房地产企业财务风险问题浅析知识交流

1、房地产企业财务风险问题浅析【摘 要】房地产企业具有高投入、高回报、高风险 等特点。 我国房地产行业起步较晚， 对财务风险的认识肤浅， 没能认识到一个健康的财务管理体系能为企业的发展保驾 护航。特别是在金融危机之后，国家采取了刺激经济发展的 宏观调控，结果却导致房地产企业的盲目发展，产生地产泡 沫，使许多企业陷入财务危机。本文主要研究了当前房地产 企业所存在的财务风险问题，在认识问题的基础上，必须加 强财务风险管理与防范，做好企业财务管理，提高企业竞争 力。【关键词】房地产企业 财务风险 财务风险防范房地产 业在我国尚属一个新兴行业，起步比较晚，起步于 20 世纪 80 年代中期，仅有 20 年

2、的历史，具有很大的发展潜力，是 一个成长性很高的行业。同时房地产运营是一种高投入、高 回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起 步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国 外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在 70%以上，有的甚至高达 90%，企业承受着巨大的财务风险。 房地产的开发和经营，决定了企业必须投入大量的资金，独 特的经营方式也决定了房地产企业有别于其他企业的财务风险特点一、房地产企业财务风险的特点（一）资产负债率偏高 研究报告显示，目前我国房地产企业的资产负债率平均 高达 75%以上，远高于 60%的警戒线。房地产企业的项目投 资中，需要大量的

3、资金参与运作， 在所谓的借贷到资金投 资房地产就能赚钱的高回报利益驱动下，很多房地产企业一 旦有机会面临项目时，就会盲目地、不合理地进行各种各样 的借债行为，可是忽略了从财务预算方面去考虑分析， 对 开发的房地产项目没从征地成本、资金运作、经济效益的回 报率及税收筹划上作细致的财务预算，疏忽了成本控制，从 而加大项目成本的投资风险，影响了经济效益， 使得房地 产企业普遍存在资产负债率偏高这个问题。（二）资本方式单一，资本组成结构不当 这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰 当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业 一般用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金进行房地 产产品

4、生产。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款，对银行信贷依赖程度相当高，在这种情况下，一旦出现 风险，所有风险都压在银行身上，对国民经济非常不利。因 此，在房地产投资开发过程中，借人资本比例越大，资产负 债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。（三）利率变动风险大 房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响， 贷款利率会发变化。 经济发展过热， 股市房地产都异常火爆， 政府为了进行宏观调控，抑制通货膨胀和经济泡沫的出现， 从 2008 年 12 月至今，央行一直上调存款准备金率，利率的 增长进而增加公司的财务成本，而抵消了房地产企业预期的 经济效益，而贷款利率的上升导

5、致房产市场的萎缩更是对房 产市场带来致命一击，利率上调带来的就是财务成本的增 加，这已成为当前房地产企业的重大财务风险之一。（四）财务涉及面广，管理难度较大 当前我国房地产开发企业所反映的财务关系比较复杂， 房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投 资者，政府税务、审计等管理部门，债权人，债务人，企业 职工及内部各单位之间的经济关系。由于房地产企业的经济 活动中会有大量的、频繁的资金往来结算活动，所以涉及面 比较广，承担的风险和责任也就相应的大。二、房地产企业财务管理的风险防范（一）加强财务人员的教育，提高财务人员综合素质 房地产企业的财务管理水平，一方面跟决策者的财务管 理素质有着

6、至关重要的联系，业务的好坏直接跟财务人员的 素质有着直接的关系，财务人员要提高自己的业务水平，还 要学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识，增强企 业财务人员为企业管理层提供防范和化解财务风险建议的 能力，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要 求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。（二）合理安排资金筹措渠道，降低融资风险和加强 应收账款管理房地产企业是资金密集型行业，资金投入大、回收期长、 变现能力差是最主要的特点，这些特点决定了房地产企业必 然会面临巨大的财务风险，所以必须保证项目开发的后续资 金投入，可是企业又过度依赖银行贷款， 如果资金链一断裂， 势必对项目的开

7、发产生严重影响，所以企业必须寻求多种融 资方式，降低财务风险。（三）控制企业现金的流动，强化预算管理房地产企业的全面预算管理应建立以现金流预算为核 心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管 理体系。（四）做好项目的评估，台理控制工程成本房地产开发项目涉及的成本费用项目多，包括土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、期间费用及税金等。企业应根据开发规模、 建设周期分区、分期开发，并选择适合的成本归集方法，设 置具体的会计核算科目。三、建立健全财务风险预警机制，加强财务风险的监控 任何企业的经营活动都会有风险，房地产企业也不例 外，但是风险是可

8、以避免的，从预知风险，认识风险，到避 免风险，每个环节都必须做好，避免风险的发生。相比等到 风险发生，再到处理风险，为时已晚。所以健全风险预警机 制，加强财务风险监控是必不可少的。（一）财务信息收集、传递机制好的财务预警分析系统必须建立在对大量资料统计分 析的基础之上。这些资料包括房地产企业内部财务数据和外 部信息（例如政府的政策、竞争对手的相关信息等）、房产行业等相关数据，并形成一个资料系统。最为关键的是，系 统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。 财务信息收集的对象主要是企业内部财务信息和外部相关 信息，而且数据资料系统可以通过信息的收集、剔出得到及 时更新。（二）财务预警分

9、析的组织机构为使预警分析的功能得到正常充分的发挥，房地产企业 应建立健全预警组织机构。机构成员应该包括企业经营者、 企业内部管理者，具有经营管理知识和技术的管理人员组 成，并聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。该机构相对 独立于企业的组织体系，独立展开工作，但不直接干涉企业 经营管理过程，只对企业最高管理层负责。（三）财务风险分析机制高效的风险分析机制是房地产企业财务预警系统的核 心和关键。通过风险分析可以迅速排出对财务影响小的警 情，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。 预警分析一般有两个要素：即预警指标和预警指标的临界 点。一旦评测指标超过临界点，危机就会发生，应急计划要 随之启

10、动。在财务危机分析机制下，最为关键的就是预警指 标的选择和临界点的确定。（四）财务风险处理机制财务风险分析清楚后，就应立即制定相应的预防、解决 措施，减少风险带来的损失。财务风险处理机制主要包括应 急措施、补救方法、改进方案。其中应急措施主要是面对财 务危机，应该采用何种手段去规避，控制事态进一步恶化； 补救方法主要是如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失 控制在一定范围内；改进方案主要是如何改进企业经营管理 中的薄弱环节， 杜绝和避免类似的财务危机再度发生。房地产企业在经营过程中，会面临诸多问题，这些都将 可能导致财务风险的发生，尤其是对于我国目前金融体系不完善，房地产法律法规不健全的环境下

11、，房地产企业需要 时刻警惕企业财务状况陷入危机。现阶段我国对房地产企业 的宏观调控的力度是前所未有的，在政策变化的影响下，房 地产企业不可避免地会受到一定的影响。总之，企业要想在 激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，必须强化房地产 开发企业财务风险管理，加强财务风险管理在企业经营管理 中的作用，以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通 过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金和成本控 制、建立健全财务风险预警机制加强财务风险的监控等，使 得房地产企业建立较为完善的财务管理体系，有效降低企业 运营中的风险，在提高财务控制能力的同时使得企业在同行 业中更加具有竞争力。【参考文献】 1朱然 . 现代房地产企业财务风险的成因及防范 J. 经济师， 2