房地产估价师资格考试重点总结开发经营与管理描述

1、开发经营与管理目录1、房地产市场结构包含内容 P362、房地产市场细分 P373、市场交易指标 P41） 4、房地产市场有空间市场和资产市场两个层面。 P475、自然周期1、2、3、4四个阶段 P506、申请建设用地规划许可证须提供资料： P727、申请工程规划许可证须提供资料： P758、申请工程施工许可证 P819、开发生承包商主要合同关系。 P8910、竣工结算工程交付。 P93 11、房地产销售委托代理 P9612、租售价格定价法 P98 13、市场调查内容包括 P10514、房地产市场调查内容 P10515、市场规模（购买者数量） P11216、市场总需求（可能购买总量） P1121

2、7、市场趋势分析： P115 18、房地产市场分析的三个层次 P13719、房地产市场分析的第一步是定义市场区域。 P138 20、资金的时间价值： P15121、营业成本 期间费用 运营费用 P172 22、营业收入： P173 23、利润，经营利润， P174 24、资金回报Pi， P17725、现金回报率和投资回报率 P17726、盈利能力指标： P178）27、动态盈利指标 P180）28、清偿能力指标 P201）29、利息倍付率与偿债倍付率 P20230、 房地产投资方案比选 P206）31、盈亏平衡分析保本点和临界点的不同 P218）32、风险分析方法 P22933、不确定分析不能

3、代替风险分析 P23034、房地产投资中的实物期权方法 P24135、可行性研究的作用， P24936、可行性研究的工作阶段 P25037、可行性研究的调查研究 P25438、房地产开发项目策划方案主要内容 P25539、可行性研究基础参数选择 P257）40、房地产开发项目投资估算 P25741、房屋开发费中的各项费用的估算方法、 P26042、项目的资金来源渠道 P26543、基本报表 P26644、税后利润的分配顺序 P27045、权益融资与债务融资 P28446、房地产开发贷款的风险管理 P30147、个人住房贷款贷款还款能力考核 P31048、资本金融资成本 P32549、物业管理和

4、设施管理以运行管理为主 P33450、收益性物业管理主要内容 P33451、写字楼物业管理 P342 52、零售商业物业 P35353、收益性物业 P363 54、计算房地产开发项目开发成本利息起点、终点55、房地产资产的类型56、房地产开发企业税后利润首先用于57、收益法中，空置率与收租损失应该直接相加。58、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。59、市场经济条件下，利率主要决定于通货膨胀率和政府政策。60、有效毛收入-潜在毛收入空置和收租损失+其他收入61、市盈率=股价/每股收益 62、投资+利息=成本63、债务融资成本：承诺费、手续费、担保费。利息64、基础利率 。P15265

5、、房地产市场定位1、从宏观上说，房地产市场结构包含总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、供求结构、投资结构和租买结构。P362、房地产市场细分 （P37）（1）按地域范围细分。房地产市场划分的主要方式。（2）按房地产用途细分。划分理由:由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户类型等方面存在较大差异。（3）按增量存量细分。一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。（4）按交易方式划分。房地产交易分为房地产转让、租赁和抵押。土地分买卖、租赁和抵押。新建成房地产产品存在销售、租赁和抵押子市场；面向存量房屋的交易则存在租赁、转让、抵押、保

6、险等子市场。（5）按目标市场细分。高中低档，甲乙丙级。 3、市场交易指标：销售量（价格）、出租量（租金）、吸纳率/量/周期、预售面积、价格指数. （P41）存量空置率可供租售量吸纳量（P39） 4、房地产市场有空间市场和资产市场两个层面。（P47）空间市场：来源于资产市场，需求是有需要的家庭企业；资产市场：来源于新增供给市场，需求是投资者。两者的关系，空间市场影响资产市场需求，资产市场决定空间市场供给。5、自然周期1、2、3、4四个阶段 （P50）（1）1及2的前半段，自然周期领先于投资周期；（2）2、3供不应求，1、4供过于求（3）1前半段、4促进下降（4）2前半段租金迅速上涨，2后半段资金

7、流量显著增加。（5）1后半段、2、3租金增长率上升。（6）房地产周期循环是房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。6、申请建设用地规划许可证须提供资料： P72（1）选址规划意见通知书及附图复印件（招拍挂的，有土地整理储备机构提供）（2）出让合同（3）钉桩成果通知书（4）成交确认书（出让，储备机构提供）（5）1：2000或1：500的地形图规定了用地性质、位置和界限。对于划拨用地项目，开发商在取得规划许可证后，方可向土管部门申请用地。7、申请工程规划许可证须提供资料： P75（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书或设计方案审查意见（3）建设工程施工图（目录

8、、平面图、剖面图、立面图）（4）城市建设工程办理竣工档案登记表（5）勘察、设计中标通知书（无（2）时）8、申请工程施工许可证 P81（1）具备条件。确定施工企业、施工图纸及技术资料、资本金落实（不足一年不少于合同价的50%，超过一年不少于30%）（2）领取申请表，加章后申请；15日内发证或说明理由，不齐的不齐，审批时间顺延。（3）建设、施工单位变更的，重新办理。9、主要合同关系。 P89开发商融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同承包商融资合同、供应采购合同。工程承包合同、运输合同、保险合同、加工合同、联合承包合同、租赁合同10、竣工结算时，开发商1个月内核实结算报告和结算资料；

9、收到竣工结算价款后，承包商半个月内交付工程。（P93） 11、房地产销售委托代理 P96（1）总代理可委托分代理，开发生可以直接委托分代理。（2）最好在项目前期就定好代理方式。（3）代理机构可以向双方受佣金（双重代理）。12、租售价格定价法 （P98）成本导向定价法成本加成定价法最基本定价方法目标定价法用到损益平衡图购买者导向定价法认知价值定价法依据购买者对物业的认知价值价值定价法物美价廉、价格低，关心民生竞争者导向定价格领导定价法领导地位开发商挑战定价法低价格，利润低，扩发份额，提高声望随行就市定价法难以估算成本，和平共处，难了其他竞争者解反应 13、市场调查内容包括 （P105）（1）不可

10、控制因素调查：国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查；（2）可控制因素调查:市场营销因素调查，分产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查。14、房地产市场调查内容 P105国内外市场环境政治经济、人口资源、社会文化、技术发展市场需求容量需求动向、市场需求量消费者和消费者行为消费者类别、购买能力，习惯。竞争情况竞争者和竞争产品市场营销因素产品、价格、分销渠道、促销策略15、市场规模（购买者数量）：潜在市场（有兴趣）>有效市场（兴趣、途径和收入）>合格的有效市场>服务市场（即目标市场、公司追求的有效市场）>渗透市场（已购买）（P11

11、2）16、市场总需求（可能购买总量）：不需任何刺激，市场最低量；营销费用增加不再刺激需求，达到市场需求的上限，市场潜量。（P112）17、市场趋势分析：宏观环境预测行业预测企业的销售预测（P115）购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法，即德尔菲法，专家20人左右，单线联系、集思广益、自行修正时间序列分析法简单平均数，要求不高时适用移动平均法，分段平均，引用近期销售量加权平均法，指数平滑法，加权平均法的一种。前期预测值+平滑指数*差值相关分析法相关分析法市场因子推演法18、房地产市场分析的三个层次 P137（1）区域房地产市场分析。研究特定地区所有物业类型及总的地区经济，侧重经济分析、区

12、位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。（2）专业房地产市场分析。对区域内特定某一特定物业类型房地产或子市场的供求分析，单独的估计和预测。侧重市场供求分析。（3）项目房地产市场分析。对特定地点特定项目做竞争能力分析了得出一定价格和特征下的销售率情况。侧重于竞争分析、销售建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析、19、房地产市场分析的第一步是定义市场区域。（P138）分区域房地产、专业房地产、项目房地产三个层次。内容包括宏观因素、市场状况、相关因素分析。市场状况包括供给、需求、竞争分析，市场占有率分析。供给包括房地产市场的商业周期和建造周期循环情况。需求分析包含吸纳率分

13、析。（注意在市场指标划分中，属市场交易指标而不是需求指标）20、资金的时间价值：是资金的增值特性使然；利率是时间价值的一种标志；是放弃即期消费的补偿；大小取决于投资利润率、通过膨胀率、风险因素。 P15121、营业成本又称经营成本，含土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。P172图好好读10遍。期间费用含营业费用、管理费用和财务费用。开发销售时，计入开发建设投资中，出租、自营、置业时计入运营费用、运营费用含期间费用、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费和大修基金。成本是对项目未来将要发生的费用的预测和估算。22、营业收入：又称经营收入，等于销售收入+

14、出租收入+自营收入。 (P173)23、利润，经营利润，又称营业利润。分为营业利润、利润总额（又称实现利润）、税后利润和可分配利润四个层次。（P174）可供分配利润=税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）税后利润或净利润=利润总额所得税税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 （利润四层次）营业利润=营业收入营业成本期间费用营业税金即附加土地增值税（开发投资）营业收入=销售收入+出租收入+自营收入期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 24、资金回报Pi，资金回收用储存基金法公式。简单的一个推导，没事再推一下。 （P177）25、现金回报率和投资回报率 P177现金回报率是年现

15、金报酬和初始投入的权益资本的比率，分税前税后。投资回报率是年净收益与初始投入的权益资本的比率，只有税后。年净收益还另包括物业权益增加（通过还本付息），还可包含物业增值收益。26、盈利能力指标：投资回收期、利润率、回报率、利润总额 清偿能力指标：偿还期、负债率、备付率、流动速动比率。 （P178）27、动态盈利指标 （P180）（1）财务净现值 FNPV= 0，可行。当FNPV=0时，则i=ic，达到基准收益率的要求。（2）财务内部收益率 FIRRic 可行；FIRR贷款利率FIRR是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率。（3）动态回收期 Pb=(出现正值期数-1)+|上期累计|/当期净

16、现金流量 PbPc(基准)，可行（4）同项目，静态投资回收期小于动态投资回收期（2008年）28、清偿能力指标 （P201）（1）利息（2）借款偿还期。开发销售模式不需要。可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。Pb=期数差+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额（3）利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 应大于2（4）偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 ，应大于1.3（5）资产负债率=负债合计/资产合计 （唯一应付在分子），（长期偿债能力）（6）流动比率=流动资产总额/流动负债总额 200%以上（年偿流动债能力）（7）速动比率=（流动资产存货）/流动负债（短期偿

17、流动债能力）29、利息倍付率与偿债倍付率 P202利息倍付率开发投资清偿能力指标分母为应付利息按年不小于2偿债备付率置业投资清偿能力指标分母为还本付息也可整个借款期不小于1.330、 房地产投资方案比选 （P206）（1）类型：互斥（互相排斥，有我无你）；独立（不具相关性，不妨碍选其他方案）；相关关系（彼此有一定影响，影响其他方案的采用或拒绝）。常见的是互斥关系或可转为互斥关系。（2）作用：项目可行性研究和决策工作的重要内容。（3）决策准则：备选方案差异原则（最核心、最基础准则）；最低可接受收益率原则（利润超过最低可接受收益率，可视为机会成本）；不行动原则（放弃投资机会，不选择方案也是一种方案

18、）。（4）定量分析方法。1）净现值法，净现值大的为优选方案。2）差额投资内部收益率法。求两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零是的折现率。I>ic时，选投资大的。多个方案时，由小到大排序，再依次两两比选。3）等额年值法。经营期同或不同时。4）费用现值比较法和费用年值比较法。对于效益相同的。5）对于开发经营期较短的，直接采用利润总额、投资利润率。经营期同，123；经营期不同，3，如选12须调整。（5）开展比较的基础是该项目的全部投资现金流量表。31、盈亏平衡分析保本点和临界点的不同在于平衡点设置不同，前者在利润零点，后者在收益率达到目标收益率的点。最低销售价格，最高土地价格属于临界点。

19、 （P218）32、风险分析方法，针对可判断其变动可能性的风险因素。P229盈亏平衡分析垄断竞争，非线性。最低租售价格数量。敏感性分析多因素时，三项预测值（最悲观，乐观，可能）风险分析风险辨识专家调查法、故障树分析法、幕景分析法、筛选监测诊断技术估计与评价调查和专家打分法、解析法（以菲尔德法为基础）、蒙特卡洛模拟法，后两者为主P229图三阶段主要工作，读读。33、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的风险分析，它不能代替风险分析。 P23034、房地产投资中的实物期权方法 P241（1）房地产投资具有不可逆性和可延期型，即期权性质。（2）确定合理的开发时机

20、，等待投资型期权；决定是否放弃投资机会或项目，放弃性型权；决定是否开发一些大型的，首期难产生效益的项目，成长型期权。35、可行性研究的作用，申请项目核准的依据，项目投资决策的依据，筹集建设资金的依据，开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，下阶段规划设计工作的依据。 P24936、可行性研究的工作阶段 P250投资机会研究地区研究、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件。地理环境。市场情况、对社会影响。初步可行性研究有哪些关键问题需要进行辅助研究详细可行性研究可行性研究项目评估与决策37、可行性研究的调查研究 P254包括两个方面：市场调查查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力；资源调

21、查建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等。38、房地产开发项目策划方案主要内容：P255（1）区位分析与选择（2）开发内容和规模的分析与选择（3）开发时机的分析与选择（4）合作方式的分析与选择（5）融资方式与资金结构的分析与选择（在（4）的基础上）（6）产品经营方式的分析与选择（出售、出租、自营）39、可行性研究基础参数选择 （P257）（1）时间类参数。经营期、开发、准备期、建设期、计算周期。（2）融资相关参数。贷款利率、资本金比例、预售收入投入后续建设的比例。（3）收益相关参数。出租率，闲置率，运营成本占毛租金比率。（4）评价标准类指标。基准收益率、目标

22、成本利润率、目标投资回收率。(成本与投资的区别是前者包括财务费用)40、房地产开发项目投资估算 P257土地费用征收补偿费、土地转让费、土地租用费、土地投资折价土地出让价款（出让金+土地开发成本+土地增值收益或溢价）、勘察设计和前期工程费前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平“等土地开发工程费房屋开发费（五种方法见59）建筑安装工程费按单项工程估计基础设施建设费建筑物2米外红线范围内的各种管线道路费用公共配套设施费居住小区非营利派出所居委会停车场等其他工程费临时用地非、临时建设费、造价咨询费、合同公证费等开发期间税费管理费用房产税、城镇土地使用税、无形资产摊销销售费用财务费用利

23、息、金融机构代理费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑损失，110%利息不可预见费41、房屋开发费中的各项费用的估算单元估算法（客房）、单位指标估算法（m/平米等）、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法、 P26042、项目的资金来源有资本金、预销售收入及借贷资金三种渠道，使用顺序依次。(P265)43、基本报表：现金流量表（项目投资、资本金、投资者各方），财务计划现金流量表（资金来源与运用表），利润表，资产负债表。P266现金流量表计算各项动态和静态指标，进行项目营利能力分析。全部投资现金流量表计算全部投资财务内部收益率、财务净现值、投资回收期，考察项目全部投资的盈利能力。资本金现金流量表以

24、投资者的出资额作为计算基础，把携款本金偿还和利息支付作为支出，计算资本金内部收益率、财务净现值、投资回收期，考察资本金的盈利能力。投资者各方现金流量表财务计划现金流量表资本金来源与运用表，反应资金盈余和短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定借款及偿还计划。利润表反映经营期的利润总额、所得税及各期税后利润分配情况，计算各种利润率。资产负债表计算资产负债率。流动比率。速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。44、税后利润的分配顺序，弥补以前亏损提取法定盈余公积金向投资者分配利润 P270建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入和长期抵押贷款。45、权益融资与债务融资P284权益融资:有限责任合伙公

25、司、有限责任公司出售有限责任权益份额；股份有限公司和房地产投资信托基金发行股票。商业银行和储蓄机构等存款型机构很少参与。不需还本付息，所得为股利。债务融资：需要支付股息。类型结构:银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资。主要来源于商业银行和银行类金融机构。46、房地产开发贷款的风险管理P301（1）自有资金不低于开发项目总投资的35%；（2）不向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款；（3）对房地产开发企业的销售款进行监控，设置专户，防止挪作他用；（4）密切关注开发情况，确保房屋能在合理期间内交付使用。47、个人住房贷款贷款还款能力考核（P310）（1）房产支出与收入比=（本次贷款月还款额+月物

26、业管理费）/月均收入<50%（2）所有债务与收入比=（贷款月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入<55%48、资本金融资成本包括资金筹集费和资金占用费，债务融资的资金占用费是利息，资本金的资金占用费按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率计算。 P32549、物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。 P33450、收益性物业管理主要内容：P334（1）制定物业管理计划（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算（包括管理费）、签订物业服务合同、物业管理记录和控制）（2）加强市场宣传（3）制定租金收

27、取办法（4）物业的维修养护（5）安全保卫（6）协调与业主和租户的关系（7）进行物业管理组织和控制51、写字楼物业管理P342（1）物业管理特色是分类，分甲乙丙三级，分类考虑因素有12项。（2）租户选择准则：商业信誉和财务状况。所需面积大小、可能面积的组合、需要提供的物业管理服务。（3）租金以可出租面积为计算基础，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑面积之间的分隔墙水平投影面积的一半。52、零售商业物业P353（1）分类依据：建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。（2006年）分五个类型：市级购物中心