年度成都房地产年度报告

1、2010 年成都房地产年度报告2010 年成都市供应土地 556 宗，共计面积约 45772 亩，同比分别增加 136 宗和 7502 亩。全市共计成交土地 464 宗，面积约 36999 亩，较 2009 年分别增加了 102 宗和 4952政策点评：05 年以来，中国楼市调控历经：打压投资稳定经济结构性泡沫次贷危机保增长回归民生四阶段； 未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响， 但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。2、 2010 年主要政策政策点评：通过信贷政策， 抑制需求和增加供给成为调控的主要手段， 该调控手段虽然在短期内 达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹

2、，市场可能出现大起大落状况，对 整个市场发展带来较大影响。二、土地市场2010 年成都市供应土地 556 宗，共计面积约 45772 亩，同比分别增加 136 宗和 7502 亩。全市共计成交土地 464 宗，面积约 36999 亩，较 2009 年分别增加了 102 宗和 4952 亩。虽然 2010 年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在 5-7 月份，成都土 地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光 100 、上海天祥等 地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约 729.2 万元/亩，同比上涨 30.9% ；主城区城镇 混合住宅用地楼面地价约 4544

3、元/平方米，同比上涨 42.8% 。1、主城区土地市场(1) 、年度趋势土地成交量有所放大2008 年以来，成都主城区土地成交逐渐增加， 2010 年成交面积约 4748 亩，同比增 加约 340 亩城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约 4544 元/平方米，同比上涨 42.8% 。 根据楼面地价预估， 这些项目的综合成本约在 7500-8500 元/ 平方米，与成都目前住宅均 价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。(2) 、2010 年主城区土地供应状况2010 年，成都主城区供应土地 82 宗，共计面积约 5682 亩，同比分别增加

4、7 宗和约 610 亩。四季度土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系， “新国十条”之后的 5-7 月成都土地市场 (一级 市场)较为低迷；二级市场于 8 月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出， 12 月达到年度高峰，供应 21 宗，共计面积 1766.5 亩。以住宅兼容商业类用地为主数据显示， 2010 年住宅兼容商业用地供应 37 宗，共计面积约 2204 亩；商业兼容住宅用地供应 23 宗，共计面积 2286.9 亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应 428.7亩和 719.3 亩。可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加以 50 亩以下中小地块为主在供应

5、的 82 宗土地中， 50 亩以下地块达到了 48 亩，占到了总量的 58.5% ；其次是 50-100 亩和 100-150 亩分别有 16 宗和 8 宗。此外 200 亩以上地块有 7 宗，但均是商业 为主的用地。以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模 小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。高新区土地供应一枝独秀上图显示，高新区土地供应达成 31 宗，面积约 1973 亩，远远超过其他主城区域。 其次是武侯区，达到 14 宗，共计面积 842.2 亩。随着天府新城和武侯新城建设力度的加大， 两大区域的土地放量， 市场竞争将日益加 剧。高新区商业兼

6、容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应 11 宗，面积约 513.7 亩，位居首位；其次是成华 区，为 10 宗，面积约 855 亩。商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为 18 宗和 1484.3 亩。同时 商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。（3 ） 2010 主城区土地成交状况土地成交方面， 全年主城区成交地块 74 宗，面积约 4748 亩，较 2009 年分别增加 8 宗和约 340 亩。土地总体交易均价约 729.2 万元/ 亩，同比上涨 30.9%住宅和商业类物业可建面积基本相当根据成交地块相当指标计算， 2010 年成交地块

7、的可建面积约 1242.4 万平方米，其 中住宅约 628.6 万平方米，商业类物业约 613.8 万平方米。据统计， 2010 年成都主城区成交住宅面积约 830 万平方米， 2010 年成交地块可建 住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。 若这一状况不得以改变， 可以预计，2011-2012 年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。成华区成交土地达 1106 亩成华区以 1106.6 亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；高新区和武侯区分别成交 19 宗和 18 宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。位于春熙路商

8、圈的华兴街地块，以 11000 元/ 平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价 地王。在楼面地价 TOP10 中，市中心（内环内） 2 宗，城东二三环间 4 宗，城西二三环间 2 宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。主要区域土地成交情况天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为 2010 年成都主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成都房地产市场的热点、 重点区域品牌房企拿地情况在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获,主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。新入蓉开发商拿地情况2010 年，共有阳光 100

9、、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内 地产巨头进驻成都，拿到土地；主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。（4）、各郊县土地供应状况2010 年成都各郊区县供应土地 474 宗，共计面积约 40090 亩，同比分别增加 129 宗和 6891 亩。大邑县以供应 103 宗， 7105 亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分 别是新都和崇州，土地供应量分别为 59 宗、5410 亩和 58 宗、 5814 亩。近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足 2000 亩。各郊区县土地成交状况全年各郊县共计成交土地 390 宗，面积约 32251 亩，较 20

10、09 年分别增加了 94 宗和 4611 亩。大邑成交土地 6731 亩大邑以 6731 亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易面积分别 为 5129 亩和 3998 亩。龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在 1800 亩以下，郫县土地成交达 到 2248 亩大邑可建面积超过千万平根据地块相关指标， 大邑以超 1000 万平方米的可建量位居首位， 其次是新都，约 934 万平方米，青白江和郫县的可建量约 600 万平方米左右。崇州区域可建面积超过 400 万 平方米。各郊县住宅用地成交情况大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位， 分别为 66.6 亩、3676 亩和 3159 亩。 近郊郫县成交约 1758 亩，双流约 1039 亩，温江和龙泉驿在 700 亩左右。各郊县住宅可建面积大邑以 987 万平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郫县分列二至四位，分别 为 602 万平方米、 519 万平方米和 500 万平方米。金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭