《中国房地产价值链分析》(百度文库)

1、目录摘要.2引言.2价值链概念.2行业根本情况.2各层面关键限制点分析.5结论.8中国房地产行业价值链分析一.摘要：本论文以中国目前房地产行业作为研究对象,主要分析目前中国房地产行业涉及价值链各个业务阶短,以及各个阶段环节对房地产行业价值链的影响程度和作用.就中国目前经济形势和国内环境,预测未来中国房地产价值链侧重环节和房地产行业未来的大概走势.通过分析,随着中国市场经济的不断完善和国内需求不断饱和,房地产开展将会迎来第一次开展瓶颈,从而影响各个环节价值链利润,影响各企业投资回报率,进而促使目前中国传统的房地产开发价值链向新型价值链方式转变.各房地产企业要想得到更好的生存空间必须做到三点：第一

2、,必须实行各个环节优化治理,全程治理,包括资金全程优化组合管理和经营本钱治理,从而使各个环节本钱最优,实现本钱领先.第二,形成品牌差异化,树立自己品牌,并对品牌实施治理,进行品牌营销.第三,做好售后服务,提升售后价值,做到售后价值链延伸,探索售后价值链空间.关键词：二.引言：写作背景：行业研究课程作业；目的：为了加深对行业研究这门课程的理解；意义：有助于更深刻标准的分析各行业价值链分析,提升行业研究分析水平；思路：以房地产各个利润环节作为引线,房地产产业流程作为写作思路.关键字：房地产、核心价值、价值链转型、新型价值链、品牌价值三.什么是价值链？价值创造由一系列活动构成,分为根本和辅助活动,根

3、本活动包括内外部后勤、生产作业、市场和销售等；辅助活动那么包括采购、技术开发、人力资源管理和根底设施等.这些相互关联活动,构成创造价值的动态过程,即价值链；企业要生存和开展,必须为企业的股东和其他利益集团包括员工、顾客、供货商以及所在地区和相关行业等创造价值.可以把企业创造价值的过程分解为一系列互不相同但又相互关联的经济活动,或称之为增值活动,其总和即构成企业的价值链四.1.1行业根本概况中国目前房地产问题想必是每一个百姓都十分关心的问题,也是大家所敏感的话题,不光是作为普通人来说,就房地产作为市场经济的一般分来说,房地产业算是目前中国最活泼,最琢磨不透,最不稳定的经济组成局部,尤其是最近几年

4、,房地产可谓是火爆企业,创造了一个又一个中国大富豪,而这些原因和现象无不是目前市场不标准情况下各个因素导致的中国房地产高利润所致.中国房地产经济的泡沫成分一直很高,市场发育不良,同时随着贫富差距的不断拉大,市场各活泼分子的炒作,以及许许多多投机分子的乘虚倒把,是中国房地产各参与者和个利益上和个利益节点环节都与国外成熟房地产市场有很大差异.由于未来房地产各个环节,各个利益链,价值链将会在市场经济下不断调整,所以现阶段中国房地产也将进入调整区,慢慢步入标准方向.大致是大吃小,优吃劣,强吃弱.经营不好的将会转行,调整企业经营结构和调整企业战略.1.2, 行业价值链图:图一地产价值链延伸行业建材行业图

5、三五大核心价值链房地产整体价I值链因素(土地价值/资源价值居住价值物业价值身份价值1.3, 图一表示房地产价值链所涉及的行业有建材,水泥,家装,物业治理,钢材等行业.随着在我国国民经济体系中的奉献越来越高,2003年我国正式将房地产列为国民经济支柱产业,说明房地产对国民经济的拉动作用在不断增大.而2007年,我国对房地产的关注和重视程度纳入和民生问题同等重要的位置.为什么房地产行业对现阶段的中国政府,民生都是如此重要呢？究其原因是其所牵动的行业范围广,跨度大,作用强.例如,我国每年耗用全世界水泥的60%,钢材的40%,这些无不说明,中国目前的经济主要是靠建筑业拉动,是靠钢筋水泥拉动的经济,也说

6、明中国目前的经济增长方式仍然是粗放式的,这几大制造业对GDP的奉献功不可没.图二是房地产行业价值链图,从对房地产利润奉献你角度来说,它分为三个局部：第一个区域是客户细分设计和投资筹划,它是关键利润区,这一阶段十分重要,是企业进行工程决策我做出行为的阶段,客户细分与设计和投资筹划的正确与否直接关系到企业有没有利润,是企业的方向舵,此区域也就是土地投资筹划环节.第二区域是利益奉献有限区,关系到企业工程的整个运营质量和企业的利润多少,它包括外部融资和土地获取,工程预算本钱限制和工程筹划,建筑设计,招标治理,工程治理,它关系到工程质量,工程进度,以及资金本钱限制效率和使用效率,此区域也就是楼盘工程建造

7、环节.第三区域也是企业关键利润区,也是整个投资筹划工程后期阶段,它主要包括营销推广,客户治理销售治理,物业治理,品牌塑造与传播,称为住宅销售客服环节.此阶段各个业务都非常重要,尤其在企业打造自身品牌和不断提升品牌力量的今天,中国的房地产市场由卖方市场转化为买方市场的情况下,它直接影响企业投资筹划成败.图二通过其利润奉献率,形成了房地产价值链图形的微笑曲线,房地产领先企业通常会企业自身资源集中在微笑曲线的高位,也就是将资源集中在价值链前端的投资筹划,融资买地以及后端的接盘营销品牌推广方面,而在利润的低奉献区即过程建造和本钱限制等方面有不同程度的侧重.图三是构成整体价值链的五大核心价值要素.包括土

8、地价值链,居住价值链,物业价值链,身份价值链,资源价值链.其中土地价值包括政府,私人和企业,企业投资筹划考验企业的洞察水平,就是以较低的价格获取潜力高的地块.资源价值,包括的因素是工程周边的环境因素,如交通,文化,购物环境,餐饮娱乐设施.找意味着顾客住宅的品质上下.居住价值表示居住环境户型.这要求企业做设计,目前很多企业做精装修,附送多余的使用面积来增加产品的使用价值,给企业带来更强的竞争力.物业价值,包括开发商品牌,建筑设计社区规划和物业效劳.表达的是工程的整体价值和水平.身份价值,它是楼盘价值的软实力,企业对购房者设置贵宾卡,为顾客打造一种与众不同的身份,为顾客提供各种高档消费的优惠,从而

9、吸引更多更优质的顾客,提升企业竞争软实力.五：各层面关键限制点分析1.1 行业价值链关键限制点分析供给-转变-流通-消费房地产行业的供给商一般是从政府获取土地,有局部是从农民手里购置土地使用钱,这样就产生了三方价值利益链,这一局部对政府来说是构成政府财政收入的一局部,在中国一班占地方政府年财政收入的10%20%左右,而对企业来说,这是关系到筹划投资本钱的重要局部,直接影响到企业的投资利润.转变的过程也就是工程的设计建造过程,这一接点涉及工程承包商,向工程建造商.企业会将这一本分外包给建筑公司和各个设计装潢公司,这一方面涉及到这些各行业的利润价值.流通阶段也就是涉及到各个渠道经销商、零售商,例如

10、各个房产中介公司.企业也可能在这一个销售环节做宣传,广告,这样会设计到各个房产中介、信息、广告、新闻传媒公司的价值链和利润链.消费阶段属于最终用户,关系消费者产品使用价值和消费者利润,这一局部企业面临广阔的消费者.1.2 企业价值链关键限制点分析从企业的业务角度划分,可以将房地产企业的价值链分为六大核心局部,包括土地获取、工程规划、工程设计、工程建造、销售、售后效劳.与企业战略相关又围绕企业全面运营的核心业务包括工程投资评估决策治理、运营监控和经营决策分析.与工程开发并贯穿始终的核心业务是本钱治理和客户关系治理.而对业务流程治理的业务是经营方案、人力资源、档案治理、工程治理、采购治理、行政办公

11、、文档资料治理等职能.关系到工程的财务治理包括包括核算、预算、资金、报告等职能.房地产行业属于资金密集型产业,企业必须对每一个环节做出本钱分析,对本钱实行全程限制,监控各个环节资金流.同时树立企业自身品牌,通过打造企业文化,消费理念,产品品质实行竞争差异化.1.3 、运营作业链关键限制点分析运营作业链包括材料预备,功能转变,组装成型,品质保证,包装.对于房地产行业来说,材料的预备指前期工程投资评估、工程决策,工程规划方案,土地获取等.功能转变指工程规划,工程设计,和工程实施.组装成型指工程建造,工程实施阶段.品质保证指企业必须对每一个工程实施,工程建造,销售,售后效劳做全程监督治理,保证产品质

12、量,保证整个投资工程由始至终都根据规定完成.1.4 传统与新型价值链分析：中国房地产企业开发价值链是属于传统工厂式价值链,必须向新型价值链方向转变.新型价值链包括五个方面：1、资产治理型价值链,2、前期介入+对接分阶段实现利润,3、后期介入+资产治理整合,4、突出全程资产治理水平,5-投资筹划一一品牌营销传统工厂式价值链.进入退出资金治理导演式房地产开发价值链目前中国的房地产开发商要想在今后的投资工程中保持较高的利润率,从而获得更高的收益回报率,要求企业必须实现税后利率到达6%10%,利润率为最优贷款率的1.52倍.1.5 传统与新型竞争要素分析传统价值链因素认为土地政策变化、土地储藏、银根松

13、紧、人口红利、政府关系、从银行融资水平、筹划设计水平对企业都是很重要的竞争因素,而新型价值链将会是市场的充分竞争、城市规划要求、土地储藏、银根松紧、融资本钱的上升、股东背景、规模实力、异地扩张、收购兼并水平、公司治理、本钱限制、从资本市场融资水平、品牌营销水平、产品品质等竞争因素作为最重要的因素,其他的用户市场、旧城改造、保证性住户政策变化、环境保护、都是不怎么重要的竞争因素.六、论文结论通过对房地产行业价值链分析得出,虽然目前中国房地产整个价值链,利润链都存在高额利润,但其泡沫经济充分都是很高的,政府在不断的对房地产进行调控,视图影响房地产价格,减轻中低收入家庭对购房承受的压力,但作为对中国GDP奉献巨大的房地产来说,它牵涉的其他行业对GDP的作用也是不容无视的,房地产市场的动摇,直接影响到中国整体经济的增长,房地产无不是中国各个经济行业的受宠儿.但是把目光放远,随着中国市场经济不断开展与完善,市场竞争的加剧,以及国家经济结构不断调整,房地产将会面临大的改革,包括企业内部产业调整,企业竞争因素和战略调整,也就是企业的经营理念和效劳理念的营造,企业文化的打造.房地产行业的经营方式也将由过去的粗放式治理向整体资源整合、全程资金治理与监控、优质的售后效劳方面转变.这样,企业才会在整个投资工程中的每一个环节发现新的价值利润点,