房地产及建安业营改增政策解析与应对策略

1、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房地产及建安业营改增政策解房地产及建安业营改增政策解读及应对策略读及应对策略山东省税务干部学校 许明本次课堂疑难问题提交邮箱： 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936授课内容授课内容引子引子全国范围内营改增，为何还叫试点纳税人？全国范围内营改增，为何还叫试点纳税人？第一讲第一讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理第三讲第三讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理营改增后建

2、筑业特殊业务的增值税处理 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读夯实夯实基基础，才能游刃有余础，才能游刃有余 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读一、纳税人与扣缴义务人一、纳税人与扣缴义务人（一）纳税人（一）纳税人1.纳税人的划分原则纳税人的划分原则（1）一般纳税人的条件）一般纳税人的条件。（2）办理一般纳税人资格登记程序）办理一般纳税人资格登记程序。（3）试

3、点办法第）试点办法第3条与条与增值税暂行条例增值税暂行条例及实施及实施细则有关条款的衔接细则有关条款的衔接。（4）辅导期管理要求）辅导期管理要求。（5）达到一般纳税人标准，纳税人是否可以选择按）达到一般纳税人标准，纳税人是否可以选择按小规模纳税人缴纳增值税小规模纳税人缴纳增值税？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解房地产及建安企业营改增税制要素解（5）成为一般纳税人后，企业税负加重，当年销）成为一般纳税人后，企业税负加重，当年销售额低于一般纳税人标准时，想改回小规模纳税售额低于一般纳税人标准时，想改回小规模纳

4、税人，是否可以人，是否可以？（6）哪些情况下不需要成为一般纳税人）哪些情况下不需要成为一般纳税人。（7）原增值税一般纳税人涉及到营改增项目的，）原增值税一般纳税人涉及到营改增项目的，是否需要办理一般纳税人登记是否需要办理一般纳税人登记。（8）原增值税纳税人兼营营改增项目进项税额的）原增值税纳税人兼营营改增项目进项税额的衔接衔接。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解房地产及建安企业营改增税制要素解2.承包、承租、挂靠经营政策及风险承包、承租、挂靠经营政策及风险。3.合并纳税规定合并纳税规定。（二）扣缴义务人（二

5、）扣缴义务人。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读二、征税范围界定二、征税范围界定（一）属于征税范围的（一）属于征税范围的1.境内销售服务境内销售服务房地产企业可能涉及到的房地产企业可能涉及到的“销销售服务售服务”项目项目。2.境内销售无形资产境内销售无形资产。3.境内销售不动产境内销售不动产。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读（二）不属于征税范围的（

6、二）不属于征税范围的1.行政单位收取的同时满足三个条件的政府性基金行政单位收取的同时满足三个条件的政府性基金或者行政事业性收费或者行政事业性收费。2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务主提供取得工资的服务。3.单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读4.财政部和国家税务总局规定的其他情形：财政部和国家税务总局规定的其他情形：（1）房

7、地产主管部门或者其指定机构、公积金管）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收增值税。项维修基金，不征收增值税。（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让不动产、土地使用权转让行为行为。至于至于13号公告问题。号公告问题

8、。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读三、税率和征收率（一）税率。（二）征收率。（三）房地产和建筑业营改增后的税负率测算。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读四、应纳税额的计算（17条）（一）一般计税方法应纳增值税额=销项税额-进项税额。1.销项税额。2.进项税额（1）进项税额的概念及抵扣条件。（2）进项税额的抵扣凭证包括哪些？（3）不动产进项税额抵扣规

9、定。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读（4 4）不得抵扣进项税额的情况）不得抵扣进项税额的情况。（5 5）融资费用进项税额抵扣问题）融资费用进项税额抵扣问题。（6 6）自建建筑物进项税额抵扣时间）自建建筑物进项税额抵扣时间。A A、新建不动产进项税额抵扣问题、新建不动产进项税额抵扣问题。B B、改扩建等进项税额抵扣问题、改扩建等进项税额抵扣问题。C C、不动产发生非正常损失等进项税额抵扣问题、不动产发生非正常损失等进项税额抵扣问题。D D、自建建筑物进项税额征收管理、自建

10、建筑物进项税额征收管理。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读（二）简易计税方法。1.简易计税方法的计算公式应纳增值税额=销售额*征收率2.简易计税方法注意的几个问题。3.简易计税方法是否可以向付款方开具专用发票。（三）一般纳税人特定项目可以选择简易计税方法1.新老项目划分原则。2.新老项目缴纳增值税的选择。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读五、销售额的

11、确定五、销售额的确定（一）销售额（一）销售额+价外费用价外费用。（二）销售折让、销售中止、销售退回销售额的冲（二）销售折让、销售中止、销售退回销售额的冲减的条件减的条件。（三）折扣销售（三）折扣销售。（四）外币销售额折算（四）外币销售额折算。（五）（五）兼营行为兼营行为。（六六）混合销售行为）混合销售行为。（七七）视同销售或销售价格明显偏低或偏高的销售）视同销售或销售价格明显偏低或偏高的销售额的确定额的确定。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读六、纳税义务发生时间六、纳税义

12、务发生时间。七、纳税地点七、纳税地点。八、征收管理八、征收管理（一）营改增后国税局的征管范围（一）营改增后国税局的征管范围。（二）发票开具要求（二）发票开具要求。（三）暂停预缴增值税条件（三）暂停预缴增值税条件。（四）汇总缴纳增值税（四）汇总缴纳增值税。（五）试点前营业税的衔接（五）试点前营业税的衔接。（六）征收管理措施（六）征收管理措施。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第第一一讲讲 房地产及建安企业营改增税制要素解读房地产及建安企业营改增税制要素解读九、房地产、建安业可能涉及到的增值税优惠政策九、房地产、建安业可能涉及到的增值税优惠政策1.个人销售

13、自建自用住房免征增值税。个人销售自建自用住房免征增值税。2. 2018年年12月月31日前，公共租赁住房经营管理单日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税位出租公共租赁住房免征增值税3.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税征增值税4.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税使用权归还给土地所有者，免征增值税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊

14、业务的增值税处理 切入要害，深挖切入要害，深挖细细节节 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理一、二手房销售的增值税处理一、二手房销售的增值税处理（一）销售取得的不动产（一）销售取得的不动产。（二）个人和个体工商户销售住房（二）个人和个体工商户销售住房。（三）销售自建房产（二手房）的增值税处理（三）销售自建房产（二手房）的增值税处理。二、房地产企业销售一手房的增值税处理二、房地产企业销售一手房的增值税处理。三、不动产经营租赁三、不动产经营租赁。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400

15、-650-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理五、营改增后房地产企业涉及到的实务问题处理五、营改增后房地产企业涉及到的实务问题处理1.房地产企业销售开发产品土地出让金的会计核算房地产企业销售开发产品土地出让金的会计核算。2. 差额缴纳增值税的扣除凭证是什么差额缴纳增值税的扣除凭证是什么？【了解，不了解，不讲讲】3.还建房是否视同销售缴纳处理，进项税额是否可还建房是否视同销售缴纳处理，进项税额是否可以抵扣以抵扣。4.股权收购拿地存在什么样的涉税风险股权收购拿地存在什么样的涉税风险。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-6

16、50-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理5. 安装电梯、门窗等应当取得什么发票安装电梯、门窗等应当取得什么发票。6.园林绿化工程应当取得什么样的票据园林绿化工程应当取得什么样的票据。7.水电费抵减工程款如何操作水电费抵减工程款如何操作。8.营改增后毛坯房与精装修房的选择营改增后毛坯房与精装修房的选择。9. 融资性售后租回房地产哪一个环节缴纳增值税融资性售后租回房地产哪一个环节缴纳增值税。10.房企以开发产品对外投资是否视同销售缴纳增值房企以开发产品对外投资是否视同销售缴纳增值税税。11. 房企受托代建房屋如何缴纳增

17、值税房企受托代建房屋如何缴纳增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理12. 企业重组业务的增值税处理企业重组业务的增值税处理。13.合作建房的增值税处理合作建房的增值税处理。14. 红线外附加工程增值税处理红线外附加工程增值税处理。15.房地产企业收取的订金、定金、诚意金等的增值房地产企业收取的订金、定金、诚意金等的增值税处理税处理。16.买住房送阁楼的增值税处理买住房送阁楼的增值税处理。17.委托代销不动产增值税处理委托代销不动产增值税处理。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部

18、 400-650-9936400-650-9936第二讲第二讲 营改增后房地产特殊业务的增值税处理营改增后房地产特殊业务的增值税处理18. 关联方无偿使用房产增值税处理关联方无偿使用房产增值税处理。19.房企开发的商超对外出租柜台按什么项目缴纳增房企开发的商超对外出租柜台按什么项目缴纳增值税值税。20.租入房屋作为售楼处，装修发生的原材料等是否租入房屋作为售楼处，装修发生的原材料等是否可以抵扣进项税额可以抵扣进项税额？21.房地产企业对业主赠送物业费的风险房地产企业对业主赠送物业费的风险。22.房企设立的物业公司代收费用还能节税吗房企设立的物业公司代收费用还能节税吗。23.物业公司营改增后应当

19、注意什么问题物业公司营改增后应当注意什么问题。24.房产中介公司如何缴纳增值税房产中介公司如何缴纳增值税。25.房地产代理公司如何缴纳增值税房地产代理公司如何缴纳增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三讲第三讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理营改增后建筑业特殊业务的增值税处理 适应新政，流程再适应新政，流程再造造 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三讲第三讲 营改增后建筑业特殊业务的增值税处理营改增后建筑业特殊业务的增值税处理一、总包与分包增值税处理一、总包与分包增值税处理。二、新老项目增值税的对接二、新老项目增值税的对接（一）新老项目的划分原则（一）新老项目的划分原则。（二）新老项目的增值税处理的不同点（二）新老项目的增值税处理的不同点。（三）差额缴纳增值税的扣除凭证（三）差额缴纳增值税的扣除凭证。（四）多预缴增值税的处理（四）多预缴增值税的处理。（五）预缴增值税时纳税申报报送的资料（五）预缴增值税时纳税申报报送的资料。（六）发票开具（六）发票开具。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三讲第三讲 营改增后建筑