房地产会计必知的房地产开发流程详细

1、房地产会计必知的房地产开发流程（详细）TWh#%  房地产开发流程（详细） '8|5'RGT  第一步 房地产开发公司的设立 %oEihbrj  房地产开发公司设立阶段的法律程序 XI:BOKM4  一、内资房地产综合开发公司的设立 9Vi+s&  1、公司设立准备 f) E/C=;p  2、申请资质等级审批 F9N.>kf*!  3、申请办理企业名称预先核准 ob 0Q.  4、办理工商注册登记 z jFd#!  5、办理税务登记 (EJ_=Yw&  二、

2、外资房地产开发公司的设立 /YA|zRp;0  6、申请批准项目建议书 %yR6# gC  7、办理企业名称登记 jB76p  8、送审合资或合作合同、章程 Os_$hiXV  9、申领外商投资企业批准证书 J8p;$B/T -  10、办理企业登记 sD&_D +=  房地产开发公司设立阶段的相关税费 iM>?$ 53Z  v3 &v*  1、企业法人开业登记费 dRpSI  2、企业法人变更登记费 y'=V$!  3、企业法人年度检验费 Z1FWQ  

3、4、补、换、领证照费 a_ij<O;  第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 >+;a3;*C4  房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 e SbyV  1、选定项目，签定合作意向书 50vBAGR  2、初步确定开发方案 6vb8%rf  3、申报规划要点 ,(DUDy""/  4、申报、审批项目建议书 amB/DS la  5、编制项目可行性研究报告 k%TeI?S"  6、申报、审批项目可行性研究报告 )lFY ?/b  房地产开发项目立项和可

4、行性研究阶段的相关税费 gxD=X 8  1、可行性研究费 4X5sh  2、建设工程规划许可证执照费 NZ8CBGY  第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 AC6Le  房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 L2m bGy  一、房地产开发项目的规划设计 90>8Xu  1、申报选址定点 Nj<,2o  2、申报规划设计条件 )8Mu3zWR  3、委托作出规划设计方案 ;<R4F0  4、办理人防审核 6&3fz7>.  5、办理消防审核 m

5、 )DF  6、审定规划设计方案 _fCQt2+$  7、住宅设计方案的专家组审查 *MW( q#  8、落实环保“三废”治理方案 4HH$ga  9、委托环境影响评价并报批 'd-q7<yF  10、建设工程勘察招、投标 7ytV+  11、委托地质勘探 !Ygc8(  12、委托初步设计 IaficWv.n  13、申报、审定初步设计 ZTsEf3  二、房地产开发项目的市政配套 8I#2E  14、征求主管部门审查意见 G7nZ  15、落实市政公用设施配套方案 s

6、96Xkk8b  16、报审市政配套方案 qvuW-KF4  17、市政各管理部门提出市政配套意见 S*V1NCEg  18、市政管线综合 %fj<  房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 S7?i?5  1、工程勘察（测量）费 (iE+'K  2、工程设计费 :* 5_w m  3、建设工程规划许可证执照费 ID|1m(  4、竣工档案保证金 (Yb.lM1d  5、临时用地费 ( .8UL)  6、临时建设工程费 6czT  7、建设工程勘察招标管理费 &a

7、mp;u%f     8、勘察设计监督管理费 0=V C0&Zd  9、古建园林工程设计费 n;s(  第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 :a;bNOw  取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 Al5(=Hh)  一、国有土地使用权的出让 +dzCzMy  1、办理建设用地规划许可证 s|E,E  2、办理建设用地委托钉桩 c4(G-$  3、办理国有土地使用权出让申请 EF,6JS37;  4、主管部门实地勘察 P_ *  5、土地估价报告的预审 U pTe

8、/4t  6、委托地价评估 _k:J(>Er  7、办理核定地价手续 82X6?  8、办理土地出让审批 9,ZUU9.ol  9、签订国有土地使用权出让合同 <N2;7d.a  10、领取临时国有土地使用证 &-+x,e  11、领取正式国有土地使用证 vP%xbmP  12、国有土地使用权出让金的返还 ?p?uoBu  二、国有土地使用权的划拨 9(vr ?_  13、国有土地使用权划拨用地申请 LBv/  14、主管部门现场勘察 0;<13Wjs  15

9、、划拨用地申请的审核、报批 3Z!j5;  16、取得划拨用地批准 '3w?3TO(  三、集体土地的征用 >?HgNO'  17、征用集体土地用地申请 7GLgN0!  18、到拟征地所在区（县）房地局立案 I r70HCG  19、签订征地协议 +% irPe  20、签订补偿安置协议 8:Zy?Ie,  21、确定劳动力安置方案 u/&Es5l  22、区（县）房地局审核各项协议 =ejOJ8  23、市政府下文征地 +KQ IQ  24、交纳菜田基金、耕地占

10、用税等税费 hl 1'D  25、办理批地文件、批地图 3r Pes! 5  26、办理冻结户口 C2w&R_Wlp5  27、调查户口核实劳动力 U?UG_oU  28、办理农转工工作 t;) n#mM  29、办理农转居工作 Sn:EDw (-  30、办理超转人员安置工作 GJ,L2n  31、地上物作价补偿工作 =yT"Np  32、征地结案 FpUY1  取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 MpWx*,     1、地价款（土地出让金）

11、 W"y$)nLMR  2、资金占用费 Pnjn;g.G  3、滞纳金 R&%b3863-  4、土地使用费 u K'2  5、外商投资企业土地使用费 'AJwwP.X  6、防洪工程建设维护管理费 CeTg:a  7、土地闲置费 +&71c|"  8、土地权属调查、地籍测绘费 ?FyZX!I6  9、城镇土地使用税 K1mrj5  10、地价评估费 V:n ?Z*Cg  11、出让土地预订金 6r<FUmG  12、征地管理费

12、 LOHF3D  13、土地补偿费 v'QJ  14、青苗及树木补偿费 $dR#yR6,  15、地上物补偿费 5Y=M<Zec  16、劳动力安置费 $>0+&0  17、超转人员安置费 LlH:F(wwn'  18、新菜田开发建设基金 68WDBsk*o+  19、耕地占用税 jx2;>  第五步 房地产开发项目的拆迁安置 Cv)tDG  房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 D*MoEd  1、委托进行拆迁工作 2JY7*W  2、办理拆

13、迁申请 c"1*1x<  3、审批、领取拆迁许可证 9 x _|e9X  4、签订房屋拆迁责任书 z c&i-P31     5、办理拆迁公告与通知 E=n jnq &  6、办理户口冻结 G >r4H>  7、暂停办理相关事项 a$M4|:q2  8、确定拆迁安置方案 =D;kR  9、签订拆迁补偿书面协议 fs!N1&V9w"  10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 / t= Ho6  11、发放运作拆迁补偿款 *|

14、9;q r  12、拆迁施工现场防尘污染管理 OO'r1  13、移交拆迁档案资料 LEUlY dho  14、房屋拆迁纠纷的裁决 | x_RA'  15、强制拆迁 _J%ilm  房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 (m>Q$G  1、房屋拆迁补偿费 qO:qv  2、搬家补助费 u_7ti  3、提前搬家奖励费 <7*D'/  4、临时安置补助费（周转费） gJEgCDh  5、清理费 yKv7<Q  6、停产停业综合补助费 Gqo>

15、;a(B  7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 "4(qD*  8、一次性异地安置补助费 QC$TuT+!  9、房屋拆迁管理费 2;wL8"1si  10、房屋拆迁服务费 HcM)FDl$1  第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 i.m=SY  房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 &IU:p  一、房地产开发项目开工前准备工作 lIrV  1、领取房地产开发项目手册 bCoXVq)L  2、项目转入正式计划 h 7P &#

16、39;  3、交纳煤气（天然气）厂建设费 NGaw5aLu  4、交纳自来水厂建设费 8N3"aZB  5、交纳污水处理厂建设费 8;CqF  6、交纳供热厂建设费 O_Y4J&%Gw  7、交纳供电贴费及电源建设集资费 k'gy-T7J,  8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 G0D<G:  9、设计单位出报批图 OWK*lG  10、出施工图 x:l1a#d  11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 = W6#2rS61  12、办理消防审核意见表

17、 T/  13、审批人防工程、办理人防许可证 a ' PB4w:  14、核发建设工程规划许可证 o >$swd?  15、领取开工审批表，办理开工登记 L .  二、房地产开发项目的工程建设招投标 e+Efw1wG  16、办理招标登记、招标申请 wp>!?2  17、招标准备 ac|buj)  18、招标通告 =AjlOfx  19、编制招标文件并核准 Z"Li9YXlO  20、编制招标工程标底 eak76 O>  21、标底送审合同预算审查处确认 C

18、uw46  22、标底送市招标办核准，正式申请招标 R ?|kn|y  23、投标单位资格审批 #I Vw  24、编制投标书并送达 o LE0aD;3  25、召开招标会，勘察现场 m(Wj (V  26、召开开标会议，进行开标 DvVM/b?>  27、评标、决标 !'1P&K%  28、发中标通知书 iQXn7U C  29、签订工程承包合同 '2fe1z=GJ  30、工程承包合同的审查 L4x)gMoY  三、房地产开发项目开工手续的办理 _k,WWY-

19、:7  31、办理质量监督注册登记手续 Oy+wsQU1s/  32、建设工程监理 !dtl6,C  33、办理开工统计登记 ch?F3S4     34、交纳实心黏土砖限制使用费 <bah;p  35、办理开工前审计 KcT!K  36、交纳投资方向调节税 D0h!G-  37、领取固定资产投资许可证 %vOmTU  38、报装施工用水、电、路 |Q Y8:  39、协调街道环卫部门 M,-?/uF  40、协调交通管理部门 X4#1*  41、交纳绿化建设

20、费，签订绿化协议 rNdJm Ng  42、领取建设工程开工证 u?k*-.>  四、房地产开发项目的工程施工 ?q=L vM>  43、施工场地的“三通一平” >V_LC  44、施工单位进场和施工暂设 D e3f  45、工程的基础、结构施工与设备安装 /a(2yi6  46、施工过程中的工程质量监督 q.(Vg  五、房地产开发项目的竣工验收 P(OLd"  47、办理单项工程验收手续 As,uQ  48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书 kF+>0

21、MVb  49、商品住宅性能认定 FwPO9G  50、竣工统计登记 T<F5a9Z1'  51、办理竣工房屋测绘 E=&2S  52、办理产权登记 5YQ0MZ  房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 $7;y/R<T<  1、三通一平费 (e6'<v m  2、自来水厂建设费 R-SKVn  3、污水处理厂建设费 8l".E_#  4、供热厂建设费 lr*bo  5、煤气厂建设费 bQm!o'  6、地下水资

22、源养蓄基金 Ln G2N  7、地下热水资源费 =F=kT&aN  8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9X|" jN  9、开发管理费 O._ -  10、城建综合开发项目管理费 JSgaTk  11、建筑行业管理费 a%$|wo  12、绿化建设费 khOG Kh*  13、公园建设费 Sr',N9YT  14、绿化补偿费 >=Hy2_g6  15、路灯维护费 0vO e)OI  16、环卫设施费 s/8R(agj  17、生活服务设施配套建设费（

23、小区配套费） VmtgAVV  18、电源建设集资费（用电权费） r3o,yG!vl'  19、外部供电工程贴费（电贴费） XgVUSd  20、建安工程费 &XD "  21、建设工程招投标管理费 *e>IN;n?z+  22、合同预算审查工本费 1NVQwA  23、质量管理监督费 h$0:)# L:  24、竣工图费 / $_N-  25、建材发展补充基金 +b|OmZ  26、实心黏土砖限制使用费 Zy|V9UW  27、工程监理费 'WYH-LC

24、  28、工程标底编制管理费 zS?>3k_q  29、机电设备委托招标服务费 ,a 4oD  30、超计划用水加价 V U  31、夜间施工噪声扰民补偿费 zXAY Jx  32、占道费 GQIU_<jt  33、固定资产投资方向调节税 u;_Qb#t 5  第七步 房地产开发项目的经营阶段 M;">sc#  房地产开发项目经营阶段的法律程序 hxXUoh  一、北京市外销商品房的销售 gGp3VC+i  1、办理外销商品房预（销）售许可证 >Y oJ6 &#

25、160;2、选定中介代理机构和律师事务所 !xTXm&  3、与购房者签订认购书 MnBK2  4、签订正式买卖契约 2*:'L)AI     5、办理签约公证 u BOhz#  6、办理外销商品房预售契约公证 "ZX|m%'  7、办理外销商品房的预售登记 tia>w7ac35  8、外销商品房转让登记 S i8Me  9、外销商品房抵押登记 X>n9!D9B0h  10、楼宇交付入住手续 !ksBX2  11、办理产权过户手续 &quo

26、t;7fRx&L=  二、北京市内销商品房的销售 i7rd?dBcQ  12、提交完成建设项目投资证明 As;VJ j  13、签署预售内销商品房预售款监管协议 g08_djvL  14、办理内销商品房预（销）售许可证 Yf>M'p)qQ  15、销售项目备案 v2 oK0  16、委托中介代理机构进行销售 /e*FK/kr  17、与购房者签订认购书 BtNotK  18、与购房者签订买卖契约 JN8W#r(  19、办理预售登记 /_a0Jj Y  20、办理转让登记

27、wokw34-  21、办理房地产抵押登记手续 PJ:W%fG  22、楼宇交付入住 i0 7kid  23、质量保证书和使用说明书 o:H6bZz  24、办理产权立契过户手续 vTXSL  三、房地产出租的综合管理 W MpRK  25、房屋出租权的确认 KGf-k?  26、申请房屋租赁许可证 H7kw>62%  27、出租人与承租人签订书面承租协议 sGaW5 G%  28、租赁当事人办理租赁登记手续 qeEg*UHE+  29、租赁房屋的转租 5dTR5  30、房屋租

28、赁关系的终止 HF&$i6V*  四、房地产出租的专项（外地人员）管理 LF!L8x0y  31、房屋出租权的确认 I<d+v:54|  32、出租人办理房屋租赁许可证 dn(wG4bJ  33、出租人办理房屋租赁安全合格证 SC2<,  34、签订书面租赁协议 MBV7lbg  35、租赁双方办理租赁登记备案手续 TFxC#5  五、房地产的抵押 mwt2D*  36、抵押权的设定 ;DH IQ%4  37、签订抵押合同 9nl+Qy  38、办理房地产抵押登记 _mb9

29、 39、抵押房地产的占管 nJYdGVIk+  40、抵押房地产的处分 khI79%e  房地产开发项目经营阶段的相关税费 RutL<-%*#6  1、营业税 <m<IPYF  2、城市维护建设税 *!av(2za  3、教育费附加 r:Y lG!L'  4、印花税 qIR? M&c  5、契税 PS1 LCv  6、土地增值税 'Z (Y)f  7、企业所得税 jPqyzzT  8、个人所得税 d(G#il%h  9、房产税 /cF

30、(j  10、城市房地产税 IOdX <1l  11、房屋产权登记费 KNUuW=0  12、房屋所有权证工本费 #64C Hx  13、房产共有权执照费 gKCOCh  14、房屋他项权利执照费 ,:x:0A:  15、房屋买卖登记费 qm.qS)2  16、房屋买卖手续费 "Fb6W8X  17、房屋租赁审核备案手续费 d BIl#w  18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 k3|:b x  19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 Xi=M(O  20、房屋租赁

31、登记费 G*  21、房屋估价手续费 cv_;l)uc5  22、房屋公证估价手续费 lUO)H1hm>  23、房地产价格评估费 d&M8Mv *Y  24、房地产中介服务费 *s%6;|EqF  第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 6=Ec&3q,  房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 StJv=GD|  1、物业管理单位经营资质审批 jz,) S5_(  2、签署物业管理委托合同 N;1M  3、居住小区的物业接管综合验收 ,QOl-xT2  4、物业使用、管理、

32、维修公约的核准 ()EpSiQj  5、安排签订管理公约 "+_GnPI  6、制定、提供质量保证书和使用说明书 NklG3al9  7、物业管理服务基本要求 >S/.4X  8、物业管理委员会的设立 QQ2*ec  房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 tP&YZ0e  1、居住小区物业管理启动经费 3+&|sB  2、共用部位共用设施设备维修基金 Aqsox  3、普通居住小区物业管理费 vHw/ E;7  4、高档住宅物业管理费 VUbk*v9qA  5、经

33、济适用住房小区物业管理费 <2CU<nB  6、供暖费 cinlcYCqs  商品房买卖涉的税费比较复杂，这里仅介绍买卖交易阶段，买卖双方需缴纳的税费。（1）印花税。双方签订购房合同，需向税务部门缴纳房价0.03%的印花税；（2）契税。双方向房产管理部门申请办理房屋产权过户、登记时需由买方向国家税务部门缴纳房价1.5%的契税（对于参加房改，以优惠价买公有房屋的职工，在办理产权过户时免）；（3）交易手续费。在办理产权过户时，由双方缴纳房价0.05%的手续费；（4） 营业税。卖方应缴纳售价5%的营业税；（5） 所得税。卖方因房屋交易获得的收入，扣除成本和其它开支的所

34、得部分，应当缴纳所得税；（6） 土地增值税。如果卖方出售房屋的行为符合国家土地增值税规定的纳税要求，则卖方按照法律规定缴纳土地增值税。2、契税办理程序契税办税流程图（1）契税-商品房、交易房、土地使用权出让、转让纳税申报流程图： 纳税人填妥申报表 提交申报表及相关资料（纳税申报窗口）受理申报、审核资料开具受理单、缴款书缴款窗口|办理契证邮政专递（领证服务窗口）领证服务窗口领取契证（七个工作日）凭受理单、缴款书去房管、土管部门办理房屋、土地权属转移的其他手续。 （2）契税-房改房、安居房、解困房办证流程图： 提交申报表及相关资料（纳税申报窗口） 受理申报、审核资料开具受理单（免税）（应税）开具缴

35、款书缴款窗口|办理契证邮政专递（领证服务窗口）领证服务窗口领取契证（七个工作日或候通知）凭受理单、缴款书去房管部门办理领取产证的其他手续。房地产行业纳税指南行业介绍：房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土

36、地附着物。1、销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。2、销售其他土地附着物销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。不动产租赁，不按本税目征税。 一、营业税1、销售不动产的计税依据（1）、

37、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：a 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；b 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；c 按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）上列公式中的成本利

38、润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。2、其他具体规定如下：（1）、在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按"服务业代理业"征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按"销售不动产"征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按"销售不动产"征收营业税。（2）、对合作建房行为应如何征收营业税合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作

39、建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：a土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征

40、税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。b以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按"服务业租赁业

41、"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：a房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税"以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税

42、；对双方分得的利润不征营业税。b房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。c如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按"转让无形资产"征税，其营业额

43、按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按"销售不动产"征税。（3）、对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。"此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（4）、以"还本"方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以"还本"方式销售

44、建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓"还本"支出。（5）、中外合作开发房地产征收营业税问题a关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于"以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定、因此，应按"转让无形资产"税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果

45、采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按"销售不动产"征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按"销售不动产"征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按"销售不动产"征营业税。b关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。c对中方定期获取的固定利润视为

46、转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业额×5%（6）、合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自己名义"立项"建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。 二、城市维护建设税 城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率

47、。 纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； 纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 纳税义务人所在地不在项范围内的，税率为1%； 三、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。 四、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所

48、取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据中华人民共和国土地管理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。2、转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。4、取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣

49、除项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实

50、际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和

51、的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。4、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20的扣除。土地增值税实行四级超率累进税率，

52、即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅按0.5%予征。 五、房产税如果企业拥有房产产权的，需缴纳

53、房产税。房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为： 房产税年应纳税额房产原值（评估值）×（130）×1.2% （2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为: 房产税年应纳税额年租金收入×12如果单位属于"外商投资企业或外国企业"应缴纳城市房地产税。 六、城镇土地使用税 城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种

54、税。年应纳税额=(各级土地面积*相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳外商投资企业土地使用费。 七、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地

55、开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、契税 契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，目前北京市现行契税

56、税率为3%，应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； 2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的； 3、建设工程转让时发生土地使用权转移的； 4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。契税的计税依据如下： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的

57、价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定； 3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额； 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

58、 5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。 前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。 九、车船使用税 如果拥有机动车,还需缴纳相应的车船使用税，外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额摩托车应纳税额=应税车辆数量*单

59、位税额外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税。 十、企业所得税 企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。基本税率为33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，减按27%的税率。本市行政区域内的集体企业、股份合作制企业、联营企业、有限责任公司（非自然人出资设立）中的施工房地产开发企业、建筑安装企业及年销售（营业）收入在300万元以下（原为年销售（营业）收入在150万元以下）的工业企业、修理修配企业、商业企业、饮食服务企业、娱乐业、交通运输企业和其他企业

60、。适用纯益率。对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为3-5。具体适用比例由各区县（分局）自定。 十一、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产开发前期流程-前期流程 #B,x(|  第一篇 开发前期的工作 7U"7+-wV  一、 确定投资建设工程项目 l?"3IJA  对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。 r;$Yh8DamW  二、建设项

61、目用地计划办理 h&8wN0BQ  1.所需资料 cd,z4t  a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） y<n4O  b.与地块出让单位签署的用地协议 r;3PHv d  2. 办理程序 ,BA!GC9  a.备齐资料 88'"eGYI  b.到地块所在地土地部门办理 c 0 HKM  三、建设工程项目建议书的编制与报批 pLp/R"  1.编制及所需资料 CJ>n#s=)  a. 开发单位营业执照 ?z=MRIJ  b. 开发资质证书 ' O0Q  c 用地计划审核意见 3t!.;  d. 建筑设计方案（总平面图等） L&o| |  e. 其他相关资料 lwvN*Nn  2.报批程序与报批资料 >Z& aI0rE  a.将所需资料