我国旅游地产发展前景初探

1、我国旅游地产发展前景初探 旅游管理专业学生 吕广琴指导教师 王建喜 摘要：从全球来看，旅游地产是一个充满生机和活力的产业，它是旅游业与房地产业相结合的产物。我国从20世纪90年代末期引入旅游地产，目前已出现了一批从事旅游地产开发、经营及管理的企业。但是旅游地产在我国尚处于起步阶段，旅游地产在我国的发展现状如何，前景又是怎样？这是旅游业和地产业都比较关注的问题。本文首先对旅游地产的概念及发展概况进行阐述，然后介绍了旅游地产在我国现阶段发展的状况，最后在对我国发展旅游地产进行SWOT分析的基础之上，对我国发展旅游地产的前景进行了预测，并指出今后旅游地产在我国的发展趋势与特征。 关键词：旅游地产；分

2、时度假；前景 The prospect of Tourist real estate industry in ChinaStudent majoring in Tourism Lv Guangqin Tutor Wang Jianxi Abstract： From the whole globe, tourist real estate industry -the segment among the united state of hospitality and resort industry, has been full of vitality. The industry was adopt

3、ed in china in the end of 20 century, and there are some enterprises, which operate the tourist real estate product. But the tourist real estate in our country is still at the starting stage, how is the present development situation of tourist real estate in our country, what is the prospect? This i

4、s the question that the tourism and the real estate industry concerns very much. In the first part of this text, the author took a general introduction of tourist real estate industry, and then in the second part, has a description of the development situation during these years in china. At last, a

5、fter taking some analyses with the SWOT system of the tourist real estate industry, the author forecast the prospect of the Chinese tourist real estate industry, and point out the development tendency and the characteristic of t the Chinese tourist real estate industry in the future.Keywords: touris

6、t real estate ；timesharing；prospect知识经济时代，旅游市场竞争日趋激烈，竞争的焦点从单纯的价格战转移到了以创新经营为核心的经营能力上来。不断提高经营管理水平，开发新市场和新业务是未来旅游业增强核心竞争力的选择方向。当前我国旅游业尚处于发展阶段，借鉴旅游发达国家成功的经验，引进其先进的经营模式不失为一条拓展新业务的捷径。而另一方面，随着住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，更多的房地产开发商转移投资旅游房地产。旅游作为不良项目的救命稻草，已成为房地产业投资开发的一个重要领域。旅游房地产作为旅游业与房地产业结合的产物其价值正日益凸显。 一、旅游地产概况介绍旅游地产

7、在我国还是一个比较新鲜的概念，国内鲜有学者对旅游地产的概念加以明确阐释。在此，将从广义和狭义两个角度对旅游地产的定义加以界定，并介绍旅游地产的主要产品表现形式。（一）旅游地产的定义及其产品表现形式 1旅游地产的定义 广义的旅游地产包括旅游资源及其覆盖的土地，又包括旅游设施及建筑物（如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等），实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型的投资方式和开发模式。1 本文中所说的旅游地产则是指狭义的旅游地产，是以度假和休闲旅游为目的，开发建设和经营为人们提供各种户内和户外活动的物业，旅游房地产是传统房地产的一个分支，是旅游、休闲业与地产业结合的新兴产业。狭义的旅游地产实际

8、上指旅游设施及建筑物，具体包括休闲、度假、养老等房地产开发模式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲度假村等产品模式，其主要经营方式便是分时度假以及分时度假交换。2旅游地产产品表现形式 旅游地产因为其开发模式和经营方式的不同，主要有以下几种产品表现形式：分时度假（Timesharing又称The time sharing Industry, Vacation Ownership, Resort timesharing）, 是指购买一定时段的度假房产的使用权，这一一定的时段通常为一周。2 消费者在其购买的时间段内，拥有对客房的使用权，同时拥有转让、遗赠、继承等系列权益以及对公共

9、配套设施的优惠使用权。3当然，如果消费者某一年决定不在其购买的分时度假单位居住消费时，就可以用其使用权交换隶属于交换公司服务网络的酒店或度假村中的任何一家的使用权。产权酒店。产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，同意将其他时间的住宿权委托给酒店管理方经营，投资者从中获取红利的一种经营模式。4产权酒店在中国发展势头正劲。中国华源集团与海南泰新实业有限公司开发的“海口皇冠产权酒店”、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大产权酒店”、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店”均是较成功的案例。主体社区或景区住宅。在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地

10、理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。房地产大盘或新城项目。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连

11、、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。（二）旅游房地产的发展概况 旅游地产的发源地为法国地中海沿岸。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山区的别墅度假村以分时度假的方式招揽顾客，标志着旅游地产的开始。4 当时欧洲生活水平较高，度假风气盛行，但由于家庭购买力的限制和度假房产价格的高昂，多数家庭无力单独购买度假地别墅，加之消费者在度假地别墅的使用时间较短，房产空置率很高。所以，出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家在不同时段分别使用，这就是旅游地产的雏型。 20世纪60年代，当时是美国房地产业迅速发展的时期，70年代，

12、由于经济紧缩及地产界的恶性竞争，大量的房产积压。此时分时度假这一经营模式被引入美国， 大量销售不畅的房产项目加入到分时度假产品的行列中，旅游地产在美国迅速发展。一些国际化集团公司在此基础上抓住机遇，创造了分时度假交换系统，这使得消费者购买度假产品，可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小，而有多种选择。交换系统的建立和发展成为旅游地产继续发展壮大的主要推动力之一。 现阶段，分数制的推行及国际互联网的发展，分时度假交换系统如虎添翼，发展迅猛。2002年，全球已有5400多家饭店及度假村加入了分时度假交换系统，分享了超过100亿美元的分时度假销售额。国际最著名的分时度假交换组织有两个，一是分

13、时度假联盟( Resort Condominiums International，简称RCI)在全球81个国家里已有2800多个度假村;另一个是国际交换联盟( Internal International，简称II)在55个国家共有1300多个度假村。5经过几十年的发展，以分时度假为主要经营模式的旅游地产一直处于快速发展的状态，其较高的增长速度正显示其勃勃生机和活力，也向人们预示着其美好前景。 二、我国旅游地产发展前景分析 我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比较关心的问题。在此，将在我国旅游地产发展环境与发展现状的基础之上对我国旅游地产的发展前景作一初步探讨。（一） 我国旅游地产

14、现状和环境分析1.我国旅游地产发展概况旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。6 近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式

15、探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信

16、、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。8 2.我国旅游地产SWOT分析SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O 指的是Opportunities（机遇），T 指的是Threat（威胁）。9在此将运用SWOT分析方

17、法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。（1）Strengths(优势) 旺盛的市场需求 。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科费兰贾利对法国费加罗报发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。 优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由

18、于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。10饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。（2）Weaknesses（劣势）概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概

19、念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。（3）Opportunities（机遇）中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国

20、经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，11这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。（4）Threats（威胁）信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。人力

21、资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。3.我国旅游地产存在问题及对策现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成

22、对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。12现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。 制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着

23、开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、

24、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合

25、，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。（二）我国旅游地产发展前景展望 旅游地产在我国尚是一个比较新的概念，从产品寿命周期理论来说，其尚处于产品寿命周期4个阶段（投放期、成长期、成熟期和衰退期）中的第一个阶段。尽管旅游地产在我国的发展存在着很多的问题与挑战，只要

26、我们充分认识发展旅游地产的有利形势，同时高度重视现存的各种问题，并积极采取相应的对策，旅游地产在我国将有非常广阔的前景。结合旅游地产在我国的发展现状与发展环境分析，未来旅游地产在我国将出现如下几个发展趋势与特征：第一,全球化进程日益加剧,越来越与国际接轨。发达国家发展旅游地产已有四十多年的历史，发展得已相当成熟，出现了像RCI、II、Sunterra这些大型的开发与经营旅游地产的企业集团，目前正走在以收购与兼并为主要方式的全球化进程的最前端。中国这样一个庞大的市场正是国际旅游地产企业，寻求地域扩张与品牌化经营的重点对象。同时，不少国内企业也希望通过与国际接轨，借助国际上比较成熟的经验及完善的交

27、换网络，完善自己的产品与经营方式，规避一些风险以在竞争中立于不败之地，从而获得更多利益。第二，品牌化经营，集团化发展。一个有竞争力的品牌在企业进入新市场及推出新产品时将扮演“沟通大使”的角色。而旅游地产不同于一般商品的及时购买及时消费的特点，具有一定的期货性质，再加之由于开发初期制度的缺失而导致市场信誉度的下降和美誉度的缺失，因而打造品牌和集团化发展将是旅游地产经营者努力的重要方向。原有的旅游企业集团与地产品牌，依托其已有规模优势及品牌效应，打造本土化品牌，创造交换网络。不同的企业集团之间也将会通过分时度假联盟等加强联合，组建产业联盟，扩大交换网络，以适应消费者多样性的需求。第三、本土化特色日

28、益明显。我国企业在进行旅游地产开发与经营中将会越来越理性，会逐步走出一位追求高档与高价的误区，开始从我国实际的市场需求出发，探索出适合我国国情的产品与开发和销售模式。根据中国国情和我国消费者的心理需求和消费理念找出适合我国国情的运营模式和设计出更加符合消费者需求的产品。因而，未来一段时间，旅游地产在我国的本土化将日益明显。第四，区域扩展。目前我国旅游地产主要出现在东部沿海及一些中心城市。但是中西部地区有着丰富的旅游资源优势，随着这些地区的经济的发展，依托中西部地区丰富的旅游资源将会出现大批与旅游资源开发相结合的旅游地产产品。旅游地产势必会向中西部扩展。另一方面，随着我国高速公路交通网络的日益完善，以及私家车的拥有量增多，一小