福建房企项目可申请商改住20150617

1、福建房企项目可申请商改住发布时间：2015/6/17原标题：福建出台楼市新规 房企项目可申请“商改住”被业内认为在国内楼市中表现较为不错的福建，最近又出新政了。据福州日报等报道，近日，福建省国土资源厅、住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知（以下简称通知）。根据通知，福建省允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。 供地计划调控分为五类福州日报的报道显示，据通知内容，福建省内各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。未来供地计划

2、将分五类来调控，分别为“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。五类供地计划具体如何执行呢？上述报道称，是根据该市、县近3年商品住房月平均销售量来计算的。截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地；商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。今年3月27日，国土资源部联合住建部下发了上述通知，要求各地“有供、有限”，控制供地节奏，“对在建商品住房项目，在不改变

3、用地性质和容积率等必要规划条件下，允许不适应市场需求的住房户型作出调整。就目前来看，这还只是省级政府对市县发出的的操作性意见，具体落实还需一段时间，具体效果还有待观察，但福建省政府的做法值得其他省份参考，特别是东北、西部等房地产供求失衡的地区。房企可申请“商改住”福建此次发布的新政被业内视为力度最大的部分是：允许住房套型结构调整或房地产项目转型。福州日报上述报道显示，根据通知，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地

4、产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。克而瑞厦门机构数据显示，截至2015年4月底，厦门SOHO在售存量为55.87万平方米，未售存量约69.31万平方米，合计约125万平方米，去化周期至少4年以上（按30万平方米/年计）。上述政策无疑给

5、SOHO项目去库存提供了一条重要途径，对房企而言也意味着新机会。克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉对每日经济新闻记者表示，“商办用地可改住宅”的政策，对未来楼市而言是一重大利好，一方面是因为当前商办市场持续处于低迷状态，政策的出台，有利于缓解这类型产品后市的开发风险；另外，厦门近年来商住用地供应量偏紧，楼面价不断高企攀升，如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，既可以缓解土地的供应压力，对于一些“土地断粮”的房企来说也能寻找新的开发机会，同时或许也能在一定程度上减缓楼面价攀升的速度，有利于楼市更加健康稳定的发展。不过，对于上述政策的执行落地，业内也表示程序较为复杂。厦门均和房地产土

6、地评估咨询有限公司董事长王崎认为，商办和住宅在配电、消防等方面的建设都不一样，这些要更换的话并不容易。（来源：每日经济新闻）龙岩中心城市房企有福了 可适当调整住房套型结构2015-08-14为贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，促进龙岩中心城市房地产市场平稳健康发展，根据福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部、住房和城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知（闽国土资综【2015】157号）等文件精神，7月，我市制定下发了关于龙岩中心城市优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的意见。意见提出，2015年

7、，龙岩中心城市不再捆绑配建星级酒店或引进知名商业连锁品牌，作为新规划地块的土地出让前置条件；限制以商业、办公、酒店为主的城市综合体项目土地供应，及以商业、办公类项目为主的一般性房地产项目土地供应。开发商结合市场需求，可适当调整住房套型结构。对于未取得预售许可证商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。8月7日，记者向市住建局房地产业科了解时，其负责人告诉记者，房地产开发企业申请调整住房套型结构需向市城乡规划局提出申请（中心城市规划区范围外的项目向新罗区住房和城乡规划建设局提出申请，下同），并附拟调整设计方案；市城乡规划

8、局（或新罗区住房和城乡规划建设局）依程序审核，并经公示无异议后，提出是否同意住房套型调整的意见，并提交中心城市国有建设用地使用权公开出让小组集体研究审议；经中心城市国有建设用地使用权公开出让小组研究同意住房套型结构调整的，由市城乡规划局办理项目规划调整手续（中心城市规划区范围外的由新罗区住房和城乡规划建设局办理项目规划调整手续），市住房和城乡建设局依据市城乡规划局（或新罗区住房和城乡规划建设局）批准的调整方案办理商品房预售许可证。对于已经取得预售许可证但尚未销售的商品住房项目及项目中的单栋楼，在不改变用地性质和容积率的前提下，经房地产开发企业申请，市住房和城乡建设局审查同意，撤销商品房预售许可

9、证的，允许房地产开发企业调整住房套型结构，并按规定程序办理。对于已取得预售许可证且已销售少量房产的商品住房项目及项目中的单栋楼，在不改变用地性质和容积率的前提下，经房地产开发企业与已购房业主协商，双方达成一致意见，并签定及履行退房协议的，房地产开发企业可提出申请，经市住房和城乡建设局审查，同意撤销商品房预售许可证的，可允许房地产开发企业调整住房套型结构，并按规定程序办理。"商改住"屡禁不止风险骤增 北京成重灾区2014-09-28中国经营报摘要尽管已经明令禁止,但在监管层看不见的角落,商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”

10、项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。尽管已经明令禁止,但在监管层看不见的角落,商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。为何这些明令禁止的项目能够大行其道?他们都是打着什么样的旗号进行销售欺骗消费者的?消费者购买了这样的项目面临着怎样的风险?为揭开疯狂商改住背后的神秘面纱,中国经营报将联合和讯网房产频道对商改住项目进行深度报道,希望通过一个个鲜活的案例解剖,警醒消费者和有关监管部门。违规成本低,购房者面临巨大风险,超20个项目涉嫌商改住在售“商改住”屡禁不止:游走在政

11、策与市场边缘的“怪胎”尽管已经明令禁止,但商改住项目仍在打着各种旗号如野草般疯长。据和讯网信息,仅在北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示,年内预计还有39个类似项目计划进入市场。中国经营报记者调查发现,目前北京楼市常见的“商住两用房”,实际上早在2011年就被明确叫停。虽已被叫停3年有余,但北京楼市商业立项的诸多楼盘仍以“商改住”的模式进行设计和销售,可谓屡禁不止。这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批过程中存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用,用地性质和产权性质不符。对此,有业内人士表示,“商改住”是游走在政策

12、与市场边缘的“怪胎”。打政策擦边球是出于对市场利益的追逐,在楼市持续低迷的情况下,如此冒险,也是出于无奈。未来一段时间内“商改住”还不会绝迹,何去何从主要将取决于政府的政策和市场管理。北京成商改住重灾区记者走访北京部分“商改住”项目发现,除了产权年限续期不明确外,为了迎合市场需求,不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。比如朝北8080(资料、团购、论坛)项目,即涉嫌违规开通天然气、设独立厨卫。除此以外,“偷面积”的事情也比较普遍。而这些都是明显违背了北京住建委的有关规定的。业内专家们在接受采访时表示,“商改住”屡禁不止、大行其道的背后是市场逻辑下的利益考量,是在市场持续低迷和利益驱动下开发商

13、的铤而走险。亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时认为:“住宅类地价太高,商住类的产品没办法平衡地价水平,自持经营的市场接受度相对低,回报周期长,地块可能会赔钱,在这种情况下,开发商就会动脑筋去找一些市场的空白点。”另外,商改住在北京地区属于“重灾区”,这和限购门槛高,需求大有关系。上海某房地产研究院8月份发布的七彩快报之一线城市报告显示,商业营业用房成交均价处于震荡式下行的态势,而存销比增长态势延续。办公用房成交均价则连跌3个月,在供大于求的态势下,库存量继续出现上升,库销比依然处于高位。记者查阅多家行业顾问机构调查统计数据发现,2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前,

14、二三线城市由于商业综合体过多,空置和变成烂尾项目的已不在少数。而据世邦魏理仕披露的数据显示,至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验。商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题,在二三线城市的商业地产开发商,更是面临着商业项目回笼资金的困惑。商业地产市场情况不容乐观,使得“商住倒挂”情况更为突出。而且从土地价格看,商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%。一位不愿具名的业内人

15、士在接受记者采访时表示,“商改住”其实是个怪胎,这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心,在区域规划时设计了大量的商业、商务配套;而在企业拿地之后,发现这部分没法做也许是市场根本不具备充足的容量,也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”, 当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。记者实地走访调查发现,目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外,如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。有专家指出,商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。据违反北京市城市规划条例行政处罚办

16、法的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。“这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。投机心态下风险骤增走访中记者发现,无论是购房者还是售房者,在限购风行的大背景下,都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱,也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。据了解,选择“商改住”项目的客户,很大一部分是投资类客群;另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可

17、,而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。由于不受限购约束,“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。但是,对大部分人来说,“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗?据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买

18、方选择难度加大。本报记者咨询了一些房地产业内人士,他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低,却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示:“先不说水电和燃气的不足,单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看,虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电,但也只是“偷偷摸摸”见不得光,无法写到购房合同中。也就是说,大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。除此以外,政府并未对这类项目的产权做出明确的规定,在买了这种住宅后,也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手,在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,对购房者而言,以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐,并不是一笔看上去很美的投资。游走在政策的灰色地带,涉嫌违规的项目负责人对“商改住”也很敏感、很避讳,当记者提及“商改住”一词时,多个商改住楼盘的负责人都反应强烈,并矢口否认,“不是商改住,是商住两用”。对此