XXX公司信用评级报告

1、XXX公司信用评级报告评级等级：AA打分表：标准总分（100分）评分宏观环境及产业分析15分10分企业基本素质15分10分经营管理状况25分20分财务指标分析45分20分企业发展前景20分20分风险因素10分8分评级总分：85分、企业概况XXX股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过

2、1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。1991年XXX成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业"、“亚洲最佳小企业200强"、“亚洲最优50大上市公司"排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。在多年的经营中，XXX坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144

3、平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。XXX认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是XXX获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。XXX在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经XXX企业股份有限公司发

4、起，经国家民政部、国务院审核批准，XXX公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。XXX作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动“春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共

5、济制度。二、XXX宏观环境及产业分析-政治法律元素-经济环境.社会文化环境-科学技术环境政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地,优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一

6、定程度上抑制了房地产的需求。1. 社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。三、公司人员素质截止2009年12月31日，公司共有在册员工17616人，较上年增长6.67%，平均年龄为28岁。其中房地产开发系统共有员工3411人，较上年增长2.06%，平均年龄31.9岁，平均司龄4.28年

7、。学历构成如下：博士占0.41%，硕士占16.56%，本科占67.22%,大专占13.66%,大专以下占2.14%，本科及其以上学历占地产总人数的84.20%。专业构成如下：市场营销和销售人员502人，占14.72%，较上年增长3.93%。专业技术人员1686人，占49.43%,较上年增长2.99%:其中工程人员973人，占28.53%;设计人员369人，占10.82%;成本管理人员204人，占5.98%;项目发展人员140人，占4.10%。管理类员工1223人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占35.85%,较上年增加0.08%。物业管理系统共有

8、员工14205人，较上年增加7.83%,平均年龄27.30岁，平均司龄2.29年。物业员工学历构成如下：硕士占0.23%，本科占7.46%,大专占13.63%，大专以下占78.69%。大专及其以上学历占物业总人数的21.31%。四、企业经营管理状况XXX成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产录像器材。由于1987至1988年期间严峻的贸易形式，XXX及时的进行了自身经营业务的调整，不失时机的涉足工业和房地产两大新的领域。接着在1988年底公司进行了股份制改造，从而、改变了资本结构，扩大了资金的规模，同时也促进了XXX经营管理的规模化。同年XXX万科开始介入房地产领域，凭借一贯的

9、创新精神及专业开发优势，得到了良好的溢利回报。2000年底，通过参股，合作等多种形式，万科已从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。XXX历年累计竣工住宅面积263万平方米，土地储备450万平方米。是国内首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产29.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家，在主要投资开发的城市，万科均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续三年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。万科开发的楼盘多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、&qu

10、ot;全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）”等各项荣誉，XXX的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。1. 五、财务指标分析财务概况分析依据公司提供的是20010、2011两年的财务报表，已经分别经过会计师事务所的审计，并出具了无保留意见。本次财务分析将以2011年的数据为主，参照2010两年的财务报表进行综合分析。财务趋势分析表1:公司主要财务数据项目(万元)2010年2011年资产总额171198.19191549.79固定资产原值2518.392367.39负债总额161539.22181515.81所有者权益9658.9710033.99主营业务收入113102.349

11、5871.33利润总额990.764340.78公司近两年的资产总额呈增长趋势，增长幅度较大，从2010年的171198.19万元增长到2011年的191549.79万元，主要是由于11年的负债的增加所导致。公司固定资产的有小幅减少，从2009年2518.39万元减少到2011年的2367.39万元。公司2011年负债总额增加趋势较为明显，与2009年相比增长了近20000万元，主要由于预收账款的增加所导致的。近两年所有者权益也有一定幅度的增长，主要是由于未分配利润的增长所导致。公司的主营业务收入有所减少，但公司的利润有大幅度增长，增长了3000多万元，公司产品的利润实现程度增加较大。总体来看

12、，公司近两年的发展较为稳定，具有健全的销售网络，利润总额业有一定的增长，外部环境对公司影响较小。资产质量分析公司2010年底的资产总额为171198.19万元。其中：流动资产168625.64万元，占资产总额比例98.50%;公司长期股权投资为49.00万元，固定资产2518.39万元，递延所得税资产5.16万元，公司非流动负债合计占比1.50%;公司10年资产结构以流动资产为主。2010年底的流动资产中，货币资金11885.99万元，占流动资产比例7.05%;应收账款900.09万元，占流动资产比例0.53%;预付账款82567.41万元，占比48.96%;其他应收款63967.29万元，占

13、流动资产比例37.93%;存货1177.95万元，占比0.70%。公司流动资产中预付账款和其他应收款所占比重较大。公司2011年的资产总额为191549.79万元，其中：流动资产189101.91万元，占资产总额比例为98.72%;公司长期股权投资49.00万元，固定资产2367.39万元，在建工程13.30万元，递延所得税资产18.20万元，非流动负债合计占比1.28%。公司资产结构以流动资产为主。2011年的流动资产中，货币资金26078.97万元，占比13.79%;公司11年应收账款6419.83万元，占比3.39%，主要为应收的货款；公司其他应收款97032.69万元，占流动资产比例5

14、1.31%;公司预付账款为56341.31万元，占流动资产比例29.79%;公司现有存货3203.22万元，占比1.69%。公司11年的流动资产中预收账款和其他应收款所占比重较大。总体来看，公司近两年流动资产所占资产比例不断增加，流动资产中预收账款和其他应收款所占比重较大，其中应收账款占比有所增加。公司资产流动性尚可，资产整体质量尚可。2. 资本构成(1)负债结构方面2010年底公司的负债总额为161539.22万元。全部为流动负债，公司负债结构以流动负债为主。2010年的流动负债中，应付账款17873.13万元，占比11.06%;预收账款139566.45万元，占比86.40%;其他应付款5

15、96.22万元，占比0.37%。公司流动负债中预收账款所占比重较大。2011年底公司的负债总额为181515.81万元。全部为流动负债，公司负债结构以流动负债为主。2011年底的流动负债中，应付账款918.74万元，占比0.51%;预收账款为176602.24万元，占比97.29%;其他应付款588.56万元，占比0.32%。公司流动负债中预收账款占比较高。综上所述，近两年公司负债结构以流动负债为主，流动负债中预收账款占较大比例，目前公司有一定的债务压力，但高额负债主要由于销售产生的预收账款导致，因此压力不大，公司整体负债结构尚可。（2）权益结构方面公司2010年底所有者权益9658.97万元

16、，其中实收资本5352.00万元，占比55.41%;资本公积715.93万元，占比7.41%;盈余公积2547.66万元，占比26.38%;未分配利润1081.78万元，占比11.20%。公司2010年所有者权益以实收资本为主。公司2011年所有者权益10033.99万元，其中实收资本5352.00万元，占比53.34%;资本公积715.93万元，占比7.14%;盈余公积2838.90万元，占比28.21%;未分配利润1170.89万元，占比11.67%,2011年公司所有者权益以实收资本为主。综上所述，公司所有者权益以实收资本为主，2011年公司经营状况良好，较之2010年，公司未分配利润增

17、长较为明显，收益水平实现程度较高，所有者权益结构尚可。（3）财务构成指标状况表2公司财务结构项目（万元）2010年2011年资产总额171198.19191549.79负债总额161539.22181515.81所有者权益9658.9710033.99指标（%）2009年2011年资产负债率94.3794.76全部资本化比率00长期资本化比率00从上表可看出，2010年底公司资产负债率94.37%，高于行业较差值；由于公司08年无长短期借款，因此当年的全部资本化比率和长期资本化比率都为0%,公司资产对债务保护能力一般。2011年公司资产负债率为94.76%,较08年有略微提高，仍高于行业较差值

18、；11年当期无长短期借款，当年全部资本化比率和长期资本化比率都为0%。近两年来，公司的资产负债率有一定的提升，但提升的幅度较小，目前徘徊在行业较差值以上，但公司无长、短期借款，切主要由于公司的预付账款导致负债率的偏高，因此公司债务压力不大。总体来看，目前公司有一定的债务压力，但压力较小，未来有一定的融资空间。公司资产及净资产对自身债务保护能力尚可。整体财务构成情况尚可。盈利能力表3公司盈利能力项目（万元）2010年2011年主营业务收入113102.3495871.33营业利润4031.054340.78利润总额990.764340.78净利润3038.383298.35指标（%）2010年2

19、011年总资产报酬率0.722.39净资产收益率31.4632.87毛利率5.086.34公司自1995年开始评选全国最大500家进出口企业以来的15年，公司10次入选全国进出口企业500强。2010年，公司完成进出口总额2亿美元。公司成立25年来，净资产年均递增11%;在加入招商局集团以后，净利润年均递增21%。公司在国内外设有分支机构，在世界各大洲均有长期合作的贸易伙伴，公司拥有一支高素质的专业外贸人才队伍，业务发展具有坚实基础。从以上数据看出，公司利润总额增加，2011年的总资产报酬率、净资产收益率、毛利率均有一定增长，达到了在行业优秀值附近；公司利用资产及净资产的获利能力有所提升，产品

20、利润率实现情况较好。综上所述，公司盈利能力较好，产品的市场经营和稳定性较强，各项指标均在行业优秀值附近，企业成长性较好。现金流量分析表4公司近年现金流量财务数据项目（万元）2010年2011经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额现金及现金等价物净增加额年40876.9250791.77-32.3320.09-44468.12-36618.88-3623.5314192.98公司2010和2011年的货币资金分别为11885.99万元、26078.97万元，其货币资金经常保持在几亿元之上，货币资金情况较好。2010年公司经营活动活动产生的现金流入量为174

21、978.69万元，现金流出量为134101.77万元，现金流量净额为40876.92万元；投资活动产生现金流入量为17.03万元，投资活动产生的现金流出量为49.35万元，现金流量净额为-32.33万元；公司筹资活动中筹资活动现金流入量为0万元，筹资活动产生的现金流出量为44468.12万元，现金流量净额为-44468.12万元。2010年公司现金及现金等价物增加额为一3623.53万元。公司经营活动产生的现金流量不能满足自身生产经营以及对外投资和筹资活动支出的需要。2011年公司经营活动活动产生的现金流入量为149082.03万元，现金流出量为98290.26万元，现金流量净额为50791.

22、77万元；投资活动产生现金流入量为39.20万元，投资活动产生的现金流出量为19.11万元，现金流量净额为20.09万元；公司筹资活动中筹资活动现金流入量为0万元，筹资活动产生的现金流出量为36618.88万元，现金流量净额为-36618.88万元。2011年公司现金及现金等价物增加额为14192.98万元。公司经营活动产生的现金流量能够满足自身生产经营以及对外投资的需要。综上所述，公司近两年一直在投资方面有所支出，筹资活动的现金流出较大，11年未公司的现金流有所好转，能够支持公司的各项支出，公司对外部筹资活动有一定的依赖性。6、偿债能力借款状况公司2009年有短期借款1150万元，2010年

23、有短期借款810万元，2011年无短期借款。近三年公司无长期借款。偿债能力分析表5偿债能力财务数据及相关指标项目（万元）2010年2011年流动资产168625.64189101.91流动负债161539.22181515.81利润总额990.764340.78总债务00指标2010年2011年流动比率（%）104.39104.18速动比率（%）103.6698.45利息倍数（倍）-债务保护倍数（倍）0.060.06公司2010年流动比率和速动比率分别为104.39%、103.66%;2011年流动比率和速动比率分别为104.18%、98.45%,2011年公司的流动比率和速冻比率较之前两年有

24、一定的降低，公司资产的流动性尚可，对短期债务的偿还能力尚可。公司近两年无长短期借款，因此当年利息保障倍数无法核算。公司2010年债务保护倍数为0.06倍，2011年债务保护倍数0.06倍。近两年债务保护倍数较为稳定，公司所有者权益对负债的保护能力一般。2010年底公司资产负债率94.37%，高于行业较差值；由于公司10年无长短期借款，因此当年的全部资本化比率和长期资本化比率都为0%,公司资产对债务保护能力一般。2011年公司资产负债率为94.76%,较10年有略微提高，仍高于行业较差值；11年当期无长短期借款，当年全部资本化比率和长期资本化比率都为0%。近两年来，公司的资产负债率有一定的提升，

25、但提升的幅度较小，目前徘徊在行业较差值以上，但公司无长、短期借款，切主要由于公司的预付账款导致负债率的偏高，因此公司债务压力不大。综上所述，公司对外融资具有一定的依赖性，短期偿债能力尚可，长期偿债能力一般，整体偿债能力尚可。六、公司发展前景一、土地储备丰厚地产行业龙头XXX为国内规模最大的地产发展商，土地储备超1500万平米，截至06年年末，公司已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中按持股比例计算的规划中项目1536万平方米，形成以长三洲、珠三洲和环渤海为主，以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的"3+X”跨地域布局。07年1月获上海浦东成山路等五个项目总建面42.3万平

26、米，顺利进入上海浦东三林镇新片区，随着此次收购的完成，XXX在上海地区的储备项目将达到18个，规划建筑面积198万平米，至此公司在上海市场以及长三角区域的项目储备将分别占到公司土地储备总量的10%及45%,而且未来十年全国城镇人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化，合计每年需求5.35亿平方米，对比目前每年3.38亿平方米的商品住宅供应量，未来需求旺盛。公司连续三年获得21世纪经济报道评选的“中国最佳企业公民”称号。公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并再次获得CCTV评选的“中国最具价值上市公司”称号。二、业绩持续增长

27、估值水平提升公司1季度实现营业收入41.14亿元，同比增长78.6%;实现净利润6.12亿元，同比增长49.3%;基本每股收益0.14元，同比增长27.3%;公司近3年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%,近3年每股收益的复合增长率达41%,目前公司在全国房地产市场占有率为1%左右，在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位。公司的业绩也会随着业务的扩张而不断发展，市场估值也将不断提高。根据国信证券、国泰君安等多家研究所的推测，公司07年业绩有望持续高增长。国信证券的报告中指出，X

28、XX在07、08、09年每股盈利将分别为0.48、0.81和1.24元。业绩的持续向好预期将进一步提升公司的估值水平。三、抗风险能力强机构重仓持有07年1月国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，进一步明确了土地增值税清算规则和方法。根据公告说明，XXX已按土地增值税相关政策规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，在以往年度业绩中作了相应成本预提，同时还在新项目发展中考虑相关因素。万科一直以普通居民住宅开发为主，受土地增值税影响相对较少，集团适用的主要税种及税率：企业所得税15%-33%，营业税房地产销售收入等5%,土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税

29、率30%-60%,契税土地使用权的出售、出让金额3%-5%。公司以普通住宅开发为主，所以受行业调控影响小，抗风险能力强。吸引了众多的机构投资者重仓介入，根据一季报，南方、大成等旗下基金持股数量均是超过4000万股，机构对公司发展前景相对看好。四、走势相对坚挺有望止跌反弹1. 二级市场走势上来看，该股自10转赠5股派1.5元（含税）除权以来，总体走势较为平稳。即使受到五月底大盘暴跌及，近期指数连续的调整的不利影响，该股股价相对于题材股，回落幅度较为有限。走势的坚挺，显示出机构资金积极护盘的可能。近几个交易日该股连续阴线回抽，但成交量却出现明显的萎缩，预示着该股下行空间较为有限。一旦大盘形成持续反

30、弹攻势，该股短线也望止跌企稳，建议投资者逢低适当关注七、风险因素及对策公司在运营过程中通常存在以下几点风险：政策风险：是指国家政策的变化对行业、产品的影响（宏观经济调控及产业政策导向）市场风险：是指本公司产品在市场上是否适销对路，有无市场竞争力（技术、质量、服务、销售渠道及方式等）财务风险：是指企业因经营管理不善，造成资金周转困难、甚至破产倒闭（资本结构、资产负债率、应收应付款及现金流问题等）法律风险：是因签定合同不慎，陷入合同陷阱，造成公司严重经济损失（违约、欺诈、知识产权侵害）团队风险：是指核心团队问题及员工冲突、流失和知识管理等。建议：在企业经营过程中，牢固树立风险意识，切实采取防范措施，最大限度地防止经营风险。2、对策建立健全公司各项规章制度，尤其重要的是建立合同管理制度、财务管