房地产金融讲义笔记

1、房地产金融讲义笔记一、 概论： 现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。 房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比拟变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，

2、也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其开展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市开展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，躲避风险，提高效益。随着世界范围的城市化的不断开展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。所以说，房地产是城市化的必然产

3、物。现代城市被称为“石屎森林，房地产是现代城市存在和开展的根本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Not house，not live！对家庭、对个人同样是十分对应的。资料说明，在兴旺国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在开展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。 由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源，房地产开展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。房地产业虽然是

4、开展较晚，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入开展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验说明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济开展周期的重要指示指标。由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的开展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康开展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融效劳的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大开展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资效劳是房地产开展的保障，像所有的大

5、额交易一样，资金成为房地产业的“血液。房地产金融是房地产业的重要依赖。 房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性开展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。 房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面开展，有利于实现全面小康。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密

6、切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。 正如随着实体经济规模越来越大，符号经济象征经济对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的开展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。同时，房地产的开展也推进了金融业的改革和开展，使其产品越来越多样化，效劳也越来越个性化，房地产业为金融业创造的时机和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。当然，房地产业的不良开展，对金融业的影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫

7、，增加银行风险；市场过冷，那么造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融效劳业。金融业的开展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的开展历史并不长，它是与房地产业和金融业的开展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物。一般认为，世界房地产金融的开展经历了三个主要阶段，分述如下：1.2.3. 建筑业协会 土地开发银行 公积金制度 建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助和“集资建房，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会

8、建好房屋后通过各种较为公平的方法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图11。后来逐渐开展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图12。建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社，200多年来世界各国广泛开展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的标准定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融效劳，起源于欧洲大陆，其开展经历了三个阶段： 土地开发银行的核心是土地

9、，最重要的主体是地主，政府强制地主参加，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，效劳于一定地区的民众。其运作流程如图13。土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的开展为现代房地产金融业的开展奠定了良好根底，也是房地产市场化、金融市场化开展的重要根底。 公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成

10、为争相效仿的典范。 公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业。我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年开展更加日新月异。建国以来，我国房地产和房地产金融的开展经历了三个特征非常鲜明的阶段：1. 住房建设资金管理阶段1978年以前，我国实行的是非常正规的方案经济，国家的根本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房根本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。2. 房改金融阶段1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。前期探索阶段是指

11、1978到1987年的10年间以“全价卖房为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的缺乏，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。3. 市场化房地

12、产金融阶段90年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模开展有力地促进了房地产金融的开展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比拟，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征： 1.2.3.4.5.6. 完善的法律体系 完善的市场结构 丰富的市场产品 大规模的交易 高效的市场效率 严格的风险管理 房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体

13、系是房地产金融市场的根本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和开展。完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化、分散化，市场产品的多样化、标准化、个性化，市场风险的可预见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。丰富的产品是市场结构完善的表达，成熟的房地产金融市场必定是以按揭mortgage为中心的多产品、多效劳市场，融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比拟明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。成熟的房地产金融市场，其交易数量也应该是规模巨大，足以支撑市场

14、逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在20%以上。成熟的房地产金融市场的运行非常高效，对资源的优化配置、对风险的分散和预防、对国民经济的促进等，都表现出相当的效率，而且可以作为国民经济景气周期的指标性先导信号，为决策者提供宏观调控的重要依据。成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和躲避制度，市场交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷，都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施，非周期性的系统

15、性风险较难形成。 比照成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不标准、不成熟，存在许多急需改良的地方。概括来讲有如下几个方面：1. ，主要是担保贷款包括质押，世界通行的标志性产品按揭贷款在我国才刚刚开始，市场开展态势虽然很好，但规模还不大，法律体系的支撑还有待改善，按揭的差异性安排还需要不断的开展和完善。贷款品种数量太少，市场需求者的选择极其有限，说明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段。正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样，我国的房地产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面，还有许多规那么需要建立完善

16、，房地产和资金的平安性、流动性等等都需要全面和严格保护，各种市场行为还需要明确的标准指引。2. 市场发育滞后的表现是：产品少、效劳水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出。既满足不了房地产开发经营的需要，也满足不了房地产消费者的需求，更满足不了资金供给者的要求，又制约了市场经营者的利润创造。房地产金融最根本和主要的经营主体是各种类型的商业银行，但目前我国银行业开展水平低，银行数量少，垄断现象比拟突出，竞争极不充分，经营能力不强，抗风险能力极其有限，其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化，形成核心竞争力，

17、创造更多效益。3. 近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定开展，市场参与者越来越多，但普遍存在强的问题，容易形成跟风、过度炒作等高风险行为，市场主体的诚信水平也参差不齐，大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性。总之，由于我国房地产金融的开展刚刚起步，市场不成熟是必然的，存在各种问题也是可以理解的。 我们知道，金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用根底上组织起来的货币流通。简单来讲，房地产金融就是与房地产紧密联系的金融活动，但其概念需要严格的定义。1. 广义概念房地产金融的广义概念是：指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应效劳的所有金融活动。2

18、. 狭义概念房地产金融的狭义概念是：金融效劳于房地产业的行为。3. 本课程的概念为了使课程内容涵盖既广，又中心突出，我们这里所讲的房地产金融是指不包含清算局部的广义房地产金融，特别是与房地产经营有关的金融行为。房地产金融的内容可以根据不同的目的来划分，如根据效劳对象和市场主体，可以划分为如下内容： 开发性房地产金融效劳，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等效劳的金融活动，其效劳对象是经营者、建设者 消费性房地产金融效劳，是指为房地产的消费者提供各种金融效劳的金融活动，其效劳对主要是消费者、房地产的购置者等，最根本的产品就是按揭和保险。 市场化房地产金融效劳，是指围绕着房地产市场、为广阔

19、的金融市场参与者提供全方位金融效劳的金融活动，其效劳对象是形形色色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化效劳，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融效劳。 二、 房地产金融根本知识： 所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5 项根本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最根本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要根底。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4 个层次：M0= 现金M1=

20、M0+企业、单位支票存款+根本建设存款M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3= M2+商业票据+短期融资债券其中M1是通常所说的狭义货币供给量，M2是广义货币供给量 信用是现代经济的重要根底，表达了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益假设干时间后归还借款的承诺给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用表达了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来表达或实现。 金融是提供信用效劳的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。在一个兴旺的信用经济体系中，中央银行、商业银

21、行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的开展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融效劳的种类所谓金融产品越来越多，金融所谓符号经济或象征经济对实体经济生产和消费的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。 Spe 1:房地产金融中的资金流及资本来源：1. 房地产金融中的资本流随着社会经济的开展，房地产交易也由简单变得比拟复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流现金与信贷的转移过程。如图21在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：A.B.C. 2. 资金来源 资本的使用者：开发商、房屋预购者； 资本的供给者：家庭、银行、保险公司、政府；

22、 效劳中介组织：银行、经纪、信托公司。资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：i. 保险公司ii. 商业银行iii. 储蓄贷款银行iv. 互助储蓄银行v. 抵押银行vi. 房地产投资信托公司 3. 我国房地产开发资金来源及其运作：目前，我国金融业管制比拟严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的根本模式可以图22来作简单描述。 4. 影响房地产金融市场的社会经济因素资金的融通是房地产开发与交易最根本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活泼起着至关重要的

23、作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩那么是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格一般为指数指标外，还有房屋空置率空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数。 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产开展；银行利率上升，不利于房地产开展。在

24、成熟的市场体系中，税法和税率的变化对经济的影响是十清楚显的。在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响。一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易本钱，有利于活泼市场交易，有利于投资，有利于房地产开展；加税那么加重了交易本钱，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产开展。 汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。一般而言，汇率对房地产的影响主要表达为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会形成

25、这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比拟困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘。 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 房地产证券和其他投资工具，回报率的变化当房地产成为投资工具时，其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比拟是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。 国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产开展形

26、成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货币供给的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的开展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市。随着金融市场化的不断开展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其间接作用特别是心理影响仍然是重要的、不可无视的。社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济开展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产业迅

27、猛开展的重要原因之一。 5. 利率、贴现率和现值：金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，资金使用的价格如何，是人们最关心的问题之一。利息对借款人来说就是资金占用的本钱，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益；利率就是资金占用的单位本钱即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。 6. 利率名义利率和现值： 名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100 万并付利息10万，那么在这个合同中的名义利率就是： 利率i=利

28、息/本金=10%/年 贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金假设干时间之后的价值购置力与现在的价值购置力是不同的，二者的比值就是贴现率。 现值：资金的未来收益通过贴现的方法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。7. 利率集：所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些局部组成；而从借款人的角度，那么是其借款本钱到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的本钱来源。一般来讲包括：i. 风险短期实际利率；ii. 通涨溢价；iii. 期限溢价；iv. 差价。 8. 利率的期限结构：贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因

29、期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。期限结构的成因有以下解释：i. 期限越长，贷款人失去的其他投资时机可能越多，为了弥补未来更高收益投资时机的损失，贷款人会提高长期贷款利率；ii. 借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的本钱；iii. 期限越长，贷款人承当的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿；iv. 期限越长，借款人越有时机在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿期权溢价。 9. 利率和可贷资金：商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的，金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格利率。因此

30、，在平衡的金融市场中，一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系。可以通过图23来解释。 10. 利率同风险溢价：本论题是利率风险的概率解释，涉及到较多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义较重大，此处从略。 11. 未来值：未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。利息计算通常有两种方法：单利和复利。 12. 单利的计算：单利是指仅计算本金的生息或时间价值。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，那么其计算如下：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还本付息共120万。 13. 复利的计算：复利那么是根据

31、利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，那么其计算如下：本金=100万，第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息为100+10*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。 14. 不同计息周期的复利计算：一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年计息一次，那么其各年的未来值的计算公式为：FVn= PV01+in；在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日即连续计息等，其未来值

32、的计算也有不同的公式。 15. 粗算模型简化计算：假设贷款的年利率为i，一年按m个周期计算复利，那么n年后其未来值为：FVmn= PV01+i/mmn表23是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比拟。 16. 精算模型复杂计算：粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷方案时，人们一般采用精算型式来计算。其最根本的思想是利率等效性同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值。这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率，公式为：1+ia=1+isa2=1+iq4=1+

33、imo12=1+id360这里， i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id 为连续日利率，这些利率相互之间都是等效利率。17. 未来收益的贴现： 未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。 18. 一年未来收益的贴现：一年期的未来收益的贴现公式为：PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。 19. 多年未来收益的贴现：如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：PV0=FVn/(

34、1+i)n如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，那么这些收益的总的贴现值就是： PV0=CF1/1+i+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n这里的贴现率仍然是i，1/1+in或1+i-n为各年的贴现因子。 20. 通过未来收益的贴现值与投资初值的比拟判断房地产的投资价值：未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比拟在一定的贴现水平根底上未来收益的贴现值与初始投资的大小，我们就能进行简单的价值判断，从而得到某项投资是否合理的结论。各期未来收益贴现值总和与初始投

35、资的差，称为净现值。假设净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；假设净现值为负数，那么可以断定该项投资无利可图，是不可行的；假设净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是根本可行的。例子：在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数贴现率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。例如：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？这个问题实际上就是比拟在什么样的贴现水平上，未来收益的

36、净现值是正数。计算过程是这样的：因为现值计算公式涉及到指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%，20%，那么计算结果如下：表24年收0.9523 0.907 0.8227 0.8227贴现因子 1/1+in0.909 0.8264 0.683 0.683 总计 净现值贴现值万元FV/ 1+in 0.9523 1.814 1.7276 1.6454 9.8724 6.01170.909 1.6528 1.5026 1.366 8.196 3.62640.8696 1.5123 1.315 1.1436 6.8616 1.70210.8333

37、 1.3888 1.1574 0.9646 5.7876 10.1317 0.1317份 益1 2 3 4 41 2 2 2 120.8696 0.8333 0.7561 0.6944 0.6575 0.5787 0.5718 0.4823 0.5718 0.48230.8638 0.751316.0117 13.6264 11.7021计算结果说明，在贴现率为20%水平，该项投资仍然是合理的。由此可见，可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率。 21. 资产收益率：资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，而以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差

38、异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。 其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=营业收益-经营费用/资产购置价格22. 权益收益率：权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益自有资金的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率=税前收益/自有资金=净营业收入-年还款额/自有资金这里必须注意的是：权益收益率是逐年变化的，主要原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属

39、于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。由此可见，资产收益率的变化主要取决于资产房地产的收益水平变化；而权益收益率的变化既取决于资产房地产的收益水平，也取决于资产房地产中按揭购房者的权益比例首次付款比重与已归还贷款比重之和。 23. 有效收益率：有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值即房屋的处置价之和的贴现值等于现值的贴现率。其严格的定义如下：假设房屋未来价值的贴现值与房屋初始购置价相等，那么称IRR为有效收益率。这里，IN 为房屋第N年的收益，IN为房屋的终值。 有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。 当上式的年收益为税后收益时，那么内部收益率就是税后

40、内部收益率。 24. 信贷、担保贷款和抵押贷款：信贷、担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主要的根本业务内容，涉及的主体包括贷款者商业银行，即资金的借出方；借款人房地产开发商和购房者，即资金的借入方；第三方担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供归还贷款保证的责任方，对贷款负有连带责任。 25. 信贷和担保贷款的定义与区别：i. 信贷：信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用关系。ii. 担保贷款：担保贷款是银行为了保证自己的资金的平安，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借

41、贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用关系。在实践中，担保贷款有4种根本形式：iii. 担保贷款的4种根本形式： 保证贷款狭义的担保贷款在借款人出现违约时，由第三人担保方提供保证和代偿的贷款方式； 质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； 抵押贷款抵押贷款是指房屋所有人或购置人将房屋或预售房屋作为自己归还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款，以非完全权益的房屋作抵押的称为按揭贷款mortgage。质押或抵押+保证贷款指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。 26. 信

42、贷与抵押贷款的关系：信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：i. 信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；ii. 抵押贷款的平安性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；iii. 房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。 27. 抵押贷款：抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比拟复杂。 28. 设定抵押的条件：i. 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；ii. 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住

43、宅等建筑物； iii. 依法获得的房屋期权；iv. 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；v. 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 29. 不可设定抵押的房地产：i. 权属有争议或不清的房地产；ii. 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；iii. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；iv. 列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；v. 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；vi. 未依法登记领取权属证书的房地产；vii. 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；viii. 行政机构所有的房地产，政

44、府所有、代管的房地产；ix. 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；x. 划拨土地使用权。 30. 设定抵押贷款时应注意的事项：目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： i. 有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。ii. 租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。iii. 改房的抵押“房改房可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。 iv. 增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以

45、与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 31. 抵押期限：i. 房屋的抵押期限应与借款期限一致；ii. 抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 32. 抵押权的物上请求权： 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。物上请求权包括：i. 停止侵害请求权；ii. 请求恢复原状或提供额外担保；iii. 消除危险请求权；iv. 排除阻碍请求权；v. 损害赔偿请求权。 33. 拍卖抵押房屋的考前须知：当抵押人违约不按时归还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍卖和变卖等，其中拍卖是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律

46、过程。 34. 拍卖应办理的手续：拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购置款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被成认，可能还会导致严重的法律责任。 35. 房屋拍卖后的清偿顺序：房屋拍卖所得的清偿顺序是：i. 支付处分抵押房屋的费用，ii. 扣除抵押房屋应承当的税款，iii. 归还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，iv. 剩余金额返还抵押人，v. 假设拍卖所得缺乏于支付前三项费

47、用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 36. 重复抵押时价款的分配： 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否那么抵押权人的权利就有可能不受保护。 37. 房屋拍卖时的优先购置权：法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知以下人员以保证他们的优先购置权：i. 已出租的抵押房屋的承租人；ii. 共有房屋的其他共有人；iii. 与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；iv. 按优惠价购置的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。 38. 期房抵押贷款的办理：期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记：i. 一是签订抵押贷款

48、合同时的期楼抵押登记；ii. 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。 39. 质押贷款：i. 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。ii. 设立质权的人为出质人，享有质权的人为质权人。 40. 质押的根本特征：i. 质权人对质押财产享有占有权；ii. 权人对质押物所生孳息享有收益权；iii. 权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利；iv. 权人享有妥善保管质押财产的义务。 41. 质押与抵押的异同：i. 质押与抵押的共同点：1)2)3)4) 都属于物权的担保方式； 都以取得所押财产的价值为目的； 质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可

49、别离； 都以所押财产的价值优先受偿。ii. 质押与抵押的区别：1) 质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。2)3) 质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。4) 42. 质押的参与人及其权利与义务： 质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承当相关的法律责任。i. 质押的参与人质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者；债务人，对债权人应承当归还债务的义务人；

50、出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。ii. 质人与质权人的权利和义务法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。 43. 质押物：我国的?担保法?对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券。44. 权利质押合同：根据?担保法?第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：i. 担保的主债权的种类和数额ii. 债务人履行债务的期限iii. 质物的名称、数量、质量

51、、状况iv. 质押担保的范围v. 质物移交的时间vi. 当事人认为应当约定的其他事项vii. 补正?担保法?第64条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。 45. 权利质押的效力： 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括：凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时，还应特别注意如下方面：i. 优先受偿的效力；ii. 对出质人权利的限制；iii. 质权人占有权利证书的权利；iv. 质权人必须履行应尽的义务；v. 权利质押权的消灭。 46. 保证贷款：保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保

52、证责任，如果债务人在债务期限不履行归还债务的义务，那么由保证人代为履行或承当责任。保证债务履行的第三方为保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人。 47. 参与人及其关系：保证是为担保债权的实现而设立的，参与人包括债权人、债务人和第三方保证人，他们的关系如下： i. 债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于根底性和主导性地位；ii. 主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接关系；iii. 保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。 48

53、. 保证的特征及其性质：i. 保证的特征：保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：1)2)3) 保证人负无限责任； 保证易于设定和执行； 保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。ii. 证的性质A人身性；B附属性；C代偿性；D转移性；E独立性。 49. 保证人的条件：i. 保证人须具有民事主体资格；ii. 保证人须具有代为清偿债务的能力。 50. 保证人承当保证责任的财产范围：i. 公民作为保证人承当保证责任的财产范围；ii. 业作为保证人承当保证责任的财产范围。 51. 保证合同的概念与法律特征：i. 保证合同的概念：保证合同即保证人与债权人订立的，保证人保证在债务人不履行义务时

54、，代其向债权人履行或清偿的一种协议。ii. 证合同的法律特征：1)2)3)4) 52. 保证合同的内容：i. 被保证的主债权种类、数额；ii. 债务人履行债务的期限；iii. 保证的方式；iv. 保证担保的范围；v. 保证期限，以及双方认可的其他事项。 保证合同是从合同； 保证合同是有名合同； 保证合同是单务合同； 保证合同是诺成性合同。三、 抵押贷款的运作： nnnnnnn 53. 设定抵押的条件：可设定为抵押物的房地产包括：i. 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；ii. 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； iii. 依法获得的房屋期

55、权；iv. 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；v. 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 54. 不可设定抵押的房地产：i. 权属有争议或不清的房地产；ii. 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；iii. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；iv. 列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；v. 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；vi. 未依法登记领取权属证书的房地产；vii. 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；viii. 行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；ix. 耕地、宅基

56、地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； x. 划拨土地使用权。 杠杆原理； 抵押贷款的归还； 抵押贷款的运行过程； 抵押房屋的使用和管理； 利率变化对还款额的影响； 期前还款的处理； 其他抵押贷款类型。 55. 设定抵押贷款时应注意的事项：目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题： i. 共有房屋的抵押：共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。ii. 出租房屋的抵押：已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。iii. 房改房的抵押：“房改房可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。iv. 新增添附物问题：房地产抵押合同签订后