房地产开发企业审计中的问题与建议

1、房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】 目前 ,房地产开发 企业 经营业务核算存在虚增无形资产和开发本钱;人为调节经营收入和经营本钱;漏缴规费;套取银行信誉,违规贷款;偷漏税金等 问题 。笔者针对上述问题,提出审计建议。房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建立周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的 会计 核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。一、虚增无形资产和开发本钱2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策

2、空间,以“危房改造或“开发 经济 适用房的名义获得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原获得土地按商业用地或商品住宅地进展评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进展账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进展开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发本钱,而开发产品本钱中所含的土地本钱为土地评估价值,而不是该土地的获得本钱,违犯了存货计价的“本钱与可变现净值孰低原那么,虚增了开发本钱。对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进展比照,对高于市价的部

3、分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品本钱的土地使用价值确实认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按 历史 本钱计价的原那么,在将土地使用权账面价值转入开发产品本钱时,先将评估增值部分冲转,按实际获得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的本钱。二、人为调节经营收入(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已开工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房开工决算,以商品房未办理开工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企

4、业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比方,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐

5、赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进展账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按本钱价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进展商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发本钱和销售费用不实。对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查?商品房买卖合同?、销售不动

6、产发票存根、动迁房发票存根、?建筑工程开工验收备案表?、?房屋代建合同?、?合资开发工程合同?、?房屋租赁协议?等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根相核对;将经营收入各分类明细账分别与?商品房买卖合同?、?房屋代建合同?、?合资开发工程合同?、?房屋租赁协议?等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程开工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、 分析 性复核等审计 方法 ,查实企业人为调节收入的问题。三、人为调节开发本钱和经营本钱(一)随意提取公共配

7、套设施费,调节开发本钱。房地产开发企业在办理商品房开工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提方法将所需配套设施费预估计入开发产品的本钱中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发本钱。(二)不遵循借款费用的计量原那么,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原那么,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率 计算 确定。房地产开发企业在确认开发工程的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务

8、报告的需要,在开发本钱和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发本钱中的借款费用,在各开发工程中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发工程之间负担借款费用不合理的现象。(三)不同类型商品房的经营本钱 计算 不合理。房地产开发 企业 同一工程开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营本钱也应该各不一样。而企业在开发本钱的核算中,一般以开发工程(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进展本钱归集,在结转经营本钱时统一按平均本钱进展结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位本钱一样或相近、利润率上下悬殊的现象。还有的房地产企业在工程开发完毕,进展销售时,

9、将先期销售的商品房多结转经营本钱,后销售的商品房少结转经营本钱,形成同一开发工程同类商品房的单位经营本钱前后不一。(四)挤占和虚增开发本钱。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发本钱和代建房屋、代建工程的建立本钱 挤入商品房开发本钱中,增大商品房开发本钱和经营本钱;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发本钱和商品房经营本钱,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。对于以上 问题 ,建议审计时除应认真审查开发本钱

10、、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应获得房地产开发企业的土地使用证、工程开发可行性 研究 报告、投资立项批文、工程工程概、预算资料、当地政府部门公布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和工程投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发本钱、开发费用明细账中的各项本钱、费用发生额与工程工程概预算、工程投资可行性研究报告和工程投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议

11、与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经历估算法等 方法 对房地产开发工程中前期工程费、建安工程费、根底设施费、工程配套设施费等进展估算;运用查询、 分析 性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进展估算;根据借款费用确实认原那么对借款利息的资本化金额进展匡算;以合理认定开发产品的开发本钱和经营本钱,审查出人为调节本钱的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。四、漏缴规费(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发 经济 适用房等名义获得划拔土地后,并未按规定仅

12、于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业获得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。(二)漏缴配套费、增容费及 教育 附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监视金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用

13、名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。对于上述问题,建议审计人员应详细理解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进展比照,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。五、套取银行信誉,违规贷款房地产开发投资金额大,建立周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款那么是房地产开发企业融资的主要途径。详细做法有以下几种:(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信誉。房地产开发企业获得的土地使用权,在未曾开发时属于

14、企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进展开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发本钱,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的本钱,本质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进展开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。(三)提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。企业向银行申请办理承兑汇票,必须有真实的商品购销业务,签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。但由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假