转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定

1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流转让旧房对加计5%扣除及契税和成本有关问题规定.精品文档. 企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90年代建造的厂房 ，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 (1)评估价格=600×70%=420(万元) (2)允许扣除的税金27.5万元 (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) (4)增值额=500-447.5=52.5(万元) (5)

2、应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、税前扣除（一）允许扣除1评估价格的确认根据土地增值税暂行条例（以下简称“暂行条例”）实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑

3、物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2契税的确认根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混

4、在一起。此外该规定中仅有地价款、费用和税金这三项可以作为扣除项，其中无“等”这个字眼，所以可以推出房屋装修（例如空调设备等）等费用不能计算在扣除金额内。3对于已缴纳契税的处理根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中第十一条规定：对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。该规定在关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题上已有明确说明。（二）加计扣除1原值每年加扣5%根据关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）中第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡

5、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。该规定中的“与转让房地产有关的税金”项目阐述仍不准确，应对应财税字199548号中所述“按国家统一规定交纳的有关费用”项。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征收管理法第三十五条的规定，实行核定征收。该规定对财税字199548号第十条所述的“对取得土地使用权时未支付地

6、价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额”作了进一步完善。根据上述规定，单位转让旧房，首先要取得评估价格，评估价格中应当包括了购置旧房时缴纳的契税的，因此不应再予以扣除，如果不能取得评估价格，则按财税200621号文件第二条相关规定进行处理。2“年”如何界定？在计算土地增值税时应该注意对于周年的定义，有利算法为：如过超过一周年争取按月计，如果不足一周年争取按年计算。（三）不能扣除根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，转让床沙发、橱柜等家具不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，同时房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项目。（四）未明确项目装修装修有条件才能扣除：如装修费包括在你公司原购置的房产权属登记价格之内的，装修费作为房地产原价的构成部分，可以在计算土地增值税时扣除；如果装修费不包括在原房产登记价格之内，或者是你公司购置房屋后再进行装修而发生的费用则不能在计算土地增值税时扣除。三、其他方面（一）纳税期限根据财税字199548中第十六条：关于纳税期限的问题中