浅论住宅项目工程质量通病防治导则

1、住宅项目工程质量通病防治导则河南民安置地集团实施日期：2006年7月18日住宅项目工程质量通病防治导则1总 贝U1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防 治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。1.2 本导则适用于公司新开发的住宅工程项目。1.3 本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等 质量通病进行有效的控制。1.4 在公司新开发住宅工程的施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。2基本规定2.1 通病防治由公司项目工程部主持组织实施，参建各方质量责任主体应按各 自职责履行导则的规定。2.2

2、 住宅工程竣工验收除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外， 还应提供下列相关资料：2.2.1 施工单位报批的住宅工程质量通病防治方案和施工措施。2.2.2 施工单位住宅工程质量通病防治内容总结报告2.2.3 监理单位住宅工程质量通病防治工作评估报告3 参建各方责任主体的管理措施3.1 建设单位（公司项目工程部）3.1.1 在开工前下达住宅工程质量通病防治要求通知书 。3.1.2 批准施工单位提交的住宅工程质量通病防治方案和施工措施 。3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。3.1.4 不得随意压缩已签订的工程建设合同工期。3.1.5 应将通病防治列入工程检

3、查验收内容。3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。3.2 监理单位3.2.1 审查施工单位提交的 住宅工程质量通病防治方案和施工措施 ，提出具 体要求和监控措施，并列入监理规划和监理细则 。3.2.2 认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入 下一道工序施工。3.2.3 配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及 时处理。3.2.4 工程完工后，应认真填写住宅工程质量通病防治工作评估报告 。3.3 施工单位3.3.1 依据国家相关法律、法规和工程规范、技术标准和本导则要求，认真编 写住宅工程质量通病防治方案和施工措施 ，或在施工组织设计中编写，施工单位

4、编写 的住宅工程质量通病防治方案和施工措施 必须包含但不限于本导则规定的内容， 报送 监理单位审查、建设单位批准后实施。3.3.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除应有 产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。3.3.3 记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等 相关资料。3.3.4 根据经批准后的 住宅工程质量通病防治方案和施工措施 ，对作业班组 进行技术交底，样板引路。3.3.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施， 由总包单位项目部核准、 监理单位审查、建设单位批准后实施。3.3.6 工程完工后，总包单位项目部应认真填写

5、住宅工程质量通病防治内容 总结报告。4 墙体裂缝防治的技术措施4.1 技术方案4.1.1 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台反过梁（即受力钢筋在上部），高度不宜小于100mm且应于砖的模数一致，纵筋不少于 3© 8,箍筋© 6200 混凝土强度等级不应小于C2（。在顶层山墙与纵墙连接部位的砌体中，拉接筋间距应按常 规尺寸减小一倍设置,其长度应伸入墙体内不得少于1000mm。4.1.2 混凝土小型空心砌块、加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高超过3m的中部增设厚度为120m与墙体同宽的混凝土腰梁，纵筋 不少于 3© 8，箍筋

6、© 6200，深入两边墙内构造柱中或与砼结构锚固在一起；砌体无约束 的端部必须增设构造柱。4.1.3 顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于 M7.5。4.1.4 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋或结构植筋。4.1.5 在两种不同基体交接处的内墙面，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。4.1.6 配电箱后面、墙体后砌的施工洞口周边应采用钢丝网抹灰。4.2 施工4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂， 严禁使用山砂、 机制砂、机制石粉和混合砂 （即 河砂内掺入机制砂）。422加气混凝土砌块的出窑停放期宜为 45d （不应小于28d）,

7、上墙含水率宜为5%8%。4.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时,应留有一定的空隙,填充墙砌筑完并间 隔 7d 以后,方可将其补砌挤紧；补砌时,对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。4.2.4 砌体结构砌筑完成后宜 45d 后再抹灰,并不得少于 3Od。4.2.5 通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。4.2.6 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求,不得折弯压入砖缝。4.2.7 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处,应用15mM 15mn木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1: 3水泥砂浆嵌实。4.2.8 阳台栏板在主墙施工期间除应留置阳槎外,预留拉结筋不少于 2-

8、3 道,当基础 直接埋置地下时， 地基应认真处理，分层回填夯实，分层办理隐蔽验收，以防地基下沉造 成阳台裂缝。5 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施5.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。5.2 大体积混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外 加剂，其减水率不应低于 8%。5.3 拌制混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，水灰比严格控制在 0.65以内。5.4 混凝土应按检验批检查入模坍落度， 人工入模的混凝土应控制在 3050nn 之间。5.5 严格控制浇注的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距

9、不大于300mm勺钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保 证钢筋不位移。5.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层 钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于 1/3 楼板厚度，严禁水管水平埋 设在现浇板中。5.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次平板振捣，在混凝土终凝前进 行两次压抹。5.8 现浇板浇筑后，应在 12h 内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于 14d。5.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混 凝土强度小于1OMPa寸，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、 堆放

10、重物时应减轻对现 浇板的冲击影响。5.10 现浇板的板底必需采用免粉刷措施， 模板拼接平整、 严密，现浇砼板顶要 求四周水平、 阴阳角平直， 质量必须达到中级抹灰标准， 局部需要找补的必须采用加胶白 水泥腻子进行找补。5.11 支撑模板的选用必须经过计算， 除满足强度要求外， 还必须有足够的刚度 和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于 300mm中间不宜大于800mm根据工期要求， 配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。5.12 施工缝的位置和处理、 后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为7001000mnfi有配 筋加密措施。

11、后浇带的混凝土浇筑应在主体结构封顶后进行， 浇筑时应采用微膨胀混凝土。6. 预空板顺板裂缝防治的技术措施6.1 楼板安装后，要求采取隔层灌缝，其板缝底部宽度不得小于30 mm并进行支模处理。6.2 板缝宽度超过40伽时，应按设计要求配筋。6.3 当管线预埋管埋置于板缝时，其板缝宽度应是预埋管外径尺寸加 2030 mm 当管线预埋管外径尺寸大于40 mm时，应按现浇板带处理。板缝内预埋管位置必须在板缝 的上半部板厚 1/3 处。6.4 板缝灌缝前应清理板缝内杂物，浇水湿润后涂刷水泥浆作结合层，用掺入 5%抗裂微膨胀剂细石混凝土分层浇筑、 振捣密实， 待混凝土凝固后进行 24 小时浇水养护， 且在

12、初凝期小于1.2N/伽2禁止受荷载扰动。6.5 板缝浇灌应进行隐蔽验收，并由各方责任人签字。7. 卫生间楼地面渗漏防治的技术措施7.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。7.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均 匀涂一层 401 塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。7.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆 作粘结层。洞口填塞分二次浇筑， 先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚 度的 2/3 处，待混凝土凝固后进行 4h 蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂 浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行

13、24h 蓄水试验。7.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛 水高度不得小于 300mm。7.5 地面找平层向地漏放坡 11.5，地漏口按照地板砖铺贴厚度预留，要比地板砖面面层低 3 5mm。7.6 防水地面施工完毕后，应进行不少于 48 h蓄水试验，蓄水深度最浅处不低 于 20mm。7.7 排气道根部向上300mm勺范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性 防水层。7.8 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于 2 次勺刮糙8. 外墙渗漏防治勺技术措施8.1 外墙外保温严格按照设计和标准图集、相关工艺质量要求组织施工，施工 前必须编写专项施工方案报监理和建设单位审批。

14、8.2 应根据市场实际使用情况和效果， 同设计单位共同选择符合本地区规定勺外保温 构造做法，以满足节能效果和相关规定。8.3 当选用保温层外贴面砖时， 应对保温粘结材料勺折压比、 粘结强度、耐候稳定性、 外保温抗震和抗风力进行试验检测， 在各体系保温面层允许荷载等因素满足有关标准规定勺前提下施工。8.4 外墙外保温材料供货时，应由供货商提供成套产品，同时提供检测部门出具勺检 测报告和出厂合格证。施工单位和厂商对材料质量负责，并保证所有材料之间勺相容性。 材料进场后，施工单位应按施工程序规定抽样复检、监督确认，严禁使用不合格产品。8.5 基层采用抹灰找平勺，抹灰应使用含泥量低于2、细度模数不小于

15、 2.5 以上勺中粗砂。严禁使用石粉、混合砂。8.6 饰面层采用涂料勺建议采用水溶性弹性涂料。外墙涂料在使用前， 应进行抽样检 测。涂料施工前应保证基层平整， 先涂刷高分子乳液弹性底涂层， 再刮抗裂柔性耐水腻子， 然后进行涂料面层施工。8.7 面层采用面砖饰面勺：面砖饰面应确保与墙体勺粘贴牢固性，粘贴面砖应采用抗 裂砂浆，且不宜过厚，一般35厚为宜。面砖饰面每层宜设水平分格缝，垂直分格缝的 位置按缝间面积30卅左右确定。外墙面砖粘贴时四角打灰必须到边，粘贴时被挤出的舌 头灰必须及时剔刮掉， 外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条挤压出浆至密实， 面砖应采用柔性粘 结砂浆勾缝，勾缝前应湿润墙面，缝宽 8 m

16、m，勾好的缝要求凹进面砖外表面 3 mm不允 许出现空缝、空角和瞎缝。8.8 当墙体外侧设金属网时，应采用防雷接地措施。8.9 采用聚苯板面加钢丝网片的，在楼层分层处均应断开，不得相连。洞口四角部位 应铺设附加钢丝网。8.10 抗裂砂浆抹面前，应清除聚苯板或挤塑板酥松、空鼓部分和油渍、污物、灰尘 等，界面剂如有缺损也应补喷。8.11 粘贴面砖前需做水泥砂浆与钢丝网片的握裹力试验和抗拉拔试验。8.12 墙面伸缩缝严格按标准要求设置。8.13 窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于 3，窗台、 压顶排水坡向两边的高差不得小于15mm窗台抹灰必须内高外低形成错台，预留安装窗框的

17、外侧比内侧窗台低10 mm错台处必须平直。滴水线粉刷应密实、平直，不得出现爬 水和排水不畅的现象。8.14 外墙淋水试验：在外墙面砖粘贴和外粉刷完成后， 必须进行外墙淋水试验， 每个冲淋面持续时间不少于 3 小时，到房间逐一检查有无渗水现象， 其结果亦须经监理及 甲方代表验收认可。下雨时，雨后及时到房间逐一检查有无渗水现象，其结果亦须经监理及甲方代 表验收认可。8.15 工程项目施工前、施工中、竣工后均应按行业标准进行相关质量检测，归档保 存检测资料。9 门窗渗漏防治的技术措施9.1 门窗安装前应进行抗风压、气密性和水密性三项性能的见证取样检测，安 装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

18、9.2 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，尺寸偏差超标的应进行返 修处理，然后实施外框安装、固定。固定后的外框与墙体应预留5 mm间隙施打聚氨脂发泡剂或用发泡条填充， 发泡剂应连续施打、一次成型、 充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂 应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。9.3 门窗框外侧应留5mm宽、10mn深的打胶槽口，打胶面应干净干燥后施打密 封胶，且应采用中性硅酮密封胶， 密封胶要求均匀密实、平直。严禁在涂料面层上打密封 胶。10. 屋面渗漏防治的技术措施10.1 屋面工程施工前， 必须编制详细的施工方案， 经监理审查确认后方可组织 施工。10.2 屋面找平层水泥砂浆或细石砼分

19、格缝间距不宜大于6m缝宽不应大于30mm且不小于15mm防水施工前应用防水油膏嵌填密实。10.3 上人孔、 伸出屋面井 （烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土 防水圈。10.4 卷材防水层收头必须在女儿墙凹槽内固定，并用密封油膏将上口封严。10.5 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于360mm（管道泛水不小于360mr）最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。10.6 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外， 还应满足以下要 求：10.6.1 钢筋网片应采用焊接型

20、网片。10.6.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片， 后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。10.6.3 分格缝应上下贯通， 缝内不得有水泥砂浆粘结。 在分格缝和周边缝隙干 净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏， 密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mn宽的卷材保护层。10.6.4 保水养护不小于 14d。10.7 屋面防水层施工完毕后， 应进行蓄水 48小时试验。 管洞处用 1：2水泥砂 浆围成© 250蓄水圈，高100宽60,不得有裂缝。隔天放满水，盛水24小时，观察洞底 平顶

21、和立管四周是否有渗漏水现象，如有，找出原因、修补好，重新盛水 24小时，直至 不渗漏为止。10.8 施工过程中每道工序做法须有专人操作及专人负责， 须经现场监理人员认 可之后，方可进行下道工序施工。11 室内标高和几何尺寸控制措施11.1 由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。11.2 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面0.5m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。11.3 严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.52m平方米范围内宜设置一处。11.4 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处

22、理。11.5 按检验批进行建筑物室内标高、 轴线、楼板厚度的测量， 每三层为一个检 验批。测量后，认真填写建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录 。间进行抽查。11.7 楼板厚度的检测数量，每检验批按 10的楼板数且不少于 5 块板进行抽 查。11.8 监理单位应及时抽验施工单位测量记录， 并应对室内标高和几何尺寸不定 期进行平行检验，发现问题及时处理。12、配电工程质量问题12.1 电表箱内的表位编号与实际用户不一致，出现串号现象。预防措施为：每户电 线从户箱穿到电表箱后， 应及时编号进行标识， 在电表箱内写清每户的电表箱接口位置编 号，在电线上同时粘贴编号标示，并应进行通电检测，办理每户的验收确认手续。12.2 厨房内插座同天然气阀表位置的间距尺寸不符合燃气安装间距要求，一般设计 只明确了高度位置，没有明确水平方向的具体位置。造成天然气验收前的插座大量改造。预防措施为：在插座线路未敷设前进行会审，确定间距尺寸位置合理，满足三 1.5m的要 求，并同时满足厨房其它电器的使用功能要求进行敷设。12.3 厨房、卫生间开关、插座出毛墙面的高度：安装卫生间毛墙面