物业管理的特点、难点及其对策的探讨

1、物业管理的特点、难点及其对策的探讨 物业管理的特点、难点及其对策的探讨提要：由于智能 建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建 设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备 因种种原因不能正常工作 源自物管学堂物业管理的特点、难点及其对策的探讨 物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重 要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国 从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。 物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管 理的一个新型的服务业。 21 世纪物业管理是如何模样，将会 从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以 及物业管理

2、这一产业的结构。从当前的现代化科学技术发展 的趋势看， 21 世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它 将从根本上突破 20 世纪建筑的局限， 从而将会彻底改变人类 的生活方式与管理模式。 因此，物业管理在 21 世纪将向高科 技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理 准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。90年代初期， 我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟 如何定义与要不要建智能建筑。今天，在积累了多年的教训 和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的 动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作 用。因为，智能建筑的物业管理， 它的基础是物业的智能化，

3、 从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的 必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的 物业作为它的物质依托。一、智能建筑物业管理的特点探讨智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通 信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设 备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及 安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信 息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业 管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智 能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到 保值、增值的作用。智能建筑对物业管理提出的人员素质要 求与传统物

4、业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为 智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源 是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点 鲜明的管理结构。传统物业管理的服务内容是基础，而智能 建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上 的提升，更需要体现出管理科学规范、 服务优质高效的特点' 我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那 种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋 收；而智能建筑的物业管理像是对联合播种机的操作，以智 慧的投入得到事半功倍的收获，要求主人的决策行为是智慧 的，要以结果的形式来充分表现出通过知识管理促进服务优 质高效的

5、特点。智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。 近 20 年里，智能建筑的发展速度是迅速的， 高新技术不断推 出、应用，智能控制水平越来越高。据有关部门的初步调查 统计，我国已建与在建的楼宇中，带有“智能建筑”色彩的 约有数千幢，上海地区约有 400 幢，这些工程在智能化设备 上的费用一般占总投资的 4%-8%。从智能建筑物用户分布的 行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建 筑（医院、图书馆、博物馆、体育场馆等） 、高级住宅、交 通枢纽等。由此可见， 智能建筑的建设规模是相当惊人的。 所以说， 智能建筑在不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展 和完善，更需对智能建筑的

6、物业管理队伍进行全面的人员素 质、技能的提高、推进管理标准的建立和规范的速度，以赢 得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间 差。建设智能建筑的目的是运用现代高新技术把有限的资源 和有限的建筑空间进行综合开发利用，为人们提供舒适、安 全、便捷的工作与生活环境， 并且有效地节省建筑运行费用， 保护环境和降低资源消耗。正因为智能建筑是现代多种先进 技术的综合应用，其建设工作涉及多个专业领域，建设过程 是一个大系统的综合过程，所以，物业管理要做好前期的交 接过程显得尤为重要，包括人力资源。针对智能建筑含有的 高新技术所需的特点进行合理配置而赋予的重要性，通常我 们在传统的物业管理实施中，对

7、人力资源的特需性就不那么 苛求。二、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点我国建设 智能建筑，应该说至今也不过十年左右的时间。由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建 立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中 的智能化设备因种种原因不能正常工作，上亿元的项目无法 竣工，导致工期延误，投资浪费，有的建筑物虽然已投入使 用，但智能化设备名存实亡。通过对已建成与正建的智能建 筑项目的调查与分析，目前智能建筑在建设以物业管理中主 要存在 5 个问题。1设计质量低许多建设单位对智能建筑的期望过高， 都号称要“跨世纪” 、“世界一流” 、“十五年不落后” ，提出 大大超过建筑物功能与规模

8、实际的智能化要求。加之有些设 计人员因不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法，而 不能完备地完成智能建筑的设计，所谓竣工的智能化系统出 现集成性差，监控点配置不合理，控制精度低等一系列智能 系统应用效果差的突出问题，致使物业管理遇到无法适从的难点。2.施工规范、验收标准不全智能建筑中的 BA系统、PAm 系统、SA系统、oA系统等都与计算机、通信等新技术有关， 由于这些技术的发展很快，有关的设备与系统的规范和标准 在国内外都尚不齐全，不少工程的智能化设备是在无测试、 无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能 化设备不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作为今 后操作、维护、使用

9、的物业管理公司便成了使用状况不良、 维护精力牵扯过大的受害者。3系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐智能建 筑中的智能化系统，目前主要还是采用进口设备，应该说大 部分进口设备的技术与质量的水平是高的，在国外运行的业 绩也是好的， 但是，同样的设备安装到国内却不能正常工作。 例如， BA 系统要是按设计或定货时的监控点数的80%以上在正常运行为合格的话，那么目前在上海属合格的BA 系统不足六成。又如综合布线系统的五类（lOOmbps）施工安装后的数据传输速率只能达到三类（10mbps）的标准。上海技 术监督局与浦东新区城建局在1996年对10幢自称智能大楼布线系统测试结果表明，较好的仅占20%

10、。系统集成商所遗留给物业管理公司的问题，有的可能是致命的，管理公司承 承受过程中已完全受到硬件技术的更新费用和软件技术的 提供渠道的双重限制。4重建设轻管理大多数业主对智能建筑的物业管理意 识落后，有的根本不清楚智能建筑与物业管理两者间所存在 的共性问题，即物业的高新技术含量高，所要求的同样是高 含量的知识型管理。有的业主自身对智能建筑的含义模糊， 只认为对建筑物配置了一些单位独立的自动化设备就算是 智能建筑了，故对选择物业管理公司时无法提供具体的管理 目标，也无法在今后的管理中评定物业管理公司管理智能建 筑的实际水平。有的业主还站在短期纯商业行为的平台上， 建立智能化系统只是为了租售的需要，

11、尤其是智能化设备通 常每年需要占设备投资总额的 1%-3%的维修保养不能落实， 不能认真对待管理公司如何使用这些设备系统发挥其应用 的功能，确实为提高管理服务质量，降低能源消耗，减少运 行成本起到积极的作用。这种重建设轻管理的不良运作，很 难使智能建筑的物业管理走上良性发展的轨道，其结果是智 能建筑的物业管理在无标准、无规范的无竞争市场中畸形发 展，使一些没有管理过智能建筑，甚至不具备管理智能建筑 所必需的技术力量的公司有机可乘，以传统管理模式为主导 就组成队伍来管理，最终使智能化系统不能真正发挥作用， 无法在管理中提升智能化系统的功能，随着时间的流逝，发 展商花大量资金投入的智能化系统成为展

12、品，变得名存实 亡。5专业技术人员配置物业管理的特点、难点及其对策的探讨提要：由于 智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而 在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化 设备因种种原因不能正常工作源自物管学堂欠缺，管理队伍的整体技能不高物业管理人员的技术水平 低，管理不善，造成设备故障率高，从目前管理智能建筑的 现状分析，确是突出的问题。因为智能建筑的物业管理，强 调的是在传统物业管理服务的内容基础上的提升，是以知识 管理为主导的先进管理体系。由于物业管理是一个薄利甚至 微利企业，多数业主还不易接受智能建筑的物业管理是知识 管理的体现这一观念，坚持智能建筑的物业管理与传统

13、的物 业管理的服务内容无根本上的区别这一不正确的断论，以致 物业公司的运行成本合理支出受到影响，不得不在人力资源 的配置上动手术，把减少专业工程技术人员的配置人数和降 低管理人员的知识层次来弥补开支上的不足，便令整个管理 体系不能适应全面有效地管理具有高新技术含量的智能建 筑。人力资源上的配置不合理造成了管理层次断层，专业技 术人员欠缺，最终使智能化系统不能有效地正常工作，从而 也就无法谈及智能建筑给投资者带来的好处。三、政府参与和指导是规范智能建筑物业管理的关键智 能建筑物业管理中所遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了 物业管理市场的健康发展。当然，这些问题的出现有多方面 的原因，既有来自建设

14、中所存在的隐患，也有来自物业公司 自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道， 政府的参与和指导是至关重要的。政府要加大管理力度，从 智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能 化物业作为物业管理的物质依托。在智能建筑工程建设中，迫切需要的是完整的标准与规 范，尤其是设备验收的标准以及智能化系统施工的规范与智 能化系统验收的标准。从智能建筑工程中通常参照国内外标 准与示范来看，有些规范与标准的内容起着补充的作用，有 些反映了近年来的科学技术新成果， 但有不少还是 80 年代制 订的， 内容陈旧落后， 由于智能化系统涉及自动控制、 通信、 计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技

15、术领域，技术覆 盖面广，涉及的行业多，在工程建设中，业主、设计师、承 包商、供应商在工程实施中自然感到缺乏统一的语言进行交 流，无法从一大堆标准与规范中正确地选用有效指导建设行 为的法规。 因此，建议政府主管部门应根据智能建筑的特点， 系统地整理、修改及补充现行的标准与法规，使之有效地规 范智能建筑的设计、智能化系统的功能定位和验收等阶段的 运作。智能建筑的工程建设如能按照合理的程序与规范化的 方式进行运作，可以有效地控制工程的建设质量、进度与投 资，并便利建成后的建筑智能化系统得到充分有效地应用， 反之则可能花费巨资而收效甚微。由此可见，要规范智能建 筑建设的市场和建设质量，政府的参与是必要

16、的。同样，智能建筑的物业管理市场也存在不规范运作的问 题。从物业管理公司自身来分析，突出的问题是停留在收支 平衡测算表上做，有的公司由于管理智能建筑的经验不足， 往往发生减员、一员多岗以及延长智能化系统的维护周期等 措施来填补空洞。智能建筑的物业管理是较居住小区物业的管理收入要 高，但是，它的支出相对也高。尤其在目前整个租售市场全 面滑坡的形势下，管理智能建筑的物业公司将面临更为严峻 的考验。如何使公司的经济利益不受影响或少受影响，物业 公司只有自身挖潜力，对于物业公司来说，此时此刻最能体 现出自身的管理水平和管理技能，充分显示出知识管理的实 质内涵。久事复兴大厦是一幢 60000 平方米的综

17、合性涉外商 办楼宇， 1998年 5 月由上海市建委科技委和卢湾区政府联合 对久事复兴大厦进行智能建筑评估，最终获得甲级智能大楼 的称号。久事复兴大厦建成较早，就设备的先进性而言，在 当今并不属于顶尖水平，但久事复兴大厦在管理中针对智能 建筑的管理特点制订了详全的制度，人员配置的层次合理， 确保了智能化系统的良好开通。 物业管理费从 1996年 30 元/ 平方米一路下调到现在的 26 元/ 平方米，辅楼 25 元/ 平方米， 还免租户自来水、电费的现实下，物业公司的对策是提出了 向智能化系统要补贴的目标。接管一年后，对 BA 系统、通 信系统进行了功能提升，积极发挥技术力量的优势，花少量 的投资就获得了每年几十万元的回报。既保持了优质高效的 服务质量，又为企业的经营收入受到影响的部分得到了宽裕 的补充。可以说，在智能建筑的物业管理市场尚未健全的形 势下，物业公司要想获得对智能建筑的物业管理份额，塑造 自身的良好形象是最好的对策，其内涵包括良好的人力资源 和管理机制，员工的全