自考资产评估计算题公式

1、第三章机器设备评估、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1 .物价指数法：设备重设备历评估基准日定基物价指数（定基物价指数）置成本史成本设备购建时定基物价指数上或：t2设备重置成本设备历史成本环比物价指数（环比物价指数）ttl12 .规模经济效益指数法被评估资产的重置成本被评估资产的产量x：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法参照物资产的重置成本照照物资产的产量当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当X?时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当X?时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器

2、设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本X（1-成新率）1 .使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）X100%或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限X100%2 .机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）X100%成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）X100%其中：加权投资年限=2（加权更新成本）+2（更新成本）2加权更新成本=nR（1r）iiRi：投资额；i=评估日投资日；i1n，更新成本=r（

3、1r）ir:年价值上升率（物价环比上涨率）1=评估日投资日i1贬值率=已使用量/总使用量x100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）X100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1 .因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）XX100%x:规模经济效益指数2 .由于外界因素造成的收益减少：经济性资产年收1所得P,Arn（P/A,r,n）为年金现值系数贬值额益损失额1税率P，r，n第四章房地产评估一.土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格x（正常交易情况/比较案例交易情况）x（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）X（待估土地个

4、别因素值/比较案例个别因素值）X（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r）m+1-1/（1+r）nK-年限修正系数；n-比较案例剩余使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r-折现率2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：A1P1nr（1r）P:土地使用权评估值；A:土地收益；r:还原利率；n:土地收益年限;当n-+8时，P=A/r.即为土地所有权价值

5、（三）成本法1 .估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2 .估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3 .估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4 .估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期；（2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=（土地取得费X土地开发期X相应利息率）十（土地开发费X土地开发期X相应利息率X50%5 .估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。6 .估算土地增值收益:土地增值收益=（土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润）X增值收益率其中：收益率一般在20%25炕间。按补

6、交出让金的40%计算7 .估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格：P1土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益（2）法定最高出让年期地价：1AA1PP11（式-1）由Pi，P_1n可得（式-1）1rrr1r式中：P-有限年期土地使用权价格；P1-无限年期土地使用权价格；n-土地使用年限；r-还原利率;（四）假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用1 .专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。专业费=建筑费xi（i为一定的百分率）2 .利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利息=（地价+建筑费+专业费）xr（r

7、为利息率）3 .利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=（地价+建筑费+专业费）xP'（P'正常利润率）4 .税费：通过地价与税率t的乘积计算。税费=地价xt（t为税费）.建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1 .建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法：重置成本=建筑物账面原值X综合价格指数100%（定基价格指数）综合价评估时点价格指数格指数建筑物购建时价格指数综合价格指数1 a1 1 a2 .1 an 100%（环比价格指数）式中：a为各年环比价格指数2 .建筑物实体性贬值率及成新率

8、的估算:11）使用年限法:建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限+（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XBG一结构部分的评分修正系数；S装修部分的评分修正部分；B设备部分的评分修正系数3 .建筑物经济性贬值的估算:经济性贬值=建筑物年收益净损失额+正常资产收益率或：经济性贬p=nRtAt11rt1rtn一预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位r一第i年的建筑物年收益净损失额；r一折现率;（二）残余估价

9、法a L r1r2 da2r2 da-建筑物及其基地所产生纯收益;L一土地价格；r 1- 土地的还原利率;2"-建筑物的还原利率B-建筑物的收益价格；d一建筑物的折旧率；a2一建筑物的纯收益建筑物折旧率：d100%剩余使用年限第五章无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1 .无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式:无形资产评估值K R (1 T)(1 r)i无形资产评估值最彳氐收:费额K R (1 T)(1 r)iK-无形资产分成率；R-分成基数，即销售收入或销售利润；T一所得税率；i收益期限；r-折现率无形资产转让机会成本无形资

10、产转出无形资产再开的净减收益发净增费用曰而弗加重置成转让成本无形资产转版'人人本净值的分摊率让机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力的分摊率运用无形资产的总计能力2 .无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入x销售收入分成率x （所得税率）（按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润x销售利润分成率x （所得税率）（按利润分成）因为：收益额=销售收入X销售收入分成率X （1-分成率）=销售利润X销售利润分成率X （1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法:（1）边际分析法：利润分成率

11、 =万追加利润现值+万利润总额现值X100%（2）约当投资分成法:无形资产的利润分成率无形资产约当投资量购买方约当投资量无形资产约当投资量无形资产的约当投资量无形资产重置成本适用成本利润率购买方约购买方投入的总当投资量资产的重置成本1适用成本利润率（二）无形资产评估中成本法的应用:无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率1 .自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法：无形资产物质资料的现行实耗现行费重置成本实际耗费量价格工时用标准（2）市价调整法：无形资产类似无形资成本市成本市其他无形资产成本重置成本产转让价格价系数价系数其他无形资产市价2 .外购无形资产重置成本的估算无形资产无形资产评估时

12、物价指数重置成本账面成本购置时物价指数3 .无形资产成新率估算:成新率剩余使用年限已使用年限剩余使用年限100%、专利权评估方法(一)收益法：1 .直接测算专利技术超额收益(1)高出同类产品价格销售的超额收益：R(P2P)Q(1T)R一超额收益；P2使用专利权技术产品的价格；P1不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量(此外假定销售量不变)；T一所得税率(2)销售数量大幅增加的超额收益：R(Q2Qi)(PC)(1T)R一超额收益；Q-使用专利权技术产品的销售量；Qi-不使用专利权技术产品的销售量;P一产品的价格；C一产品的单位成本；T-所得税率(3)节约成本费用的超额收益：R(C2Ci)Q(

13、1T)Ci-未使用专利权技术产品的单位成本;R一超额收益；C2-使用专利权技术产品的单位成本;Q-产品销售量(此外假定销售量不变)；T一所得税率2 .采用利润分成率测算专利技术收益额专利技术评估价值(收益额)(实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率)K-销售收入分成率;R-销售收入；T一所得税率；i收益期限；r-折现率(二)成本法:专利技术评估价值重置完全成本成新率重置完开发全成本成本1alia21ana：物价上涨指数成新率剩余使用期限已使用年限剩余使用年限100%三、专有技术的评估:专有技术评估价值R第i年销售利润;K-销售利润分成率;T一所得税率;一收益期限;r-折现率四、商标权评估

14、方法（一）商标权转让的评估未来每年超额收益相等:1r其中P/A,r,nP：商标权转让价值第i年超额净利润（已扣所得税）r：折现率n:收益期限未来每年超额收益不等：PP：商标权转让价值tAtAn：前n年每年超额净利润At:后t年每年超额净利润r：折现率（二）商标权许可价值评估（商标权评估）商标使用权评估值工一新增利润分成率;R第i年新增利润;T一所得税率;i一收益期限;r-折现率五、计算机软件的评估软件评估值i1R第i年销售利润;K-销售利润分成率;T一所得税率;i一收益期限;r-折现率六、商誉评估1割差法.商誉的企业整体的企业的各单项资产评估评估值资产评估值之和（含可确指无形资产）企业整体的资

15、产评估值企业预期每年收益现值或：言X企业预期年金资本化率2.超额收益法(1)超额收益本金化价格法:企业预期 商誉的年收益额 价值行业平均该企业的单项资收益率产评估值之和适用本金化率或:被评估企业单项被评估企业行业平均商誉的资产评估价值之和预期收益率收益率值价值适用资本化率式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%(2)超额收益折现法:商誉的价值Si1 r iSi-第i年企业预期超额收益；r-折现率；1/(1+r)i-折现系数第八章企业价值评估一、企业价值评估中收益法的应用形式(一)企业持续经营假设前提下的收益法1 .年金资本化法(1)计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；Ri(1 r)iRi(1 r)n 11 (1 r)i r(1 r)n(前n年收益折现，已知现值求年金),11”一一，式中一1等于年金现值系数：(P/A,r,n)r(1r)nA 1，、 一P -1一1一，逆推可得上式r (1 r)nnRi将前n