透过“房闹”看商品房预售制度

1、透过“房闹”看商品房预售制度经过多年的房地产调控，居高不下的房价终于出现松动，许多城市的楼盘开始大幅降价销售。随之而来的，一些前期业主看到自己用血汗钱堆起的楼房“缩水”，纷纷向开发商提出“补偿”甚至“退房”要求。在维权过程中，此类诉求往往得不到满足，进而引发打砸售楼处等过激行为。网上将这种因房价下调而引发的闹事行为称之为“房闹”。在法制社会下，任何无视契约、撕毁协议的主张和行为都不会得到支持。因此，社会舆论也一面倒的对这种无视市场规则的行为报以鄙夷的态度。然而值得关注的是，在那些“房闹”的参与者中，相当部分房屋是通过预售取得的。业主们预付了房款，眼瞅着自己买的房子在“缩水”，甚至不知道什么时候

2、才能拿到钥匙，于是便引发了他们的不满。用业主们自己的话说，“如果房子已经住上也就认了。”实际上“房闹”们中很少有通过现房或二手房市场购得房屋的。面对这一现象，在对那些参与“房闹”的前期业主们进行教育和疏导，要求他们遵守契约精神的同时，不能不对现行的商品房预售制度进行一番检讨。所谓商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。这其一开始就是为开发商设计的，实行这一制度的初衷是当时认为我国房地产业尚处于成长发育阶段，期望通过这一制度降低开发商的门槛，给他们提供融资便利，促进房地产业的快速发展。正是这一初衷，决定了这项制度在设计上很难做到科学、合

3、理和公平。它实际上等于把房地产开发中的风险全部推给了购房者和银行，是一种单边的风险承担机制，对于购房者来说本就不公平。在这种不公平的住房销售制度下，开发商与购房者签订的大都是格式化的霸王条款。购房者与开发商之间的诸如面积不足、会所和附属设施产权不清，不按时交房等矛盾和纠纷一直存在，只不过是在房价处于上升的情况下，大多数购房者都会采取默认的态度罢了。然而一旦房价下跌，“房闹”现象便会蔓延开来。而且那些参与“房闹”的前期业主，往往不是拿房价下跌说事儿，而是以开发商未能兑现合同为由要求“退房“或“补偿”。我国有关部门也注意到了预售制度中存在的弊端，中国人民银行发布的2004年中国房地产金融报告称“很

4、多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的商品房预售制度，改期房销售为现房销售。”这个建议一经提出，就如在房地产市场投下一枚重磅炸弹，引起开发商们的集体恐慌。同时，建设部对此立即做出反应，于2004年8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度。同时对商品房预售制度也采取了一些治理措施。但从房价屡次下跌过程中“房闹”出现的现象看，治理的效果并不理想。其根本的原因在于，商品房预售的制度安排利益过多倾向于开发商，更由于缺乏有效的监管机制和完善的市场环境配合，出现诸多问题甚至弊端。房地产企业过多过滥，良莠不齐，一些不讲诚信的企业利用预

5、售制度中的缺陷，人为操控期房的供求关系，预售中以广告和宣传资料欺骗消费者，所建项目延期甚至停工烂尾，使市场信号发生混乱。由于时间差的存在，有的开发商在收取了买房人预付房款后，又将房屋抵押给银行，因而增加了投诉纠纷，并使银行面临很大的资金风险。笔者认为，目前我国的房地产市场环境发育已基本成型，经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，总体供求矛盾得到缓和，未来供给需求可以保证大体平衡。这些基本情况为取消商品房预售制度提供了必要的前提和条件。商品房预售制度的正效果在逐步减弱，取消商品房预售制度正当时。取消商品房预售制度的好处主要表现在，从控制销售方式入手，提高投资门槛，增加房地产开发商的自有资金约束

6、，减轻房地产开发对银行资金的过重依赖，以降低房地产贷款的违约金融风险，减少我国商业银行体系对房地产抵押贷款业务的过度依赖。这既有利于压缩房地产泡沫，也有利于推动房地产金融的规范化、制度化、法制化建设；同时，由于开发商（包括中介）与消费者之间，无论是市场信息还是专业知识都存在不对称，消费者一方处于弱势，所以，取消商品房预售制度可以增加无良开发商的操控成本，净化市场，减少延期交楼、抵押再售、拖压房产证、烂尾楼等投诉纠纷，维护消费者的正当权益，有利于促进社会公平与和谐。当然，取消商品房预售制度可能带来的负面影响和市场震荡也不容忽视。取消商品房预售制度等于给开发商的脖子套了一个枷锁，一些实力不够的开发商可能会因此导致银行贷款难，承建方垫资难等问题，甚至可能因无法正常运转而放弃相关的开发项目。在取消商品房预售制度前，应该给予开发商一到两年的过渡期，以便其将原来的在建项目完工或重新组合。商品房预售制度是历史的产物，其使命的终结，应该是一个渐进的过程而不应该是一个一蹴而就的瞬间。在这个过程中，新的房地产融资方式的培育与发展是必不可少的环节，包括房地产公司的上市融资、发行债券、房地产信托、引进外资、基金融资以及房地产证券化等，都是可