可行性报告分析编写指引-孙

1、精品文档你我共享项目融资可行性研究报告编写指引（初稿）第一条总论项目可行性研究报告不仅是项目建设投资决策的依据， 也是房地产企业向银行申请贷款的重要依据。 因为银行在放款前进行尽职调查和风险评估时， 主要的信息都来自可研报告， 所以一份可行性研究报告的质量高低直接影响贷款的成败。 融资人员在编写可行性研究报告时，一定要迎合银行的风险偏好， 对报告的质量评价要点进行重点分析和描述，以取得银行认可，从而提高贷款成功率。第二条目的为帮助公司融资人员编写高质量的可行性研究报告，成功申请项目贷款，通过对同行业优秀可研报告的提炼学习以及与各银行人士的交流，制定本指引。第三条内容银行对项目融资可行性研究报告

2、的评价要点主要包括项目开发企业评价、项目概况、项目投资环境和市场分析、项目开发方案与营销策略、项目投资估算和资金筹集方案、项目财务评价、项目不确定性分析、可行性研究的结论与建议等几个方面。1、项目开发企业评价AAAAAA精品文档你我共享编写要点：（1）公司简介。包括公司的资质、注册资本、股本构成、经营范围和已开发成果。（2）公司历史沿革。（3）公司组织机构和领导层简介。（4）财务状况。（5）信用状况。（6）在行业中的地位。在可行性研究报告中， 公司融资人员要重点突出我公司已开发取得的业绩、领导层的高素质和丰富的从业经验、良好的财务状况和信用状况，并对“大汉模式”进行重点阐述。2、项目概况编写要

3、点：（1）项目名称及背景（ 2）项目 地块位置及周边现状（ 3）项目 建设规模与目标 （4）项目优势（ 5）项目 主要建设条件（ 6）项目主要技术经济指标。在可行性研究报告中，融资人员要重点描述项目的优势以及所要达到的目标。3项目投资环境和市场分析融资人员在编写此要点时， 一定要对项目所在环境和市场进行深入调查，充分掌握各类资料，才能作出客观的分析。编写内容可以对项目的宏观、中观、微观市场环境来进行分析： （1）宏观环境。包括项目所在城市的概况 （涉及该城市的政治、 经济、文化、人口和面积）、经济发展水平、未来发展趋势、城市发展规划等。 （2）中观环境。包括项目所在城市房地产市场现状和未来发展

4、趋势。 （3）微观环境。包括项目所在区域内房地产市场分析、 区域内供应产品特征、 区域内竞AAAAAA精品文档你我共享争对手及竞争性楼盘分析、 消费者需求分析。 融资人员在编写可行性研究报告时，要体现出宏观、中观环境对公司投资项目的有利驱动，在微观竞争环境中重点突出我公司的产品优势和公司市场优势，比如“大汉”品牌优势、强大的资金实力等。4项目开发方案与营销策略项目开发方案编写要点：（1）规划设计分析（ 2）产品设计（ 3）项目实施进度 （4）项目销售安排；项目营销策略编写要点： （1）市场定位（ 2）产品定位（ 3）价格定位和价格策略（ 4）目标客户定位（ 5）营销方案。融资人员在编写以上内容

5、时要重点突出我公司对项目开发进度的合理安排以及营销优势。5项目投资估算和资金筹集方案此要点是银行关注的重点，此要点涉及项目的总投资以及资金安排，银行可以根据此要点来决定自己的放款额度。编写要点：（1）融资人员要对项目所涉及的成本费用（包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间税费和不可预见费）进行估算（ 2）根据项目的投资估算合理估算资金需求量，统筹安排资金（资金来源主要有自有资金、银行贷款和项目预售收入）。（3）融资方案（包括融资方式、融资金额和期限）。融资人员编写资金来源时， 要注意自有资金不能低于项目总投资的35%，这是申AAAAAA精品文档你我共享请

6、项目贷款的准入条件。6、项目财务评价这点是银行关注的重中之重，因为银行要对一个项目进行贷款，首先这个项目必须具有较强的赢利性， 所以融资人员在编写财务评价时，一定要突出项目的赢利能力。编写要点： （1）销售收入、销售税金及附加估算（ 2）项目赢利能力分析（包括静态获利分析和动态获利分析，其中动态获利分析指标主要是计算净现值和内部收益率） （3）偿债能力分析（ 4）编制综合指标表（ 5）财务评价结论。通过编写以上要点，融资人员要让银行认识到：从投资的角度看，该项目赢利能力非常大；从偿还借款来看，该项目具有很强的偿债能力；从财务评价角度看，该项目是可行的。7、不确定性分析在对建设项目进行评价时，所

7、采用的各种数据多数来自预测和估算，所以即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。这也是银行关注的一个重点。融资人员在写报告时，要对该项目进行盈亏平衡分析、 敏感性分析和投资风险分析，计算分析出影响项目评价的不确定因素，给出对策，以提高项目可行性研究的准确性。（1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益AAAAAA精品文档你我共享（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。

8、融资人员在编写报告时，要估算出本项目盈亏平衡的销售率，一般认为，当盈亏平衡的销售率70% 时，项目风险比较低。（2）敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感因素主要有成本变动、售价变动和容积率的变动。在可行性研究报告中 ，融资人员要分别计算以上三个因素变动（一般上下波动5% 或 10% ）对经济评价指标的影响，找出对项目影响最敏感的因素，从而给出建议。（3）投资风险分析房地产项目投资的优势是可以获得较高的利润险，但同时房地产投资具有金额大、周期长、不可移动性和市场竞争等特点，所以房地产投资和其他投资一样有风险。融资人

9、员在可行性研究报告中，要对风险因素进行科学的分析，把握风险的本质和变化规律，并提出相应的措施或对策来减少风险 。根据行业经验， 融资人员可以从政策风险、 财务风险、市场风险、经营风险等方面进行分析。AAAAAA精品文档你我共享8、可行性研究的结论与建议根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 在编写报告时，结论和建议的主要内容要包括以下几个方面 :(1) 明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力(2) 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。(3) 对应修改的主要问题进行说明，提

10、出修改意见。(4) 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。可行性研究中主要争议问题的结论。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏

11、，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能 ”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。AAAAAA精品文档你我共享亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率