成都房地产市场研究

1、第二章房地产市场研究投资环境分析经济环境分析1、成都国内生产总值分析4500400035003000250020001500IODO5001S.DO%16.DOX13.00lis1 fi 6 4 2 O数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从2002-2022年成都地区生产总值走势来看，成都地区 GDP持续走高，年增 长率根本保持在13%以上，07年增长率到达15.3%, 08年受地震及全球金融危机 影响，增长率有所下滑。据最新统计数据显示，成都地区09年第一季度实现生产 总值亿元，比08年同期长12.3%。地区GDP与房价的关系，一直都是业内人士研究的重点。工商业联合会房地 产商会会长聂

2、梅生指出，八年来房价增幅低于GDP增幅。从这八年的时间来分析， 房价的合理增幅应该是6%左右。因为城镇化进程的加速需要房地产业的支持， 她判断房地产不会深度下挫，“如果今年 GDP增长速度能到达8%、9%,那么 房价的增长速度将保持在5%以上。今年年底楼市有望逐渐恢复。2、居民可支配收入20QDD成都地区城镇居民可支配收入逐年提高， 虽然2022年受到自然灾害以及全球 金融危机影响，但是2022年到达16943元，同比增长1%。据最新数据显示，2022 年第一季度，成都地区城镇居民可支配收入到达5174元，有望今年突破20000元。 国际经验说明，当一个国家或地区人均GDP到达2000美元以后

3、，经济将进入持续 快速开展时期。从这个角度来看，成都正处于经济快速开展阶段，开展前景看好。3、产业结构分析3SOO 00 3000 0025nn 002OOO.OC1500 OO 1000.00S00 00 O.OOniillf.51.00%斗 g.oa%4847.00%46.00%45.00%4 4 00-43.00% *1 2 0C' 数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从2002-2022年成都地区产业结构来看，成都地区第三产业的产值占三次 产业总产值的近50%。国际经验说明，当一个城市的第三产业产值比重超过 50%， 该城市即具有经济效劳化倾向。一些兴旺国家的第三产业产值

4、已占国内生产总值 的70%，个别国家到达80%。受“地震影响及全球金融危机影响，成都地区第三产业占比将出现萎缩，2022年成都地区第三产业比重为45.12%，创近几年增幅率低谷。“地震发生以 后，成都的旅游、住宿、餐饮和房地产等效劳性行业受到重大的影响。从产业发 展来看，其中房地产、旅游业、住宿和餐饮等行业表现明显。但是随着灾后重建 方案的实施及国家经济政策刺激，第三产业开展潜力和开展空间很大。政策环境分析1、国家政策环境受 2022 年下半年全球金融危机的影响，中央政策面开始发生倾斜，面对严 峻的金融形势，政策面的核心思想由继续从紧的货币政策转变为“一保一控， 灵活的调控， 最终定下改善宏观

5、调控， 实施积极的扩大内需政策和适度宽松的货 币政策为主基调： 短短几个月内央行破天荒的 5 次下调存款准备金率， 鼓励消费 扩大内需的政策频发。从去年年底中央政府宣布的 4 万亿刺激方案到目前 2000 亿元地方债券发行可以看出，今年需求方面的拉动仍将会是主导。关于楼市的相关政策，中央出台?十项措施扩大内需?等相关政策，中央未 来 3 年方案全国投资 9000 亿元用于保障性住房，这些政策都显示了中央政策对 房地产行业积极引导的信号，增强开发商投资的信心。2、地方性政策环境分析随着国家对房地产行业的宏观调控， 相应中央的政策， 四川省政府和成都市 政府相继出台了 ?关于促进房地产市场平稳健康

6、开展的假设干意见? 和?关于进 一步改善居民居住条件促进房地产市场健康开展的实施意见? 。不仅仅如此， 成 都还相继出台购经适房优惠政策契税将减半征收，购改善型住房最低首付两成、 个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍等相关政策来刺激房地产 行业的开展。除此之外，建行四川省分行与成都市房产管理局签署战略合作协议， 建行四 川省分行将为成都市住房保障中心提供 30亿元贷款额度，用于支持成都市的保障 性住房建设。这一系列措施给开发商吃个定心丸。房地产投资环境分析1、固定资产投资分析450400350300250200 -ISO LM500 4创 muttt5&.：m 4S.00%

7、40 00% 35.00% 0 00% 25.00% 2aoo$G 15.00% 10.0 SOO% 0.00%固定贤产投贤额-*-同比増也率数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据2022年3月至2022年3月，成都市固定资产投资在5月份由于地震灾害影 响突然下跌，随后08年下半年趋于平缓，根本维持在 24%左右。经过国家的拉 动内需政策以及成都地方政府配套政策的刺激， 年底投资额开始上升。根据最新 数据显示，09年2月及3月高速增长，分别为39.9%和46.8%,由此可见，国家 宏观调控初见成效。2、房地产投资分析1401201OOBO五门JOJO. DO%o US10.00%.唐地严开

8、交投赏额冋tc増V.4'数据来源：成都市统计局09年为第一季度数据从2022年3月-2022年3月成都房地产投资走势来看，经过 07年及08年第一 季度火爆楼市之后，房地产投资一直处于不断的下滑状态。 虽然国家及地方政府 出台相关救市政策，但是90%以上房地产开发商对市场投资信心缺乏，信心投资 指数跌入近几年最低谷。这主要是受到“地震和金融危机的影响。3、商品房供求关系分析成殳仁毅雀金而积 7; H)8DOO70006000SOOO dooo 3000 200010007060SO40SO20101月 2月 3冃 A月 5月 &月 7月 呂月 g月10月11 12冃数据来源：成

9、都市房管局0.7间上下浮动，市场呈现跌宕起伏的状态。2022年供求比呈现大幅度波 动：1月、3月、4月和9月的供求比严重失衡，出现严重的供大于求；其他月份供 需相对平衡，其中，2月、6月、8月、10月和11月供给大于需求，5月、7月和12 月需求略大于供给。4、各方位市场供给情况分析2022年，成都市主城区哥方位供给量与往年相比都有所下降，但是城南逆 势而上，城南市场上令人瞩目的中海.城南一号、时代尊城、龙湖世纪峰景及南 湖国际社区等新工程前后上市，带动区域新增供给量的上升。在整体供给市场下 滑的背景下，城南新增供给逆市上扬，住宅新增供给量达万方，环比上升43%,成为主城区第二供给市场。5、各

10、环线供给情况分析2022年，成都市一手住宅在三环内各环线间的市场供给量分别环比下降。其中，一二环的市场新增供给量下降幅度最大，环比下降58% ;内一环市场新增供给下降幅度较少，环比下降26%。随着城市化进程的加快，三环内可开发土 地的进一步萎缩，住宅新增供给逐步向外围扩充。2022年，三环外一手住宅的新增供给量不将反升，达万方，环比上升278%。众环线中，二三环一手住宅新增供给量约万方，占市场新增供给的45%,为主流环线。三环外住宅新增供给 占市场份额为38%，环比增加28个百分点，取代一 二环，成为住宅供给市场 第二环线。6、产品供需分析2022年住宅产品供给情况供给套数一供给而积力70数据

11、来源：成都市房管局2022年住宅产品需求情况数据来源：成都市房管局五成购房者选择60-90平米的产品，2022年住宅市场上，60-90平米产品的 供给和需求在各类产品中所占比率均高达 53%。其中，60-90平米产品需求所占 比率上升16个百分点。2022-2022年，市场刚性需求强烈，中原调查结果显示 9 成购房者的购房目的为自住。其中，有近五成购房者对60-90平米产品具有强烈需求，60-90平米产品的需求有望进一步上升。同时调查结果还显示，未来一至两年具有置业需求的购房者在年龄上具有“小龄化趋势，购房者年龄主要集中于 22-30岁。对于年轻的购房者而言，更 多倾向于选择性价比拟高的60-90平米的产品。小