什么是旅游地产及旅游地产的一般运营方式

1、什么是 旅游地产？ 所有依托周边丰富的旅游资源（原生旅游资源或原创旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。观赏价值文化价值财产增益较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。启蒙阶段旅游地产发展的 4 个阶段 旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合阶段快速规模化发展向可持续健康发展方式转变阶段快速发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段代表产物：现代化大规模酒店（传统宾馆业发展）产业创新、服务提升、产品创新成为主流商务和休闲旅游开

2、始蓬勃兴起从单一的酒店项目建设向大规模、多元形式的开发模式转变代表产物：高投入、高品质的游乐场和旅游景区的开发建设启蒙阶段旅游地产发展的 4 个阶段 旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合阶段快速规模化发展向可持续健康发展方式转变阶段快速发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段代表产物：现代化大规模酒店（传统宾馆业发展）产业创新、服务提升、产品创新成为主流商务和休闲旅游开始蓬勃兴起从单一的酒店项目建设有了向大规模、多元形式的开发模式转变代表产物：高投入、高品质的游乐场和旅游景区的开发建设万达集团恒大集团中信集团今典集团华侨城集团地润置业曲江文投万达集团将文化和旅游产业作为新的发展重点，

3、将投资超过1000亿元的规模，打造长白山、西双版纳、大连金石等国际度假区等今典集团实现从房地产向度假产业、当代艺术产业和电影产业转型升级，通过“度假目的地综合体”模式，打造中国第一度假目的地连锁品牌红树林度假世界，取得了开门红。 地润置业成功开发博客小镇等。博客小镇是千亩复合型文旅商综合体项目，涵盖了旅游、文化、康养、会议、购物、餐饮等六大产业，是成都创新型旅游项目的典型代表。华侨城集团 成为中国旅游业第一品牌 产品覆盖全国18个城市 12个华侨城和6个欢乐谷主题乐园 集团总资产超过1000亿元 华侨城集团全国发展的战略布局已经形成曲江文投 构建了以文化旅游、影视、会展、出版、传媒、演艺、动漫

4、、重大文化开发工程等为核心的文化产业集群 成功打造大雁塔北广场 大唐芙蓉园 曲江池(南湖)遗址公园具有实力和眼光的大型企业以及房地产商纷纷表现出对旅游地产业投资的信心和兴趣。旅游地产趋势：1.旅游地产在开发中更加注重整体观、生态观和发展观。 2.旅游地产产品更加成熟，服务水平逐步提高。 旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。 【 华侨城

5、】以博客小镇为例旅游地产旅游地产 运营模式运营模式【 地润置业 】【 曲江文投 】【低价拿地，高价出售】【先做旅游，后做地产】秘诀一秘诀二低价拿地旅游开发地产开发地产销售旅游地产项目一般选址城市周边地区旅游项目拉动项目均价成就旅游地产的超高收益低低价成就高利润1234具体运作过程利润构成比例地产业务旅游业务80%20%【持有和销售结合、以销售为主】持有 物业销售 物业客家博物馆小户型商铺三和坪情景商业街四合院商铺小上海文化交流中心院落商铺企业会馆大型院落商铺2.4%97.6%少量经营收入大量销售收入“高起点、大手笔”曲江模式 【“文化+景观+地产”】大前提文化资源足够有魅力，能够产生文化垄断！

6、遗址周边大量圈地文化宣传推介周边地价提升高价土地销售基础配套设施建设具体运作过程依托原有文化资源，销售物业以盈利先旅游开发，后地产开发，销售物业以盈利先做旅游开发，后直接销售土地以盈利案例分析：洛带古镇洛带古镇四川省打造“两湖一山”旅游区的重点景区国家AAAA级旅游景区全国首批重点小城镇省级历史文化名镇空间格局客家建筑客家民俗客家美食主题体现商业业态运营步骤“一街七巷”形态完整、传统风貌连续的历史街巷七巷分别是北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷，由老街串联起来，呈龙骨型路网形态特征图像语言细节符号种类繁多、内容丰富、民俗活动一年四季均有举行标志性立面：封火墙墙雕、墙画

7、、柱础及各种建筑构件建筑材料屋顶形式建筑尺度屋顶门窗墙体土、木、竹、稻杆、麦秆等主要是穿斗式构架开间约为5米，高度为1-2层皮条脊、坐瓦脊、雌毛脊、山墙脊屋顶主要为硬山顶和悬山顶多为开敞式，活动式隔扇门，材料多为木材土墙、青砖墙、砂石墙、石灰白墙等水龙节火龙节泼水节主题体现商业业态运营步骤3 阶段度假休闲提档升级博客小镇中国艺库观光休闲第一阶段：街边小店第二阶段：休闲娱乐第三阶段：高端消费着力引入特色美食、精品购物、餐饮休闲、主题客栈等旅游性商业业态，打造休闲酒吧街、特色餐饮街等多条独具特色的主题街巷，丰富旅游商业业态，另一方面将多元文化融入商业业态中，打造高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术

8、体验区等。开发初期：1999年起发展中期：2006年以后发展成熟后：2012年后主题体现商业业态运营步骤3 阶段“街”+“节点”“街”“街”+“节点”+“街区”第一阶段第二阶段第三阶段古玩书画店、旅游纪念品店、风味小吃店、传统游戏店、茶坊等沿古镇主要街道“一”字分布。业态单一，档次不高。随着古镇发展及人气提升，度假酒店、酒吧、餐厅、洗浴等休闲型商业业态逐步增多，并在某些节点形成商业中心。随着古镇经济进一步发展，古镇带来的人气和附加价值日益增多，人们对高端消费的需求日益旺盛，在一些特点区域形成高端休闲区、高端艺术品展区、文化艺术体验区等，业态多元、复合、高端。商业节点商业节点商业节点商业节点主题

9、体现商业业态运营步骤四川川旅洛带旅游文化投资有限公司由四川旅游发展集团与龙泉驿区共同出资1亿元成立，2012年将陆续启动生态移民及客家民居安置工程、洛带中央湿地公园等六个重大项目建设。 未来5年内，川旅洛带文投拟推进洛带古镇国际旅游度假区、国际休闲旅游目的地的整体规划、建设和运营;中国成都“湿地古镇、艺术洛带”泛文化创意示范基地;国际湿地、湖泊休闲产业，国际康体、养生休闲产业，国际美容休闲产业;四川国际旅游文化博物馆聚落、四川西南旅游后台服务中心等。投资规模预计在50亿元以上。1999年，准备阶段2000年，起步阶段2001-2011年，发展阶段2012年开始，提升阶段1999年，明确主题定位 “中国西部客家第一镇” 提出 “世界的洛带，永远的客家”“客家文化通向世界文明的桥梁”2000年，推出了“西部客家文化火龙节”在媒体的介入大力宣传下，“火龙节”成为象征客家文化的符号，客家文化开始得到社会的注意和认同，洛带镇“中国西部客家第镇”的品牌成功的推向社会。继续加大洛带客家文化的宣传力度2001年， “第七届客家学研讨会” 2002年3月 “成都国际桃花