主审核后统一答复投标人。若成本管理部通知召开招标答疑会，咨询公司必须参加。6.工程量核对：定标完成后，如果需要与施工单位对增补的工程量进行核对

21、时，成本咨询人员应及时、认真完成与施工单位的工程量核对，并对核对工程量的差异提交差异分析的咨询报告。7.评标分析：针对业主提供的各投标人的投标报价，成本咨询人员应及时的对各投标单价的报价进行整理分析，向业主提交评标咨询报告。  （二）工程指令管理   1.工程指令的办理原则：a) 对工程指令及其结算实行严格的时间限制，要求事前审批估价，禁止事后补办。主业工程指令内容和需求 转交成本咨询人员后，成本咨询人员需在变更上报3个工作日内完成指令估算，必要时需到现场落实具体实施情况，做到估算尽量准确。b) 工程指令完工后，现场工程师和监理工程师必须在完工后3日内签字确认，如

22、属隐蔽工程，必须在覆盖之前签字确认。施工单位每月集中提交工程指令确认单及预算，成本咨询人员及时审核。c) 一份工程指令单应对应一份工程指令确认单，且对应一份指令预算书，做到一单一算。d) 每月10日前，施工单位应就截止上月末已完工且手续完备的工程指令编制预算，蒋编制完好的工程指令预算书提交给业主，成本咨询人员在收到业主提交的工程指令预算书后30个日历天内完成上月工程指令的结算，做到工程指令一月一清。e) 工程指令结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据，工程指令手续的完成必须经过成本咨询人员和业主两级以上审核。  2.变更办理注意事项：    a）工

23、程指令单金额的估算将影响到变更的决策，务必保证及时准确； b）成本咨询人员在每月收取工程指令预算资料后，需核实资料的完整性，若对签署内容有疑义，应及时反馈；对量价进行核实，必要时需赴现场实测实量。（三）甲供材管理   1.甲供材验收工作按照业主公司的管理要求执行。2.甲供材出现超欠供情况时，成本咨询人员应及时知会业主，并做好书面记录。3.成本咨询人员在甲供材进度款和结算款审核时，需特别注意审核甲材料超欠供情况，并及时向业主反馈意见。（四）进度款审核成本咨询人员在进度款资料审核时，需注意以下几点：1.进度款申请资料中的工程进度时间、工程进度是否属实，对工程

24、进度可以用完成百分比来表示，但必须要求有专门的进度描述，如模板完成至第几层，是柱模板还是梁模板，混凝土浇灌完成几层，钢筋绑扎完成形象进度，砌砖、抹灰完成形象进度等等。2.核实完成的工程量是否满足要求（合格）。3.工程进度是否满足合同付款要求，若对进度有疑问，可以咨询业主，并应现场查核进度；在审批进度款时还必须注意以下几点：有无水电费用等代垫代支费用扣款；有无其他责任扣款；查验核对付款记录。4.如果遇到公司更名，收款单位和合同约定单位不一致时，需要注意一定要求对方提供委托书，工商局的证明资料等查对核实后方可办理支付，为慎重起见，不清楚的地方也可以通过业主向其财务管理部咨询解决。（五）合同履约管理

25、合同履约管理的重点是加强对合同约定品牌的监管力度；同时针对图纸、合同、清单的要求做法，针对其投机取巧，偷工减料的真是性反馈的检查，成本咨询人员特别需要加强工程施工面的基层部位、±0.00以下部分隐蔽工程、材料品牌标识等的图片采集工作，并编制工程履约咨询报告。（六）成本动态管理      依据工程开工前期的目标成本，对施工阶段的工程成本实施动态成本管理。此阶段的动态成本管理基于如下原则进行：   1.工程发包进行评标分析时，需要对比目标成本对于已发生的成本进行成本差异分析。2.依据已经签订合同的成本水平以及应商资源的竞争态势进行前瞻性的判断，对于待发生成本作出成本差异分析的预测。3.合同签订完成后需要及时的进行拆分和动态反馈。   4.对于规划设计指标的重大变化作出成本修订，对于面积预测阶段和实测阶段的建筑面积变化作出动态调整。   5.工程结算完成后的需要及时的对原由拆分的成本进行重新拆分和覆盖。   6.其它经过业主允