东方万通简介及业务发展策略

1、2013/6/2关于东方万通本基金管理公司是东方资产管理公司全资子公司邦信资产管理公司公司与北京万通地产股份有限公司（SH.600246）、上海全地投资中心（有限合伙）（全联房地产商会全国房地产投资基金联盟的秘书长单位及创始发起人）共同出资设立一家房地产基金管理公司，并以管理公司作为GP（普通合伙人）发起设立多支母基金。基金管理公司将根据项目成立平行专项基金，专注于投资国内房地产行业二级开发并为投资者获取相应回报。本基金将不同于国内对房地产行业进行传统的固定收益投资，而是从拿地环节开始深度介入项目的开发管理，依托品牌开发商的实力，真正成为项目股东，承担房地产开发风险并享有房地产开发收益。成立基

2、金将真正迈出房地产金融业务差异化的步伐，实现房地产金融业务升级转型。股东的资源优势及分工本着各取所长、精诚合作的宗旨，基金管理公司股东三方在合作分工上主要遵循发挥各发起人在相应专业领域内的优势原则：1、邦信资产：发挥金融央企股东背景和实业投资业务优势，投资符合公司要求项目的优先或劣后级资金，实现对优先级资金增信，增强LP资金募集吸引力2、万通地产：充分发挥拿地和房地产开发管理优势，无偿提供万通品牌供合作项目使用。对于万通地产占控股的项目，在基金存续期结束时，若项目尚未清盘，万通负责按公允价格回购项目存量资产，保证合伙企业退出；3、全地投资：充分利用全联房地产商会-全国房地产投资基金联盟、全国房

3、地产联合投资（FOF）基金背景优势，整合房地产金融领域内的有利资源，在全国范围内发掘优质房地产项目，寻找合格优质的投资者，负责资金募集与基金推广。一：基本经营战略市场化：东方万通将在投资运作过程中，充分发挥整合资源以及基金专业的管理能力，合理有效运用股东的资源优势，按照市场化竟争原则及生存法则，争取在房地产基金管理行业取得较大市场份额及影响力，为投资人提供良好的投资收益。专业化：东方万通将按照“轻资产、专业管理”的模式进行运营，最大化利用股东信用支持条件及背景，提升业务及募集的增信作用，尽量减少股东对于资本金的投入（以市场化方式认购劣后资金除外）整合化：东方万通争取打通三方股东现有（包括潜在的

4、）的募集资源、LP资源及渠道、充分予以整合，按照三方股东各自的业务推进驱动，予以发展相应的基金产品、投资项目及LP选择标准、募集来源及渠道。平台化：东方万通将争取发展成为一个基金系及创新产品的引导平台，发展多种类型多个组合的基金产品，同时争取以资金募集、信用增信为核心，同资管、信托等金融机构、基金管理同行以联合GP、设立专项基金等方式进行全方位合作。万通主导开发选择项目，通过基金管理公司审核并设计基金结构后募集发行，万通负责按照资金募集渠道的要求提供相应的次级认购担保等风控增信措施。在实际项目投资中，可按万通51%、基金49%的比例进行设计。项目开发及选择由万通主导，实际上基金管理公司承担了万

5、通项目资金募集工具的作用，管理公司作为GP出资并发挥基金运营管理的职能，邦信在其中不认购次级或者劣后（通过争取，东方资产其它体系可认购劣后更好）这种模式需要东方万通尽快打通募集渠道，同时配合信用增信手段，提高万通内部将其优质项目委托进行基金设立募集的吸引力。二、业务及募集模式设计1万通主导融资基金募集优先型 开发商劣后出资30-50% 东方万通GP出资2%开发投资型基金管理公司（联合GP）银行银行三方三方增信措施：邦信、万通、FOF基金认购劣后中间级、远期资产收购承诺、基金不足部分补足等信托信托资管资管专项有限合伙基金专项有限合伙基金项目公司项目公司优先募集/信托等 市场化募资安排市场化募资安

6、排二、基金设计2-土地款配比融资、开发商劣后出资募集驱动型投资方向设计（包括三方股东已有合作房企、其它开发商的优质项目等）：重点投资于土地获取环节的土地款支付、银行开发贷款之前的资金需求、也包括优质项目在土地证、四证齐全后的抵押债权融资阶段。方案说明：东方万通作为独立市场化运作机构，以短平快盈利、减少股东认购资金压力、提高自有资金使用杠杆率是应有原则，因此合作伙伴的选择也应最大限度的市场化及广泛化、本项模式主要是指如何同开发商形成广泛的战略同盟的合作问题。目前阶段可重点在联合拿地阶段合作，通过开发商的自有资金的劣后出资提高优先级募集的可能性，通过基金管理公司的设计及募集渠道安排募集优先级，邦信

7、及万通可以选择认购次级中间级增信，也可以选择不出资，以项目的优质及开发商的实力吸引优先级LP认购,这是基于项目及开发商为驱动的基金业务模式。二、基金设计2土地款配比融资、开发商劣后出资募集优先型基金设计要点： 基金结构设计模式：单一基金、伞形基金； 资金募集方式：一次募集、持续募集，分批拨付使用； 投资方式：股、债、夹层； 投资回报方式：固定、浮动、两者结合； 资金用途控制方式：单一项目、项目池； 投资期限与还款方式：一次性还款、分期还款、提前还款针对不同开发商的基金模式选择： 单一型固定收益基金区域龙头开发商 结构型固定收益基金自有资金比例偏低的项目 单一型/结构型夹层基金开发商实力弱但项目

8、优质 共建基金化管理及融资平台为区域龙头企业建设基金管理平台，并联合发行及管理基金，提升企业基金化、金融化的属性功能。 本项业务模式上海全地及全联FOF及其股东具有一定的经验及优势，可结合其它股东的项目资源优势及本基金管理公司的品牌影响力进行主导推广。二、基金设计3-同开发商结盟的针对性基金设计方案二、基金设计4-信用增信对接银行募集结构东方资产远期收购承诺/国企央企提供担保承诺类增信某银行资金池私行等募集渠道信托/资产/委贷资金募集通路资产抵押XX基金东方万通GP次级认购（开发商）股权持有等N风控措施东方、国企央企信用增信核心驱动核心是利用东方资产的远期收购承诺支持以及国企央企等担保承诺增信

9、，同银行进行联手设计，通过银行内部的资金池、表外融资、理财业务等，以基金的方式安排实现募集安排。重点是银行以此方式所要求的项目选择标准、合作方式以及如何吸引国企业央企、资管公司合作信用增信。 该模式引入市场化运营的担保机构为增信，增强了第三方募集渠道的认可以及对LP认购的吸引力二、基金设计4-信用增信对接银行募集结构二、基金设计5-集团信用增信对接银行机构LP等募集结构基本模式参考二、基金设计5-集团信用增信对接银行机构LP等募集结构商会的喜神资产、全联FOF基金近期重点研发并推广此类规模大、成本低、期限长的新型地产基金模式 ，该模式的核心驱动是基于银行资金池、表外业务的特定要求以及机构LP（

10、保险、财务公司、大型企业）的投资需要而设定的。合作伙伴需要是国企民企等实力集团，最好具有产业背景的实力集团，集团提供基金本息补足收益承诺，不限定用途、期限可作到5年，集团的劣后出资认购份额不实际使用，基金管理公司可由合作伙伴持有50%管理权益等对于东方万通而言，可以充分借鉴此类模式，进行金融及机构LP的募集资源以及资金池供给开发，特向选择项目。该模式的核心仍然是基于较低违约概率及较高违约成本的实力集团特点而匹配相对应的金融机构及体系内资金的一种作法，东方万通若能结合方案4的远期收购承诺等信用增信措施，可迅速的作大基金管理规模、提高影响力。东方并购集合信托计划东方并购集合信托计划（母信托式母基金

11、）（母信托式母基金）优先级投资人（银优先级投资人（银行理财资金）行理财资金）次级投资人（可在次级投资人（可在子信托中参与）子信托中参与）子信托子信托1 1子信托子信托2 2子信托子信托n n.项目项目1 1项目项目2 2项目项目n n.某银行体系某银行体系公司公司东方万通东方万通GPGP东方资产东方资产投资顾问投资顾问基金管理基金管理提供远期提供远期回购承诺回购承诺（增信）（增信）注：母信托也可作为有限合伙基金的注：母信托也可作为有限合伙基金的LPLP参与有限合伙基金的投资参与有限合伙基金的投资三、并购基金型母信托结构三、并购基金型母信托结构二、基金设计6并购基金、信用增信型募集结构建议邦信以

12、此种形式为主导，发挥资管、金融机构的优势，主导选择项目开发，并提供劣后出资部分，提供远期资产收购承诺等，以基金及基金管理公司作为完全的投资主体。邦信以此为主导，主要是把握当下所出现的并购机会，同时资管公司的背景也适合力推此种模式方案说明：以XX信托为法律载体并向监管部门备案并购基金信托计划；以某银行体系公司（如建银国际）为投资顾问协调建设银行的项目资源、资金资源并进行项目资金监管；以东方资产为增信机构对项目进行增信及出现不良时进行资产处置；以东方万通作为GP；以万通作为开发商对项目市场判断提供建议、负责项目项目工程代建等、同时优先获得处置干净的打折项目股权及资产（包括其它第三方开发商）东方资产

13、为产品进行增信，降低并购信托基金风险和发行成本，而且在项目发生风险时，资产管理公司作为承接和出资项目资产的最佳机构，也可以约定在处置资产时，优先向合作的房地产企业进行定向处置。上叙结构中，主要是以实现银行等金融机构为主导推动，作为募集资金渠道以及项目主要提供方，我方主要发挥资管公司的增信功能，万通主要实现代建及开发职能。把握土地及项目并购在当下机遇期，通过银行支持及介入，为我方介入青岛等直接收购土地及资产（烂尾或者不良）的类似项目提供稳定来源的资金池。二、基金设计6并购基金、信用增信型募集结构东方万通基金管理公司东方万通专项投资FOF基金投资人A东方万通GP15二、基金设计7专项投资（FOF）

14、基金设立结构全联FOF基金GP（次级、中间级、（次级、中间级、GP出资、土出资、土地保证金、项目股本金、子其金地保证金、项目股本金、子其金份额认购）份额认购）项目基金1项目基金2项目基金3FOF基金份额可选择短期退出，由其它优劣后资金替换、也可以优先转换为优劣后份额。二、基金设计7专项投资（FOF）基金设立结构联合发起专项FOF基金，减少邦信、万通劣后出资的比例，提高资金使用杠杆，同时在联合取地环节也起到过桥资金及保证金的作用。FOF专项基金是一个契约化基金的资金池，也可以是对长期稳定优质LP的一种管理形式，FOF专项基金主要起到劣后出资的增信作用，同时在拿地环节时，建立一个调度资金时间较短，

15、投资时间有保障的资金池。可由东方万通联同全联FOF基金主导发起设立，全联FOF及上海全地主导募集开发，在基金设计结构中主要设定对针对LP的专户管理、FOF的收益类似于劣后出资，FOF优先认购优劣后基金份额等，在募集时主要是针对高风险高收益LP以及东方资产、全联FOF基金长期稳定的优质LP进行定向募集。XXXX集团（集团（GPGP及及LP)LP)XXXX基金管理基金管理(GP)(GP)东方万通基金管理东方万通基金管理GPGPXXXX担保担保组建联合组建联合GPGP管理公司管理公司提供担保增信联合GP的主要目的是引进资源合作：如引进有募集渠道的第三方、信托等金融机构、具备项目及管理能力的基金同行、可以提供资金增信的实力企业等，通过管理权益的分享使各种优势资源要素予以集合，东方万通的品牌影响力以及信用背景同上叙优势资源结合，可快速作大资产管理规模，发挥各方协同效应。项目公司项目公司发起专项地产投资基金发起专